Решение по делу № 3а-109/2016 от 16.02.2016

Дело № 3А-109/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 апреля 2016 года                        г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя административного истца Фадина А.П. – Батищевой О.А., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Самозванцевой П.В., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Власенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-109/2016 по административному иску Фадина <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Фадин А.П. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 16 января 2013 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере <данные изъяты>

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчете № 919 (учетный № 919зу-2015) от 30 декабря 2015 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 16 января 2013 года, составляет <данные изъяты>

Отчёт № 919 (учетный № 919зу-2015) от 30 декабря 2015 года получил положительное экспертное заключение № 2998 от 05 февраля 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку Фадин А.П. является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, которая зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемого объектами незавершенного строительства; общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

Представитель административного истца Фадина А.П. – Батищева О.А., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Власенко Е.В., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что не спаривает представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в отношении данного отчета.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») Самозванцева П.В., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что не спаривает представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в отношении данного отчета.

Правительство Красноярского края, администрация г. Красноярска, Департамент Муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Правительства Красноярского края, администрации г. Красноярска, Департамента Муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Фадина А.П. – Батищева О.А., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю Власенко Е.В., представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» Самозванцева П.В. не возражали.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 22 мая 2015 года № 709 и акта приема-передачи земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> передан Департаментом муниципального имущества администрации г. Красноярска в аренду Фадину А.П. сроком на 3 года с 06 мая 2015 года по 05 мая 2018 года. По условиям указанного договора аренды, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (л.д. 10-21).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был поставлен на государственный кадастровый учет на основании решения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю от 16 января 2013 года № Ф24/13-2-4133 (л.д. 119).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 декабря 2014 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16 января 2013 года составляет <данные изъяты> (л.д. 27).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 16 января 2013 года филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю (л.д. 120).

Из кадастрового паспорта земельного участка от 23 декабря 2014 года следует, что вышеуказанный земельный участок отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемого объектами незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 24-26).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 919 (учетный № 919зу-2015) от 30 декабря 2015 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик <данные изъяты>.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16 января 2013 года составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 31-85).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 2998 от 05 февраля 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик <данные изъяты>. (л.д. 86-107).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 919 (учетный № 919зу-2015) от 30 декабря 2015 года, соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное № 2998 от 05 февраля 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 16 января 2013 года составляет <данные изъяты> рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административных истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> должна быть определена по состоянию на 16 января 2013 года равной его рыночной в размере <данные изъяты> рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Фадина А.П. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует считать дату поступления административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 16 февраля 2016 года.

Оснований для определения даты обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 26 февраля 2015 года (как просит истец в административном иске) не имеется по следующим основаниям.

Как следует из решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/453 (далее - Комиссия), Фадин А.П., обращаясь в Комиссию с заявлением от 30 января 2015 года, просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2011 года, представив соответствующий отчет, в чем ему было отказано решением Комиссии от 27 февраля 2015 года.

Таким образом, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 16 января 2013 года, административный истец в Комиссию не обращался, обратившись 16 февраля 2016 года непосредственно в суд с настоящим административным иском, представив вышеуказанный отчет об оценке № 919 (учетный № 919зу-2015) от 30 декабря 2015 года, в связи с чем, датой обращения Фадина А.П. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату поступления административного искового заявления в суд (16 февраля 2016 года).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Фадина <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемого объектами незавершенного строительства; общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 16 января 2013 года.

Датой обращения Фадина <данные изъяты> с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> считать 16 февраля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 18 апреля 2016 года