Решение по делу № 2-3470/2021 от 24.05.2021

Дело № 2-3470(1)/2021

УИД64RS0042-01-2021-006312-18

Решение

Именем Российской Федерации

26.10.2021 г.                                         г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Лаврова Д.А.,

при секретаре Атманове А.Р.,

с участием представителя истца Ростошинской Ж.Е., представителя ответчика Несмачной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Динэра» о признании отсутствующим права собственности на нежилое подвальное помещение в многоквартирном жилом доме,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Динэра» о признании отсутствующим права собственности на нежилое подвальное помещение в многоквартирном жилом доме.

Требования мотивирует тем, что является собственником <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. Управление указанным многоквартирным домом осуществляет ООО «Аксиома». В ходе рассмотрения Энгельсским районным судом <адрес> гражданского дела № по исковому заявлению ООО «ДИНЭРА» о признании общего собрания многоквартирного жилого дома недействительным в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что ООО «ДИНЭРА» на праве собственности принадлежит подвальное помещение общей площадью 659,4 кв. м. Считает, что поскольку подвальное помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации, предназначено для обслуживания всех помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>, на спорные помещения распространяется режим общей собственности всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, наличие государственной регистрации права собственности на подвальное помещение за ООО «Динэра», нарушает ее права собственника <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО13, действующая на основании доверенности ФИО11, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, Дополнительно пояснила, что к моменту оформления права собственности ООО «Динэра» и его правопредшественника АООТ «Берилл» на подвальное помещение произошло позднее даты первой приватизации <адрес> в <адрес>, которая состоялась в апреле 1993 года, что свидетельствует о возникновении права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на общедомовое имущество, в том числе помещение подвала.

Представитель ответчика ООО «Динэра», действующая на основании доверенности ФИО12, исковые требования не признала, пояснила, что решением общего собрания акционеров АООТ «Берилл» от 1992 года был утвержден план приватизации государственного имущества, в состав которого входило помещения магазина №, расположенного в <адрес> в <адрес>. Данное действие произошло ранее первой приватизации жилого помещения в указанном многоквартирном доме согласно сведений, предоставленных Управлением Росреестра.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, об отложении судебного заседания не просили.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ДД.ММ.ГГГГ утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящийся или не относящийся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи, ФИО1 является собственником жилого помещения—<адрес>.

Ответчик, на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником нежилого помещения площадь. 1426,9 кв.м., расположенном в том же многоквартирном <адрес>.

Третьи лица являются собственниками остальных помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный <адрес> возведен и возведен в 1973 г.

При рассмотрении дела также установлено, что нежилое помещение, принадлежащее ООО «Динэра», расположено частично в подвальном этаже (659,4 кв.м.), частично (767,5 кв.м.) на 1 этаже дома.

Из технического паспорта на нежилое помещение магазина следует, что зарегистрированное как единое нежилое помещение площадью 1426,9 кв.м., фактически состоит из 37 помещений подвального этажа и 41 помещения 1 этажа.

Так же из технического паспорта следует, что помещения с № по №, с № по №, №, №, с № по № подвального этажа являются обособленными помещениями складского назначения, ограниченны строительными конструкциями, имеют отдельные выходы в коридор и тамбурные помещения, из которых, в свою очередь, имеется выход из здания.

Помещения 1 этажа являются обособленными и имеющими выход как в коридорные помещения, так и из здания.

Помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение. Оно может быть как жилым, так и нежилым (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

Таким образом, объект недвижимости, зарегистрированный в ЕГРН как нежилое помещение площадь. 1426,9 кв.м., фактически является совокупностью отдельных помещений, расположенных на разных этажах здания.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертный центр «Девайс» для определения наличия в подвальных нежилых помещениях ООО «Динэра» общедомовых коммуникаций, обслуживающие более одного помещения (стояки с кранами, трубопроводы, механическое, электрическое оборудование, обслуживающее здание, запорные элементы, приборы учета и т.п.), обеспечен ли беспрепятственный доступ собственникам помещений многоквартирного жилого дома в помещение подвала указанного многоквартирного жилого дома.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр «Девайс» от ДД.ММ.ГГГГ №, в подвальном помещении многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, принадлежащем ООО «ДИНЭРА», площадью 659,4 кв.м., имеются общедомовые инженерно-технические узлы и системы, обслуживающие более одного помещения (стояки с кранами, трубопроводы, обслуживающее здание, запорные элементы, приборы учета и т.п.). Механическое оборудование (грузоподъемные механизмы) в указанном здании отсутствуют. Электрический шкаф с соответствующим общедомовым прибором учета (электросчетчиком) расположен в помещении подъезда на первом этаже (вне помещения подвала); при этом часть общедомовых систем (коммуникаций) электроснабжения расположены в помещениях подвальной части здания, принадлежащих ООО «ДИНЭРА». Беспрепятственный доступ в подвальные помещения указанного многоквартирного жилого дома отсутствует (ограничен для посторонних лиц, а также для собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома); ключи от замков дверей имеются у представителей 000 «ДИНЭРА»).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ заключение эксперта, составленное в рамках судебной экспертизы, суд кладет в основу своих выводов заключение эксперта, поскольку заключение составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, незаинтересованным в исходе дела, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность результатов проведенной судебной экспертизы, исходя из вида экспертного учреждения, опыта эксперта и квалификации и примененных методик исследования, ясности выводов, отсутствия противоречий, с учетом пояснений эксперта в судебных заседаниях, внешнего вида документов и его содержания, поэтому суд принимает результаты данного экспертного заключения в качестве доказательства, и кладет в основу решения по данному делу.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в подвальных нежилых помещениях 659,4 кв.м., являющейся частью объекта недвижимости, зарегистрированного как нежилое помещение площадью 1426,9 кв.м., по адресу: <адрес>, общедомовые коммуникации, в том числе, горячее водоснабжение, канализационные коммуникации, отсутствуют, имеются инженерные коммуникации, а именно: трубопровод холодного и горячего водоснабжения, канализации, а также кабели электроснабжения, которые используются для обеспечения жилых помещений, в том числе и истца.

Статьей 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Также ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2); уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3); по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4).

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд РФ в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома требует установления и исследования фактических обстоятельств и связан с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в данном доме, связаны ли с назначением последних и следуют ли их судьбе. При этом разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности его использования в самостоятельных целях или только вспомогательно.

При рассмотрении дела установлено, что помещения принадлежащие ООО «Динэра» не могут являться отдельными нежилыми помещениями, они являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, требования ФИО1 о признании права собственности ООО «Динэра» на спорные нежилые помещения отсутствующим подлежат удовлетворению.

Кроме того, как указывалось выше, в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящийся или не относящийся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Согласно п. 1 ст. 228 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома ( ст. 290 ГК РФ)

Перечень имущества (включая подвалы), принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, содержится в статье 36 (часть 1) ЖК РФ.

Развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, дано в Законе РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основах федеральной жилищной политики» и Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

С момента принятия Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» до настоящего времени, основополагающим признаком общего имущества многоквартирного жилого дома является обслуживание нескольких, в том числе и всех, собственников квартир многоквартирного жилого дома.

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ был согласован с трудовым коллективом ТКП «Берилл» план приватизации государственного торгово-коммерческого предприятия «Берилл», в который входил магазин № «Колосок» по адресу: <адрес>.

Указанный план приватизации был зарегистрирован в Энгельсском филиале ГУ «Саратовская областная регистрационная палата» ДД.ММ.ГГГГ (т. 5, л.д. 207).

Ранее ДД.ММ.ГГГГ АООТ «Берилл» Энгельсским бюро технической инвентаризации на основании свидетельства № администрации и фонда имущества <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, письма фонда имущества области № от ДД.ММ.ГГГГ было выдано регистрационное удостоверение на магазин № в <адрес> в <адрес>. (т. 5, л.д. 205)

В соответствии со ст. 135 ГК РСФСР, действовавшего в период возникновения указанного правоотношения, право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации (в ред. Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ - ведомости Верховного Совета РСФСР, 1987 г, N 9, ст. 250).

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, право собственности АООТ «Берилл» на магазин № в <адрес> в <адрес> возникло не ранее даты регистрации – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 2 ст. 23 указанного Закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений на общее имущество такого дома.

Согласно сведениям, предоставленным Главой Энгельсского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, в многоквартирном <адрес> в <адрес> первым было приватизировано жилое помещение – <адрес> на основании договора о приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ. (т.5, л.д. 127).

Представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Исходя из единого режима пользования жилым помещением и общим имуществом (как составной части единой вещи - дома), неправомерное завладение третьим лицом помещениями технического подвала дома следует рассматривать как чинение препятствий собственнику в пользовании жилым помещением - квартирой. Ведь собственник лишен права на незамедлительное устранение возникающих технических неполадок, аварий, (которые невозможно устранить без незамедлительного доступа в технический подвал специализированных служб) - в результате которых может быть причинен существенный ущерб здоровью и имуществу собственников жилых помещений Это нарушает права собственника на благоприятные и безопасные условия проживания в данном доме (ст. 42 Конституции РФ).

Истцом заявлено требование о признании права собственности ООО «Динэра» на подвальное помещение отсутствующим.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВС и ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всякий нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49).

Таким образом, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 208 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранены иными способами защиты гражданских права.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований ФИО1, поскольку в спорном помещении подвала находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в <адрес> в <адрес> что позволяет суду сделать вывод о принадлежности данного помещения к техническим подвалам, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию и коммуникациям для эксплуатации и контроля, на которые согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 29 ГК РФ распространяется право общей долевой собственности домовладельцев. То есть, собственники квартир в доме, в том числе и истец, являются собственниками указанного подвала в силу закона.

Суд признает, что право собственности у ответчика на подвальное помещение площадью 659,4 кв.м отсутствует, поскольку не могло возникнуть в силу закона, запись о регистрации права собственности на указанное подвальное помещение подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании ст. 94 ГПК РФ к таким издержкам относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

При рассмотрении дела судом была назначена судебная техническая экспертиза для установления значимых обстоятельств Расходы по оплате экспертизы были возложены на стороны в равных долях

Экспертиза была проведена, однако расходы по проведению экспертизы не были возмещены экспертному учреждению, в связи с чем в суд поступило заявление представителя ООО «Экспертный центр «Девайс» о взыскании расходов за произведенную экспертизу в размере 28000 руб.

С учетом вышеизложенного, указанные расходы подлежат взысканию с ООО «Динэра».

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью ООО «Динэра» на нежилое подвальное помещение общей площадью 659,4 кв. м в многоквартирном <адрес> по ул. им. Маршала Василевского в <адрес>, исключив из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Динэра» на нежилое помещение площадью 659,4 кв.м по адресу: <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Динэра» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертный ЦЕНТР «Девайс» расходы по проведению экспертизы в сумме 28000 (пятнадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий (подпись)

Верно.

Судья                    Д.А. Лавров

Секретарь                А.Р. Атманов