Решение от 18.10.2023 по делу № 33-36144/2023 от 10.10.2023

Судья Красильников Т.С. дело №33-36144/2023УИД 50RS0036-01-2023-003697-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                18 октября 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Першиной С.В.,

судей Рыбачук С.Ю., Шибаевой Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Широковой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Кусакина А. С. к ООО «Оптилэнд», ООО «Управляющая компания «Промсвязь», Пичкура А. С. о применении последствий недействительности сделки – договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и о понуждении заключить договор купли-продажи,

по апелляционным жалобам ООО «Оптилэнд», ООО «Управляющая компания «Промсвязь» на решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Шибаевой Е.Н.,

    объяснения представителя истца Кусакиной Т.А., представителя ответчика ООО «Оптилэнд» Ивановой А.А., представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Промсвязь» Дулова В.В.,

У С Т А Н О В И Л А:

    Кусакин А.С. обратился в суд с иском к ООО «Оптилэнд», ООО «Управляющая компания «Промсвязь», Пичкура А.С. о применении последствий недействительности сделки – договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и о понуждении заключить договор купли-продажи.

    Свои требования истец мотивировал тем, что <данные изъяты> между Кусакиным А.С. и ООО «Оптилэнд», действующим на основании агентского договора с ООО «Управляющая компания «Промсвязь», был заключен договор бронирования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, по условиям которого ООО «Оптилэнд», обязалось не продавать указанные объекты недвижимости иным лицам, а Кусакин А.С. обязался заключить и приобрести данное недвижимое имущество по договору купли-продажи с ООО «Управляющая компания «Промсвязь», уплатив стоимость в размере 8 650 000 рублей.

    Однако, как указал истец, ответчики свои обязательства не выполнили, ООО «Оптилэнд», заключило договор купли-продажи от <данные изъяты> с Пичкура А.С., который стал новым собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>.

    По мнению Кусакина А.С., к указанному договору купли-продажи от <данные изъяты> между Пичкура А.С. и ООО «Оптилэнд», должны быть применены последствия недействительной сделки, т.к. данный договор совершен с целью причинения вреда имущественным интересам Кусакина А.С.

    Также Кусакин А.С. просил суд обязать ООО «Оптилэнд», ООО «Управляющая компания «Промсвязь» заключить с Кусакиным А.С. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> с учетом внесения Кусакиным А.С. на депозит суда денежных средств в размере 8 650 000 рублей.

    Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала.

    Представитель ответчика ООО «Оптилэнд» по доверенности Иванова А.А. и представитель ООО «Управляющая компания «Промсвязь» Дулов В.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленного иска.

    Пичкура А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    Решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе ООО «Оптилэнд» просит отменить его в мотивировочной части как незаконное и необоснованное.

В апелляционной жалобе ООО «Управляющая компания «Промсвязь» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым изменить мотивировочную часть решения суда, исключив из него выводы, касающиеся нарушения ответчиками прав истца, выраженного от уклонения от заключения договора купли-продажи и указания на возможность взыскания убытков, а также на указания на действия ответчиков на основании доверенности.

Представитель ответчика ООО «Оптилэнд» Иванова А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания «Промсвязь» Дулов В.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы поддержал, полагал решение суда подлежащим отмены с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца адвокат Кусакина Т.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения доводов апелляционных жалоб возражала, просила решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки не сообщили.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, учитывая отсутствие данных о причинах неявки сторон, провел судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене вышеуказанного решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

    Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что между Кусакиным А.С. и ООО «Оптилэнд», действующим на основании Агентского договора с ООО «Управляющая компания «Промсвязь», был заключен договор бронирования от <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, по условиям которого ООО «Оптилэнд» обязалось не продавать указанные объекты недвижимости иным лицам, а Кусакин А.С. обязался заключить и приобрести данное недвижимое имущество по договору купли-продажи с ООО «Управляющая компания «Промсвязь», уплатив стоимость в размере 8 650 000 рублей.

    Согласно приложениям к договору бронирования от <данные изъяты> между Кусакиным А.С. и ООО «Оптилэнд», срок действия бронирования в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером 50:08:0050402:6073 продлевался до <данные изъяты>.

    Согласно письму от <данные изъяты> <данные изъяты> ООО «Оптилэнд» уведомило Кусакина А.С. об истечении срока бронирования в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> по договору бронирования от <данные изъяты> и возникновении права продать указанное имущество иному лицу.

    Согласно договору купли-продажи от <данные изъяты> ООО «Управляющая компания «Промсвязь», интересы которого представляло по доверенности ООО «Оптилэнд», продало, а Пичкура А.С. купил земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию.

    Из электронной переписки между Кусакиным А.С. и ООО «Оптилэнд», следует, что основной договор купли-продажи в отношении спорных объектов недвижимости с Кусакиным А.С. не был заключен до <данные изъяты> по причине отсутствия выписки о зарегистрированных правах продавца на продаваемые объекты, указанные выписки были получены продавцом только <данные изъяты>. Кусакин А.С. уведомил ООО «Оптилэнд» о готовности заключить основной договор купли-продажи, в ответ ООО «Оптилэнд», <данные изъяты> сообщило Кусакину А.С. об увеличении стоимости до 10 500 000 рублей за передаваемые объекты недвижимости.

    В силу п.10 договор бронирования от <данные изъяты> электронная переписка между Кусакиным А.С. и ООО «Оптилэнд», действующим на основании агентского договора от ООО «Управляющая компания «Промсвязь», признается юридически действительной.

    Разрешая спор и руководствуясь статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая, что Кусакин А.С. не представил допустимых доказательств, подтверждающих, что сделка – договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенная между ООО «Управляющая компания «Промсвязь», интересы которого представляло ООО «Оптилэнд», и Пичкура А.С. не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

    Кроме того, суд обоснованно указал на то обстоятельство, что со стороны ответчиков – ООО «Оптилэнд», ООО «Управляющая компания «Промсвязь», имело место нарушение прав потребителя Кусакина А.С., выраженное в уклонении от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по условиям договора бронирования от <данные изъяты>, что является основание для взыскания убытков в пользу потерпевшего лица, однако соответствующие требования по настоящему делу не заявлены.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям закона, регулирующего спорные правоотношения сторон.

    Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания «Промсвязь» о том, что оно не уполномочивало ООО «Оптилэнд» на заключение договора бронирования, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку как следует из материалов дела договор бронирования от <данные изъяты> заключался ООО «Оптилэнд» на основании договора <данные изъяты>/У от <данные изъяты> с ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО».

    Согласно п.2.6 договора <данные изъяты>/У от <данные изъяты> ООО «Оптилэнд» вправе совершать сделки с потенциальными покупателями или потенциальным арендатором объекта и/или будущего объекта только после получения соответствующего письменного указания от ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО».

    В силу п. 4.1.7 указанного договора ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО» обязуется принять от покупателей и/или арендаторов объектов или будущих объектов все полученное по сделке, заключенной агентом во исполнение настоящего договора, обеспечить не заключение договора отчуждения и/или договора аренды ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО» с третьими лицами в отношении объекта и/или будущего объекта в периоды указанные в акте регистрации потенциальных покупателей (арендаторов (пункт 4.1.6 договора).

    Из текста имеющейся в материалах дела доверенности следует, что ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО» представило ООО «Оптилэнд» право на подписание иных документов, имеющих отношение к договорам купли-продажи, при условии получения от ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО» предварительного письменного согласия.

    Таким образом, ООО «Оптилэнд» вправе был осуществлять действия в части заключения спорного договора в интересах ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО».

    Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания «Промсвязь» о том, что в силу положений статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации спорное обязательство по договору бронирования не создает обязанность для лиц, не участвующих в нем, судебная коллегия признает несостоятельными, основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

    В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

    По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

    По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

    В соответствии с абзацем 1 статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

    При таких обстоятельствах, учитывая положения заключенного между ООО «УК Промсвязь» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Оптима ПРО» и ООО «Оптилэнд» агентского договора <данные изъяты> от <данные изъяты>, у первого возникли права и обязанности по договору бронирования от <данные изъяты>.

    Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания «Промсвязь» и ООО «Оптилэнд» о том, что суд необоснованно применил разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебная коллегия признает несостоятельными.

    Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

    Вопреки позиции представителей ответчиков вышеприведенные положения не устанавливают приоритета договора, по которому состоялся переход права собственности к приобретателю, и не исключают возможности защиты истцом своих прав иным способом, поскольку предусматривают право требовать возмещения убытков, не указывая на то, что это является единственным надлежащим способом защиты нарушенного права.

    Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания «Промсвязь» о том, что выписка из ЕГРН не является обязательным документом для заключения договора купли-продажи, судебная коллегия признает несостоятельными.

    Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

    Из положений ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что с 15.07.2016 года вместо свидетельства о государственной регистрации права выдается выписка из Единого государственного реестра прав, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию права.

    В соответствии с ч. 7 ст. 21 указанного Федерального закона со дня вступления в силу настоящего Федерального закона государственные органы, органы местного самоуправления, суды, а также иные органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наравне со свидетельством о государственной регистрации.

    Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрен перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

    Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо предоставить на регистрацию документы, подтверждающие возникновение и переход права собственности, к которым относятся договоры, акты, свидетельства о праве на наследство.

    Согласно ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, в которой указываются, в том числе сведения о правообладателе недвижимого имущества - лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости.

    Таким образом, за период с момента выдачи выписки и до момента заключения договора бронирования право собственности могло перейти к третьему лицу, в связи с чем у физического лица отсутствует возможность достоверно установить собственника недвижимого имущества без выписки из ЕГРН, в связи с чем она является необходимым документов при заключении договора.

    Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания «Промсвязь» и ООО «Оптилэнд» о недобросовестном поведении истца при заключении договора бронирования, судебная коллегия признает несостоятельными, доказательств, подтверждающих недобросовестное поведение истца, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегии не представлено.

    Доводы апелляционной жалобы ООО «Оптилэнд» о том, что суд не применил последствия пропуска срока для обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи, судебная коллегия признает несостоятельными, по следующим основаниям.

    В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В рамках настоящего спора срок действие договора бронирования между сторонами от <данные изъяты> истекло <данные изъяты>, в суд с исковым заявлением о понуждении заключить договор Кусакин А.С. обратился <данные изъяты>.

Иного договора стороны не заключили.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Оптилэнд» о неправильном применении судом срока исковой давности отклоняются, поскольку судами правомерно установлено, что между сторонами был заключен договор бронирования недвижимого имущества и истцом пропущен шестимесячный срок для заявления требований о понуждении к заключению основного договора, предусмотренный положениями пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о применении срока исковой давности или ходатайство о восстановлении срока исковой давности в таком случае не требуется.

    Другие доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и совокупности доказательств с целью получения иного по содержанию судебного решения, не содержат юридически значимых для дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции и влияющих на правильность постановленного судебного решения. Выводы суда мотивированы, всем юридически значимым по делу обстоятельствам дана правильная судебная оценка, отраженная в судебном решении, нормы материального права применены верно, оснований для переоценки обстоятельств дела и собранных по делу доказательств не имеется.

При таких обстоятельствах законных оснований для отмены или изменения мотивировочной части постановленного судебного решения по заявленным доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░