Решение по делу № 2-777/2024 от 15.04.2024

УИД 05RS0029-01-2024-000741-28

№ 2-777/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2024 г.                              с. Карабудахкент

Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Казаватова А.А., при секретаре Саидовой Д.М.,

с участием представителя ответчика - И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А. к администрации МР «Карабудахкентский район» о расторжении договора купли-продажи и взыскании убытков,

установил:

А. обратился в суд с вышеназванным иском по тем основаниям, что в производстве Карабудахкентского районного суда находилось и с участием администрации <адрес> рассмотрено гражданское дело № по исковому заявлению К. к А., по итогам которого в целом установлено, что администрации МР «<адрес>» не имела право раепорижатьсн землями, в т.ч. и в пользу А. В конце февраля указанное решение Верхсудом РД оставлено в силе, Копии суд. актов об этом прилагаются. Следовательно, если бы А. знал, что указанный участок земли пл. 500 м?, с кадастровым номером 05:09:000023:8391 обременён правами третьих лнц (ответчик же гарантировал, что он не обременён (п.2,6 расторгаемого Договора купли-продажи земли № от ДД.ММ.ГГГГ), то он ни при каких обстоятельствах, не заключил бы с ответчиком указанный договор. В данной ситуации налицо существенное нарушение условий договора со стороны администрации <адрес> и возникла необходимость в расторжении договора с возмещением убытков. Истцу не нужен земельный участок, часть которого, как установлено названными выше судебными актами, накладывалась и накладывается на чужой участок, а другая часть, возможно, также будет накладываться на земли администрации <адрес> или другого лица. Даже если суды не признали договор и свидетельство о госрегистрации недействительными, то иметь дело с такой землей истец больше не желает. По сути, истец утратил землю и под утратой имущества следует понимать лишение права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ч. 5 ст. 453 ГК РФ) По ст. 15 ГК РФ лицо право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ч. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для восстановления своего права в рамках названного выше дела истец понёс расходы на оплату услуг своего представителя в размере 150 000 руб., кадастровая стоимость земли составляет 83 786,72 руб., а реальная (рыночная) земли будет не меньше чем 830 000 руб. (на аналогичных землях пл. 500 м? СНТ <адрес> стоимость по сведениям из открытых источников, в частности, Авито составляет ровно 830 000 руб. Общая сумма, подлежащая взысканию, до получения заключения экспертизы, пока составляет 830 000 руб. На требования истца в адрес ответчика о расторжении указанного договора или ином разрешении спора, ответа не последовало. Потому просит суд расторгнуть договор купли-продажи земли площадью 500 м?, с кадастровым номером 05:09:000023:8391 между истцом и ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ за № с прекращением права истца на указанную землю и исключением записей об истце из ЕГРН; взыскать с ответчика за счет муниципальной казны в пользу истца реальный ущерб в размере 830 000 руб.

В последующем представитель истца уточнил исковые требования, и просил суд расторгнуть договор купли-продажи земли площадью 500 м?, с кадастровым номером 05:09:000023:8391 между истцом и ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ за № с прекращением права истца на указанную землю и исключением записей об истце из ЕГРН; взыскать с ответчика за счет муниципальной казны в пользу истца реальный ущерб в размере 1 225 238 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 руб.

В судебное заседание А., его представитель не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации МР «<адрес>» И. в суде иск А. не признал, предоставил свои возражения, в которых указал, что проданная истцу земля была передана правительством республики в фонд перераспределения земель <адрес>. Администрация не обязана отвечать за ошибки министерства имущественных отношений. Наложение части участка не отменяет право собственности на земельный участок всецело. Потому просил суд в иске отказать.

В силу требований ст.167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю права требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенность нарушения договора одной из сторон определена в общей норме абзаца 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ как такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Особенности договора купли-продажи земельных участков регулируются статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно положениям которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ за А. зарегистрировано право на земельный участок с кадастровым номером 05:09:000023:8391, расположенный по адресу: РД, <адрес>, ДНТ «Роса», о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о праве за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МР «<адрес>» и А. заключён договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером 05:09:000023:8391, площадью 500 м?, предоставленный для дачного строительства, ДНТ «Роса» в границах <адрес>, указанный в членской книжке под №.

Согласно п. 2.2. договора цена участка составляет 13 000 руб.; продавец гарантирует, что на момент заключения договора участок не состоит в споре, не находится под арестом, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц (п.2.6 договора).

В обосновании исковых требований А. указывает на существенное нарушение договора со стороны администрации <адрес>, поскольку часть земельного участка накладывалась и накладывается на чужой участок, а другая часть, возможно, также будет накладываться на земли администрации <адрес> или другого лица.При этом ссылается на вступившее в законную силу решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что иск К. к ДНТ «Роса», администрации МР «<адрес>», А. удовлетворен частично: из Государственного кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости были исключены сведения о земельном участке с кадастровым номером 05:09:000023:8391, в части пересечения с точками с координатами X 203386,39, X 203370,35, X 203355,04, X 203371,07, У 360668,21, У 360687,32, У 360674,49, У 360655,32; при этом в удовлетворении встречного иска А. к К., администрации ГО «<адрес>» о признании недействительными ввиду поделки членской книжки садовода СНТ «Труд» на имя К., постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность К. вместе с актом установления границ земельного участка было отказано. В тексте решения указывается на частичное наложение границ земельного участка К. и земельного участка А. и площадь (наложения) равна 170 м?.

Истцом и его представителем в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возмещении рыночной суммы земельного участка.

До настоящего времени от ответчика ответа на данное уведомление не последовало.

Разрешая заявленные исковые требования в части расторжения договора, суд приходит к выводу, что после совершения сделки и ее государственной регистрации истцу стало доподлинно известно, что его право собственности на спорный земельный участок обременено правами третьих лиц, а площадь земельного участка, не обремененная правами, составит менее 70% от площади земельного участка, что лишает истца возможности рассчитывать на то, на что он рассчитывал при заключении сделки (строительство дачного дома).

При этом суд исходит из того, что данное обстоятельство является существенным, при информированности о котором договор купли-продажи не был бы заключен. Истец не мог разумно предвидеть наступления данного события, поскольку из представленных ему документов не усматривалась принадлежность земельного участка другим лицам.

Поскольку истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на нем дальнейшего строительства дома и изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений и ограничений участка, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, с прекращением права собственности на земельный участок.

Разрешая заявленные исковые требования в части взыскания расторжения договора, суд исходит из следующего.

Статьей 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В силу статьи 1069 названного кодекса вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о возмещении вреда суду надлежит установить факт причинения вреда, противоправность действий причинителя вреда и причинно-следственную связь между действиями причинителя и наступившим вредом.

При этом, под утратой имущества следует понимать лишение права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, а не только его фактическая утрата в результате, например, сноса.

В соответствии с п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора (в том числе относящихся к предмету договора), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Согласно п. п. 2, 3 указанной статьи Кодекса сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", предусмотренная п. 1 ст. 431.2 ГК РФ ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (п. 4 ст. 1 указанного Кодекса). Предполагается, что лицо, предоставившее заверение, исходило из того, что другая сторона будет на него полагаться.

На основании п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным признается поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Как установлено выше действия администрации по предоставлению земельного участка в собственность А. являлись противоправными, поскольку земельный участок входил в состав земель СНТ «Труд» и какими-либо полномочиями по распоряжению земельным участком администрация МР «<адрес>» не обладала.

Учитывая, что истцу причинен вред незаконными действиями администрации МР «<адрес>», имеет место утраты имущества, возможности у истца на законных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, в том числе начать строительство и зарегистрировать за собой право собственности на возникший в результате такого строительства объект недвижимости, легально проживать в нем, произвести отчуждение или иным способом распорядиться домом, суд приходит к выводу о наличии оснований для возмещения ущерба исходя из рыночной стоимости земельного участка.

По данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно, заключению эксперта ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка площадью 500 м? с кадастровым номером 05:09:000023:8391 на момент проведения экспертизы составляет 1 225 238 руб.

Оценивая заключение экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о необходимости взыскания ущерба в размере 1 225 238 руб.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст. 88 ГПК РФ).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (часть 1 ст. 100 ГПК РФ).

Из положений ст. 94 ГПК РФ также следует, что любые расходы, понесенные стороной в связи с рассмотрением дела, должны быть необходимыми.

Судебные расходы по проведению экспертизы, подтвержденные квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» на сумму 25 000 руб., признаны судом необходимыми и потому подлежат возмещению ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск А. к администрации МР «<адрес>», - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земли площадью 500 м? с кадастровым номером 05:09:000023:8391, заключенный между администрацией МР «<адрес>» и А. от ДД.ММ.ГГГГ №.

Прекратить право собственности А. на земельный участок с кадастровым номером 05:09:000023:8391, расположенный по адресу: РД, <адрес>, ДНТ «Роса», запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать администрации МР «<адрес>» за счет муниципальной казны в пользу А. ущерб в размере 1 225 238 руб., в счет возмещения судебных расходов на производство судебной экспертизы в размере 25 000 руб., а всего - 1 250 238 (один миллион двести пятьдесят тысяч двести тридцать восемь) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан через Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:             А.А. Казаватов