Решение по делу № 2-129/2021 от 19.06.2020

    Дело № 2-129/2021    УИД 76RS0017-01-2020-001160-90     Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 23 апреля 2021 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль                                     05 марта 2021 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Данчук М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:

- по иску МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к Соколову Александру Алексеевичу, Саткунасу Дану Гедиминовичу о признании зарегистрированного права отсутствующим, погашении записей в ЕГРН, признании отсутствующим обременения в виде аренды, снятии объекта с кадастрового учета, взыскании денежных средств,

- по встречному иску Соколова Александра Алексеевича к МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», Саткунасу Дану Гедиминовичу, Администрации ЯМР о признании договора недействительным,

установил:

14.02.2008 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 15 000 кв.м., разрешенное использование – для строительства «Центра культурно-спортивного досуга населения. Кафе», расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:321 – л.д. 44).

18.11.2013 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Саткунаса Д.Г. на объект незавершенного строительства, расположенный на ЗУ:321: площадь застройки 793 кв.м., степень готовности – 12%, кадастровый номер №далее по тексту – Объект незавершенного строительства).

31.07.2014 между КУМИ Администрации ЯМР (арендодатель) и Саткунасом Даном Гедиминовичем (арендатор) подписан Договор аренды земельного участка №734 (далее по тексту – Договор№734 - л.д. 13) в отношении ЗУ:321, срок действия договора установлен с 18.11.2013 по 17.11.2016.

10.10.2016 между Администрацией Заволжского сельского поселения (арендодатель) и Саткунасом Д.Г. (арендатор) подписан Договор аренды земельного участка №171 (далее по тексту – Договор №171 - л.д. 16-23) в отношении ЗУ:321, срок действия договора установлен с 18.11.2016 по 17.11.2019. Аренда в отношении ЗА:321 зарегистрирована в ЕГРН 28.10.2016, запись регистрации № от 28.10.2016 (л.д.167).

09.04.2019 на основании заключенного между Саткунсом Д. Г. (продавец) и Соколовым Александром Алексеевичем (покупатель) Договора купли-продажи объекта недвижимости от 28.03.2019 (л.д. 24-26), в ЕГРН зарегистрировано право собственности Соколова А.А. на указанный Объект незавершенного строительства. Цена Объекта незавершенного строительства была согласована в размере 10 000 руб.

25.04.2019 между Администрацией ЯМР в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и Соколовым А.А. подписано Соглашение №1 (л.д.199), согласно которому наименование арендатора в Договоре №171 изменено с Саткунаса Д.Г. на Соколова А.А., приведен расчет размера арендной платы. Указанное соглашение в ЕГРН не зарегистрировано.

11.09.2020 Ярославским районным судом Ярославской области вынесено решение по делу №2а-1296/2020 (л.д. 202-203), которым отказано в удовлетворении исковых требований Соколова А.А. к МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» о признании незаконным решения об отказе Соколову А.А. в заключении договора аренды в отношении ЗУ:321 на новый срок, о возложении обязанности заключить договор аренды в отношении ЗУ:321 сроком на 3 года для завершения строительства объекта недвижимости. Указанное решение вступило в законную силу.

МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» обратилось в суд с иском к Соколову Александру Алексеевичу, Саткунасу Дану Гедиминовичу. С учетом уточнения исковых требований, прекращения производства по делу в части в связи с отказом от иска, окончательно просило:

- признать зарегистрированное право собственности Соколова А.А. на Объект незавершенного строительства отсутствующим; погасить запись о праве собственности Соколова А.А. на Объект незавершенного строительства; снять с государственного кадастрового учета объектов недвижимости Объект незавершенного строительства;

- признать обременение в виде аренды № от 28.10.2016 на ЗУ: 321, зарегистрированное с Саткунасом Д.Г., отсутствующим; погасить указанную запись о праве аренды Саткунаса Д.Г. на ЗУ:321;

- взыскать с Соколова А.А. пени по Договору № 171 в размере 4 192,26 руб. за период с 11.06.2019 по 20.01.2020.

В обоснование иска указано, что Договор №171 был заключен с Саткунасом Д.Г. как собственником Объекта незавершенного строительства на 3 года для завершения строительства в соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Соглашением №1 произведена замена арендатора ЗУ:321 с Саткунаса Д.Г. на Соколова А.А. Срок действия Договора №171 истек, указанный договор прекратил свое действие. Соколову А.А. в заключении договора аренды в отношении ЗУ:321 на новый срок отказано, данный отказ не отменен. Цель, для которой предоставлялся ЗУ:321 в аренду – для строительства «Центра культурно-спортивного досуга населения. Кафе» - не достигнута. В соответствии со ст. 622 ГК РФ, п. 3.4.7 Договора №171 арендатор обязан возвратить ЗУ:321 арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней в состоянии, пригодном для дальнейшего использования. На ЗУ:321 должен располагаться Объект незавершенного строительства, однако, данный Объект незавершенного строительства фактически прекратил свое существование. Соколовым А.А. нарушались сроки внесения арендной платы, в связи с чем по Договору №171 подлежат взысканию пени, предусмотренные п. 4.3. указанного договора.

Соколов Александр Алексеевич обратился в суд со встречным иском к МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», Саткунасу Д.Г., Администрации ЯМР (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе судебного разбирательства). Просил признать недействительным с момента заключения Договор №171.

В обоснование требований указал (л.д.120-121), что Договор №171 – сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подлежит признанию недействительным. При приобретении объекта незавершенного строительства и получении прав по Договору №171 Соколов А.А. исходил из того, что участок предоставлен для строительства кафе, относится к землям особо охраняемых природных территорий. Генеральным планом Заволжского сельского поселения ЯМР, утвержденным решением муниципального совета Заволжского сельского поселения ЯМР ЯО от 07.12.2016 №101, в систему территориального планирования внесены изменения, что повлияло на характеристики ЗУ:321 как предмета аренды. Действиями Администрации ЯМР Соколов А.А. был введен в заблуждение относительно мотивов заключения Договора №171, так как указанный Договор №171 не соответствовал документам территориального планирования. Договор №171 является недействительным также в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ: у арендодателя отсутствовали основания для заключения указанного договора, так как ранее ЗУ:321 уже предоставлялся на основании п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ для завершения строительства.

В судебном заседании представитель МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» по доверенности – Назарова О.А. вышеуказанные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске; встречные требования считала не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.248-251).

Представитель Соколова А.А. по доверенности – Болдырева О.В. в судебном заседании иск МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» считала не подлежащим удовлетворению, требования Соколова А.А. поддержала по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Пояснила, что Объект незавершенного строительства – фундамент – можно укрепить, он сможет нести нагрузку. Данный Объект незавершенного строительства не прекратил своего существования, что подтверждается Актом обследования от 15.01.2021. Соколов А.А. стал арендатором ЗУ:321 за 5 месяцев до истечения срока аренды по Договору №171, за указанный срок завершить строительство невозможно. Если бы Соколов А.А. знал, что договор аренды в отношении ЗУ:321 не подлежит продлению, он бы изначально не приобрел ЗУ:321 в аренду.

В судебное заседание не явились: Соколов А.А., Саткунас Д.Г., Администрация ЯМР; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Администрация Заволжского сельского поселения ЯМР. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает требования МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные требования – не подлежащими удовлетворению.

1. Право собственности Соколова А.А. на Объект незавершенного строительства надлежит признать отсутствующим с погашением записи о праве собственности Соколова А.А. на указанный Объект незавершенного строительства, снятием указанного объекта с кадастрового учета.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается гибель Объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости.

В материалы дела представлен Акт обследования, составленный кадастровым инженером ФИО1 14.12.2020 (л.д.252), согласно которому Объект незавершенного строительства пришел в негодность в результате воздействия атмосферных осадков, фактически прекратил свое существование, что исключает его использование в соответствии с первоначальным назначением, в связи с чем он не может быть отнесен к объектам недвижимости.

Указанному Акту суд доверяет, так как он подготовлен уполномоченным лицом - кадастровым инженером. В силу п. 1 ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.

Представленный акт соответствует требованиям Приказа Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 (ред. от 25.09.2019) "Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.12.2015 N 40274).

Не соглашаясь с выводами о гибели Объекта незавершенного строительства, стороной Соколова А.А. представлен Акт обследования от 15.01.2021, составленный комиссионно (председатель комиссии - ФИО2, члены комиссии – ФИО3 – директор ООО «Служба заказчика», а также Соколов А.А.). Согласно данному Акту строительные конструкции Объекта незавершенного строительства представляют собой ленточный железобетонный фундамент, нормативную нагрузку данный фундамент нести не может. При проектировании и строительстве данный фундамент требует дополнительных расчетов и усиления.

К указанному Акту суд относится критически. Председателем комиссии ФИО2 он не подписан, какими специальными познаниями обладают ФИО2, ФИО3 из акта не ясно, Соколов А.А. непосредственно заинтересован в исходе дела. Данный Акт не является актом обследования в смысле п. 1 ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", составлен не кадастровым инженером.

Однако, даже если согласиться с доводами данного акта, необходимо прийти к выводу, что остатки фундамента в настоящее время объектом недвижимости, который может быть учтен в ЕГРН, государственном кадастре недвижимости не являются. В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)». По смыслу указанных положений, фундамент, который не может выполнять свою функцию, нести нормативную нагрузку, не является объектом недвижимости.

    В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" «в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».     В связи с гибелью Объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости право собственности Соколова А.А. на указанный объект прекратилось, право собственности надлежит признать отсутствующим с соответствующим погашением записи о праве собственности Соколова А.А. на указанный Объект незавершенного строительства, снятием указанного объекта с кадастрового учета.

    2. В части признания обременения в виде аренды на ЗУ: 321 отсутствующим, погашения в ЕГРН записи об аренде иск подлежит удовлетворению.

    Согласно выписке из ЕГРН (л.д.141) в настоящее время в отношении ЗУ:321 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Саткунаса Д.Г. (Соглашение №1 зарегистрировано не было).

    Срок аренды, установленный разделом №2 Договора №171 (до 17.11.2019 – л.д.16), истек. На новый срок договор аренды в отношении ЗУ:321 ни с Саткунасом Д.Г., ни с Соколовым А.А. не заключен. Учитывая, что срок аренды истек, запись об аренде в пользу Саткунаса Д.Г. подлежит погашению.

3. В части взыскания пени по Договору № 171.

Договор №171 не расторгнут, недействительным не признан (см. далее). ЗУ:321 мог использоваться Соколовым А.А., однако, не использовался, что подтверждается решением Ярославского районного суда Ярославской области от 14.09.2020 по делу №2а-1296/2020, вступившим в законную силу.

Пунктом 5.1 Договора №171 предусмотрено взимание пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,15% от суммы недоимки за каждый день просрочки. Согласно п. 5.1. Договора №171 пени начисляются Арендодателем до полного исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы, в том числе, после прекращения срока действия настоящего договора. Арендные платежи Соколовым А.А. своевременно (в соответствии с графиком платежей, содержащимся в Соглашении №1 – л.д. 199) не вносились. Сумма задолженности по арендной плате в размере 18779,09 руб. погашена уже после истечения срока договора аренды №171 (л.д. 200). Расчет пени в сумме 4 192,26 руб., представленный истцом (л.д. 229), ответчиком не оспорен. Оснований, освобождающих Соколова А.А. от ответственности, из материалов дела не усматривается. Несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства суд не усматривает, в связи с чем положения ст. 333 ГК РФ применению не подлежат.

4. Требования встречного иска о признании недействительным Договора №171 удовлетворению не подлежат.

4.1. Договор №171 не может быть признан недействительным, как совершенный под влиянием заблуждения.

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На момент заключения Договора №171 Соколов А.А. стороной указанной сделки не являлся, соответственно, какое-либо его заблуждение относительно характера сделки отсутствовало. Стороной сделки был Саткунас Д.Г., который Договор №171 не оспаривал, о каком-либо заблуждении при заключении указанного договора не заявил. На момент заключения Договора №171 никакие права Соколова А.А. указанной сделкой не нарушались, не затрагивались, в связи с чем Соколов А.А. не вправе требовать признания указанной сделки недействительной, так как указанную сделку он не заключал.

Ссылки на заблуждение Соколова А.А. могли бы иметь значение при оспаривании Договора купли-продажи объекта недвижимости от 28.03.2019, заключенного между Саткунасом Д. Г. и Соколовым А.А., однако, ни указанный договор, ни Соглашение №1, которым арендатор по Договору №171 заменен с Саткунаса Д.Г. на Соколова А.А., не оспорены.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Учитывая изложенное, права арендатора в отношении ЗУ:321 перешли к Соколову А.А. в силу закона, на тех же условиях, в том же объеме, в которых существовали у Саткунаса Д.Г., при этом какие-либо заблуждения Соколова А.А. относительно сроков аренды значения не имели.

Ссылки Соколова А.А. на заблуждение относительно мотивов сделки не могут быть приняты и в связи с тем, что «заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной» (п. 3 ст. 178 ГК РФ).

4.2. Договор №171 не может быть признан недействительным, как нарушающий требования закона (в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Суд соглашается с доводами МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (л.д.250) о том, что для оспаривания Договора №171 пропущен срок исковой давности, который восстановлению не подлежит.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Исполнение Договора №171 началось 10.10.2016, срок на оспаривание сделки по мотивам ее ничтожности истек 10.10.2019. Встречный иск подан в сентябре 2020 года. Срок исковой давности пропущен. Уважительных причин его пропуска суд не усматривает, в связи с чем срок восстановлению не подлежит. Из материалов дела следует, что изначально оспаривать договор №171 Соколов А.А. не собирался, предъявление встречного иска стало лишь способом его защиты по требованиям, заявленным МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района».

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Соколова Александра Алексеевича на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м., степень готовности – 12%, расположенный по адресу: <адрес>, погасить в ЕГРН запись о праве собственности Соколова Александра Алексеевича на указанный объект недвижимости (№ от 09.04.2019), снять указанный объект недвижимости с кадастрового учета.

Признать отсутствующим обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированное в пользу Саткунаса Дана Гедиминовича, погасить соответствующую запись о регистрации аренды № от 28.10.2016.

Взыскать с Соколова Александра Алексеевича в пользу МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» пени по договору аренды №171 от 10.10.2016 за период с 11.06.2019 по 20.01.2020 в размере 4 192,26 руб.

    В удовлетворении встречных исковых требований Соколова Александра Алексеевича отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                        Патрунов С.Н.