Решение по делу № 33-2318/2023 от 10.02.2023

Судья: Килина О.А.Докладчик: Гребенщикова О.А. Дело № 33- 2318/2023; 2-38/2022УИД 42RS0009-01-2021-004567-83

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 марта 2023 года                                   г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Гребенщиковой О.А.,

судей Овчаренко О.А., Проценко Е.П.,

при секретаре Шустеровой П.Е.,

с участием прокурора Давыдовой Н.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнениям к апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» Рахимовой З.М., действующей на основании доверенности от 05.07.2021, сроком на три года, на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 16 ноября 2022 года

       по иску администрации г. Кемерово к Михайловой Светлане Валентиновне о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛА:

            Администрация г. Кемерово обратилась в суд с иском к Михайловой Светлане Валентиновне о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд.

Требования мотивированы тем, что Михайлову В.В. – супругу ответчика на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым №, площадью 600 кв. м., по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРП сделана запись № от 03.02.2017г., и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, площадью 134,6 кв. м., о чем в ЕГРП сделана запись № от 28.06.2016г.

Администрацией г. Кемерово принято постановление от 29.06.2018г. № «О комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» <адрес> по инициативе органа местного самоуправления».

Во исполнение ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ администрацией г. Кемерово 26.07.2019 заключен договор о комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» по инициативе органа местного самоуправления с ООО «СДС-Строй».

Постановлением администрации г. Кемерово от 10.03.2020 № утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Притомский» <адрес>, который в силу ч. 2 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ является основанием для принятия решения об изъятии для муниципальных нужд.

Постановлением администрации г. Кемерово от 10.03.2020 № определено, что земельный участок с жилым домом по <адрес>, принадлежащие на праве собственности ответчику, располагаются в границах территории микрорайона «Притомский», подлежащей комплексному развитию.

Таким образом, имеются основания для изъятия земельного участка по <адрес>, предусмотренные ч. 3 ст. 49 Земельного кодекса РФ.

Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, ст. 49 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, постановлением администрации г. Кемерово от 14.04.2021г. № принято решение об изъятии для муниципальных нужд г. Кемерово в целях комплексного развития территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово по инициативе органа местного самоуправления путем выкупа земельного участка с кадастровым №, общей площадью 600 кв.м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым №, общей площадью 134,6 кв. м. по <адрес>.

В порядке, предусмотренном ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, 16.04.2021 ответчику направлено уведомление (от 15.04.2021г. №) о принятии постановления администрации г. Кемерово от 14.04.2021 №, соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчет об оценке, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений, отчетом об отслеживании отправления, описью вложения.

Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получено ответчиком 19.04.2021, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №

Ответчик не выразил желание продать принадлежащие ему объекты по цене, определенной отчетом независимого оценщика, в срок, установленный ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, месячный срок на подписание соглашения об изъятии недвижимости истек 20.05.2021.

С учетом уточненных исковых требований, просила суд изъять у Михайловой С.В. путём выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым №, площадью 600 кв. м., по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, площадью 134,6 кв. м., принадлежащие ей на праве собственности, по цене возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом в размере 10 385 350 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 16 ноября 2022 года постановлено:

Принять признание иска ответчиком Михайловой Светланой Валентиновной.

Изъять у Михайловой Светланы Валентиновны путём выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым №, площадью 600 кв. м., по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, площадью 134,6 кв. м., принадлежащие ей на праве собственности, по цене возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом в размере 10 385 350 (десять миллионов триста восемьдесят пять тысяч триста пятьдесят) рублей.

Взыскать с Михайловой Светланы Валентиновны в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

В апелляционной жалобе, дополнениях к ней, представитель общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» ФИО7, действующая на основании доверенности от 05.07.2021, сроком на три года, просит отменить решение, принять по делу новое решение.

Ссылается на то, что по прошествии пяти месяцев стоимость объекта оценки, согласно заключению повторной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка», возросла на 2 307 764 рубля и составила 10 385 350 руб. В этой связи, поскольку в рамках судебного разбирательства было проведено 2 судебных экспертизы, по результатам проведения которых было подготовлено два экспертных заключения, с разницей выкупной цены в 2 307 764 рублей, что свидетельствует о противоречиях к заключениях, в связи с чем, просит суд назначить повторную экспертизу по делу.

Считает, что суд необоснованно принял за основу заключение судебной экспертизы № выполненное ООО «Независимая профессиональная оценка», поскольку при применении затратного подхода эксперт ссылается на постановление Госстроя от 11.05.1983 года №, а также Постановление Госстроя 06.09.1990 №, которые на дату оценки не действуют (со 2 квартала 2020 года), следовательно, результаты, полученные в рамках затратного подхода являются некорректными. При этом, в настоящее время в доступе экспертов для отслеживания текущих цен на строительство, получение динамики цен в строительстве, тенденции их изменения существуют такие сборники как «КО-ИНВЕСТ», а также сборник информационно-аналитических материалов "Цены в строительстве", отражающий показатели строительства работ и услуг объектов строительства на территории Кемеровской области, что позволяет избежать применение в экспертном заключении устаревших данных.

Полагает, что экспертом были нарушены п. 5 ФСО №, п. 22 ФСО -7. Учитывая, что объект оценки расположен на <адрес> в зоне затопления, применение повышающей корректировки является не корректной. Следовательно, применяемая повышающая корректировка в размере +14,9% к объектам сравнения, необъективно завышает рыночную стоимость объекта оценки.

Ссылается на то, что в анализе рынка земельных участков подобраны самые дорогие варианты земельных участков в городе, без приведения обоснования такого выбора. Анализ рынка должен учитывать всю ситуацию на рынке земельных участков г. Кемерово, соответственно анализ рынка может быть сделан некорректно, т.к. не учтены более дешевые варианты земельных участков, расположенных в привлекательных для проживания районах города, что может привести к дальнейшим ошибочным выводам об итоговой стоимости объекта оценки.

Полагает, что приведенные экспертом в заключении аналоги относятся к неактивному рынку и для них должна быть введена более высокая корректировка на торг, в данном заключении используется величина корректировки на торг в размере 4,6% (обоснование этой корректировки приведено на стр. 43, эксперт использует самое низкое значение корректировки по справочнику).

Не согласна с выбранными экспертом объектами-аналогами. Экспертом были нарушены требования по отбору и выбору объектов-аналогов, что привело к искусственному повышению цены.

Указывает, что экспертом нарушена часть «В» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка движимости (ФСО №)», при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для -расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Полагает, что заключение эксперта № от 19.10.2022 не могло быть принято качестве доказательства по делу, поскольку не отвечает всем требованиям допустимости доказательств, требованиям ст.ст. 4, 16 Федерального закона от 31.05.2001 №73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ФСО 3)».

В дополнения к жалобе указывает, что ссылка на применение Федеральных стандартов оценки обязательных к применению отсутствует. Данный факт ведет к нарушению ст. 8 ФЗ от 31 мая 2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 8 «Объективность, всесторонность и полнота исследований» Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Указывает, что в заключении № эксперт приводит в таблице 2 (Два) объекта с ценами сделки из базы имеющейся у эксперта, дата сделки апрель 2021 год, данная информация очень устарела, поскольку дата оценки 19.10.2022. Средняя цена совершенных двух сделок на апрель 2021 год составляет: 2258,89 руб/кв.м., средняя цена предложения по восьми объектам на октябрь 2022 год составляет 1529руб/кв.м. Данный факт нарушает ФСО №3 п.5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Ссылается на то, что заключения эксперта №, в разделе «12. Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом» экспертом применяется корректировка ко всем объектам - аналогам в размере +24%, обосновано это тем, что объект оценки располагается рядом с рекой Томь, а объекты-аналоги не имеют рядом водоемов. При использовании ссылки объекта-аналога №1 https://www.domofond.ru/uchastokzemli-na-prodazhu-kemerovo-2946239518 и/или сайт 2 ГИС, можно увидеть, что объект-аналог №1 располагается рядом с несколькими водоемами, соответственно корректировка на увеличение в 24% не требуется. Данный факт вызывает сомнения в правильности расчетов рыночной стоимости объекта оценки, приводит к завышению стоимости и нарушает ФСС №3 п.5.

Доводы, изложенные в дополнениях сводятся к несогласию с применяемыми экспертом корректировками ко всем объектам – аналогам (корректировка на стоимость земельных участков, корректировка на торг, корректировка на наличие мебели не произведена вообще), указанию на то, что выборка объектов-аналогов представлена по максимальным ценам в городе. Данный факт нарушает ФСО №7 Раздел V. Анализ рынка п. 11, вызывает сомнения в правильности расчетов рыночной стоимости объекта оценки, приводит к завышению стоимости.

Ссылается на то, что не учтен упаковочный материал, который потребуется для переезда (упаковочная пленка, воздушно-пузырчатая пленка, коробки, скотч). Данный факт приводит к занижению стоимости убытков и нарушает ФСС №3 п.5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

        Указывает на то, что в Заключении эксперта № в разделе «Рыночная стоимость убытков, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество» допущена ошибка, поскольку у объекта оценки баня имеет зарегистрированное право собственности, поэтому собственник, у которого изымают объекты недвижимости, захочет приобрести объекты недвижимости с зарегистрированным правом или оформить право, соответственно будет нести расходы на регистрацию бани в размере 2000 рублей. Данный факт также приводит к занижению стоимости убытков и нарушает ФСС №3 п.5.

         Представителем Михайловой С.В. – Сыпко С.А., действующим на основании доверенности, на апелляционную жалобу ООО «СДС» принесены возражения.

Представителем администрации г. Кемерово – Золотаревой Н.А., действующей на основании доверенности, на апелляционную жалобу ООО «СДС» принесены возражения.

Прокурором Шестера Л.А. на апелляционную жалобу ООО «СДС» принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражений относительно доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя третьего лица -ООО «СДС-Строй» ФИО7, действующую на основании доверенности, поддержавшую доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, ходатайства о назначении по делу повторно строительной экспертизы; ответчика Михайлову С.В. и её представителя Сыпко С.А., действующего на основании доверенности, возражавших против доводов апелляционной жалобы, дополнений к апелляционной жалобе и ходатайства о назначении по делу повторной строительной экспертизы; заключение прокурора Давыдовой Н.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, а ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы необоснованным, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту.

Пункт 1 статьи 239 ГК РФ, пункт 1 статьи 49 и статья 55 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) закрепляют основания, условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящихся на таком участке.

Указанные положения ГК и ЗК РФ, конкретизирующие статью 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации о недопустимости принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, не предполагают произвольное изъятие земельного участка, а требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия, направлены на обеспечение собственникам (владельцам) недвижимого имущества гарантий предварительного и равноценного возмещения при осуществлении названной процедуры, что было установлено и исследовано судами первой и апелляционной инстанции.

Согласно части пятой статьи 279 ГК РФ, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 3 части 10 статьи 56.6 ЗК РФ в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

     Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО12 – супругу ответчика на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым №, площадью 600 кв. м., по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРП сделана запись № от 03.02.2017г., и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, площадью 134,6 кв. м., о чем в ЕГРП сделана запись № от 28.06.2016г.

         Администрацией г. Кемерово принято постановление от 29.06.2018 № «О комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово по инициативе органа местного самоуправления».

         Во исполнение ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ администрацией г. Кемерово 26.07.2019 заключен договор о комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» по инициативе органа местного самоуправления с ООО «СДС-Строй».

Постановлением администрации г. Кемерово от 10.03.2020г. № утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово, который в силу ч. 2 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ является основанием для принятия решения об изъятии для муниципальных нужд.

Постановлением администрации г. Кемерово от 10.03.2020 № определено, что земельный участок с жилым домом по <адрес>, принадлежащие на праве собственности ответчику, располагаются в границах территории микрорайона «Притомский», подлежащей комплексному развитию.

Таким образом, имеются основания для изъятия земельного участка по <адрес>, предусмотренные ч. 3 ст. 49 Земельного кодекса РФ.

Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, ст. 49 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Постановлением администрации г. Кемерово от 14.04.2021г. № принято решение об изъятии для муниципальных нужд г.Кемерово в целях комплексного развития территории микрорайона «Притомский» Центрального района г.Кемерово по инициативе органа местного самоуправления путем выкупа земельного участка с кадастровым №, общей площадью 600 кв. м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым №, общей площадью 134,6 кв. м. по <адрес>.

В порядке, предусмотренном ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, 16.04.2021г. ответчику было направлено уведомление (от 15.04.2021г. №) о принятии постановления администрации г. Кемерово от 14.04.2021 №, соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчет об оценке, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений, отчетом об отслеживании отправления, описью вложения.

Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получено ответчиком 19.04.2021, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №

Ответчик не выразил желание продать принадлежащие ему объекты по цене, определенной отчетом независимого оценщика, в срок, установленный ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, месячный срок на подписание соглашения об изъятии недвижимости истек 20.05.2021.

          Согласно представленному истцом отчету № от 09.04.2021    Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» об определении выкупной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Михайлову В.В., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, размер возмещения за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд и расположенное на нем недвижимое имущество по адресу: Кемерово, <адрес>, принадлежащее на праве собственности Михайлову В.В., на дату оценки составит 7 494 069 руб. (т. 1 л. д. 33-34).

        Согласно имеющемуся в материалах дела отчету № ООО «Оценщик» от 14.05.2021 рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, принадлежащих Михайлову В.В., составляет 12 150 000 руб. ( из них жилой дом – 10 650 000 руб., земельный участок 1 500 000 руб.) (т. 1 л. д. 119-156).

        Согласно отчету № от 16.06.2021 ООО «Губернские оценщики» об определении рыночной стоимости имущества стоимость объекта оценки в который входит: ограждение, душ, курятник, курятник, септик, септик, септик, составила 418 700 руб. ( т. 1 л.д. 204-247).

Согласно отчету № от 24.06.2021 ООО «Авангард-тендер», рыночная стоимость жилого дома по адресу: <адрес> принадлежащего Михайлову В.В., составляет - 4 688 000 руб., рыночная стоимость земельного участка, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, составляет 460 000 руб. Убытки, причиненные собственнику его изъятием, оставляют 132 350 руб. (т. 1 л.д. 157-203).

По ходатайству третьего лица ООО «СДС-Строй» судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Логика».

         Согласно выводам экспертного заключения № от 30.05.2022 ООО «Логика» рыночная стоимость на дату проведения оценки земельного участка    кадастровый №, а также жилого дома и надворных построек, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 7 780 696 руб. Размер убытков, входящих в размер выкупной цены, которые несет собственник в связи с изменением места проживания на дату проведения оценки составляет 296 890 руб.(т. 2 л. д. 152-193).

         В связи с порочностью имеющихся в материалах дела отчетов и экспертизы, судом назначена повторная экспертиза по делу. Производство которой поручено ООО «Независимая профессиональная оценка».

         Согласно заключению эксперта ООО «Независимая профессиональная оценка» № от 19.10.2022 по делу № рыночная стоимость жилого дома, земельного участка и надворных построек, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, включая убытки, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, убытки, связанные с услугами риелторов, связанные с перебазированием, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества, связанные с регистрацией прав на объект, связанные с утратой насаждений на земельном участке, составляют в общей сумме 10 385 350 руб. Из которых 7 440 700 руб. – стоимость жилого дома, 1 276 800 руб. – стоимость земельного участка. (т. 3 л. д. 98-168).

     Разрешая спор, суд первой инстанции, принимая во внимание заключение эксперта ООО «Независимая профессиональная оценка» № от 19.10.2022 по делу №, учитывая признание исковых требований ответчиком, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца и изъятии у Михайловой С.В. путём выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым №, площадью 600 кв. м., по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом с кадастровым №, площадью 134,6 кв. м., принадлежащие ей на праве собственности, по цене возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом в размере 10 385 350 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции находит их правильными, постановленными с соблюдением норм материального права.

           Доводы жалобы о том, что при применении затратного подхода эксперт ссылается на постановление Госстроя от 11.05.1983 года №, а также Постановление Госстроя 06.09.1990 №, которые на дату оценки не действуют (со 2 квартала 2020 года), следовательно, результаты, полученные в рамках затратного подхода являются некорректными, подлежат отклонению, в виду следующего.

При применении затратного подхода Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 года № не использовалось для расчета индекса цен на дату оценки. Индекс цен указан на 1984 год, на эту дату Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № было действующим. Для приведения индекса цен к дате оценки использовалось Письмо Минстроя России от 15.08.2022 № «О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в III квартале 2022 года, в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ». Индекс цен принят для Кемеровской области и составил 12,44.

Доводы жалобы о том, что объект оценки расположен на <адрес> в зоне затопления, применение повышающей корректировки является некорректной, следовательно, применяемая повышающая корректировка в размере +14,9% к объектам сравнения, необъективно завышает рыночную стоимость объекта оценки, также не могут являться основанием для отмены решения суда.

Так, наличие рядом водоема является в данном случае повышающей поправкой к стоимости жилой недвижимости, поскольку в заключении эксперт указывает на то, что учел отсутствие у объектов-аналогов рядом водоемов. Жилой дом, расположенный по адресу <адрес> расположен на территории, подлежащей комплексному развитию. Договор о комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» заключен администрацией города Кемерово с застройщиком в 2019 году.

За период с 2019 года по настоящее время вблизи микрорайона построены ледовый дворец «Кузбасс» и спорткомплекс «Кузбасс-Арена». Для удобства подъезда к ним появилась новая дорога - дублер просп. Притомского.

В 2024 году завершится строительство новой Набережной реки Томь в районе Московской площади. Кроме того, условиями муниципального контракта на строительство, предусмотрено строительство берегоукрепительного гидротехнического сооружения.

Согласно Генерального плана города Кемерово, объект экспертизы находится в зоне застройки многоэтажными домами, в зоне, где предусматриваются меры по защите от затоплений - устройство берегоукрепительных гидротехнических сооружений.

Эксперт при расчете поправки использует «Справочник оценщика недвижимости-1021», том «Жилые дома. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости для городов с численностью 500-1000 тыс.чел.», под ред. ФИО11, Раздел 3 «Элемент сравнения близость к объектам, повышающим стоимость жилой недвижимости», стр.102, табл.26, в связи с чем, поправка принята повышающая, в размере 14,0%.

26 июля 2021 года Ассоциация «СРО оценщиков «Экспертный совет» завершила сертификацию «Справочников оценщика недвижимости» в рамках системы добровольной сертификации. По результатам проведенной сертификации Справочники оценщика недвижимости под редакцией ФИО11 признаны соответствующими требованиям Закона 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки ФСО №1-3, 7. В этой связи, вопреки доводам жалобы, применение экспертом повышающей поправки является обоснованным.

Доводы жалобы о том, что в анализе рынка земельных участков подобраны самые дорогие варианты земельных участков в городе, без приведения обоснования такого выбора, также является несостоятельным. Так, в анализ рынка включены земельные участки свободные от застройки, которые наиболее ближе соответствуют объекту экспертизы по ценообразующим факторам (площади, местоположению, назначению), аследовательно, являющиеся объектами аналогами.

При расчете рыночной стоимости приняты три объекта-аналога, которые были выставлены на продажу на дату проведения экспертизы, в заключении эксперта цена предложения по земельным участкам указана действующая на дату составления заключения, а при расчете рыночной стоимости применена понижающая поправка в размере 4,6%, принятый показатель соответствует сложившемуся размеру поправки по данным риэлтерских агентств г.Кемерово (АН ООО «ЖИЛФОНД»). В этой связи, ссылка в жалобе на то, что экспертом подобраны самые дорогие варианты земельных участков в городе, без приведения обоснования не соответствует действительности.

    Также для расчета рыночной стоимости жилого дома экспертом принят объект-аналог №3, согласно описанию, приведенного в объявление материал стен объекта-аналога №3- брус. Поправка не применяется, так как материал стен - брус соответствует материалу стен -бревенчатые.

В заключении эксперт указал на то, что в «Справочнике оценщика недвижимости-2021», том «Жилые дома. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости для городов с численностью 500-1000 тыс.чел.», под редакцией ФИО11, табл.50 указаны поправки для различных материалов стен. В указанной таблице отсутствует материал стен - брус, указан материал стен - клееный брус. Характеристика материала стен - клееный брус не соответствует характеристики материала тан – брус. Отделка домов из цельного бруса - выравнивание поверхностей, шлифовка, грунтовка, краска.

Для расчета рыночной стоимости принят объект-аналог №, согласно информации, указанной в обьявлении о продаже, жилой дом продается частично с мебелью. При этом, наличие мебели, согласно «Справочника оценщика недвижимости» для жилой недвижимости не является ценообразующим фактором, в связи с чем поправка на наличие мебели не применялась.

Основные ценообразующие факторы по жилым домам отражены в «Справочнике оценщика недвижимости-2021», под ред. ФИО11, том «Жилые дома», табл.6. Для расчета также принят объект-аналог №, который по площади, году постройки, этажности, материалу стен, наиболее близко подходит к объекту оценки. Цена предложения объекта-аналога № обновлена ДД.ММ.ГГГГ и на дату выдачи заключения была актуальная, источник информации: htips://www.domofond.ruydom-na-prodazhu-kemerovo-№

Доводы жалобы о том, что на сайте https://www.avito.ru/kemerovo/doma    dachi kottedzhi/dom 153m па uchastke 10sot. № имеется информация о продаже этого же дома за 10 300 000 руб., в приведенном объявлении не указано на какую дату указана эта цена, является ли она актуальной на дату составления заключения эксперта – 19.10.2022, а также указан абсолютно другой источник информации, отличный от источника информации, указанного в заключении эксперта, также подлежит отклонению, поскольку на дату составления возражений - 16.01.2023 продажа этого дома на сайте:/ https://www.avito.ru/kemerovo/doma dachi kottedzhi/dom153m nauchastke 10sot№ уже составляет 10 500 000 руб., указано, что цена изменена 28.12.2022.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, цена предложения на дату заключения по объекту-аналогу № принята верно и является актуальной на дату выдачи заключения.

Доводы жалобы о том, что объект-аналог №3 - дом 43,9 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, выбран некорректно, площадь этого объекта-аналога намного меньше площади объекта оценки, несостоятельны.

Так, согласно заключения эксперта объектом-аналогом № является жилой дом, площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: Кемерово, <адрес>-аналог №2 - жилой дом, площадью 43,9 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, принят для расчета, так как он по местоположению (<адрес>) и материалу стен (бревенчатые) соответствует объекту оценки.

Самыми значимыми ценообразующими факторами по жилым домам, отраженным в «Справочнике оценщика недвижимости-2021», под ред. ФИО11, том «Жилые дома», табл.6, являются местоположение и материал стен. При этом значимость фактора местоположения составляет 0,28, а значимость фактора материал стен 0,14, в отличие от значимости фактора - площадь, который составляет - 0,09. Также при расчете, учитывая, что площади объектов-аналогов отличаются от площади объекта оценки применена корректировка. Корректировка для объекта-аналога №2 принята понижающая и составила -17,1%.

Таким образом, указанные в апелляционной жалобе доводы не принимаются судебной коллегией во внимание, поскольку направлены на направлены на переоценку доказательств по делу – экспертного заключения.

У судебной коллегии нет оснований не доверять заключению эксперта ООО «Независимая профессиональная оценка» №э от 19.10.2022, поскольку исследование по поставленным перед экспертом вопросам проведено компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы, в соответствии с требованиями Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы эксперту данной организации в соответствии с профилем деятельности. Заключение содержит необходимые исследования и расчеты, в заключении приведены и подробно изложены в заключении мотивы и основания, по которым эксперт пришел к таким выводам.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, составившего данное заключение, не имеется. Кроме того, в ходе рассмотрения данного дела эксперт была допрошена, полно и обоснованно ответила на все возникшие у представителя ответчика вопросы. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта суду не представлено.

Вопреки доводам жалобы, экспертное заключение ООО «Независимая профессиональная оценка» полностью отвечает принципам относимости допустимости доказательств. В связи с наличием в материалах настоящего дела четырех отчетов об оценке рыночной стоимости объекта исследования, а также судебной экспертизы по делу и наличием между ними существенных противоречий, судом правомерно была назначена повторная экспертиза по делу, производство которой было поручено ООО «Независимая профессиональная оценка». Учитывая изложенные обстоятельства наличия в материалах делу множества отчетов об оценке и двух судебных экспертиз, и принимая во внимание допустимость экспертного заключения ООО «Независимая профессиональная оценка», которое в полной степени содержит необходимые исследования и расчеты, выполнено с соблюдением требований закона №73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, оснований для назначения по делу повторной экспертизы у суда не имелось. Не имеется и таких оснований для назначения указанной экспертизы и у судебной коллегии.

Доводы жалобы о том, что по прошествии пяти месяцев стоимость объекта оценки, согласно заключению повторной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка», возросла на 2 307 764 рубля и составила 10 385 350 руб., отклоняются, поскольку гражданское дело рассматривалось с мая 2021 года по ноябрь 2022 года, за указанный период рыночная стоимость всех объектов недвижимости по г. Кемерово существенно возросла. Указанное обстоятельство не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Доводы о том, что в заключении эксперта №, в разделе «Рыночная стоимость убытков, связанной с регистрацией прав на недвижимое имущество» допущена ошибка, поскольку у объекта оценки баня имеет зарегистрированное право собственности, поэтому собственник, у которого изымают объекты недвижимости, захочет приобрести объекты недвижимости с зарегистрированным правом или оформить право, соответственно будет нести расходы на регистрацию бани в размере 2000 рублей, отклоняется, поскольку ответчик не является собственником бани, данный объект на неё не зарегистрирован.

Иных доводов, которые могли бы являться основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 166, частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В ходатайстве ООО «СДС-Строй» о назначении по делу повторной судебной строительно-оценочной экспертизы отказать.

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 16 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнения к апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» Рахимовой З.М., действующей на основании доверенности, без удовлетворения.

    Председательствующий:

    Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 16.03.2023