Решение по делу № 2-2802/2023 от 22.11.2023

дело № 2-2802/2023

УИД 21RS0022-01-2023-001566-30       

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2023 года                                                                город Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики под председательством судьи Ксенофонтова И.Г., при секретаре судебного заседания Захаровой М.С.

с участием истца Голубевой Н.П., представителя ответчика Клязьминой И.Н. - Гавриловой Г.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голубевой <данные изъяты> к Клязьминой <данные изъяты> и Ерусланову <данные изъяты> о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

у с т а н о в и л :

Голубева Н.П. обратилась в суд с иском, с учетом поданного уточнения, просит признать расторгнутым договор аренды общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Клязьминой <данные изъяты> и Еруслановым <данные изъяты>; обязать ответчика Клязьмину <данные изъяты> освободить нежилое помещение, занимаемое по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу <адрес>.; взыскать с ответчика Клязьминой <данные изъяты> сумму уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

В обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ Клязьмина И.Н. и Ерусланов В.Л. заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 192,45 кв.м., договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ерусланов В.Л. не является лицом, уполномоченным заключать договора от имени МКД. Нежилое помещение, занимаемое Клязьминой И.Н., находится в подвале пятиэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>. Ответчик Клязьмина И.Н. пользуется данным нежилым помещением, ссылаясь на договор аренды общего имущества собственников помещений МКД, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, добровольно освобождать помещение отказывается, за аренду платежи не вносит.

В подвале спорного нежилого помещения проходят инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания жилых помещений МКД. Таким образом, занимаемое нежилое помещение является общим имуществом собственников МКД в силу закона на основании ст. 36 ЖК РФ.

С ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ МКД по адресу: <адрес>, перешел в управление АО «ЧЭК». ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников было принято решение о расторжении договора аренды с Клязьминой И.Н.

В заявлении в Прокуратуру Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ истец просила оказать помощь в решении вопроса об освобождении нежилого помещения ФИО6, проверке законности занимаемого помещения. Прокуратура перенаправила заявлению в Госжилинспекцию Чувашии, которая вопрос законности использования помещения Клязьминой И.Н. и освобождении самовольно занимаемых помещений рекомендовала решить в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников было принято решение о расторжении договора аренды с Клязьминой И.Н. и обращении в суд с требованием освободить занимаемое нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ Голубева Н.П. направила предупреждение о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и передаче его по акту приема-передачи, по двум известным адресам ответчика. Данное предупреждение Клязьминой И.Н. получено, но оставлено без ответа. Нежилое помещение Клязьмина И.Н. не передала, продолжая использовать в своих целях.

Обратившись в полицию с заявлением об оказании содействия в освобождении нежилого помещения на основании протокола общего собрания собственников, участковый сообщил, что для осуществления данных действий необходимо решение суда.

В судебном заседании истец Голубева Н.П. поддержала исковые требования. Суду пояснила, что она, являясь председателем Совета МКД, обратилась в суд с настоящим иском в интересах жильцов дома, расположенного по адресу: <адрес>. Просит договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть, т.к. ответчик Клязьмина И.Н. оплату за аренду не производит несколько лет, добровольно помещение не освобождает. Протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, который представила суду данный ответчик, является ничтожным, т.к. отсутствовал необходимый кворум (указан кворум 65%, хотя необходимо не менее 66,6%). Договор аренды, заключенный на срок 10 лет, в управляющую компанию не поступал. После этого, в мае 2019 в управляющую компанию поступил протокол от ДД.ММ.ГГГГ с наличием кворума 74,62%, данный протокол ДД.ММ.ГГГГ размещен в системе ГИС ЖКХ, в судебном порядке не оспорен.

Истец суду также пояснила, что в помещении, предоставленном ответчику, работает магазин, производят ремонт обуви, а также часть помещения она сдает под изготовление гипсовой плитки, Как минимум, с 2018 года, арендную плату Клязьмина И.Н. не производит.

Представитель третьего лица АО «ЧЭК» - ФИО7 в судебное заседание не явилась, в письменном отзыве, по изложенным в нем доводам, просила исковые требования удовлетворить.

Ответчики, уведомленные о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель ответчика Клязьминой И.Н. - Гаврилова Г.А. просила в удовлетворении требований иска отказать, т.к. протоколом общего собрания собственников <адрес> было принято решение о предоставлении подвального помещения Клязьминой И.Н., но управляющая компания АО «ЧЭК» всячески препятствует заключению договора, он до настоящего времени не заключен. Клязьмину И.Н. на собрание жильцов от ДД.ММ.ГГГГ не приглашали, документов по собранию она не видела. Также её не уведомили о каких-либо нарушенных обязательствах, предложение расторгнуть договор не поступало. В личной беседе с собственниками выяснилось, что многие не знали о проводимом собрании. Ответчик производит оплату коммунальных услуг, платить за аренду не отказывается, но ей не предоставляют реквизиты, по которым необходимо вносить платежи. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не оспорен, недействительным не признан и не расторгнут в установленном законом порядке, т.е. договор пролонгируется.

Представитель ответчика Клязьминой И.Н. - Гаврилова Г.А. на вопросы суда также пояснила, что примерно с ДД.ММ.ГГГГ Клязьмина И.Н. платы за аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ не производит, что является существенным нарушением со стороны арендатора.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14 часов. Представитель ответчика Клязьминой И.Н. - Гаврилова Г.А. в судебное заседание не явилась, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки - не представила.

В соответствии со ст. ст. 12, 56, 167, 233 ГПК РФ исковые требования разрешены судом при данной явке, на основании представленных доказательств, в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По правилам статьи 606, части 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, по смыслу статей 164, 165, части 3 статьи 433, части 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных лиц знать о долгосрочной аренде, поскольку такая долгосрочная аренда создает обременение соответствующего объекта недвижимости.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (ред. от 25 декабря 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен - имущество передано, и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Согласно статье 450 (пунктам 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 4.3.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в связи с существенными нарушениями его условий, а именно: в случае невнесения и (или) неполного внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что статья 619 кодекса устанавливает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (часть первая), а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса (часть вторая). Указанные законоположения направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды. Указанное толкование дано, в том числе, в определении от 19.12.2019 N 3428-О.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 названного кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Судом установлено, что страшим по многоквартирному дому <адрес> на основании протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ Еруслановым В.Л. (арендодатель) и Клязьминой И.Н. (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Согласно условий договора за плату во временное пользование передается нежилое помещение площадью 192,45 кв.м. (п.1.1.). Объект передается в аренду для использования под торговое помещение (хозтовары, рыболовные товары и другое).

Арендная плата по договору составляет 6641,17 руб. за каждый месяц аренды. Оплата арендной платы производится ежемесячно путем предоплаты в срок не позднее 30 числа месяца,, предшествующего расчетному - п.3.1, 3.2.

Арендная плата в период действия договора вносится независимо от фактического пользования объектом.

За несвоевременную уплату арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,001% от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки платежа (п.4.4.).

Договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.4). Если одна из сторон не расторгает договор, письменно уведомив другую сторону, то договор пролонгируется (п.5.3.).

Как указано в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по третьему вопросу принято решение: поручить выбранной инициативной группе заключить долгосрочный договор с правом субаренды данного подвального помещения сроком 10 лет с ИП Клязьминой И.Н.

Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно абз. 2 пункта 1 статьи 651 ГК РФ несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Суду не представлено доказательств об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключении другого договора на аренду спорного нежилого помещения.

Довод истца и третьего лица о недействительности протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия кворума не подлежит оценке судом, как не имеющий отношения к существу рассматриваемого спора, т.к. обязательным условием заключения договора аренды здания или сооружения является письменная форма сделки, чего, как указывают стороны, на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ сделано не было, т.е. подлежат оценке условия договора, обязательства сторон по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в иске и не оспаривается участниками судебного разбирательства, нежилое помещение, занимаемое Клязьминой И.Н., находится в подвале пятиэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>; оплату по договору ответчик не производит в течение нескольких лет.

Протоколом общего собрания собственников МКД по п. 6 от ДД.ММ.ГГГГ принято решение утвердить председателем Совета МКД Голубеву Н.П.

15.12.2022г. общим собранием собственников МКД было принято решение о расторжении договора аренды с Клязьминой И.Н. и обращении в суд с требованием освободить занимаемое нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ Голубева Н.П. направила предупреждение о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и передаче его по акту приема-передачи (согласно отчету об отслеживании почтового отправления ДД.ММ.ГГГГг. Клязьмина <данные изъяты> получила данное предупреждение по адресу регистрации).

В судебном заседании не оспорен довод истца о том, что нежилое помещение Клязьмина И.Н. истцу не вернула, продолжает использовать в своих целях.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательства по договору аренды в части оплаты (п.3.1).

Принимая во внимание, что одним из оснований для расторжения договора истцом указано неисполнение ответчиком Клязьминой И.Н. обязательства по оплате за аренду нежилого помещения, поскольку состоялась фактическая передача недвижимого имущества на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, имела место пролонгация договора, добровольно стороны данный договор не расторгли, истец заявил о расторжении договора, ответчик Клязьмина И.Н. не представила доказательств надлежащего исполнения ею условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором допущено существенное нарушение условий договора в части оплаты, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату, а фактически оплата не производится в течение нескольких лет, добровольно ответчик нежилое помещение не возвращает, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 300 руб., которая с учетом положений ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика Клязьминой И.Н. в пользу истца.

руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

         Расторгнуть договор аренды общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Клязьминой <данные изъяты> и Еруслановым <данные изъяты>.

Обязать Клязьмину <данные изъяты> освободить нежилое помещение, занимаемое по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Взыскать с Клязьминой <данные изъяты> в пользу Голубевой <данные изъяты> сумму уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики.

Судья                Ксенофонтов И.Г.

решение суда в окончательной форме принято 14.12.2023.