Решение по делу № 33-5752/2024 от 18.04.2024

УИД 59RS0004-01-2023-006547-29

Судья Рожкова И.П.

Дело № 2-770/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь Дело № 33-5752/2024

28 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Пьянкова Д.А.,

судей Заривчацкой Т.А., Ивановой Е.В.,

при секретаре Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации города Перми на решение Ленинского районного суда города Перми от 26 февраля 2024 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Заривчацкой Т.А., судебная коллегия

установила:

Жуков Александр Валерьевич, Жуков Алексей Валерьевич обратились в суд с иском к Муниципальному образованию «город Пермь» в лице Администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, компенсации за излишки земельного участка под многоквартирным домом, в связи с изъятием жилого помещения, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежала квартира площадью 80,7 кв.м, расположенная по адресу: г. Пермь, ул. ****; 2/3 доли – Жукову Александру Валерьевичу и 1/3 доли - Жукову Алексею Валерьевичу. Многоквартирный дом № ** по ул. **** в г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу. 22.07.2021 заключен договор об изъятии жилого помещения №339-УЖО-БИ, в котором стоимость компенсации площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, и стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялись, в размер возмещения не включались. Согласно отчету об оценке №23/1788/1 от 31.10.2023, произведенной Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» (далее-ООО «Оценка-Консалтинг»), размер рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок составляет 323 000рублей. Согласно отчету об оценке №23/1788/2 от 31.10.2023, произведенной ООО «Оценка-Консалтинг», стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оставляет 512 000 рублей. Согласно договору №** от 23.10.2023 на проведение оценки, заключенного с Жуковым Александром Валерьевичем, стоимость изготовления отчета об оценке составила 20000 рублей. Истцы просили взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию за сверхнормативный земельный участок в сумме 325200 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 512000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины; расходы на изготовление оценочного отчета в сумме 20000 рублей в пользу Жукова Александра Валерьевича (л.д. 5-6).

Истцы о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили провести судебное заседание без их участия (л.д. 165, 165 оборот).

Ответчик - Администрация города Перми и третье лицо - Управление жилищных отношений Администрации города Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель Гаджиев Э.С. просил рассмотреть дело без его участия, представил письменные возражения (л.д. 167-168), в удовлетворении требований просил отказать.

Судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований: с Муниципального образования «город Пермь» в лице Администрации города Перми взыскана в пользу Жукова Александра Валерьевича компенсация за сверхнормативный земельный участок в размере 216 800 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 341 333 рубля, расходы по оплате услуг оценщика в размере 20 000рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7714 рублей 60 копеек;

с Муниципального образования «город Пермь» в лице Администрации г.Перми взыскана в пользу Жукова Алексея Валерьевича компенсация за сверхнормативный земельный участок в размере 108 400 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 170 667 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3857 рублей 40 копеек.

В апелляционной жалобе Администрация города Перми просит решение отменить. Приводит доводы о том, что обязательства ответчика перед истцами по изъятию жилого помещения были исполнены в полном объеме. Согласно пункту 1.5 Договора от 22.07.2021 об изъятии жилого помещения №** размер возмещения за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит. Данный договор истцами не оспаривался. При определении размера возмещения со стороны ответчика была соблюдена предусмотренная положениями жилищного законодательства процедура; между сторонами подписано соглашение, в котором истец признал предоставленное ответчиком возмещение равноценным; соглашение исполнено сторонами; при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется. Апеллянт полагает, что возмещение за непроизведенный капитальный ремонт должно было быть определено с учетом нуждаемости многоквартирного дома (далее - МКД) в проведении капитального ремонта и даты приватизации первого жилого помещения в МКД по ул. ****, и передачи жилого дома в собственность ответчику, учитывая обязательства предыдущего собственника, если он имелся. Основания для взыскания с ответчика денежных средств в виде заявленных сумм по возмещению капитального ремонта отсутствуют.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истцы просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом. В связи с этим на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Администрация города Перми в письменном заявлении о проведении судебного заседания без участия представителя, поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, Жукову Алексею Валерьевичу принадлежала 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру площадью 80,7 кв.м, расположенную по адресу: ****, Жукову Александру Валерьевичу - 2/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеназванное жилое помещение (л.д. 9, 10, 190-192).

Заключением межведомственной комиссии №5/95 от 18.05.2018 на основании заключения специализированной организации ООО «ПК Каллистрат» (л.д.174-185) принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома по ул. **** г. Перми аварийным и подлежащим сносу (л.д. 11 оборот, 173).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений Администрации города Перми от 03.07.2018 №СЭД-059-11-01-04-97 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. ****, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение шести месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан определен до 31.12.2024 (л.д. 11, 187).

Распоряжением заместителя главы Администрации города Перми – начальника Департамента земельных отношений от 12.08.2021 № 21-01-03-912 изъят для муниципальных нужд города Перми земельный участок под многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, с кадастровым номером ** площадью 4733 кв.м по ул.**** в Орджоникидзевском районе города Перми (л.д. 171).

22.07.2021 между Муниципальным образованием город Пермь в лице начальника управления жилищных отношений Администрации города Перми и Жуковым А.В., Жуковым А.В. заключен договор № ** об изъятии жилого помещения (л.д. 12).

Согласно пункту 1.2 договора Администрация с согласия собственников изымает в муниципальную собственность трехкомнатную квартиру площадью 80,7 кв.м, расположенную на 1-м этаже 2-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. ****, в том числе общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: ****.

Пунктом 1.4 договора установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 3761 800 рублей, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 22.06.2021 № 21/988 составляет 3633 000 рублей, убытки: услуги по изготовлению отчета об оценке 10 000 рублей, услуги риелтора, грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения – 118 800 рублей.

Пунктом 1.5 договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

При этом, как следует из содержания договора и отчета об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 22.06.2021 № 21/988 (л.д.121), вопрос о выплате Жукову А.В. и Жукову А.В. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и компенсации площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, сторонами не разрешался.

В обоснование заявленных требований истцами представлен отчет об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» № 23/1788-1 от 31.10.2023 (л.д. 25-69), в соответствии с которым рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего Жукову А.В. и Жукову А.В. (трехкомнатная квартира, общей площадью 80,7 кв.м, в том числе жилой 54,3 кв.м, расположенная на 1 этаже 2-этажного жилого дома, адрес объекта: ****) по состоянию на дату оценки 22.07.2021 составляет 325 200 рублей, в том числе: доля в праве 2/3, принадлежащая Жукову Александру Валерьевичу - 216800 рублей, доля в праве 1/3, принадлежащая Жукову Алексею Валерьевичу - 108 400 рублей.

В отчете оценщиком указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 01.09.1998.

При определении наличия излишков земельного участка оценщиком приняты во внимание зона престижности местоположения земельного участка, на котором расположен объект исследования – трехкомнатная квартира в 2-этажном жилом доме 1954 года постройки площадью 80,7 кв. м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А, СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь жилых помещений в соответствии с данными технического паспорта (1358,3 кв. м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (4 733 кв.м) (л.д. 32 оборот, 41).

При расчете величины излишков земельного участка оценщиком определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 281,2 кв.м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 229,2 кв. м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 52кв.м., в связи с чем выявлены излишки земельного участка (л.д. 50 оборот).

Исходя из стоимости 1 кв.м земельного участка (6253 рубля) оценщиком рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 325200 рублей (л.д. 51 оборот).

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» №23/1788-2 от 31.10.2023 (л.д. 70-116), рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (в объеме, предусмотренном статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации) жилого помещения: 3-комнатная квартира, общей площадью 80,7 кв.м, в том числе жилой площадью 54,3 кв.м, расположенная на 1 этаже 2-этажного жилого дома, адрес объекта: ****, на дату первой приватизации жилого помещения – 25.09.1992, с индексацией на дату оценки жилого помещения (22.07.2021) составляет 512 000 рублей, в том числе: доля в праве 2/3, принадлежащая Жукову Александру Валерьевичу - 341 333 рубля, доля в праве 1/3, принадлежащая Жукову Алексею Валерьевичу - 170 667 рублей. Также в отчете содержатся выводы о том, что жилой дом по адресу: г.Пермь, ул.****, на дату первой приватизации квартиры (25.09.1992) нуждался в проведении капитального ремонта, капитальный ремонт не проведен, что следует из технического паспорта. Показатель общего физического износа жилого дома по адресу: ****, на дату приватизации первой квартиры (25.09.1992) составлял 42%, здание относится к IV группе по показателю общего износа - необходим капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приняв во внимание, что вопрос о компенсации за излишки земельного участка и включении их в стоимость выкупной цены не разрешался, хотя на указанную компенсацию истцы имели право при получении выкупной цены за изымаемое жилое помещение, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, однако обязанность по производству капитального ремонта ответчиком не была выполнена, принимая во внимание, отчеты об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» № 23/1788-1 и № 23/1788-2 от 31.10.2023, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, компенсации за сверхнормативный земельный участок, пропорционально размерам их долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Судом также удовлетворены требования о возмещении истцу судебных расходов, в виде расходов на оплату услуг оценки, понесенные истцом Жуковым Александром Валерьевичем в размере 20 000 рублей, что подтверждено договором №**о на проведение оценки от 23.10.2023, квитанцией к приходному кассовому ордеру №** от 31.10.2023 на сумму 20 000 рублей, кассовым чеком от 31.10.2023, актом сдачи-приемки работ от 31.10.2023 (л.д. 14, 15, 16-22, 23), расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 714 рублей 60 копеек. Истцу Жукову Алексею Валерьевичу возмешены расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 857 рублей 40 копеек. Факт несения истцами указанных расходов подтверждается чеками-ордерами (л.д. 3, 4).

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов по оплате оценки, суд, правильно применил положения статей 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для изменения размера судебных расходов коллегия не усматривает.

Судебная коллегия находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов компенсации за сверхнормативный земельный участок, судебной коллегией отклонены с учетом следующего.

По смыслу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения возможно только при условии равноценного возмещения. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с приведенными нормами закона доля в праве общей собственности на земельный участок принадлежит ответчикам в силу наличия права собственности на квартиру в многоквартирном доме (пп. 4 пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, входят в стоимость квартиры.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещении в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в полном объеме поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его размера составляющих норматив либо имеющий сверхнормативную общую площадь.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований является верным.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации суд, установив излишки земельного участка, правомерно определил стоимость доли сверхнормативного земельного участка согласно отчету об оценке № 23/1788-1 от 31.10.2023, приходящейся на жилое помещение истцов в размере 325200 рублей, в том числе: доля в праве 2/3, принадлежащая Жукову Александру Валерьевичу - 216800 рублей, доля в праве 1/3, принадлежащая Жукову Алексею Валерьевичу - 108 400 рублей. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о наличии оснований для компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что размер предложенной ответчиком выкупной цены не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, что следует из Отчета № 21/988 от 22.06.2021 об оценке, проведенной ООО «Оценка – Консалтинг», представленным судебной коллегии указанным обществом и приобщенным к материалам дела в качестве нового доказательства (статья 327.1 ГПК РФ), поскольку судом первой инстанции не был поставлен перед сторонами вопрос о необходимости исследования порядка определения выкупной стоимости изымаемого помещения в качестве обстоятельства, имеющего правовое значение для правильного разрешения дела.

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1954 года постройки. Сведений о том, что на дату первой приватизации проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Учитывая, что обязанность по производству капитального ремонта ответчиком на дату первой приватизации жилого помещения в рассматриваемом доме не была выполнены, вывод суда о наличии оснований для включения стоимости капитального ремонта в выкупную стоимость помещения является правильным. Поскольку данная выплата не была учтена при определении выкупной стоимости, требования удовлетворены обоснованно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения в соотвествии с положениями части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда города Перми от 26 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Перми – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

В окончательном виде апелляционное определение изготовлено 06 июня 2024 года.