Решение по делу № 2-2193/2023 от 12.07.2023

№

№

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

28 сентября 2023 года    в гор. Кисловодске

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Асриевой Л.А. с участием представителя истца Шерстневой Т.В. - адв. Краснопрошина В.Г., представителя ответчика администрации гор. Кисловодска и третьего лица управления архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска - Шуруповой Т.В., представителя третьего лица Шахназарова Л.В. - Васильевой М.А. рассмотрел дело №.

по иску Шерстневой Татьяны Владимировны к администрации гор. Кисловодска о признании права собственности на реконструированный объект капитального строительства;

по встречному иску администрации гор. Кисловодска к Шерстневой Татьяне Владимировне о признании реконструкции самовольной и приведении объекта капитального строительства в состояние, предшествующее реконструкции, о взыскании судебной неустойки

           у с т а н о в и л:

индивидуальный жилой дом с № по адресу <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит Шерстнёвой Т.В. (<данные изъяты>), Мазитовой Л.Х. (<данные изъяты> Шерстнёвой Е.А. (<данные изъяты>), Шерстнёву А.А. (<данные изъяты>) и расположен на их собственном земельном участке с № с тем же адресом площадью <данные изъяты> кв.м. в указанных долях с разрешённым использованием под жилую застройку индивидуальную. Помимо жилого дома на земельном участке расположено нежилое строение литер «Г1,Г2,г1», которое принадлежит Шерстневой Т.В. ею реконструировано и является предметом спора в данном деле.

    В обоснование исковых требований первоначального истца Шерстнёвой Т.В., уточнённых в порядке ст. 39 ГПК РФ и поддержанных в суде её представителем адв. Краснопрошиным В.Г. по доводам искового заявления указано, что нежилые помещения литер Г1 и Г2 в 1996 году построены её мужем и права собственности на них зарегистрированы органом БТИ на основании постановления главы администрации гор. Кисловодска, в инвентарное дело внесены необходимые изменения. Реконструкция этих нежилых литеров не нарушает права иных лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. Обратившись в администрацию гор. Кисловодска по вопросу узаконения реконструированного помещения Шерстнева Т.В. получила отказ, в связи с чем обратилась в суд с указанным иском, уточнённым в порядке ст.39 ГПК РФ и просит признать право собственности на реконструированный объект недвижимости нежилое здание (литер Г1, Г2, г1), а во встречном иске администрации гор. Кисловодска отказать. Также представитель пояснил, что ссылки администрации на неисполнение Шерстневой Т.В. решения Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. в деле №. несостоятельны в данном споре, так как здесь предметом спора является не жилой дом, а иные нежилые объекты капитального строительства - литер «Г1, Г2, г1». Другим решением Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ., вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ., отказ управления архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства литер Г1, Г2, выраженный в письме № от ДД.ММ.ГГГГ., признан незаконным. Шерстнева вместе с сособственниками земельного участка предпринимала действия по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием, но уведомлением Управления Росреестра по СК им отказано во внесении в ЕГРН необходимых сведений, поскольку в реестре имеется запись о запрещении регистрации, наложенном Кисловодским отделом судебных приставов. Ранее спорный объект зарегистрирован и поставлен на кадастровый учёт с площадью <данные изъяты> кв.м. и назначением нежилое здание (кухня). Его реконструкция Шерстневой Т.В. выполнена в сторону уменьшения его площади и не затрагивает прав других лиц. Согласно фактическому положению дел и полученному экспертному заключению препятствий к удовлетворению иска Шерстнёвой нет, что в свою очередь исключает удовлетворение встречного иска. По факту выявленного несоответствия фактических границ смежных земельных участков по <адрес>, возникшему вследствие погрешностей при их измерении в ходе кадастровых работ и в связи с переходом на новую систему координат, этот вопрос в интересах собственников будет разрешён несудебным порядком.

Ответчик по иску Шерстнёвой Т.В. - администрация гор. Кисловодска её исковые требования не признала и обратилась в суд со встречным иском о признании реконструкции объекта капитального строительства самовольной и о его приведении в состояние, предшествующее проведению работ по реконструкции и о взыскании судебной неустойки.

В обоснование встречного иска представитель администрации и третьего лица - управления АиГ администрации гор. Кисловодска Шурупова Т.В. указала на нарушение Шерстнёвой Т.В. требований статьи 51.1. ГрК РФ в части осуществления реконструкции без получения уведомления о соответствии планируемой реконструкции объекта. Спорный объект эксплуатируется в коммерческих целях как бар (паб) <данные изъяты> что подтверждается информацией, находящейся в общем доступе в сети интернет, и вывеской на его фасаде. Это свидетельствует о нецелевом использовании объекта с № - жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащего Шерстневой Т.В. в <данные изъяты> доле. По Правилам землепользования и застройки, утв. решением Думы гор. Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. (с изм. от ДД.ММ.ГГГГ. №) и Приказу федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков», подобное не допускается. Полагает признать реконструкцию спорного объекта литера «Г1, Г2, г1» самовольной и обязать Шерстневу привести объект в состояние, предшествующее проведению работ по его реконструкции, возложить на Шерстневу обязанность внесения денежной суммы (судебной неустойки) в случае неисполнения решения суда после его вступления в законную силу.

Представитель третьего лица Шахназарова Л.В. - Васильева М.А. ссылаясь на заступ спорного нежилого здания Шерстневой Т.В. на смежный земельный участок Шахназарова Л.В. по <адрес> просила отказать Шерстневой Т.В. в удовлетворении иска, полагая, что прежде должно быть урегулировано выявленное несоответствие фактических и документальных границ их земельных участков.

Истец Шерстнева Т.В., третьи лица Мазитова Л.Х., Шерстневы Е.А. и А.А., Шахназаров Л.В., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежаще извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности Чередниченко С.И., третьи лица Шерстнева Е.А. и Шерстнев А.А. направили в суд заявления с просьбой рассмотреть дело без их участия. Другие, неявившиеся на заседание суда участники процесса о наличии у них уважительных причин неявки суд не уведомили и ходатайств об отложении судебного разбирательства на другой срок не подали.

Суд причины их неявки признал неуважительными и при указанных обстоятельствах с учётом поданных заявлений в соответствии со ст. 48 и ч.ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствии неявившихся участников процесса.

Выслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

На основании ст. 35 и 40 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, осуществляется судом.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуется осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В силу ст. ст. 218, 219 ГК РФ, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №, объект недвижимости - жилой дом с № площадью <данные изъяты> кв.м. с адресом: <адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ., его правообладателями на праве общей долевой собственности являются: Мазитова Лариса Хызыровна (<данные изъяты> регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ.; Шерстнева Татьяна Владимировна (<данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ.; Шерстнев Андрей Александрович (<данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ.; Шерстнева Екатерина Александровна (<данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ. (т-1 л.д. 18-24).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте ДД.ММ.ГГГГ. №, земельный участокс № имеет площадь <данные изъяты> кв.м., его адрес: <адрес>; кадастровые номера расположенных в пределах этого земельного участка объектов недвижимости: (дом) - №; (тепловые сети «Южный луч») - №; (нежилое здание - кухня) - №; разрешенное использование земельного участка под жилую застройку индивидуальную; правообладателями участка на праве общей долевой собственности зарегистрированы: Мазитова Лариса Хызыровна <данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ.; Шерстнева Татьяна Владимировна (<данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ.; Шерстнев Андрей Александрович (<данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ.; Шерстнева Екатерина Александровна (<данные изъяты>) регзапись № от ДД.ММ.ГГГГ. (т-1 л.д. 26-48).

Пунктом 4.1. постановления главы администрации гор. Кисловодска «О регистрации самовольных построек, разрешении строительства помещений» от ДД.ММ.ГГГГ. № Шерстневу А.А. (<адрес>) зарегистрированы: увеличение помещения № на <данные изъяты> кв.м., литер Г1 - гараж и литер Г2 - летняя кухня. Пунктом 4.2. на БТИ возложена обязанность внести изменения в инвентарное дело (т-1 л.д. 49).

Указанное постановление ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в БТИ в инвентарное дело № внесены изменения.

По техническому паспорту на нежилое здание литер «Г1-Г2» по <адрес>, составленному филиалом ГУП СК «Ставкрайимущество» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., площадь застройки нежилого здания составляла <данные изъяты> кв.м., в состав которого были включены помещения № (т-1 л.д. 50-59).

По данным технического плана, подготовленного ООО «Центральное городское кадастровое бюро» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., площадь нежилого здания литер «Г1,Г2,г1» в пределах внутренних поверхностей наружных стен составила <данные изъяты> кв.м.

В силу закона, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом - ст.ст. 55, 56 ГПК РФ.

По ходатайству первоначального истца суд для проверки доводов сторон, состояния спорного объекта недвижимости и выяснения обстоятельств спора, назначал по делу судебную строительно-техническую, землеустроительную экспертизу и поручал её производство негосударственным судебным экспертам Савенко А.В. и Бессонову Д.В., которыми в дело представлено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ., содержащее ответы на все поставленные вопросы и следующие выводы.

Нежилое здание литер «Г1,Г2,г1» имеет многоугольную форму и один надземный этаж, его фундаменты выполнены из железобетона в ленточном исполнении, ограждающие конструкции блочные, перекрытия чердачные - бетонные. Ограждающие конструкции не имеют видимых деформаций и повреждений. С учётом особенностей конфигурации металлического каркаса, наиболее напряжённые элементы объекта не имеют вертикальных трещин и выгибов, свидетельствующих о перенапряжении и потере устойчивости конструкции. На момент натурного осмотра объекта экспертами нежилое здание литер «Г1,Г2,г1» состоит из помещений: № площадью <данные изъяты> кв.м.; № площадью <данные изъяты> кв.м.; № площадью <данные изъяты> кв.м. и № (терраса) площадью <данные изъяты> кв.м. общей площадью <данные изъяты> кв.м., из которых основная - <данные изъяты> кв.м., вспомогательная – <данные изъяты> кв.м.

При выполнении схемы вертикальной планировки, обеспечен самотечный поверхностный водоотвод с территории, организована система ливнестоков, а также отвод поверхностных стоков в сторону понижения рельефа. По организации рельефа принята целесообразная планировка территории, которая выполнена с учётом отметок существующего рельефа и увязана с окружающей ситуацией, что позволяет исключить эрозию почвы и выветривание территории. Рельеф участка сформирован в результате инженерно-хозяйственной деятельности человека при осуществлении планировочных мероприятий.

Конструкции и материалы спорного объекта соответствуют таблице 21 Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Конструкции спорного здания отнесены к первой категории и свидетельствуют о его нормальном состоянии. Конструкции стен, перегородок и перекрытий соответствуют требованиям ГОСТ 27751-2014 «Межгосударственный стандарт. Надёжность строительных конструкций и оснований. Основные положения», введённого в действие Приказом Росстандарта от 11.12.2014г. №1974-ст.

Конструктивная схема нежилого здания литер «Г1,Г2,г1» соответствует требованиям по прочности и устойчивости заложенных в СП 14.13330.2018 «Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», утв. и введённый в действие Приказом Минстроя России от 24.05.2018 №309-пр. Строительные конструкции и материалы нежилого здания литер «Г1,Г2,г1», расположенного по адресу: <адрес> не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Выполненная реконструкция нежилого здания литер «Г1,Г2,г1», соответствует требованиям, строительных санитарных и экологических норм и правил, применяемым к нежилым строениям. Указанное строение расположено в зонах с особыми условиями использования территории охранных зон тепловых сетей, в соответствии с которыми требуется письменное согласие на реконструкцию объекта, выдаваемое предприятием или организацией введении которых находятся эти сети, а также выполнение мероприятий по инженерной защите объектов капитального строительства от затопления и подтопления.

При контурировании земельного участка с № по <адрес> экспертами установлено, что он имеет многоугольную форму, на местности зафиксирован существующими столбами и углами ограждений, а также углами строений и сооружений. При сопоставлении геодезических данных земельного участка со сведениями ГКН установлено, что нежилое здание литер «Г1,Г2,г1» частично расположено за пределами границ земельного участка с №, то есть северо-восточная часть здания расположена за пределами границ вышеуказанного земельного участка примерной площадью <данные изъяты> кв.м. Эксперты пришли к выводу, что с технической точки зрения возможно сохранение нежилого здания литер «Г1,Г2,г1» по <адрес> в реконструированном состоянии, при уточнении фактических границ земельного участка № в соответствии с действующим законодательством.

Согласно данных технического паспорта ГУП СК «СКИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., строение литер «Г1,Г2» имело площадь застройки <данные изъяты> кв.м. По данным технического плана, выполненного ООО «Центральное городское кадастровое бюро» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., а также по результатам его натурного обследования судебными экспертами установлено, что нежилое здание литер «Г1,Г2,г1» имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., а площадь его застройки составляет <данные изъяты> кв.м., что свидетельствует о её уменьшении в ходе реконструкции.

Таким образом, из мотивированного и технически обоснованного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что в результате проведенной истцом реконструкции спорного объекта его площадь застройки уменьшена до <данные изъяты> кв.м., в целом проведенная реконструкция литера «Г1,Г2,г1» соответствует требованиям по прочности и устойчивости заложенным в СП 14.13330.2018 «Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», утв. и введённого в действие Приказом Минстроя России от 24.05.2018г. №309-пр, а его конструкции и материалы соответствуют таблице 21 Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; конструкции его стен, перегородок и перекрытий соответствуют требованиям ГОСТ 27751-2014 «Межгосударственный стандарт. Надёжность строительных конструкций и оснований. Основные положения», введённого в действие Приказом Росстандарта от 11.12.2014г. №1974-ст.

В соответствии с ч.2 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ, реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Поскольку истцом произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого помещения, в результате которой образовался новый объект, оно является самовольной постройкой.

В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ, на которую ссылается первоначальный истец Шерстнёва Т.В., право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Потому, заявляя требования о признании права собственности на самовольно реконструированный объект - нежилое здание литер «Г1,Г2,г1», истец должен доказать, что проведенная им реконструкция, фактически представляющая отделение от объекта помещений №, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности и находится на земельном участке, право пользования которым принадлежит истцу.

Согласно архивным данным УАиГ, разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства (уведомление) литер «Г1,Г2,г1» не выдавалось, проектная документация в УАиГ не представлена; в этой связи, по мнению названного третьего лица, в действиях застройщика и одновременно собственника <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект капитального строительства жилой дом с № - Шерстневой Т.В. имеются признаки нарушения требований ст. 51 ГрК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В материалы дела стороной истца представлено решение Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ., вынесенного по административному делу №, которым требования административного истца Шерстневой Т.В., предъявленные к административному ответчику управлению архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска удовлетворены и отказ управления архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства литер «Г1, Г2», выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № признан незаконным.

Названным решением установлено, что просимое Шерстнёвой Т.В. разрешение на реконструкция принадлежащего ей и спорного в данном деле объекта недвижимости, не выдано ей в установленные законом порядке и сроки уполномоченным на то органом - УАиГ незаконно.

Обстоятельства, установленные судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ. в другом деле, согласно положениям ч.2 ст. 61 ГПК РФ обладают силой преюдиции и обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В административном деле, завершённом вынесением ДД.ММ.ГГГГ названного решения, УАиГ принимало участие в качестве стороны. Зная о судебном признании отказа управления АиГ в выдаче Шерстнёвой разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства литер «Г1, Г2» незаконным, его представитель и одновременно представитель стороны - администрации гор. Кисловодска, возражая требованиям Шерстнёвой Т.В. и поддерживая встречный иск, утверждает о нарушении последней положений ст. 51 ГрК РФ в части не получения такого разрешения. Указанное является нарушением со стороны названных участников данного процесса запрета, установленного ч.1 ст. 10 ГК РФ, о недопустимости заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) и влечёт последствия указанные в ч.2 этой нормы.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Исходя из принципа справедливости, защита вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (ст. 17 ч.3, ст. 19 ч.ч. 1, 2, ст. 55 ч.ч. 1,3 Конституции РФ).

Согласно ч.14 ст. 1 ГрК РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция включает изменение перепланировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований и частичную разборку здания.

В силу ст. 51 ГрК РФ, а также положений ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Частью 17 статьи 51 ГрК РФ, установлены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется (в т.ч. на строительство гаража, строительство строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности).

В силу ч.1 ст. 263 ГК РФ и п.2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Строительство, реконструкция индивидуальных жилых домов до введения в действие с 03.08.2018г. ст. 51.1 ГрК РФ осуществлялись на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого регулировался статьей 51 названного кодекса.

В соответствии с п. 1.1 ч.17 ст. 51 ГрК РФ (в ред. ФЗ-340 от 03.08.2018г.), выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Из ч.1 ст. 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Целевое назначение земельного участка, на котором возведен спорный объект, имеет значение. Самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2004г. №172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", внесение сведений в ЕГРН в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с общими правилами подп. 2 п.1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов): об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения; о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка; об установлении соответствия между видом разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Исходя из положений названного Закона №218-ФЗ, письма Министерства экономического развития РФ от 06.12.2011г. №Д23-5006 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", письма Министерства экономического развития РФ от 11.11.2009г. №Д23-3723 "О применении градостроительных регламентов", письма Министерства экономического развития РФ от 08.02.2011г. №Д23-464 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" при изменении вида разрешенного использования земельного участка на основной и (или) вспомогательный вид, возможны два варианта представления документов: 1) заявление и градостроительный план земельного участка (содержащий сведения о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок и перечне видов разрешенного использования, предусмотренных данной территориальной зоной);2) заявление и выписка из правил землепользования и застройки, а также сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (содержащие сведения о территориальной зоне земельного участка и предусмотренных видах разрешенного использования)".

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч.5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. №540. При этом, согласно ч.11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Кроме того, согласно ч.13 ст. 34 Закона №171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельного участка.

Градостроительным планом, выданным ДД.ММ.ГГГГ. управлением архитектуры и градостроительства администрации гор. Кисловодска установлено, что земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м. с адресом: <адрес> расположен в территориальной зоне Ж-3 застройка среднеэтажными жилыми домами. Указаны основные виды разрешённого использования земельного участка, в числе которых магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, утверждённые решением Думы города-курорта Кисловодска от 24.12.2021 г. №14-25 «Об утверждении проекта Правил землепользования и застройки городского округа города-курорта Кисловодска Ставропольского края». Кроме того, указано, что земельный участок № расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраной кисловодского месторождения Минеральных Вод и не расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

В пункте 9 градостроительного плана указано, что объект будет подключён к инженерным сетям согласно справке ФГУП «Ставрополькрайводоканал» на водоснабжение и водоотведение от ДД.ММ.ГГГГ. № и справки АО «Кисловодскгоргаз» на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объекта капитального строительства к сетям газораспределения от ДД.ММ.ГГГГ. № (т-1 л.д. 60-73).

В материалы дела представлено заявление собственников земельного участка № по <адрес> направленное в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, с просьбой в дополнение к ранее установленному виду разрешённого использования земельного участка «под жилую застройку индивидуальную» внести в сведения ЕГРН виды разрешенного использования магазины (код 4.4.), общественное питание (код 4.6.), гостиничное обслуживание (код 4.7.) (т.1 л.д. 212-213).

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Управления Росреестра по СК от ДД.ММ.ГГГГ г. № Шерстневой сообщено об отказе во внесении в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, поскольку в отношении объекта недвижимости имеется запись о запрещении регистрации, наложенная Кисловодским городским отделом судебных приставов (т-1 л.д. 214).

Таким образом, правообладатели земельного участка предпринимали действия, связанные с приведением вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства с их фактическим использованием. Только наличие в ЕГРН записи о запрете совершения регистрационных действий, наложенном Кисловодским отделом судебных приставов вне связи с данным делом, не позволило органу Росреестра выполнить данную процедуру. Потому довод администрации гор. Кисловодска о нецелевом использовании земельного участка и расположенных на нём объектов капитального строительства суд во внимание не принимает.

    В соответствии с ч.2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, а не в состояние предшествующее реконструкции как просит встречный истец. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 ч.3).

Следовательно, встречный иск в данном деле может быть удовлетворен на основании ст. 222 ГК РФ в том случае, если постройка возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, ее наличие нарушает права третьих лиц: постройка нарушает права владельца смежного земельного участка, либо постройка угрожает его жизни и здоровью, при этом нарушение его прав может быть устранено лишь путем сноса данной постройки.

Указанная правовая позиции отражена в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором обращается внимание на необходимость выяснения при рассмотрении споров того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом допущенное при строительстве объекта нарушение градостроительных и строительных норм и правил должно иметь существенный характер.

Правовое регулирование вопросов, касающихся признания построек самовольными и пр., было изменено, в частности, Федеральным законом от 03.08.2018 №339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Пунктом 3 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 №339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства при наличии одновременно следующих условий: 1) права на эти объекты зарегистрированы до 01 сентября 2018 года; 2) параметры этих объектов соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом; 3) эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов. Этим требованиям спорный реконструированный объект капитального строительства отвечает.

Из материалов дела следует, что при реконструкции спорного литера «Г1,Г2,г1» его собственнику незаконно не было выдано своевременно испрошенное ею соответствующее разрешение. Не оспаривается, что изначально объект имел бо?льшую площадь застройки, чем он имеет после его реконструкции.

Суд отклоняет доводы представителя третьего лица Шахназарова Л.В. о нарушении его прав, связанных с частичным занятием его земельного участка, поскольку спорный объект существует с 1996 года и узаконен постановлением администрации гор. Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ. №, т.е. задолго до предъявления Шерстневой иска о сохранении объекта в реконструированном виде. В этой связи ни Шахназаров, ни иные собственники смежных земельных участков претензий к Шерстневой не предъявляли и не предъявили в данном деле. Кроме того, на момент приобретения в ДД.ММ.ГГГГ году Шахназаровым земельного участка по <адрес> литер «Г1,Г2» существовал, его северо-восточная часть здания уже была расположена там, где расположена и теперь, т.е. в документальных границах земельного участка № по <адрес>. Северо-восточная часть спорного здания реконструкцией не затронута, поскольку вся реконструкция нежилого строения литер «Г1,Г2» связана с отделением от него помещений № (закладка всех проёмов и изоляция от них) в результате осталось нежилое строение литер «Г1,Г2,г1», где г1 - это навес, примыкающий к капитальному строению спорного объекта, который отвечает строительным, противопожарным и иным требованиям, нормам и правилам, и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Совладельцы жилого дома, расположенного на земельном участке №, выразили свое согласие на реконструкцию спорного литера «Г1,Г2,г1» и не возражали требованиям Шерстнёвой в данном деле.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации гор. Кисловодска о возложении на ответчика Шерстневу Т.В. обязанности привести объект капитального строительства литер «Г1,Г2,г1» в состояние предшествующее реконструкции, о взыскании судебной неустойки суд руководствуется нижеследующим.

В соответствии с ч.3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц.).

С учетом положений ст. 222 ГК РФ, совместного Постановления Пленумов ВС РФ №10 и ВАС РФ РФ №22 от 29.04.2010г., ч.3 ст. 2 ФЗ-339 от 03.08.2018г. и выводов судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ. при возведении самовольной постройки (реконструкции) существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, таких которые будучи неустранимыми могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц Шерстнёвой не допущено. Требования санитарного, пожарного, экологического законодательства ею также соблюдены и на момент экспертного обследования, спорный объект с технической точки зрения не угрожает жизни и здоровью граждан и не оказывает негативного влияния в т.ч. на соседние земельные участки.

Доказательств именно такого нарушения прав и охраняемых законом интересов истца по встречному иску, а также доказательств, что эти нарушения являются неустранимыми, суду стороной администрации гор. Кисловодска не представлено. В соответствии со ст. ст. 3, 4 ГПК РФ и ст. 11 ГК РФ, защите подлежит лишь нарушенное право. При этом способ восстановления нарушенного права должен соответствовать объему такого нарушения.

Проанализировав представленные сторонами доказательства и установленные по делу обстоятельства, суд признаёт, что приведение реконструированного объекта в состояние предшествующее его реконструкции не отвечает принципу разумности и соразмерности заявленного способа защиты права, а также закону. Не доказано, что приведение спорного объекта в состояние, предшествующее его реконструкции, приведёт к защите интересов и прав встречного истца, балансу интересов сторон.

На основании изложенного, суд находит исковые требования первоначального истца Шерстнёвой Т.В. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования администрации неосновательными и недоказанными, удовлетворению не подлежащими.

Потому, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Шерстневой Татьяны Владимировны, предъявленные к администрации гор. Кисловодска о признании права собственности на реконструированный объект капитального строительства – у д о в л е т в о р и т ь.

С о х р а н и т ь нежилой объект недвижимого имущества с №, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии в составе помещений: № площадью <данные изъяты> кв.м.; № площадью <данные изъяты> кв.м.; № площадью <данные изъяты> кв.м.; № (терраса) площадью <данные изъяты> кв.м. общей площадью <данные изъяты> кв.м., основной - <данные изъяты> кв.м. и вспомогательной – <данные изъяты> кв.м.

П р и з н а т ь право собственности Шерстневой Татьяны Владимировны на нежилой объект недвижимого имущества с № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с № площадью <данные изъяты> кв.м. с тем же адресом.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации гор. Кисловодска, предъявленных к Шерстневой Татьяне Владимировне о признании реконструкции самовольной и приведении нежилого объекта капитального строительства с №, расположенного по адресу: <адрес> в состояние, предшествующее реконструкции и о взыскании судебной неустойки - о т к а з а т ь.

Настоящее решение является основанием для совершения компетентными органами необходимых изменений в сведениях технического (инвентарного) и кадастрового учётов, внесения, изменения и аннулирования регистрационных записей в ЕГРН об указанном недвижимом имуществе.

Решение можно обжаловать в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

           П р е д с е д а т е л ь с т в у ю щ и й,

        судья Кисловодского городского суда             В.М. Супрунов