Решение по делу № 2-1645/2017 от 04.05.2017

Дело № 2-1645/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Миасс                             02 августа 2017 года

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи        Бас И.В.,

при секретаре                    Шаймардановой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова ФИО7 к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании недействительной сделки, применении последствий ее недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Миасского городского округа АДРЕС о признании недействительной односторонней сделки, о применении последствий недействительности сделки, о восстановлении записи о государственной регистрации.

В обоснование иска указал на то, что на основании договора аренды НОМЕР от ДАТА является арендатором земельного участка площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером НОМЕР расположенного по адресу: АДРЕС. Срок договора аренды был установлен с ДАТА по ДАТА. ДАТА администрацией МГО было выдано разрешение на строительство НОМЕР, срок действия которого установлен до ДАТА. По истечении срока действия договора аренды земельного участка возражений со стороны администрации Миасского городского округа не поступило, и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. ДАТА Кузнецов А.А. поставил на кадастровый учет объект незавершенного строительства площадью ... кв.м. ДАТА истец зарегистрировал право собственности на указанный объект незавершенного строительства. ДАТА в связи с нахождением земельного участка в трех территориальных зонах согласно Решению Собрания депутатов Миасского городского округа от ДАТА истцом было подано заявление в администрацию МГО о внесении изменений в Постановление НОМЕР от ДАТА и об утверждении новой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Письмом от ДАТА администрация Миасского городского округа отказала во внесении изменений в Постановление НОМЕР и утверждении новой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с тем, что схема расположения земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства РФ. Также в письме сообщалось, что ранее в адрес Кузнецова А.А. было направлено письмо от ДАТА НОМЕР об отказе говора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, которое в адрес истца не поступало.

Просит признать недействительной одностороннюю сделку по отказу от исполнения договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА в отношении земельного участка площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС; применить последствия недействительности сделки в виде восстановления действия указанного договора аренды и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости запись о государственной регистрации договора аренды НОМЕР от ДАТА земельного участка, площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером НОМЕР.

Истец Кузнецов А.А., представители истца Петрова И.В., Соловьева А.В., выступающие на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Миасского городского округа Челябинской области Валетов С.О., выступающий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДАТА между администрацией Миасского городского округа Челябинской области и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС срок действия с ДАТА по ДАТА. ДАТА право аренды по указанному договору было уступлено ФИО4 Кузнецову А.А.

Согласно пункту 4.3.3 договора аренды по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Между тем в указанный срок Кузнецов А.А. не обратился в администрацию Миасского городского округа Челябинской области за заключение договора аренды на новый срок, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из материалов дела, по истечении ДАТА срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок, поскольку никто из сторон не высказал против этого возражений.

Письмом НОМЕР от ДАТА Кузнецов А.А. предупрежден администрацией Миасского городского округа Челябинской области об отказе от исполнения договора аренды спорного земельного участка, также администрация Миасского городского округа Челябинской области предупредила истца о необходимости в срок, не превышающий трех месяцев с момента получения уведомления, освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Ссылаясь в исковом заявлении на то обстоятельство, что земельный участок используется Кузнецовым А.А. по назначению, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 108,9 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за истцом ДАТА, Кузнецов А.А. полагает, что, прекратив в одностороннем порядке договор аренды, администрация Миасского городского округа Челябинской области лишила его возможности завершить строительство жилого дома и нарушила право на продление срока аренды земельного участка, предусмотренное действующим земельным законодательством Российской Федерации.

Суд не может согласиться с такими доводами истца по следующим основаниям.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01 января 2015 года статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года №16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15 февраля 2011 года №14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года. Кроме того, по правилам названной нормы Закона №137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Между тем, с требованиями о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС по правилам статей 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации Кузнецов А.А. не обращался, не ставилось им таких требований и при обращении в суд с настоящим иском.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для признания отказа администрации Миасского городского округа АДРЕС от исполнения договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления действия договора аренды НОМЕР от ДАТА и восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды НОМЕР от ДАТА.

Доводы истца о том, что предупреждение об отказе от исполнения договора аренды получено им только ДАТА не принимаются судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена в действие Федеральным законом от 07 мая 2013 года №100-ФЗ и действует с 01 сентября 2013 года) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд полагает необходимым отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п.1 ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (п.1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п.63).

Предупреждение администрации Миасского городского округа Челябинской области НОМЕР от ДАТА об отказе от исполнения спорного договора аренды было направлено ответчиком истцу по месту его жительства, указанному в договоре переуступки права аренды: АДРЕС, этот же адрес указан Кузнецовым А.А. в исковом заявлении, почтовая корреспонденция возвращена с отметкой об истечении срока хранения, что свидетельствует о невостребованности почтового отправления адресатом (дважды не являлся в отделение почтовой связи за получением отправления).

Соответственно, Кузнецов А.А. имел возможность получить беспрепятственно предупреждение по месту своего жительства, однако фактически уклонился от этого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кузнецова ФИО8 к администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании недействительной сделки по отказу от исполнения договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления действия договора аренды НОМЕР от ДАТА и записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации договора аренды НОМЕР от ДАТА отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий                     И.В. Бас