Решение по делу № 02-6720/2024 от 10.09.2024

УИД 77RS0003-02-2022-006816-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09.12.2024                                                                                                                         г. Москва

Бутырский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи С.М. Макаричева,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6720/2024 
по иску Щукиной Марины Александровны к Мищенко Елене Владимировне о взыскании задатка по авансовому соглашению о купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Щукина М.А. обратилась в суд с иском и, с учетом уточнений, просила взыскать
с Мищенко Е.В. суммы задатка в двойном размере по авансовому соглашению о купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2021 в размере сумма, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.11.2021 по день фактического исполнения обязательства. 

Требования иска мотивированы тем, что 07.09.2021 между сторонами заключено авансовое соглашение о купле-продаже недвижимого имущества, по которому сделка должна была состояться в срок до 15.10.2021 Ответчик получил от истца сумму задатка, поименованную в соглашении – авансом, в размере сумма, между тем по окончанию установленного соглашением срока, договор купли-продажи недвижимого имущества  сторонами заключен не был по независящим от истца обстоятельствам. В настоящее время стороны утратили интерес в заключении договора, сумма задатка стороной ответчика так и не возвращена.

Решением Бутырского районного суда города Москвы от 04.10.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18.03.2024, исковые требования Щукиной М.А. 
к Мищенко Е.В. о взыскании суммы задатка в двойном размере по авансовому соглашению о купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2021 удовлетворены.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.08.2024 решение Бутырского районного суда города Москвы от 04.10.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда
от 18.03.2024 отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Представитель истца по доверенности адвокат фио в судебное заседание явился, требования уточненного иска поддержал, настаивали на их удовлетворении.

Представители ответчика по доверенности адвокат фио, фио 
в судебное заседание явились, исковые требования не признали, пояснив, что истец неоднократно уклонялся от заключения сделки купли-продажи, мотивировав это длительным рассмотрением банком заявления о предоставлении ипотечного кредитования, и по окончанию срока действия соглашения в одностороннем порядке отказалась от совершения дальнейших действий по заключению сделки.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 07.09.2021 между Мищенко Е.В. (продавец)
и Щукиной М.А. (покупатель) заключено авансовое соглашение о купле-продаже недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются заключить
в срок и на условиях авансового соглашения договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: адрес,
адрес, а также земельных участков № 8, 8А и 10, расположенных
по тому же адресу (далее – Соглашение).

В соответствии с условиями Соглашения, основной договор купли-продажи должен быть составлен и подписан сторонами не позднее 15.10.2021 (п. 3.1). Полная
стоимость недвижимого имущества указанного в п. 2 Соглашения составила
сумма и не подлежала изменению в дальнейшем (п. 4.1). 

Также стороны в рамках достигнутых договоренностей, в п. 4.2 Соглашения установили, что при подписании договора покупатель (истец) передал продавцу (ответчику) в качестве аванса денежные средства в счет цены недвижимости в размере
сумма, сумма аванса входит в стоимость недвижимости.

В соответствии с пунктами 4.5 и 4.7 Соглашения в случае неисполнения договора
в указанные сроки по вине продавца, внесенный аванс возвращается покупателю в полном объеме. В случае отказа покупателя от подписания основного договора и покупки недвижимости сумма аванса не возвращается.

Во исполнение условий Соглашения, при его подписании стороной истца в счет оплаты стоимости аванса ответчику переданы денежные средства в сумме сумма, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Впоследствии 14.10.2021 между сторонами заключено дополнение к Соглашению, по условиям которого продлен срок заключения основного договора до 02.11.2021, в иной части условия Соглашения оставались неизменными.

В соответствии с п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства
и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьям 454, 549 ГК РФ, основанием для получения покупателем денежной суммы (цены) по договору купли-продажи недвижимости является передача
им покупателю соответствующего объекта недвижимого имущества.

Законом не предусмотрена возможность удержания продавцом частичной оплаты
за непроданный товар.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пунктам 1, 4 и 6 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается
во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления
с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, денежные средства в размере сумма, уплаченные по Соглашению, являлись задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон,
то есть продавца Мищенко Е.В. и покупателя Щукиной М.А. заключить основной
договор купли-продажи конкретных объектов недвижимости на согласованных условиях
в определенный срок.

Как следует из пояснения стороной данных в судебном заседании, основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в Соглашении, между сторонами заключен не был, стороны утратили интерес к заключению сделки купли-продажи.

Указывая на неправомерность действий ответчика по уклонению от заключения основной сделки купли-продажи недвижимого имущества и удержанию суммы задатка после утраты интереса сторон к заключению сделки, истец в письменных пояснениях ссылался на отсутствие со стороны ответчика действительной воли на продажу имущества по цене определенной сторонами в Соглашении и уклонение последнего (ответчика)
от совершения действий по заключению сделки в сроки и порядке установленные сторонами, при этом особо отметив, что предложение о заключении сделки со стороны ответчика было направлено в адрес истца только по окончанию срока установленного Соглашением и требований истца о возврате суммы задатка.

В свою очередь ответчик, возражая относительно предмета заявленного спора, пояснил, что истец в отсутствие у него полной стоимости договора купли-продажи имущества, под различными предлогами уклонялся от заключения основной сделки купли-продажи, и в последствии после окончания срока действия авансового соглашения в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и настаивал на возврате суммы аванса переданного в счет исполнения обязательств.

Вместе с тем материалы гражданского дела не содержат в себе допустимых доказательств, что основной договор купли-продажи по Соглашению не была заключен 
по обстоятельствам, зависящим от воли или действий истца – покупателя.

Утверждения ответчика об отсутствии у стороны истца на момент заключения сделки денежных средств в сумме достаточной для заключения договора купли-продажи на условиях и в порядке предусмотренных Соглашением, являются исключительно субъективным мнением ответчика и документально подтверждены не были, более того, желание истца воспользоваться ипотечным кредитованием в рамках будущей сделки купли-продажи, не противоречило условиям соглашения и не может свидетельствовать
об отсутствии у покупателя на момент сделки денежных средств достаточных для
ее заключения. Как пояснил представитель истца, впоследствии Щукина М.А. приобрела недвижимое имущество – дом в том же самом районе, где продавал свое имущество ответчик, оплатив по сделке денежные средства наличными в размере сумма, что в совокупности с представленным ипотечным кредитом было бы достаточно для совершения первоначальной сделки по Соглашению.

Таким образом, желание истца совершить сделку с использованием ипотечного кредитования в совокупности с иными доказательствами, свидетельствовать о реальности воли последнего (истца) на достижение правовых последствий приведенных
в Соглашение и заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Представленная стороной ответчика нотариально заверенный протокол
о производстве осмотра письменных доказательств из мессенджера WhatsApp на телефоне риэлтора фио о переговорах с лицом именованным «Марина-покуп.д…» также свидетельствует о том, что истец намеревался заключить сделку купли-продажи
на условиях и в порядке указанных в Соглашении, вел активные переговоры предшествующие сделке и настаивал на её совершении. Данные переговорные процесс 
не препятствовал ответчику в установленный Соглашением срок до 02.11.2023 подготовить и направить в адрес истца предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, однако сделано это было лишь 26.01.2022

Поскольку судом в рамках рассматриваемого спора не установлено, а ответчиком 
не представлено убедительных доказательств того, что со стороны истца имело место уклонение и отказ от заключения основного договора купли-продажи, какого-либо письменного предложения к заключению основного договора ответчиком в адрес истца
в установленный срок до 02.11.2021 не направлялось, таким образом, Соглашение
от 07.09.2021 прекратило свое действие, в связи с чем оснований для удержания денежных средств у ответчика в качестве задатка не имелось.

В силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

Учитывая, что положения п. 2 ст. 381 ГК РФ не предоставляют возможности установить иное правило, отличного от указанного в этом пункте, применение п. 4.5 Соглашения о возврате только однократной суммы задатка нарушит баланса интересов сторон и существенно ограничит право истца на получение соответствующей компенсации при виновном поведении продавца.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части взыскания с ответчика
в пользу истца на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ двойной суммы задатка по Соглашению
от 07.09.2021 в размере сумма подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика процентов
за пользование чужими средствами с 02.11.2021 по дату фактического исполнения обязательства.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016
№ 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что проценты
за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Вместе с тем представленный истцом расчет процентов за пользование денежными средствами на сумму сумма за период с 02.11.2021 по 14.11.2024 в размере
сумма суд признает неверным, поскольку начало периода следует исчислять
с 03.11.2021 (начиная со следующего дня окончания срока по Соглашению), следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средства за период 03.11.2021 по 09.12.2024 (день принятия решения суда) составляет сумма, исходя из следующего расчета:

Задолженность, руб.	Период просрочки			Процентная ставка	Дней в году	Проценты, руб.
	c	по	дни
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[6]	[1]x[4]x[5]/[6]
1 200 000	03.11.2021	19.12.2021	47	7,50%	365	11 589,04
1 200 000	20.12.2021	13.02.2022	56	8,50%	365	15 649,32
1 200 000	14.02.2022	27.02.2022	14	9,50%	365	4 372,60
1 200 000	28.02.2022	10.04.2022	42	20%	365	27 616,44
1 200 000	11.04.2022	03.05.2022	23	17%	365	12 854,79
1 200 000	04.05.2022	26.05.2022	23	14%	365	10 586,30
1 200 000	27.05.2022	13.06.2022	18	11%	365	6 509,59
1 200 000	14.06.2022	24.07.2022	41	9,50%	365	12 805,48
1 200 000	25.07.2022	18.09.2022	56	8%	365	14 728,77
1 200 000	19.09.2022	23.07.2023	308	7,50%	365	75 945,21
1 200 000	24.07.2023	14.08.2023	22	8,50%	365	6 147,95
1 200 000	15.08.2023	17.09.2023	34	12%	365	13 413,70
1 200 000	18.09.2023	29.10.2023	42	13%	365	17 950,68
1 200 000	30.10.2023	17.12.2023	49	15%	365	24 164,38
1 200 000	18.12.2023	31.12.2023	14	16%	365	7 364,38
1 200 000	01.01.2024	28.07.2024	210	16%	366	110 163,93
1 200 000	29.07.2024	15.09.2024	49	18%	366	28 918,03
1 200 000	16.09.2024	27.10.2024	42	19%	366	26 163,93
1 200 000	28.10.2024	09.12.2024	43	21%	366	29 606,56
Итого:			1133	12,27%		456 551,08

Истцом заявлено требование о взыскании процентов по дату фактического исполнения обязательства, которое, с учетом вышеприведенных разъяснений, подлежит удовлетворению.

Рассматривая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд приходит
к выводу об отсутствии оснований для уменьшения взыскиваемой неустойки, поскольку
в данном случае неустойка определена из расчета ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, как это предусмотрено п. 1 ст. 395 ГК РФ,
и уменьшению по мотиву ее явной несоразмерности последствиям нарушения должником своих обязательств не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░
░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░
░░ ░░░░░░ ░ 03.11.2021 ░░ 09.12.2024 ░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░ 10.12.2024 ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.   

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                              ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09.12.2024