Решение по делу № 3а-220/2015 от 16.10.2015

Дело № 3а-220/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 9 декабря 2015 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Добрыдневой Т.С.

с участием представителя административного истца Пермякова В.И. – Малеева Д.С., представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю – Макарчук У.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пермякова В.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Пермяков ФИО15 обратился 16 октября 2015 г. в Пермский краевой суд с заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для оздоровительной деятельности, расположенного по адресу: ****, общей площадью 632 кв. м, равной его рыночной стоимости в размере 188740 рублей по состоянию на 26 апреля 2013 г.

В обоснование заявленного требования указал, что он является арендатором вышеназванного земельного участка на основании договора уступки прав аренды на земельный участок от 31 августа 2014 г. В соответствии с постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» кадастровая стоимость земельного участка составляет 454547,04 рубля, что существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды определяется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как арендатора земельного участка.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка Пермяковым В.И. представлен отчёт № ** от 22 июня 2015 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный ООО «***», в том числе на предмет определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 26 апреля 2013 г. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчётом составила 188740 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Пермякова В.И. – Малеев Д.С., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объёме.

Пермяков В.И. участие в судебном заседании не принимал, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю – Макарчук У.Ф., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве от 9 декабря 2015 г.

Представители заинтересованных лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – Бурлакова И.В., действующая на основании доверенности, Правительства Пермского края – Усталова Н.А., действующая на основании доверенности, администрации Пермского муниципального района – Титова Я.С., действующая на основании доверенности, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, доводы, изложенные в ранее поданных в суд письменных отзывах и пояснениях, поддержали.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее также – Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учёт земельных участков осуществляется в соответствии с названным Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).

В силу положений части 5 статьи 4 вышеназванного Федерального закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта на основании поступивших в этот орган в установленном данным Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено этим Законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования 26 июля 2010 г., были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности), в частности в названный Федеральный закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах её определения.

Согласно положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям приведённого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Как следует из Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, - рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (пункт 3).

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

1 января 2014 г. вступило в силу постановление Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края».

Поскольку земельный участок с кадастровым номером ** образовался и был поставлен на государственный кадастровый учёт 26 апреля 2013 г., он не вошёл в массовую кадастровую оценку земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края, утверждённую вышеназванным Постановлением. Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена с применением среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов, соответствующего восьмому виду разрешённого использования по Пермскому муниципальному району, и составила 454547,04 рубля.

Пермяковым В.И. представлен в суд отчёт № ** от 22 июня 2015 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный ООО «***». В соответствии с отчётом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** на 26 апреля 2013 г. составляет 188 740 рублей. Оценщик ООО «***» Г., проводившая оценку, является действительным членом Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «***». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована САО «***».

Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «***».

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на четыре земельных участка, информация о которых получена из газеты «***» № ** от 27 декабря 2012 г., № ** от 30 апреля 2012 г., № ** от 29 августа 2011 г., № ** от 12 апреля 2012 г. Источники информации приложены к отчёту.

При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчёту об оценке аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, экспертом введены корректировки – на дату и условия продаж, на возможность торга между продавцом и покупателем.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Кроме того, заявителем представлено в суд положительное экспертное заключение экспертов Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «***» от 8 октября 2015 г. № ** на отчёт об оценке № ** от 22 июня 2015 г.

Данное экспертное заключение соответствует Федеральному стандарту оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 г. № 328, а именно: оно подписано экспертами, проведшими экспертизу отчёта об оценке, утверждено и заверено региональным представителем НП СРО «СВОД» на территории г. Перми и Пермского края.

Статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, заинтересованными по делу лицами не представлено.

Доводы в обоснование возражений по административному иску, изложенные в письменных отзывах, о том, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, опровергаются собранными по делу доказательствами в их совокупности: договором № ** аренды земельного участка от 13 января 2010 г., заключённого между комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и С., и приложениями № ** (акт приёма-передачи земельного участка) и ** (расчёт арендной платы за 2010 г.) к названному договору; расчётом арендной платы за 2015 г. (приложение № ** к договору аренды земельного участка от 13 января 2010 г. № **); письменным объяснением комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района от 7 декабря 2015 г. № **.

Утверждения в письменном отзыве представителя администрации Пермского муниципального района о том, что требование Пермякова В.И. не может быть удовлетворено, поскольку в договоре аренды земельного участка отсутствует согласие собственника земельного участка на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости арендатором, со ссылкой на правовую позицию, изложенную в абзаце седьмом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», являются ошибочными, так как арендодателем земельного участка, находящегося в пользовании Пермякова В.И., является комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района.

С учётом изложенного, заявленное Пермяковым В.И. требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта № ** от 22 июня 2015 г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, то есть в размере 188 740 рублей по состоянию на 26 апреля 2013 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Пермякова В.И., поданное 16 октября 2015 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для оздоровительной деятельности, общей площадью 632 кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 188740 (сто восемьдесят восемь тысяч семьсот сорок) рублей по состоянию на 26 апреля 2013 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 14 декабря 2015 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья - подпись – Бузмаков С.С.