Решение по делу № 33-5515/2024 от 27.04.2024

Судья Солодовникова Ю.В. 24RS0046-01-2022-005386-11                                     Дело № 33-5515

А-2.211

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 мая 2024 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Деева А.В.

судей Андриенко И.А., Шиверской А.К.

при ведении протокола помощником судьи Овченковой Е.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Деева А.В. гражданское дело по иску Лужниченко Оксаны Валентиновны к Махневу Александру Александровичу о взыскании пени по договору аренды, по встречному иску Махнева Александра Анатольевича к Лужниченко Оксане Валентиновне о признании права собственности

по апелляционной жалобе представителя Лужниченко О.В. – Клименко Е.Р.

на решение Свердловского районного суда города Красноярска от 02 ноября 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования Лужниченко Оксаны Валентиновны к Махневу Александру Александровичу о взыскании пени по договору аренды, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с Махнева Александра Александровича в пользу Лужниченко Оксаны Валентиновны неустойку по договору № 1 аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от 07 ноября 2017 года в размере 1 000 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя 30 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 20 845 руб.

Встречные исковые требования Махнева Александра Анатольевича к Лужниченко Оксане Валентиновне о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, удовлетворить.

Признать за Махневым Александром Александровичем право собственности на объекты недвижимости, предусмотренные договором № 1 аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от 07 ноября 2017 года, а именно:

- нежилое помещение №, площадью 1230,4 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>

- нежилое помещение №, площадью 107,6 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>

- нежилое помещение №, площадью 27,5 кв.м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 349 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 133 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 34 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли    населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 724 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Свердловского районного суда <адрес> от <дата> в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> совершать какие-либо регистрационные действия в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилое помещение №, площадью 1230,4 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>

- нежилое помещение №, площадью 107,6 кв. м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу<адрес>

- нежилое помещение №, площадью 27,5 кв.м, кадастровый №, находящееся на первом этаже нежилого помещения по адресу: <адрес>

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 349 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 71 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 133 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 34 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный    участок, категория земель: земли    населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях эксплуатации нежилых зданий, общая площадь 724 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, отменить по вступлении решения суда в законную силу».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лужниченко О.В. обратилась в суд с иском к Махневу А.А. о взыскании пени. Требования мотивировала тем, что <дата> между Лужниченко О.В. (Арендодатель) и Махневым А.А. (Арендатор) заключен договор № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилое помещение, площадью 1 230,4 кв.м., расположенное на 1 этаже, антресоль №, с кадастровым номером № нежилое помещение, площадью 107,60 кв.м., расположенное на 1 этаже, с кадастровым номером №; нежилое помещение, площадью 27,5 кв.м., расположенное на 1 этаже, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> а также земельный участок, общей площадью 349 кв.м., с кадастровым номером №; земельный участок, общей площадью 71 кв.м, с кадастровым номером №; земельный участок, общей площадью 133 кв.м, с кадастровым номером №; земельный    участок, общей площадью 34 кв.м, с кадастровым номером №; земельный участок, общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> Договор заключен на срок с <дата> по <дата> Махнев А.А. надлежащим образом не исполнял обязанность по внесению платежей. В связи с чем, истица, с учетом уточнений требований, просила взыскать с ответчика неустойку за период с 04.10.2019 г. по 14.11.2022 г. в размере 2 355 136 руб. 40 коп., составляющую разницу между расчетной неустойкой в сумме 2 509 971 руб. 94 коп. и суммой внесенного арендатором обеспечительного платежа в размере 154 835 руб. 50 коп., взыскать расходы по оплате услуг представителя – 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины - 20 845 руб.

Махнев А.А. обратился в суд с иском к Лужниченко О.В. о признании права собственности. Требования мотивировал тем, что 07.11.2017 г. между сторонами заключен договор № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа. Указывает, что в период с 07.11.2017 г. по 18.05.2022 г. Махнев А.А. полностью оплатил Лужниченко О.В. выкупную стоимость переданных по договору аренды объектов недвижимости и причитающиеся арендные платежи. До настоящего времени Лужниченко О.В. обязанность по заключению договора купли-продажи объектов недвижимого имущества не исполнила. В связи с чем, с учетом уточнений, просил признать право собственности на объекты недвижимости, предусмотренные договором № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от 07.11.2017 г.

Определением Свердловского районного суда г. Красноярска от 02.03.2023 г. гражданское дело по иску Лужниченко О.В. к Махневу А.А. о взыскании пени по договору аренды, судебных расходов, и гражданское дело по иску Махнева А.А. к Лужниченко О.В. объединены в одно производство.

Протокольным определением Свердловского районного суда г. Красноярска от 28.09.2023 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Красфарма», ООО «Александрия», ООО «Пакет».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Лужниченко О.В. – Клименко Е.Р. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов ссылается, что суд первой инстанции, определяя размер пени, необоснованно применил положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», поскольку указанные положения не распространяются на спорные правоотношения. Кроме того, судом необоснованно снижен размер пени, поскольку Махневым А.А. не представлено доказательств несоразмерности неустойки, с учетом допущенных ответчиком нарушений исполнения обязательств. Кроме того, указано, что по состоянию на 10.09.2022 г. задолженность ответчика по арендным платежам составила 1 053 614 руб., что послужило законным основанием для расторжения договора Лужниченко О.В. в одностороннем порядке, в связи с чем, у Махнева А.А. не имеется оснований для признания права собственности на спорные объекты недвижимости.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась Лужниченко О.В., извещалась о рассмотрении дела заказным письмом (т. 4 л.д. 66), не явился Махнев А.А., извещался о рассмотрении дела заказным письмом (т. 4 л.д. 65) и посредством телефонограммы (т. 4 л.д. 68), не явился представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, извещался о рассмотрении дела заказным письмом (т. 4 л.д. 61), не явился представитель ПАО «Красфарма», извещался о рассмотрении дела заказным письмом (т. 4 л.д. 62), не явился представитель ООО «Александрия», извещался о рассмотрении дела заказным письмом (т. 4 л.д. 61), не явился представитель ООО «Пакет», извещался о рассмотрении дела заказным письмом (т. 4 л.д. 64), в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, извещенных о слушании дела.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Лужниченко О.В. – Клименко Е.Р., объяснения представителя Махнева А.А. – Левицкого А.А., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор, предусматривающий выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

С учетом правовой природы рассматриваемого договора при расторжении или прекращении по иным основаниям договора аренды с правом выкупа прекращается обязательство арендодателя по передаче в собственность арендатора имущества, являющегося предметом договора, а также обязательство арендатора по выплате суммы стоимости указанного имущества, соответственно, оснований для удержания арендодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены арендованного имущества, не имеется.

Иное толкование закона, предусматривающее сохранение у арендодателя как имущества, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа, так и платежей, полученных в счет стоимости указанного имущества, противоречит положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых следует, что <дата> между Лужниченко О.В. (Арендодатель) и Махневым А.А. (Арендатор) заключен договор № аренды нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилое помещение, площадью 1 230,4 кв.м., расположенное на 1 этаже, антресоль №, с кадастровым номером №; нежилое помещение, площадью 107,60 кв.м., расположенное на 1 этаже, с кадастровым номером №; нежилое помещение, площадью 27,5 кв.м., расположенное на 1 этаже, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> а также земельный участок, общей площадью 349 кв.м., кадастровым номером №; земельный участок, общей площадью 71 кв.м, с кадастровым номером №; земельный участок, общей площадью 133 кв.м, с кадастровым номером № земельный    участок, общей площадью 34 кв.м, с кадастровым номером №; земельный участок, общей площадью 724 кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.7 предусмотрен срок договора с 01.01.2018 г. года по 30.09.2022 г.

Сторонами согласован график внесения арендных и выкупных платежей ежемесячно 10 числа каждого месяца. Общая сумма платежа по договору ежемесячно составляет 500 000 руб., который включает переменный размер арендного (от 180 000 руб. до 263 538 руб.) и выкупного (от 320 000 руб. до 236 462 руб.) платежей.

Разделом 5 договора предусмотрено право арендатора на выкуп объектов недвижимости после полной оплаты всей суммы арендной платы и выкупных платежей.

Пунктом 5.2.1 определено, что общая цена договора из арендных и выкупных платежей составляет 28 500 000 руб., из них стоимость помещений - 16 500 000 руб., стоимость земельных участков - 12 000 000 руб.

Кроме того, условиями договора (пункт 13.1) предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа в размере 500 000 руб. до 11.11.2017 г.

В соответствии с пунктом 6.2. договора при неуплате арендатором платежей, установленных разделом 5 договора, в срок начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Начисление пени по истечении одного месяца с момента просрочки.

Объекты недвижимости получены арендатором, что подтверждается актом приема-передачи помещений и земельных участков от 07.11.2017 г.

Согласно представленных Лужниченко О.В. выписок по счету за период с 01.11.2017 года по 31.12.2017 года поступило 916 000 руб. (том 3 л.д. 184-185), с 01.01.2018 года по 31.12.2018 года поступило 5 764 000 руб. (том 3 л.д. 186-188), с 01.01.2019 года по 31.12.2019 года следует, что в счет оплаты по договору поступило 5 190 040 руб. (том 1 л.д. 81-86), за период с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года поступило – 3 464 377,48 руб. (том 1 л.д. 78-80), за период с 01.01.2021 года по 31.12.2021 года поступило – 6 550 000 руб. (том 1 л.д. 73-77), за период с 01.01.2022 года по 12.08.2022 года поступило – 6 246 386 руб. (том 1 л.д. 71-72).

Всего поступило за вышеуказанный период 28 130 803 руб. 48 коп.

Махнев указывал, что согласно платежный поручений за период времени с 2017 года по 2022 годы, представленных Махневым А.А. и расписок Лужниченко О.В. от 11.08.2016 года и от 18.08.2016 года следует, что всего Махневым А.А. по договору аренды оплачено 29 000 000 руб., из которых 500 000 руб. - обеспечительный платеж, оплаченный пятью суммами: 100 000 руб. и 80 000 руб. (расписки Лужниченко О.В.) и 220 000 руб., 15 000 руб., 85 000 руб. (оплачено платежными поручениями от ноября 2017 года). (том 2 л.д. 19-230).

29.04.2022 года Махневу А.А. претензию об оплате неустойки.

В обоснование требований, истец ссылается на наличие у Махнева А.А. задолженности по пени за период с 04.10.2019 г. по 14.11.2022 г. в размере 2 509 971 руб. 94 коп., представив расчет задолженности (том 3 л.д. 214-215).

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за несвоевременное внесение платежей по договору № от <дата>

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с периодом начисления пени, поскольку при определении периода взыскания судом первой инстанции не учтены следующие положения.

Согласно п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

Срок действия моратория может быть продлен по решению Правительства Российской Федерации, если не отпали обстоятельства, послужившие основанием для его введения.

В силу пп. 2 п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абз. 5 и 7 - 10 п. 1 ст. 63 названного закона. В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абз. 10 п. 1 ст. 63 абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» в соответствии с п. 1 ст. 9.1 Закона о банкротстве введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении включенных в соответствующие перечни организаций. Данный мораторий введен на 6 месяцев со дня официального опубликования постановления, то есть с 01.04.2022 г.

В связи с чем, с ответчика не подлежат взысканию пени за период с 01.04.2022 г. по 01.10.2022 г. В соответствии с расчетом истца за указанный период подлежала начислению пеня в размере 52 152 руб. 73 коп.

При указанных обстоятельствах пеня подлежит взысканию с Махнева А.А. за период с 04.10.2019 г. по 01.04.2022 г. и с 02.10.2022 г. по 14.11.2022 г. в размере 2 457 819 руб. 21 коп., сумма которой снижена истцом на размер обеспечительного платежа

Определяя размер неустойки, судом первой инстанции обоснованно применены положения ст. 333 ГК РФ, в связи с чем, ее размер снижен до 1 000 000 руб.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая указанные положения, допущенный период просрочки, за который рассчитана спорная неустойка, сумму задолженности, характер допущенного нарушения, степень вины в нарушении обязательств ответчиком, судебная коллегия полагает, что вывод суда о снижении размера неустойки является обоснованным.

Также судом на основании ст. 98 ГПК РФ обоснованно взысканы с Махнева А.А. расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 845 руб., поскольку названные расходы являлись необходимыми для обращения в суд и подтверждены соответствующими платежными документами.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречных исковых требований Махнева А.А. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Согласно представленных Лужниченко О.В. выписок по счету за период с 01.11.2017 года по 31.12.2017 года поступило 916 000 руб. (том 3 л.д. 184-185), с 01.01.2018 года по 31.12.2018 года поступило 5 764 000 руб. (том 3 л.д. 186-188), с 01.01.2019 года по 31.12.2019 года следует, что в счет оплаты по договору поступило 5 190 040 руб. (том 1 л.д. 81-86), за период с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года поступило – 3 464 377,48 руб. (том 1 л.д. 78-80), за период с 01.01.2021 года по 31.12.2021 года поступило – 6 550 000 руб. (том 1 л.д. 73-77), за период с 01.01.2022 года по 12.08.2022 года поступило – 6 246 386 руб. (том 1 л.д. 71-72).

Всего поступило за вышеуказанный период 28 130 803 руб. 48 коп.

Махнев ссылался на то, что согласно платежных поручений за период времени с 2017 года по 2022 годы, представленных Махневым А.А. и расписок Лужниченко О.В. от 11.08.2016 года и от 18.08.2016 года следует, что всего Махневым А.А. по договору аренды оплачено 29 000 000 руб., из которых 500 000 руб. - обеспечительный платеж, оплаченный пятью суммами: 100 000 руб. и 80 000 руб. (расписки Лужниченко О.В.) и 220 000 руб., 15 000 руб., 85 000 руб. (оплачено платежными поручениями от ноября 2017 года). (том 2 л.д. 19-230).

Согласно сверки взаиморасчетов, платежных поручений и выписок по счету следует, что 18.04.2022 года Махнев А.А. внес платеж в размере 2 267 000 руб., тем самым погасив имеющуюся задолженность по платежам, в связи с чем, у Махнева А.А. образовалась переплата в размере 1 237 000 руб., которая распределилась на последующие платежи.

Кроме того, 18 мая 2022 года Махнев А.А. внес три платежа на сумму каждый в размере 236 462 руб., итого 709 386 руб., тем самым погасив выкупные платежи.

Имеющаяся у Махнева А.А. переплата на май 2022 года в размере 1 446 386 руб. распределена на платежи по арендной плате и на 11.08.2022 года образовалась просрочка на сумму 53 614 руб.

На 30 сентября 2022 года (срок окончания договора аренды) у Махнева А.А. имелась задолженность в размере 553 614 руб., то есть в размере одного месяца просрочки.

Последний платеж по договору Махнев А.А. внес 15.11.2022 года в размере 1053 614 руб. (том 3 л.д. 215).

Таким образом, из материалов дела следует, что за период с 2017 года по 2022 год, что Махневым А.А. по договору аренды оплачена в полном объеме сумма арендных и выкупных платежей.

По заявлению Лужниченко О.В. 27.09.2022 г. в ЕГРН внесена запись о расторжении договор аренды № нежилых помещений и земельных участков с правом выкупа от <дата>.

В соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право на односторонний отказ от договора является не безусловным, при его реализации сторона, инициирующая отказ от договора, должна действовать разумно и добросовестно.

Заключая договор, стороны согласовали содержание условий договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя.

Арендатор вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда возникнет крайняя необходимость в использовании переданного в аренду недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонне изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1.Гражданского кодекса).

Из пункта 3.1.2. договора следует, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении арендатором условий договора, в частности просрочки оплаты арендной платы и выкупных платежей более чем на 2 месяца.

Уведомление о досрочном расторжении договора арендодатель обязуется направить арендатору как минимум за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 29.09.2022 г. у Махнева А.А. имелась задолженность по платежам в размере 553 614 руб., то есть менее чем за два месяца, кроме того, Лужниченко О.В. не исполнила условие договора об уведомлении арендатора о расторжении договора минимум за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Оценивая действия арендодателя по расторжению договора, судебная коллегия также учитывает, что договор от <дата> имеет смешанную правовую природу, как договора аренды и договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Материалами дела установлено, что по состоянию на сентябрь 2022 года Махневым А.А. внесена сумма выкупных платежей более 50 %, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности расторжения Лужниченко О.В. договора от 07.11.2017 г.

С учетом вышеизложенного, исходя из условий заключенного сторонами договора, одностороннее расторжения договора аренды с правом выкупа арендодателя Лужниченко О.В. является ничтожным.

При указанных обстоятельствах, учитывая исполнение Махневым А.А. обязательств по оплате арендных и выкупных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал за арендатором право собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы представителя Лужниченко О.В. – Клименко Е.Р. не основаны на фактических обстоятельствах и материалах дела, являлись предметом исследования суда первой инстанции, которым оценены и мотивированы в решении, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены судебного решения.

Таким образом, судом первой инстанции всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, верно применены нормы материального права и вынесено законное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда города Красноярска от 02 ноября 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Лужниченко О.В. – Клименко Е.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий:         

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 14.05.2024 г.