Решение по делу № 33-5547/2022 от 30.05.2022

Судья Крамаренко Ю.П. Дело № 2-2085/2020 Дело № 33-5547/2022 25RS0003-01-2020-001942-52

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 июня 2022 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Чикаловой Е.Н.,

судей Кирьяновой О.В., Соколовой Л.В.,

при секретаре Брыжеватой Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока к Глушаку С.Л. о взыскании долга по договору аренды, пени,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Ермоленских И.В.,

на заочное решение Первореченского районного суда г.Владивостока от 11 сентября 2020 года, которым исковые требования удовлетворены,

заслушав доклад судьи Соколовой Л.В., объяснения представителя истца Гороховой Е.А., представителя ответчика Ермоленских И.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец обратился в суд с названным исковым заявлением указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Глушаком С.Л. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства и объекта (жилой дом), поврежденного в результате физического износа, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды расторгнут в связи с регистрацией права собственности ответчика на земельный участок. Ранее Глушаку С.Л. спорный земельный участок предоставлялся администрацией г.Владивостока по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и Департаментом земельных и имущественных отношений по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Общий срок аренды земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ превышает 5 лет. По указанному договору аренды истцом произведен перерасчет арендной платы: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ- № рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - № рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - № рублей. Арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей, и пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № рублей. На требование о погашении задолженности ответчик долг не погасил. Просил взыскать с Глушака С.Л. задолженность по арендной плате в размере № рублей, пеню в размере № рублей.

Глушак С.Л. в судебное заседание не явился, суд, сославшись на надлежащее извещение, рассмотрел дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Судом постановлено заочное решение, которым исковые требования удовлетворены. С Глушака С.Л. в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока взыскана (далее – УМС) задолженность по арендной плате в размере № рублей, пеня в размере № рублей. С Глушака С.Л. в муниципальный бюджет Владивостокского городского округа взыскана государственная пошлина 9 № рублей.

С указанным решением не согласился Глушак С.Л., его представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. В доводах жалобы сослался на ненадлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела. Также указал, что ДД.ММ.ГГГГ подал в Департамент земельных и имущественных отношений заявление о сверке взаиморасчетов по арендным платежам по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ он был уведомлен, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по вышеназванному договору у него образовалась переплата в размере № рублей и по пене – № рублей. Последняя сверка взаиморасчетов проводилась ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой переплата по арендным платежам на ДД.ММ.ГГГГ составила № рублей, переплата по пене составила № рублей. В конце февраля – начале марта № года ему был выписан счет на продажу земельного участка на сумму № рублей, который был полностью оплачен. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подписан акт приема-передачи, заключен договор купли-продажи земельного участка. Ответчик обоснованно полагал, что у него отсутствует задолженность по арендным платежам, более того, ему было известно о переплате. При таких обстоятельствах он не ожидал получения судебной корреспонденции в спорный период.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель УМС полагал решение законным и обоснованным. Поскольку до заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ указанный участок предоставлялся Глушаку С.Л. в аренду, срок аренды до момента заключения договора превышал 5 лет, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ был произведен перерасчет. Арендная плата при указанных обстоятельствах является регулируемой, заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Первореченского районного суда г.Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение о частичном удовлетворении исковых требований. С Глушака С.Л. в пользу УМС г.Владивостока взыскана задолженность по арендной плате в размере № рублей, пеня № рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Кассационная инстанция указала на отсутствие в судебных актах правовой оценки положениям нормативного акта, устанавливающего коэффициенты функционального использования, на предмет соответствия действующему законодательству, правовые основания их к расчету в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

ДД.ММ.ГГГГ гражданской коллегией Приморского краевого суда вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции на основании ч.3 ст.330 ГПК РФ в связи с ненадлежащим извещением ответчика Глушака С.Л.

Ответчик, третье лицо ИП Гусейнов Ю.М. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, учитывая их надлежащее извещение, судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ полагает возможным рассмотреть дело по существу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца УМС уточнил требования и просил взыскать на основании решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» задолженность по арендной плате в размере № руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пеню в размере № руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а всего № руб. На вопрос судебной коллегии пояснила, что Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края производил начисления арендной платы по своей методике, с которой УМС г не согласно, что и послужило причиной производства перерасчета арендной платы и обращения в суд.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции с заявленными требованиями не согласился, поскольку решение Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 является недействующим.

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ и пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ, уплата арендной платы является обязанностью арендатора по договору аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано в п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства (лит. 1 А, 4-х этажный выставочный зал) и объекта (жилой дом), поврежденного в результате физического износа.

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата с учетом коэффициента функционального использования – № в размере 34 № руб. в месяц, а с ДД.ММ.ГГГГ с учетом коэффициента функционального использования - 9 в размере № руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ за Глушак С.Л. зарегистрировано право собственности на нежилое здание – Общественный центр, количество этажей 2-8, в том числе подземных 1.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а также подписан договор купли-продажи земельного участка с данным кадастровым номером, оплата по которому в размере № руб. произведена Глушак С.Л. ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером №

Согласно уточненных требований задолженность Глушака C.Л. по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила № руб., по пене за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено предупреждение с требованием оплатить задолженность, которое ответчиком не исполнено.

С ДД.ММ.ГГГГ полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа осуществляет УМС в соответствии Законом Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" в редакции Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ, постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Пунктом 4 постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.4 решения Думы города Владивостока от 10.08.2015 № 208-мпа "Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов" в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас x Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка (п.2.5).

Таким образом, расчет арендной платы производится по формуле:

Апл = Ас (Сзн x Кфи x Ккор) x Скд.

Обращаясь в суд ДД.ММ.ГГГГ с настоящим иском, истец произвел перерасчет арендной платы ответчику за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и учел функциональные коэффициенты, установленные решением Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке»:

- с ДД.ММ.ГГГГ коэффициент «10», предусмотренный пунктом ДД.ММ.ГГГГ «строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка»;

- с ДД.ММ.ГГГГ коэффициент – «7», предусмотренный пунктом 1.7.8 «земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более одного этажа».

Вместе с тем, решениями Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № указанные пункты ДД.ММ.ГГГГ и 1.7.8, как и полностью приложение № к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505, признаны недействующими со дня вступления в законную силу решения суда по мотиву не соблюдения компетентным органом при установлении названных коэффициентов принципа экономической обоснованности.

Судами при разрешении названных дел указано на то, что значения данных коэффициентов функционального использования в размере "10" и "7", установленные в отсутствие экономического обоснования, является произвольным, не связанным с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в рамках настоящего дела спорным является использование истцом коэффициентов функционального использования (Кфи), поскольку коэффициенты, примененные истцом при расчете арендной платы, признаны судебными актами недействующими.

С учетом сложившейся ситуации, истец уточнил требования и полагает, что в основу расчета следует положить решение Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», а именно:

- функциональный коэффициент «10», предусмотренный п.7.11 решения Думы от 17.06.2014 № 306 «строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка»;

- функциональный коэффициент «7», предусмотренный п.7.8 решения Думы от 17.06.2014 № 306 «земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более одного этажа».

Согласно правовому подходу, сформированному в пункте 10 раздела IV "Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Учитывая указанные разъяснения, апелляционная коллегия полагает, что с доводом истца согласиться нельзя, поскольку решением Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке (приложение 1) установлены на 2015 год и фактически данное решение утратило силу с 01.01.2016, в связи с чем оно не может регулировать арендные отношения, возникающие с 01.01.2016.

Аналогичный вывод содержится в решении Приморского краевого суда по делу № 3а-411/2020 от 28.12.2020, где указано, что нормативный акт -решение Думы города Владивостока фактически утратило силу с 01.01.2016.

Таким образом, в условиях имеющегося правового пробела, судебная коллегия полагает, что расчет арендной платы следует производить без учета коэффициентов функционального использования (Кфи), поскольку в настоящее время такие законно установленные коэффициенты отсутствуют.

Истец пересчитал ответчику арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ.

Так, согласно расчету истца, ответчик должен был оплачивать ежемесячную арендную плату:

- с функциональным коэффициентом «10» (п.7.11) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. Всего сумма начисленной арендной платы за данные периоды составила № руб.

- с функциональным коэффициентом «7» (п.7.8) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. Всего сумма начисленной арендной платы за данный период составила № руб.

Соответственно, арендная плата без учета функционального коэффициента «10» составит № руб. (№ руб. : 10), без учета коэффициента «7» – № руб. (№ руб. : 7), а всего № руб.

Истцом за период произведенного истцом перерасчета арендной платы оплачено № руб., что превышает исчисленную судебной коллегией арендную плату без учета функциональных коэффициентов (№ руб.).

Таким образом, судебная коллегия находит бездоказательной позицию истца о наличии у ответчика задолженности.

Также юридически важным судебная коллегия находит и обстоятельства, связанные с начислением арендной платы первоначальным арендодателем – Департаментом земельных и имущественных отношений.

Так, из пункта 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендная плата предусмотрена сторонами с учетом коэффициентов функционального использования – «2,5» (на срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ) и «9» (с ДД.ММ.ГГГГ), установленных решением Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306.

Из решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 следует, что:

- коэффициент «2,5» предусмотрен пунктом 5.9 решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 и установлен при использовании земли с видом функционального использования «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания объектов прочей непроизводственной деятельности на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка»;

- коэффициент «9» предусмотрен пунктом 5.10 решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 и установлен при использовании земли с видом функционального использования «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания объектов прочей непроизводственной деятельности свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка».

Однако, УМС, производя перерасчет, в одностороннем порядке не приняло коэффициент «2,5» на срок аренды с 17.11.2015 до 01.05.2016 (по п.5.9 решения Думы от 17.06.2014 № 306), применив в данном периоде коэффициент «10», а также изменило вид функционального использования земли, установленного при заключении договора и предусмотренного п.5.10 решения Думы от 17.06.2014 № 306 на п.7.11 того же решения, что повлекло изменение функционального коэффициента в сторону увеличения (с 9 до 10), при этом каких-либо мотивов для изменения данных параметров не привело.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между Глушак С.Л. и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края подписан акт сверки расчетов, согласно которому переплата по основному платежу составила № руб.

Из справки по расчетам за 2019 год, выданной Департаментом земельных и имущественных отношений следует, что переплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ составила № руб.

С ДД.ММ.ГГГГ Глушак С.Л. совершил следующие действия: зарегистрировал право собственности на нежилое здание, заключил соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписал договор купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. При этом какие-либо претензии арендодателем - Департаментом земельных и имущественных отношений в указанный период при совершении перечисленных действий ответчику не предъявлялись.

Изложенное свидетельствует, что ответчик Глушак С.Л. обоснованно полагал, что в арендных отношениях он действует добросовестно, задолженности не имеет.

В связи с чем, судебная коллегия полагает, что негативные правовые последствия, связанные с несогласием правопреемника арендодателя с методикой исчисления предыдущим арендодателем арендной платы, не могут быть возложены на арендатора, поскольку такой правовой подход порождает неопределенность в правовых отношениях, дискредитирует критерии правомерного поведения, создаст неясность при исполнении обязательств.

При установленных в ходе рассмотрения спора обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований УМС г.Владивостока, в связи с чем обжалуемое решение, подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

заочное решение Первореченского районного суда г.Владивостока от 11 сентября 2020 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении искового заявления Управления муниципальной собственности г.Владивостока к Глушаку С.Л. о взыскании долга по договору аренды, пени отказать.

Апелляционную жалобу Глушака С.Л. удовлетворить.

Дата изготовления мотивированного апелляционного определения – 04.07.2022.

Председательствующий

Судьи