Решение по делу № 2-32/2018 от 01.11.2017

Дело № 2-32/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2018 года                                с. Корткерос

Корткеросский районный суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Федотовой М.В.,

при секретаре Камалендиновой В.С.,

с участием истца Осипова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Осипова В.В. к администрации сельского поселения «Сторожевск», Вишневской Н.Н., Вишневскому Е.С. о признании права собственности на квартиру по договору купли - продажи,

установил:

Осипов В.В. обратился в суд с иском к администрации сельского поселения «Сторожевск», Вишневской Н.Н., Вишневскому Е.С. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли – продажи. В обоснование указано, что в квартире он проживает с <дата> г., <дата> обратился в Управление Росреестра по <адрес> в <адрес> за регистрацией права собственности на спорную квартиру, для чего предоставил договор купли – продажи от <дата>, заверенный нотариусом ФИО1 и зарегистрированный ею в реестре за ХХХ. <дата> истец получил уведомление о приостановлении регистрации в связи с тем, что договор оказался не зарегистрированным в БТИ. Признает, что своевременная регистрация документа в БТИ не была осуществлена.

В судебном заседании истец Осипов В.В. требования и доводы, изложенные в заявлении, поддержал. Пояснил, что <...> года назад решил оформить субсидию на квартиру, попросили свидетельство о регистрации права, которого не было, после чего он и обратился в Управление Росреестра по РК с договором купли - продажи, однако в регистрации отказали, т.к. регистрация права подлежала в БТИ, с учетом даты его заключения. Обязательства по договору обе стороны исполнили. После заключения договора, продавец вручил ему ключи от квартиры, с этого времени он пользуется и распоряжается квартирой, несет бремя по её содержанию. Вишневские давно сменили место жительства. Кроме того, при оформлении технического паспорта квартиры оказалось, что её фактическая площадь не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи: общая площадь квартиры составляет <...> кв.м

Ответчики Вишневская Н.Н., Вишневский Е.С., администрация сельского поселения «Сторожевск» (далее АСП) в суд не явились, уведомлены о слушании дела надлежащим образом.

Вишневская Н.Н. представила в суд заявление о согласии с иском.

АСП в своем отзыве указала, что на момент заключения сделки жилое помещение, в котором в настоящее время проживает Осипов В.В., не являлось муниципальной собственностью и администрация не имела правовых оснований распоряжаться данным имуществом, согласовывать данную сделку. Кроме того, администрация СП «Сторожевск» не являлась стороной сделки и участие никоим образом не принимала при её совершении. В тоже время указано, что АСП является в данном споре ненадлежащим ответчиком.

Суд с учетом ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав истца, исследовав представленные доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно чч. 2, 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно п.2 ст.8, ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Установлено, что <дата> Вишневская Н.Н., действующая лично за себя и своего несовершеннолетнего сына Вишневского Е.С., (Продавец) и Осипов В.В. (Покупатель) заключили договор, согласно которому продавец продал, а покупатель купил квартиру, находящуюся в <адрес>. Данная квартира состоит их двух комнат, общей полезной площадью <...> кв.м., в том числе жилой площадью <...>.

Условиями договора оговорена инвентаризационная стоимость квартиры на момент продажи по справке БТИ <адрес> ХХХ от <дата>, продажная стоимость квартиры - <...> млн. руб., порядок и сроки её оплаты, срок освобождения продавцом квартиры.

Настоящий договор удостоверен нотариусом <адрес> Республики Коми ФИО1, подписан сторонами в её присутствии; сторонам разъяснен порядок регистрации заключенного соглашения в БТИ.

Как пояснил истец, договор купли-продажи квартиры он своевременно не зарегистрировал в БТИ, поскольку в силу юридической неграмотности не понял, что это необходимо. В настоящее время возникла необходимость в оформлении права собственности на квартиру, однако, как ему стало известно, Вишневские давно выбыли из <адрес>.

<дата> Осипов В.В. обратился в Управление Росреестра по <адрес> о проведении государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.01.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ), вступившего в силу 31.01.1998 и действовавшего до 31.12.2016, государственная регистрация является единственным доказательством существованием зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 указанного Закона).

Согласно п. 1 ст. 28 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Управлением Росреестра по Республике Коми первоначально (<дата>) приостановлена государственная регистрация сделки в соответствии с п. 1, 2 ст. 19 Закона № 122-ФЗ на один месяц до <дата>, с направлением запроса в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Из полученного истцом уведомления следует, что договор купли - продажи квартиры от <дата> не содержит регистрационных надписей Бюро технической инвентаризации, как органа, осуществляющего на момент заключения договора, регистрацию сделок и перехода права в установленном законом порядке.

В последующем, <дата> государственная регистрация приостановлена по заявлению Осипова В.В. по <дата>, в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона № 122-ФЗ. В установленный срок причины, препятствующие государственной регистрации права собственности, не устранены истцом, в связи с чем <дата> Управлением Росреестра по <адрес> отказано в её осуществлении.

По информации Сыктывкарского отделения Филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по <адрес> право собственности на спорное жилое помещение по договору купли – продажи от <дата> ни за кем не зарегистрировано.

По выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной <дата> филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, сведения о правообладателе и об осуществлении государственной регистрации права также отсутствуют.

Судом установлено, что договор заключен Осиповым В.В. до введения в действие Закона N 122-ФЗ, вступившего в силу 31.01.1998, а поэтому при регистрации данного договора применялся действующий на тот период порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации").

Так, к регистрации недвижимого имущества применялся порядок, установленный приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83, которым утверждена инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР. В соответствии с данной инструкцией регистрации подлежали все строения, расположенные в городах, рабочих, курортных или дачных поселках РСФСР независимо от того, в чьем ведении они находятся: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций и граждан в бюро технической инвентаризации (пункт "г" § 1).

Из анализа действующего законодательства следует, что предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов. Вместе с тем, закон связывает возможность признания права собственности на недвижимое имущество временем заключения договора, на основании которого возникает такое право и такие заявления подлежат удовлетворению в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации.

В соответствии с п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Анализируя договор купли-продажи от <дата>, суд приходит к выводу, что договор совершен между Вишневской Н.Н., действующей лично за себя и своего несовершеннолетнего сына Вишневского Е.С., и Осиповым В.В. в письменной форме, подписан сторонами, удостоверен нотариусом, получение продавцом денежных средств по договору не оспаривается, как и передачу ключей покупателю.

Согласно справке АСП «Сторожевск» от <дата> ХХХ Вишневская Н.Н. и её сын Вишневский Е.С. сняты с регистрационного учета по указанному адресу с <дата>. С <дата> Вишневская Н.Н. зарегистрирована по месту пребывания по адресу: <адрес>, её сын Вишневский Е.С. с <дата> по адресу - <адрес>

При этом, лицевыми счетами похозяйственных книг АСП подтверждается факт проживания семьи Осипова В.В., начиная с <дата>. по настоящее время, в квартире, приобретенной у Вишневской Н.Н.

Таким образом, сделка фактически исполнена, ответчиками доказательств обратного, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не предоставлено, не оспорено, что покупатель не вступил во владение и пользование долей квартиры, не использует спорную квартиру по назначению, не несет бремя содержания, не оплачивает коммунальные услуги и отсутствие имущества продавцов в квартире. Договор купли-продажи от <дата> в установленном законом порядке недействительным не признавался, совершенная между сторонами сделка продавцами по основаниям не уплаты покупателем суммы не оспаривалась.

Ввиду доказанности в ходе судебного разбирательства, что сделка между сторонами по спорному договору имела место, возможность признания спорной сделки недействительной по смыслу ст. 168 ГК РФ (которой предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна), исключается.

Совокупность приведенных судом выше обстоятельств свидетельствует о том, что между сторонами: продавцом и покупателем, в соответствии с надлежащим образом и в предусмотренной законом форме составленным договором купли-продажи были выполнены все указанные в нем условия, которые в полном объеме представляют существенные условия подобного договора, наличие которых приведено в законе (стст. 549, 554 - 556 ГК РФ), ввиду чего в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи от <дата> следует признать действительным.

Судом также установлено, что непосредственно при совершении спорной сделки договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности Осипова В.В. на квартиру.

При таких обстоятельствах, при отсутствии оспаривания как таковой сделки от <дата> имеются основания для предоставления Осипову В.В. судебной защиты имущественного права по избранному им способу - требованию о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи от <дата>.

При этом, по кадастровому паспорту жилого помещения - квартиры, расположенной на <...> этаже по адресу: <адрес> Республики Коми, выданному <дата> филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Коми, площадь квартиры составляет <...> кв.м., её кадастровый номер – ХХХ, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости <дата>.

При изготовлении <дата> технического паспорта на дом в <адрес> (инвентарное дело ХХХ, том ХХХ), оказалось, что общая площадь <адрес> составляет - <...> кв.м., в т.ч. жилая – <...> кв.м. Реконструкция и перепланировка квартиры после её покупки истцом не производились, в опровержение обратного суду доказательств не представлено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора купли-продажи <дата> и в настоящее время площадь квартиры составляла и составляет общая – <...>м., в том числе жилая – <...>.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд считает, что за Осиповым В.В. следует признать право собственности на квартиру, общей площадью <...>., расположенную по адресу: <адрес>.

Поскольку настоящим решением признано право собственности истца на спорное жилое помещение, в соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего в настоящее время, оно является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Осипова В.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м, кадастровый ХХХ.

При этом, суд соглашается с доводами администрации сельского поселения «Сторожевск» о том, что орган местного самоуправление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку спорное жилое помещение на момент заключения договора купли - продажи в реестре муниципальной собственности не находилось, продавцам, как следует из самого договора квартира принадлежала на основании договора приватизации, и стороной сделки не являлась.

Руководствуясь стст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать за Осиповым В.В. право собственности на квартиру с кадастровым номером - кадастровый ХХХ и общей площадью <...> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Верховный суд Республики Коми через Корткеросский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья –                                М.В. Федотова

В окончательной форме решение изготовлено: 29.01.2018.