Решение по делу № 3а-879/2020 от 18.09.2020

                            24OS0000-01-2020-000816-50

Дело № 3А-879/2020

121а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 декабря 2020 года г. Красноярск                                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца Сивчука Д.Н. – Петюшкиной З.А., представителя Правительства Красноярского края Баженова Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-879/2020 по административному иску Сивчука Дмитрия Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Сивчук Д.Н. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 05 марта 2015 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 9 395 228 рублей 88 копеек.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО «Агентство независимой оценки» и представленной в отчете № 19/79 от 02 декабря 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 по состоянию на 05 марта 2015 года составляет 2 339 242 рубля 56 копеек.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 в размере его рыночной стоимости – 2 339 242 рубля 56 копеек, определенной по состоянию на 05 марта 2015 года.

Представитель административного истца Сивчука Д.Н. – Петюшкина З.А., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам. Поддержала ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд с указанным административным иском.

Представитель Правительства Красноярского края Баженов Д.Е., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

В письменном отзыве представитель администрации ЗАТО г. Железногорск Павелко О.В., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации ЗАТО г. Железногорск, вопрос о разрешении административного иска оставила на усмотрение суда

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств не представило.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 22 ноября 2018 года земельный участок с кадастровым номером 24:58№0308001:3205, расположенный по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, <адрес>, передан администрацией ЗАТО г. Железногорск Сивчуку Д.Н. в аренду с 13 ноября 2018 года по 12 ноября 2067 года (л.д. 8-22).

По условиям указанного договора аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 сентября 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 по состоянию на 05 марта 2015 года составляет 9 395 228 рублей 88 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 05 марта 2015 года.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 19/79 от 02 декабря 2019 года, выполненный ООО «Агентство независимой оценки» (оценщик Аносова Т.А.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 по состоянию на 05 марта 2015 года составляет 2 339 242 рубля 56 копеек (л.д. 148-251).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 19/79 от 02 декабря 2019 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, убедительных и допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Судом не может быть принята в качестве доказательства представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке.

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

Правительство Красноярского края своим правом на проведение экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не представило.

По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

Вопреки утверждениям Правительства Красноярского края, законодательство об оценочной деятельности не содержит запрета на получение оценщиком информации, необходимой для проведения оценки, путем интервьюирования. Достоверность информации о характеристиках объектов-аналогов, полученной оценщиком путем интервьюирования, Правительством Красноярского края не опровергнута. Оснований предполагать, что оценщик использовал недостоверную информацию, не имеется.

Ошибочное указание оценщиком в одном месте отчета неверной даты его составления (стр. 4 – 14 ноября 2019 года) само по себе не является для признания отчета недостоверным. Кроме того, во всех иных частях отчета дата его составления указана верно – 02 декабря 2019 года.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Правительства Красноярского края о недостоверности отчета об оценке, мотивированные тем, что оценщик руководствовался справочником Лайфера Л.А. 2017 года, в то время как дата оценки – 03 марта 2015 года.

Как следует из отчета (стр. 42), из Справочника оценщика недвижимости – 2017 под редакцией Лайфера Л.А. оценщиком были использованы корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта-аналога. При этом данных о том, что величина коэффициента, принятая оценщиком, не соответствует величине, указанной в справочниках ранних редакций, а также, что принятие указанной величины повлекло уменьшение размера рыночной стоимости земельного участка, Правительством Красноярского края не представлено.

Правительство Красноярского края, приводя доводы о нарушении требований федеральных стандартов оценки, не представило каких-либо доказательств того, что эти нарушения (имеющиеся по утверждению Правительства) повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, у суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 по состоянию на 05 марта 2015 года составляет 2 339 242 рубля 56 копеек.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, учитывая при этом, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ приостановлено действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентирующих периодичность и порядок проведения очередной массовой государственной кадастровой оценки.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 должна быть определена по состоянию на 05 марта 2015 года равной его рыночной в размере 2 339 242 рубля 56 копеек, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения Сивчука Д.Н. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 18 сентября 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Сивчука Дмитрия Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 2 339 242 рубля 56 копеек, определенной по состоянию на 05 марта 2015 года.

Датой обращения Сивчука Дмитрия Николаевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:58:№:3205 считать 18 сентября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 08 декабря 2020 года.