Решение по делу № 3а-789/2020 от 27.04.2020

Дело № 3а-789/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Пермь                                     27 мая 2020 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Никулиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Веселкова Игоря Александровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Веселков И.А. обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, (с учетом уточненного административного искового заявления) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под офисное здание, общей площадью 1 846,79 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 18 810 627 рублей.

Требование обосновала тем, что он является собственником вышеуказанного земельного участка. Учитывая порядок исчисления земельного налога от кадастровой стоимости, а также то, что определенная по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки.

Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен, представитель административного истца Клименко Е.В. представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные уточненные требования поддержала.

    Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края Л. представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против установления заявленной рыночной стоимости, не возражал.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице пермского филиала, администрация г. Перми, ООО «Вестел-Строй» лицо в суд представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель администрации г. Перми представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменные отзывы, суд полагает заявленное административным истцом требование обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела Веселков И.А. является долевым собственником земельного участка (4417/10000 доли в праве), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под офисное здание со встроенными помещениями, общей площадью 1 846,79 кв.м., с кадастровым номером ** по адресу: ****. указанный земельный участок на праве общей долевой собственности также принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Вестел-Строй» (5583/10000 доли).

Изложенные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении указанного земельного участка, включающая данные о правообладателях и основании возникновения права пользования (л.д.12-14). Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и интересы административного истца как плательщика земельного налога.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составляет 25 557 634 рубля 57 копеек, сведения внесены в ЕГРН 28 января 2020 года.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного уточненного искового требования административным истцом представлен уточненный отчет об оценке № 403.И/О-19 от 22 мая 2020 года, выполненный оценщиком К. (ИП К.) Как следует из отчета об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составила 18 810 627 рублей.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик К. является членом Саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз», включена в реестр 15 ноября 2012 года за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ГОУ ВПО «Пермский государственный технический университет» № ** от 01 июля 2005 года по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № ** от 15 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24 июля 2019 года СПАО «РЕСО-Гарантия», срок действия полиса с 03 сентября 2019 года по 02 сентября 2020 года.

Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельного участка (под офисное здание со встроенными торговыми помещениями), оценщиком он отнесен к сегменту рынка земельных участков – участки коммерческого назначения, расположенные в г. Перми.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под промышленную застройку на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения во 1-2 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, составляет от 1 185,26 руб./кв.м. до 16431,92 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости г. Перми), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 1 064,36 руб./кв.м. до 14 755,86 руб./кв.м., выше среднего значения диапазона 8 617,61 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере -10,2%.

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цены земельных участков коммерческого назначения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет: https://ruads.org/, Каталог ПМЛС от 25 апреля 2018 года, Каталог ПМЛС от 29 августа 2018 года.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных коммерческую недвижимость, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (возможность идентификации кадастрового номера объекта и вида прав на объект, отсутствие построек, площадь, соответствие требованиям репрезентативности выборки) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Административные ответчики, заинтересованные лица не оспаривали достоверность представленного административным истцом отчета, сведений об ином размере рыночной стоимости оцениваемых объектов административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке № 403.И/О-19 от 22 мая 2020 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано – 24 апреля 2020 года.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Веселкова Игоря Александровича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 18 810 627 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 апреля 2020 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 10 июня 2020 года.

Судья: подпись