Решение по делу № 2-259/2024 от 21.05.2024

Дело № 2-259/2024                                                                                            <данные изъяты>

УИД 42RS0029-01-2024-000695-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт. Яя                                           «14» октября 2024 года

Яйский районный суд Кемеровской области в составе: председательствующего судьи Коньковой Т.Ю.,

при секретаре Акусок О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербаковой Розалии Ивановны к Вальневой Лиане Владимировне о взыскании задатка по договору купли-продажи квартиры и убытков виде оплаты задолженности по коммунальным услугам,

УСТАНОВИЛ:

Щербакова Р.И. обратилась в суд с иском к Вальневой Л.В. о взыскании задатка по договору купли-продажи квартиры и убытков в виде оплаты задолженности по коммунальным услугам. Требования мотивированы тем, что 28 ноября 2015 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, согласно которому ответчик взяла на себя обязательство продать истцу квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, стоимостью 1 337 671 руб. Срок договора истек 17 июля 2019 года. В январе 2016 года выяснилось, что за ответчиком числится задолженность по коммунальным платежам. 26 апреля 2016 года между истцом и МП ЖКХ был заключен договор поручительства на погашение Щербаковой Р.И. задолженности за Вальневу Л.B. в размере 70 099,93 рублей. Не оплачивать указанную задолженность по коммунальным платежам истец не могла, так как МП ЖКХ прекратило бы энергоснабжение квартиры, о чем неоднократно предупреждало истца. Таким образом, ответчик причинила истцу убытки в виде задолженности по коммунальным платежам в размере 50 000 рублей. Факт наличия задолженности подтверждается договором поручительства от 26 апреля 2016 года и перепиской между истцом и ответчиком, в которой ответчик не оспаривает наличие указанной задолженности. В июне 2023 года истец написала ответчику в социальной сети «В Контакте» и выразила о готовности купить указанную квартиру. Ответчик сообщила о намерении продать данную квартиру истцу за материнский капитал с доплатой в размере 100 000 рублей. 07.08.2023 истец перевела на карту дочери ответчика - Вальневой Александры Сергеевны задаток в размере 150 000 рублей в счет стоимости квартиры. 07.08.2023 ответчик собственноручно написала расписку в получении от истца задатка в размере 150 000 рублей. 22 января 2024 года Вальнева Л.B. позвонила истцу и сообщила, что она нашла другого покупателя квартиры и потребовала освободить квартиру. Деньги, выплаченные в качестве задатка, в счет стоимости квартиры и сумму погашенной истцом задолженности по коммунальным платежам Вальнева JI.B. вернуть отказалась. 11.04.2024 Билибинским районным судом Чукотского АО вынесено решение о выселении Щербаковой Р.И и членов ее семьи из спорной квартиры с отсрочкой на 1 месяц.

Просит взыскать с Вальневой Лианы Владимировны двойную сумму задатка в размере 300 000 рублей; убытки в виде оплаты задолженности по коммунальным платежам в размере 50 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 700 рублей.

Определением Яйского районного суда Кемеровской области от 08.07.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена Вальнева Александра Сергеевна.

Определением Яйского районного суда Кемеровской области от 05.08.2024 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Антипова Анастасия Александровна и Поцепаев Олег Михайлович.

Истец Щербакова Р.И., надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивает.

Ответчик Вальнева Л.В. в судебное заседание не явилась, от нее поступили возражения, ранее в ходе досудебной подготовки ответчик поясняла, что действительно был заключен предварительный договор с Щербаковой Р.И. о продаже принадлежащей ей квартиры, оговорена цена квартиры, на момент заключения предварительного договора Щербакова Р.И. выплатила ей 181 000 рублей и обязалась перечислять ежемесячно по 30 373 рубля, однако ни одного платежа Щербакова Р.И. не осуществила, поскольку обязательства со стороны истца выполнены не были, договор купли-продажи заключен не был. После истечения срока предварительного договора она была вынуждена обратиться в суд о выселении Щербаковой Р.И. и ее членов семьи, поскольку добровольно покинуть жилое помещение Щербакова Р.И. отказывалась. Решением Билибинского районного суда Чукотского автономного округа Щербакова Р.И. и члены ее семьи выселены из принадлежащего ей жилого помещения. Считает, что срок предварительного договора истек, соответственно все правовые последствия, вытекающие из данного договора, прекращены. Денежные средства в размере 150 000 рублей ею получены от Щербаковой Р.И. в счет арендной платы, поскольку истец проживала в ее квартире со своими членами семьи до выселения ее в судебном порядке, в связи с чем, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица Вальнева А.С., Антипова А.А., Поцепаев О.М., надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, в силу ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии сусловиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Исходя из положений указанных норм права в их системном единстве, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 5 постановления Пленума от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указал, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Судом установлено, что 28 ноября 2015 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи на спорную квартиру, согласно которого Вальнева Л.В. обязалась продать Щербаковой Р.И. принадлежащую на праве общей долевой собственности по ? доле в праве Вальневой Л.В., Вальневой А.С., Антиповой А.А., Поцепаеву О.М. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а Щербакова Р.И. обязалась купить вышеуказанную квартиру на условиях, указанных в настоящем договоре.

Вышеуказанный договор удостоверен нотариусом Билибинского нотариального округа Чукотского автономного округа, зарегистрирован в реестре за №.

Указанная квартира принадлежала Вальневой Л.В., Вальневой А.С., Антиповой А.А., Поцепаеву О.М. на основании договора купли-продажи от 04.04.2014, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу за № от 21.04.2014.

Заключение указанного предварительного договора сторонами не оспаривается.

Стороны обязались в срок до 17 июля 2019 года заключить договор купли-продажи указанной квартиры, оценив ее в 1 337 671 руб.

Щербакова Р.И. на момент заключения договора выплатила Вальневой Л.В. денежную сумму в размере 181 000 рублей, и далее обязалась выплачивать ежемесячно по 30 373 рубля в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры в обеспечение исполнения указанного договора путем перечисления денежных средств на счет Вальневой Л.В.

В соответствии с п. 8 предварительного договора, в случае неисполнения настоящего договора гр. Вальневой Л.В., действующей от своего имени и имени несовершеннолетней ФИО10., она обязана возместить гр. Щербаковой Р.И. двойную сумму задатка.

Как усматривается из материалов дела, в установленный предварительным договором срок до 17.07.2019 Щербакова Р.И. выкупную стоимость квартиры Вальневой Л.В. не выплатила, в связи с чем, договор купли-продажи между ними заключен не был, требований о заключении основной сделки в период, указанный в пункте 3 предварительного договора кем-либо сторон не заявлено, доказательств обратного материалы настоящего гражданского дела не содержат.

Исковые требования Щербаковой Р.И. к Вальневой Л.В. о понуждении к исполнению предварительного договора и заключению основного договора купли-продажи заявлены не были.

Напротив, ответчик Вальнева Л.В. обращалась в суд с иском о выселении Щербаковой Р.И. и членов ее семьи из квартиры, принадлежащей Вальневой Л.В., решением Билибинского районного суда Чукотского автономного округа от 11.04.2024 Щербакова Р.И. и члены ее семьи признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

При разрешении настоящего спора суд учитывает положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ, согласно которым обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, учитывая, что в срок до 17.07.2019 Щербакова Р.И. выкупную стоимость квартиры Вальневой Л.В. не выплатила, при этом, предложение Вальневой Л.В. о заключении основного договора не направила, то в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Оснований полагать, что к моменту истечения срока действия предварительного договора у продавца отсутствовали какие-либо документы для заключения сделки по отчуждению жилого помещения, также не имеется с учетом представленных стороной ответчика доказательств, включая существование зарегистрированного с 21.04.2014 права на предполагаемый к отчуждению в пользу истца объект недвижимости.

Представленные истцом Щербаковой Р.И. копия расписки в электронном виде от 07.08.2023 за подписью Вальневой Л.В. о получении задатка в размере 150 000 рублей от Щербаковой Р.И., а также предложение в порядке телефонной переписки за пределами установленного п. 3 предварительного договора срока заключения основного договора правового значения не имеет.

Кроме того, из данной копии расписки не понятно правовое значение задатка, за что данный задаток передан Вальневой Л.В., при этом, сумма в размере 150 000 рублей в качестве задатка, в предварительном договоре определена не была, в судебном заседании ответчик Вальнева Л.В. возражала, что данная сумма бала выплачена Щербаковой Р.И. в качестве задатка за квартиру в рамках предварительного договора, поскольку ни одного платежа в размере 30 373 руб. установленного предварительным договором Щербакова Р.И. не выплатила, при этом, после окончания срока действия предварительного договора какие-либо меры к выплате выкупной стоимости квартиры истцом приняты не были, добровольно покидать принадлежащее ей жилое помещение, истец Щербакова Р.И. отказалась и проживала после окончания срока предварительного договора и до вынесения решения о выселении без ее согласия.

При таких обстоятельствах Щербакова Р.И. обязана была доказать, что к 17.07.2019 у нее имелись денежные средства, необходимые для оплаты стоимости квартиры, но такие доказательства, как и доказательств того, что основной договор не был заключен по вине ответчика, суду не представлены.

Ответчик отрицает, что Щербакова Р.И. была готова заключить с ней до 17 июля 2019 года основной договор купли-продажи и произвести полный расчет за квартиру, и утверждает, что к указанному времени у истца отсутствовали денежные средства для расчета с ним и от истца не поступало предложений заключить в указанный срок основной договор купли-продажи.

Заключение ответчиком договора купли-продажи указанной квартиры с другим лицом не свидетельствует о вине Вальневой Л.В., так как договор заключен практически через пять лет после срока, установленного предварительным договором купли-продажи с Щербаковой Р.И. для заключения основного договора.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Щербаковой Р.И.

Поскольку в ходе разрешения судебного спора не установлено нарушений прав потенциального покупателя действиями (бездействием) продавца, то суд отказывает в удовлетворении требования истца о возмещении ответчиком убытков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Щербаковой Розалии Ивановны к Вальневой Лиане Владимировне о взыскании задатка по договору купли-продажи квартиры и убытков виде оплаты задолженности по коммунальным услугам отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Яйский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 18.10.2024.

Председательствующий              <данные изъяты>                                  Т.Ю. Конькова

<данные изъяты>