Решение по делу № 33-430/2023 (33-17789/2022;) от 01.12.2022

Дело №2-6/2022     Дело №33- 430/2023 (33-17789/2022)

Судья: Матвеева А.Г.

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород                                 10 января 2023 годаСудебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

        председательствующего судьи                        Винокуровой Н.С.

        судей                                                    Цыулева В.Т., Луганцевой Ю.С.

        при секретаре судебного заседания                Кузнецовой И.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шварева П. Н. к Павловой Н. А. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и действительной, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, к Наумкиной Ю. В., Нестеровой Н. В. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка подложной, недействительной и притворной, о прекращении право собственности, истребовании из незаконного владения недвижимого имущества и по встречному иску Нестеровой Н. В. к Швареву П. Н. о признании добросовестным приобретателем

по апелляционной жалобе Шварева П. Н. на решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 28 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Луганцевой Ю.С., выслушав объяснения ответчиков Наумкину Ю.В. и Павлову Н.А., просивших оставить решение суда без изменения и возражавших против доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Шварев П.Н. обратился в суд с иском к Павловой Н.А. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и действительной, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, к Наумкиной Ю.В., Нестеровой Н.В. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка подложной, недействительной и притворной, о прекращении право собственности, и истребовании из незаконного владения недвижимого имущества и по встречному иску Нестеровой Н. В. к Швареву П. Н. о признании добросовестным приобретателем, в связи с тем, что между истцом и ответчиком 28 апреля 2020 года заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: [адрес]. Указанный договор купли-продажи является актом приема передачи недвижимого имущества. Денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи получены ответчиком в полном объеме. Сделка не была зарегистрирована в Росреестре, в настоящее время ответчик уклоняется от её регистрации. Просил признать сделку купли-продажи дома (кадастровый [номер]) и земельного участка (кадастровый [номер]), расположенных по адресу: [адрес] заключенную между истцом и ответчиком от 28 апреля 2020 года состоявшейся и действительной.

В последующем истцом неоднократно в порядке ст.39 ГПК РФ уточнялись исковые требования. С учетом уточнения исковых требований, истец просил признать сделку купли-продажи дома (кадастровый [номер]) и земельного участка (кадастровый [номер]), расположенных по адресу: [адрес], заключенную между истцом и ответчиком Павловой Н.А. 28 апреля 2020 года состоявшейся и действительной, признать право собственности истца на объекты недвижимости истца; признать сделку купли-продажи от 13 марта 2020 года недвижимого имущества дома (кадастровый [номер]) и земельного участка (кадастровый [номер]), расположенных по адресу: [адрес], заключенную ответчиками, подложной, недействительной и притворной; прекратить право собственности Наумкиной Ю.В. на недвижимое имущество - дома (кадастровый [номер]) и земельного участка (кадастровый [номер]), расположенных по адресу: [адрес]; истребовать у ответчика Наумкиной Ю.В. из незаконного владения недвижимое имущество, дом (кадастровый [номер]) и земельный участок (кадастровый [номер]), расположенные по адресу: [адрес].

Нестерова Н.В. обратилась в суд со встречным иском к Швареву П.Н. о признании добросовестным приобретателем спорных жилого дома и земельного участка, мотивируя свои требования тем, что в судебном заседании установлено, и подтверждается совокупностью документальных доказательств, что ответчиком Нестеровой Н.В. совместно с Павловой Н.А. было принято решение о приобретении спорного имущества. После проверки жилого дома и земельного участка на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, осмотра жилого дома, она подписала договор купли-продажи спорного дома с Павловой Н.А. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При покупке спорного имущества она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, ее поведение отвечает принципам добросовестности: сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена имущества соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 13 марта 2020 года, денежные средства продавцом Павловой Н.А были получены в полном объеме, спорный дом и земельный участок был полностью оплачены. С момента регистрации договора купли-продажи спорного имущества дом и земельный участок поступил в ее полное исключительное распоряжение и владение. На момент совершения сделки по покупке спорного имущества она как приобретатель не знала и не могла знать, что Павлова Н.А. имеет какие-либо обязательства перед третьими лицами. Сделка по купле-продаже спорного имущества прошла государственную регистрацию. На основании изложенного просит признать ее добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: [адрес], по договору купли-продажи от 13 марта 2020 г., заключенного между Павловой Н. А. и Нестеровой Н. В., отказать в удовлетворении исковых требований Шварева П.Н.

Решением Воскресенского районного суда Нижегородской области от 28 апреля 2022 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований Швареву П. Н. к Павловой Н. А. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и действительной, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, к Наумкиной Ю. В., Нестеровой Н. В. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка подложной, недействительной и притворной, о прекращении право собственности, и истребовании из незаконного владения недвижимого имущества отказать.

Встречные исковые требования Нестеровой Н. В. (продавца) к Швареву П. Н. о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать Нестерову Н. В., [дата] года рождения, уроженку [адрес], зарегистрированную по адресу: [адрес], паспорт серия [номер] [номер], выдан [дата] Отделом УФМС России по Нижегородской области в Приокском районе гор.Нижнего Новгорода, код подразделения [номер], добросовестным приобретателем жилого дома, площадью 43,6 кв.м., с кадастровым номером [номер] и земельного участка, площадью 2622 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером [номер], расположенных по адресу: [адрес] по договору купли-продажи от 13 марта 2020 года, заключенному между ней и Павловой Н. А. как на дату его заключения, так и на дату регистрации в Управление Росреестра по Нижегородской области, а так же в качестве продавца между Наумкиной Ю. В. (покупателем) по договору купли продажи от 16 июня 2021 года, заключенному между ней и Нестеровой Н. В. и дату регистрации в Управление Росреестра по Нижегородской области.

В апелляционной жалобе Шварева П.Н. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как принятого с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что судом необоснованно отклонены его доводы о нахождении спорного имущества в залоге в обеспечение договора займа, а также о том, что переход права собственности на жилое помещение и земельный участок не отвечает требованиям гражданского законодательства.

Стороной ответчика представлены возражения на апелляционную жалобу.

Ответчики Павлова Н.А., Нестерова Н.В. в суде апелляционной инстанции просили оставить решение суда без изменения, против доводов апелляционной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела они считаются надлежащим образом извещенными, данных, подтверждающих наличие оснований для отложения судебного разбирательства не представлено, в связи с чем, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда на основании статей 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Павлова Н.А. являлась собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Нижегородская обл., Воскресенский р-н, д. Пузеево, ул. Народная, д. 7, на основании договора купли-продажи от 24 мая 2010 г. (л.д. 23-25 т.2).

13 марта 2020 г. между Павловой Н.А. и Нестеровой Н.В. был заключен договор купли-продажи указанного имущества, сделка прошла государственную регистрацию 02 апреля 2021 г. (л.д. 5-7, 40-42 т.2),

28 апреля 2020 года между Павловой Н.А. и Шваревым П.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: [адрес], по условиям которого Павлова Н.А. продала, а Шварев П.Н. купил земельный участок и расположенный на нем одноэтажный жилой дом за 160 000 рублей, в договоре отражено, что указанный договор купли-продажи является актом приема передачи недвижимого имущества, денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи получены ответчиком в полном объеме (т.1 л.д. 26-27 т.1).

28 июня 2021 г. спорное имущество зарегистрировано за Наумкиной Ю.В. на основании договора купли-продажи с Нестеровой Н.В. от 16 июня 2021 г. (л.д. 171-173, 246-248, 254-256 т.2).

Из расписки от 04 апреля 2019 года следует, что Павлова Н.А. взяла в долг сроком до [дата] денежные средства в размере 160000 рублей у Шварева П.Н. В качестве залога предоставила принадлежащий ей дом и земельный участок, расположенные по адресу: [адрес] (т.1 л.д.100-101).

По пояснениям Павловой Н.А. написание расписки было связано с работой в такси её сына и указаниями Шварева П.Н., его руководителя, о наличии задолженности (л.д. 240-241 т.2).

Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества от 28 апреля 2020 года между Павловой Н.А. и Шваревым П.Н. не была зарегистрирована в Росреестре, имущество приобретено иными лицами по сделке, совершенной в установленном порядке, оснований для признания данного договора действующим у суда не имелось, Швыревым П.Н. избран ненадлежащий способ защиты права.

Суд на анализе совокупности представленных доказательств, в том числе пояснений ответчика Павловой Н.А., свидетеля С.А.С., данных в судебном заседании, условий договора купли-продажи и договора займа, пришел к выводу, что фактически между сторонами Шваревым П.Н. и Павловой Н.А. был заключен договор займа на сумму 160 000 руб., а договор купли-продажи прикрывает собой договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа.

При этом суд обоснованно отклонил доводы Шварева П.Н. о том, что совершенный залог препятствовал последующему совершению сделок по отчуждению спорного имущества.

            В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

            В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

            Частью 1 статьи 336 ГК РФ предусмотрено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

            В соответствии со ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

            На основании пункта 1 статьи 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В силу пунктов 1 - 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Требование истца также были основаны на положениях пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Однако в деле не имеется сведений о том, что ответчик Павлова Н.А. уклонялась от регистрации залога.

Согласно пункту 2 статьи 341 Гражданского кодекса РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

С учетом изложенных норм права суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Шварев П.Н. право собственности на спорное имущество не приобретал.

В отношении требований Шварева П.Н. о признании сделки купли-продажи подложной, недействительной и притворной, а так же о прекращении права собственности Наумкиной Ю.В. на недвижимое имущество - дома (кадастровый [номер]) и земельного участка (кадастровый [номер]), расположенных по адресу: [адрес], и истребовании их у ответчика Наумкиной Ю.В., суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения с учетом положений ст. 153, 166, 170 ГК РФ, п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходил из того, что сделка признается притворной при наличии совокупности условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений, последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий.

Шваревым П.Н., на которого возложена обязанность доказывания, доказательств наличия указанной совокупности условий суду не предоставлено.

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о пороке воли Павловой Н.А., Нестеровой Н.В., Наумкиной Ю.В. в момент совершения оспариваемых сделок, не доказан факт введения как продавцом Павловой Н.А. покупателя Нестеровой Н.В., так и продавцом Нестеровой Н.В. покупателя Наумкиной Ю.В. в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, а также нахождения их при совершении сделок под влиянием обмана. Договора купли-продажи были заключены в письменной форме и прошли государственную регистрацию в Росреестре.

С учетом изложенного коллегия соглашается с выводами суда от отсутствии оснований для удовлетворения требований Шварева П.Н.

Что касается заявленных требований Нестеровой Н.В. о признании ее добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от 13 марта 2020 года, то они обоснованно удовлетворены с учетом ст. ст. 334, 348, 349, 350, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделок с ним", Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ".

При разрешении спора о признании недействительной сделки суд должен был установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Таким образом, необходимо установить обстоятельства, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 28.06.2022 N 1667-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Бахматова Г. В. на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 209 и абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации" требования добросовестных участников гражданского оборота, должны разрешаться с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которой добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении прав на недвижимое имущество на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации), а также исходя из недопустимости, по общему правилу, возложения на такое лицо рисков, связанных с тем, что собственник недвижимого имущества не предпринял действий, направленных на регистрацию своего права (постановления от 22 июня 2017 года N 16-П и от 13 июля 2021 года N 35-П).

Из материалов дела не следует, что к моменту совершения сделки Наумкина Ю.В. либо Нестерова Н.В. располагала информацией о притязании и наличии прав третьих лиц на предмет договора купли-продажи.

В ЕГРН сведения о Швареве П.Н. как о собственнике жилого помещения либо залогодержателе отсутствовали.

Разумное и осмотрительное поведение добросовестного приобретателя, полагающегося на сведения ЕГРН, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества.

Иное возлагало бы на покупателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

Шварев П.Н. должен был контролировать своевременность регистрации своих прав, однако объективных причин, в силу которых сделка не была своевременно зарегистрирована, им не приведено ни в исковом заявлении, ни в апелляционной жалобе.

При установленных судом обстоятельствах недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных участников гражданского оборота.

Необходимо также учитывать, что гражданин, приобретший жилое помещение, обладает меньшими возможности по оценке рисков, полагается на добросовестность второго участника сделки, которая предполагается в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Истцом Шваревым П.Н. не представлено в соответствии с правилами ст. 56 ГПК РФ доказательств, опровергающих доводы ответчиков об их добросовестном поведении при совершении сделок в отношении недвижимого имущества - жилого дома, площадью 43,6 кв.м., с кадастровым номером [номер] и земельного участка, площадью 2622 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером [номер].

В силу вышеприведенных мотивов в настоящем случае Нестерова Н.В., полагавшаяся на данные ЕГРН, являлась добросовестным приобретателем спорного жилого дома и земельного участка при совершении сделки 13 марта 2020 года, поскольку они не знала и не могла знать, что приобретаемые земельный участок и дом являлись предметом залога по расписке от 04 апреля 2019 г.

Иное нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота, поскольку гражданин, приобретший жилое помещение, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем лица, ранее вступившие в гражданско-правовые правоотношения с продавцом и не зарегистрировавшие за собой право, которые, как они полагают, им принадлежит.

Таким образом, признание Нестеровой Н.В. добросовестным приобретателем имущества исключает возможность удовлетворения требований Шварева П.Н. о признании недействительной сделки купли-продажи от [дата], истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также применения последствий недействительности сделки.

При этом права истца могут быть защищены путем предъявления требований к стороне заемных правоотношений по расписке от 04 апреля 2019 года – Павловой Н.А., на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Вопреки доводам жалобы удовлетворение требований заочным решением Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22.04.2021 г., впоследствии отмененным судом (л.д. 171-173 т.1), также основанием для удовлетворения иска не является.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные при рассмотрении дела судом первой инстанции. Эти доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, подробно изложенная в решении суда, с которой согласилась судебная коллегия. Они не опровергают выводы суда первой инстанции, в жалобе не содержатся обстоятельства, которые нуждались бы в дополнительной проверке, доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и ошибочном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что все обстоятельства по делу судом были проверены, изложенные в решении выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам, они не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 28 апреля 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шварева П. Н. – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 13.01.2023 года.

Председательствующий

Судьи