Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 декабря 2012 года Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Мелкозеровой О.М.
при секретаре Прынк Е.И.
с участием истцов Шевченко В.В., Ульрих В.Э., Сафонов Е.М.
представитель истца Генер И.В. – Павлов С.А.
представителя 3-го лица МУП «Городское домоуправление» Кирсанова А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> к ООО «ИНТЕКС» о признании прекращенными договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и иной, связанной с управлением домом, документации
у с т а н о в и л:
Собственники помещений в многоквартирном доме <адрес> обратились в суд с иском к управляющей компании ООО «Интекс» о признании прекращенными с 01.10.2012 г. договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и иной, связанной с управлением домом, документации.
В судебном заседании истцы Шевченко В.В., Ульрих В.Э., Сафонов Е.М., представитель истца Генер И.В. по доверенности Павлов С.А. настаивали на удовлетворении иска и в его обоснование пояснили, что 01.09.2007 г. между собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> и ООО «ИНТЕКС» были заключены договора управления многоквартирным домом сроком на 3 года. По истечении срока договора были пролонгированы. 01.07.2012 г. на общем собрании собственниками помещений указанного дома было принято решение о расторжении в одностороннем порядке договоров с управляющей компанией ООО «ИНТЕКС» с 01.10.2012 г., т.к. собственники не были удовлетворены работой ООО «ИНТЕКС», приняли решение выбрать новую управляющую компанию МУП «Городское домоуправление». ООО «ИНТЕКС» было уведомлено о собрании, однако, его представитель на собрание не явился. 05.07.2012 г. ООО «ИНТЕКС» был уведомлен о принятом на собрании решении о расторжении договорных отношений с 01.10.2012 г. Таким образом, собственники помещений за 3 месяца до прекращения договорных отношений уведомили надлежащим образом ООО «ИНТЕКС» об одностороннем отказе от исполнения договора управления по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Причиной принятия решения о расторжении договоров управления стало неудовлетворительное исполнение договорных отношений ответчиком. Истцы неоднократно письменно обращались с заявками к ответчику о проведении в доме различных видов работ, предусмотренных техническим регламентом содержания общего имущества дома. Неоднократно делали заявки на ремонт канализационных труб, которые постоянно забиваются, все течет, и прямо под электрощит. В подвале постоянно воды по колено. Пройти к электрощиту невозможно. Жильцы опасаются, что от воды электрощит может замкнуть или произойти пожар. В квартирах на первом этаже от подвала сырость, плесень. Однако, данные заявки были ответчиком проигнорированы, даже уборку дома не делали. Ответчик препятствует в реализации прав собственников помещений в многоквартирном доме на содержание дома в надлежащем состоянии, не оказывает никакой помощи собственникам помещений в содержании общего имущества дома. Поэтому собственники помещений приняли решение выбрать другую управляющую организацию. В связи с прекращением договоров управления ответчик обязан передать собственникам помещений всю документацию на дом. Однако, указанные документы ответчиком до сих пор истцам не переданы.
Истцы Рябченко Н.И., Шумейко О.П., Чередникова С.Н., Андреева А.И., Волохова В.И., Алесина О.М., Довлятшина Л.П., Перевертайло О.Х., Шадрин М.Н., Маркелова Е.В., Пирназарова Н.И., Пенза З.П., Деревянченко Л.П., Захарова О.В., Новгородова А.П., Янок Л.И., Сменов А.Т., Заболотний И.В., Притуляк А.М., Решеткова Н.Д., Карманова Р.Ф., Шарипова О.Н., Шевченко С.Г., Шевченко О.Б., Шевченко А.С., Скрипка Ю.А., Катков А.А., Стрелкова А.Е., Балухтин А.Н., Гончарова Е.Е., Бухтоярова И.В., Толстов А.Л., Гурьев Н.С., Борзенкова О.А., Назаренко Н.А., Баранова С.Н., Казюпа А.И., Ульрих И.А., Емельяшина Н.В., Белоусова И.В., Глухов В.В., Глухова А.В., Аксенова П.А., Григорян И.А., Ковалев П.А., Саубанова Е.Ю., Чеботарь А.А., Брагина А.О., Федоров Р.В., Жерновая О.В. в судебное заседание не явились. В заявлении, адресованном суду, просили рассмотреть дело в их отсутствие, настаивали на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ООО «Интекс», будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, отложить дело слушанием не просил. Суд на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель 3-го лица МУП «Городское домоуправление» Кирсанов А.А. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.
Суд, выслушав истцов, изучив материалы дела, находит требования обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст. 44 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В силу ч 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами или договором \ статья 450 ГК РФ\.
Жилищным кодексом РФ установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственников помещений в многоквартирном доме. Эти нормы закреплены в ч. 8.1 и ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
По смыслу ст. 310 ГК РФ, которая исходит из общего принципа недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий возможны в случаях, предусмотренных законом. Нормы, установленные в ч.ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, в указанных в них случаях позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании прямого указания закона.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ \введена ФЗ от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. ФЗ от 04.06.2011 N 123-ФЗ) собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем Постановлении от 22.11.2011 № 7677\11 разъяснил, что пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесений изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
При одностороннем расторжении домовладельцами договоров управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются \пункт 2 статьи 453 ГК РФ\.
Как установлено в судебном заседании, истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес>.
Из материалов дела видно, что управляющей организацией многоквартирного жилого дома <адрес> с 01.09.2007 года являлось ООО «Интекс». Договора были заключены сроком на 3 года. По истечении срока договора были пролонгированы по умолчанию.
01.07.2012 г. состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> на которое представители управляющей компании ООО «Интекс», надлежащим образом уведомленные о проведении собрания, не явились. В повестку дня были включены вопросы, касающиеся расторжения договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «ИНТЕКС», о выборе с 01.10.2012 г. новой управляющей организации МУП «Городское домоуправление» и утверждении договоров управления с такой компанией. На собрании присутствовало 49 собственников помещений из 66 существующих. По вопросам повестки дня количеством в 49 голосов \единогласно\ было принято решение о расторжении в одностороннем порядке договоров управления домом, заключенных собственниками помещений с управляющей организацией ООО «Интекс», о выборе новой управляющей организации МУП «Городское домоуправление» и о заключении с нею с 01.10.2012 г. договоров управления домом. Собрание проходило полномочным составом, кворум имелся.
О принятом на собрании 01.07.2012 г. решении управляющая организация ООО «Интекс» уведомлена надлежащим образом 05.07.2012 г.
Свидетель Г., член семьи собственника помещений в спорном многоквартирном доме, в судебном заседании показал, что управляющая компания ООО «Интекс» уклоняется от выполнения своих обязательств по договору управления домом. Он лично неоднократно обращался в ООО «Интекс» с заявками выполнить те или иные работы по ремонту дома. Однако, ни одна заявка управляющей компанией ООО «Интекс» так и не была выполнена. Только продезинфицировали подвал, прибили конек. Новая управляющая компания за небольшой срок сделала больше работы, чем ООО «Интекс» за годы.
Суд считает, что собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес> выполнены все требования Жилищного законодательства РФ по расторжению договора. Собственники помещений, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, заявили управляющей организации ООО «Интекс» об одностороннем отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Решение об отказе от исполнения договора принято собственниками помещений на общем собрании, вопрос об отказе от услуг ответчика был включен в повестку дня, решение принято единогласно, правомочным составом. Исходя из смысла требований закона, принятие на общем собрании решения о расторжении договорных отношений по управлению многоквартирным домом по правилам ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является безусловным основанием для расторжения договора, поскольку это является правом собственников, установленным Жилищным Кодексом РФ. Основания быть недовольными услугами, предоставляемыми им управляющей организацией ООО «ИНТЕКС», у истцов имелись. Судом установлено, что истцы неоднократно обращались в управляющую компанию с просьбой произвести замену труб горячего и холодного водоснабжения в подвале дома, отремонтировать кровлю, заменить частично оторвавшийся конек на торцевой стене дома, заменить канализационные лежаки, провести свет в подвале, предоставить дворника и уборщицу подъездов. ООО «Интекс» указанные заявки не исполняло. Будучи недовольными предоставляемыми им управляющей компанией услугами, истцы пришли к выводу о необходимости выбора новой управляющей компании. Расторжение договорных отношений по основанию отказа от услуг прежней управляющей компании и выбора новой управляющей компании прямо предусмотрено законом. В связи с указанным суд считает, что следует признать прекращенными с 01.10.2012 г. договора управления многоквартирным домом <адрес> заключенные между собственникам помещений и управляющей организацией ООО «ИНТЕКС».
Управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Интекс» обязано передать собственникам помещений в многоквартирном дом <адрес> техническую документацию и иную, связанную с управлением домом, документацию.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, ст. 199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Признать прекращенными с 1 октября 2012 года договора управления многоквартирным домом № <адрес> заключенные между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией ООО «Интекс».
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном доме № <адрес> всю техническую и иную, связанную с управлением домом, документацию на указанный многоквартирный дом.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 24.12.2012 г.
председательствующий