Решение по делу № 11-5080/2019 от 27.03.2019

Дело № 11-5080/2019                           судья Черненко Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 апреля 2019 года                               г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего         Закировой С.Л.,

судей                         Зеленовой Е.Ф., Зориной С.А.,

при секретаре                 Некрасовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Зинановой Натальи Владимировны на решение Правобережного районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 19 декабря 2018 года по иску Зинановой Натальи Витальевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской (Магнитогорский отдел), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Закировой С.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зинанова Н.В. обратилась с иском к Магнитогорскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в котором просит обязать произвести государственную регистрацию прав на ее имя на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении 1/3 доли двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, без нотариального удостоверения сделки, а именно договора купли-продажи в отношении указанной квартиры между Зинановой Н.В. и Хуснутдиновой Л.Г. в лице финансового управляющего Панасенко А.И.

В обоснование иска указано, что решением суда от 30.09.2016 Хуснутдинова Л.Г. признана несостоятельным (банкротом), финансовым управляющим утвержден Панасенко А.И. Имущество должника Хуснутдиновой Л.Г. реализовано на публичных торгах, истец признана победителем торгов и с ней заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве в спорной квартире стоимостью 240 000 рублей. Согласно уведомлению ответчика от 14.03.2018 года регистрация вышеуказанной недвижимости приостановлена, в связи с отсутствием нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли в праве на указанную недвижимость. Полагает, что сделка по купле-продаже спорной квартиры, заключенная по результатам торгов, не подлежит нотариальному удостоверению.

В судебное заседание суда первой инстанции истец Зинанова Н.В. не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (Магнитогорский отдел) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шибаева с.А. исковые требования не признала в полном объеме, при этом, полагала, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права, иск должен быть подан в порядке административного судопроизводства.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Хуснутдинова Л.Г., финансовый управляющий Панасенко А.И., представитель Ленинского РОСП г.Магнитогорска в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Петрова M.В., собственник 2/3 доли в спорной квартире, возражала относительно заявленных исковых требований, указав на то, что истец победила на торгах, предложив за лот цену на 1 500 рублей больше.

Суд принял решение об отказе в иске.

В апелляционной жалобе Зинанова Н.В. просит об отмене решения суда, ссылаясь на выход суда за пределы заявленных требований, при этом признавая обоснованными ее доводы о неприменимости в указанном случае нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Истец Зинанова Н.В., представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, финансовый управляющий Панасенко А.И., третьи лица Хуснутдинова Л.Г., Петрова М.В., представитель третьего лица РОСП Ленинского района г. Магнитогорска о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, поэтому судебная коллегия в соответствии с положениями ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Заслушав представителя ответчика Магнитогорский филиал Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Дремову А.В., возражавшую относительно доводов жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области по делу № приказ № от 30 сентября 2016 года Хуснутдинова Л.Г. признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан, – реализация имущества, утвержден финансовый управляющий Панасенко А.И. (л.д. 28-30).

15 января 2018 года подведены итоги торгов по продаже 1/3 доли двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, первый этаж, проживают два взрослых человека, по адресу: г. <адрес>. Протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 должника Хуснутдиновой Л.Г. от 16 января 2018 года победителем торгов признана Зинанова Н.В.; цена проданного имущества составляет 249 000 рублей (л.д. 19).

21 января 2018 года между финансовым управляющим Хуснутдиновой Л.Г. – Панасенко А.И. и Зинановой Н.В. был заключен договор купли-продажи спорного имущества (л.д. 35-37).

Вышеуказанный договор купли-продажи от 21 января 2018 года, а также решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2016 года, заявление Панасенко А.И. о расчете от 28.02.2018 года были представлены в Магнитогорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для осуществления государственной регистрации перехода права общей долевой собственности. С заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на объект недвижимости обратились: продавец Панасенко А.И., покупатель Зинанова Н.В. в лице Сапожниковой Т.В., действующей по доверенности (л.д. 75-86).

14 марта 2018 года по результатам правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, государственным регистратором в соответствии с п. 5, п. 7, п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было принято решение о приостановлении регистрации.

Причинами приостановления государственной регистрации прав явились: отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи от 21.01.2018 года в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ; предоставление заявления о переходе права на имущество от Панасенко А.И., действующим от себя лично, в то время, как он является финансовым управляющим Хуснутдиновой Л.Г.; в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) в виде запрета на совершение регистрационных действий со спорным объектом на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества № приказ № от 12.02.2016 года, вынесенное Ленинским районным отделом судебных приставов г. Магнитогорска Челябинской области; не представлен протокол о результатах проведения торгов по лоту № 1 от 16.01.2018 года (л.д. 89-92).

Зинанова Н.В., полагая, что приостановление государственной регистрации является незаконным, обратилась с иском об обязании произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного помещения без нотариального удостоверения договора купли-продажи от 21.01.2018 года.

Несмотря на то, что суд пришел к выводу, что не требуется нотариального удостоверения договора купли - продажи доли в праве общей собственности, заключенного с победителем публичных торгов, поскольку остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки доли, а реализация имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальным законом, суд не нашел оснований для удовлетворения иска, поскольку отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи не являлось единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода прав на долю в жилом помещении, а именно имеется судебный акт о наложении ареста на спорную долю, с заявлением о государственной регистрации перехода права со стороны продавца обратилось ненадлежащее лицо.

Судебная коллегия с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в целом соглашается, при этом считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, согласно ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий, в том числе:

- государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 7 ст. 213.25     Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ    «О несостоятельности (банкротстве)» с даты признания гражданина банкротом регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда (п. 3 ст. 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Как видно из материалов дела и установлено судом, в Управление Росреестра 28 февраля 2018 года в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи № 002 от 21.01.2018 года, заключенный в простой письменной форме между Хуснутдиновой Л.Г. в лице финансового управляющего Панасенко А.И. и Зинановой Н.В., в котором указано, что объект продается на основании Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ    «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д. 79-80).

В рассматриваемом споре основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности в отношении 1/3 доли объекта недвижимости с кадастровым номером приказ №, расположенного по адресу: г. <адрес>, явилось несоответствие договора купли-продажи № приказ № от 21.01.2018 года, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариально удостоверен.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (ч. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (п.п. 1 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К таким случаям относится ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающей, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Учитывая, что в данном случае состоялась сделка по отчуждению 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, то такая сделка подлежала нотариальному удостоверению. Такого исключения, как «договор купли-продажи доли в праве собственности, заключенный на торгах», которое бы определило договор купли-продажи доли жилого помещения в статус сделки, не подлежащей нотариальному удостоверению, статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ не содержит.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, судебная коллегия считает, что нахождение Хуснутдиновой Л.Г. в процедуре банкротства не освобождает от соблюдения требований законодательства при совершении сделок. Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону № 218-ФЗ. Действия финансового управляющего не заменяют действий нотариуса.

Таким образом, выводы суда о том, что в случае продажи доли в праве собственности на торгах отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении сделки и проведении нотариусом необходимых в таких случаях действий по реализации преимущественного права, нормативно необоснованны. Как следствие, оснований для удовлетворения иска Зинановой Н.В. у суда не имелось.

Однако такие выводы не привели к неправильному разрешению спора.

Судом правильно установлено, что отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи от 21.01.2018 года не являлось единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права на спорную долю, поскольку имеется запрет на совершение регистрационных действий со спорным объектом, не предоставлен протокол о результатах проведения торгов по лоту № 1 от 16.01.2018 года, с заявлением о переходе права на имущество обратился Панасенко А.И., позиционируя себя собственником отчуждаемой доли.

Доводы Зинановой Н.В. о выходе судом первой инстанции за пределы заявленных исковых требований отклоняются, поскольку достоверно установлена невозможность государственной регистрации прав при указанных выше обстоятельствах.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правобережного районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 19 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зинановой Натальи Владимировны оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: