Решение по делу № 2-163/2020 от 27.01.2020

Дело №2-163/2020

УИД11RS0016-01-2020-000087-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой Е.Г.,

с участием представителя истцов Маркеловой Т.В., представителя ответчика и третьего лица Туркиной А.К.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в с. Выльгорт

20 июля 2020 года гражданское дело по исковому заявлению Покровской Л.Б., Покровского А.Р. к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительным и незаконным, расторжении одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 06.12.2019, обязании устранить недостатки – газифицировать квартиру,

установил:

Покровская Л.Б., Покровский А.Р. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. в пользу каждого, штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, признании недействительным и расторжении одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 06.12.2019, обязании устранить недостатки – газифицировать квартиру.

В обоснование заявленных требований указали, что между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 24.11.2015 №, объектом которого является двухкомнатная квартира №, расположенная в многоквартирном жилом доме № по строительному адресу: <адрес>. Долевой взнос по договору долевого участия составил <данные изъяты> руб., который истцы оплатили в установленный договором срок. Ответчик принял на себя обязанность передать объект долевого строительства не позднее 01.03.2017. В установленный срок квартира истцам не передана, впоследствии истцы не принимали квартиру, поскольку ответчиком не были устранены недостатки, выявленные в ходе осмотра жилого помещения. При осмотре объекта долевого строительства 28.05.2019 выявлены недостатки, в том числе отсутствие газификации, о чем письменно сообщено ответчику. 26.09.2019 ответчик уведомил истцов об устранении недостатков. Между тем, поскольку квартира ответчиком не была подключена к системе газификации, истцы отказались от принятия квартиры и подписания акта приема-передачи. 06.12.2019 ответчиком в одностороннем порядке подписан акт приема-передачи. Полагая, что ответчиком нарушены права истцов, последние обратились с настоящим иском.

Впоследствии истцами уточнялись исковые требования, по последним уточнениям истцы просили взыскать неустойку за нарушение срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства за период с 16.07.2019 по 20.07.2020 (день вынесения решения суда) в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб. в пользу каждого, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 06.12.2019 незаконным, недействительным и расторгнуть его, обязать устранить недостатки – газифицировать квартиру.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены БУ «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар», МУП «Управление капитального ремонта» муниципального образования городского округа «Сыктывкар», инспекция Государственного строительного надзора Республики Коми.

Истцы Покровская Л.Б. и Покровский А.Р., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, направили своего представителя.

Представитель истцов Маркелова Т.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и третьего лица БУ «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар» Туркина А.К. не согласилась с заявленными требованиями по доводам письменных возражений, просила о снижении заявленных ко взысканию неустойки и штрафа путем применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Третьи лица МУП «Управление капитального ремонта» муниципального образования городского округа «Сыктывкар» и инспекция Государственного строительного надзора Республики Коми, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили. Инспекцией представлен письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения требований о газификации квартиры, разрешение требований о взыскании неустойки и штрафа оставлено на усмотрение суда (л.д. 1-6, 2 т).

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданских дел Сыктывдинского районного суда Республики Коми №2-207/2018, №2-719/2019, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар», в лице бюджетного учреждения «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар», действующего на основании договора поручения от 21.04.2014 №, и Покровской Л.Б. заключен договор участия в долевом строительстве от 24.11.2015 №

Предметом договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома в объеме, установленном в договоре, и принятии по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – квартиры.

Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства – квартиру в этом доме дольщику.

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира со строительным № №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой – <данные изъяты> кв.м., расположенная на № этаже многоквартирного жилого дома № в <адрес>

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составила <данные изъяты> руб. Оплата производится в следующем порядке: первый взнос – <данные изъяты> руб. Покровская Л.Б. должна внести в шестидневный срок после государственной регистрации настоящего договора из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры <данные изъяты> руб., последующие взносы – не позже 01.03.2016 по цене одного квадратного метра общей площади квартиры, установленной на дату платежа.

Дополнительным соглашением к договору № от 25.01.2016 в п. 4.1 договора внесены изменения, цена квартиры составила <данные изъяты> руб., первый взнос в размере <данные изъяты> руб. оплачивается за счет социальной выплаты, предоставленной Покровской Л.Б. на основании уведомления государственного учреждения Республики Коми «Центр поддержки развития экономики Республики Коми» № от 21.01.2016, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается дольщиком после получения кредита в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» по кредитному договору № от 22.01.2016.

Объект недвижимости находится в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России» с момента государственной регистрации права собственности дольщика на данный объект недвижимости.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору № от 20.02.2017 договор считается заключенным между администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар», в лице бюджетного учреждения «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар», и Покровской Л.Б., Покровским А.Р. Указанным соглашением установлено разделение долей в праве общей долевой собственности на квартиру: Покровской Л.Б. – <данные изъяты> доли, Покровскому А.Р. – <данные изъяты> доли.

Согласно п. 3.2, 5.1.1 договора № застройщик принял на себя обязательство передать в собственность дольщика квартиру в срок до 01.03.2017.

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику пени в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены квартиры за каждый день просрочки.

Из материалов дела также следует, что договор в части передачи квартиры дольщиков в срок до 01.03.2017 не исполнен, что ответчиком не оспаривается.

Разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком получено 26.04.2019 (л.д.129-131, 1 т).

В адрес истцов 13.05.2019 администрацией направлено уведомление от 06.05.2019 о необходимости принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи в срок до 31.05.2019.

После осмотра квартиры истцами в адрес ответчика направлена претензия от 30.05.2019, в которой указано на наличие недостатков, не позволяющих принять объект долевого строительства: отсутствие газоснабжения, выходного окна под канализацию в ванной комнате, распределительной коробки в большой комнате, окна воздуховода в туалете, подшива кровли, приборов открывания окон и балконной двери, приборов учета холодного и горячего водоснабжения, благоустройства дворовой территории, наличие захламления лестничных пролетов и коридора строительными материалами (л.д.23, 1 т).

По результатам повторного осмотра квартиры истцами в адрес ответчика направлена претензия от 20.06.2019, в которой указано, что администрацией устранены не все недостатки, отраженные в претензии от 30.05.2019, а именно дом не газифицирован, не установлены распределительные коробки, не подшита кровля и ряд других недоработок (каких именно, в претензии не указано). Истцы просили привести квартиру в соответствии с требованиями, указанными в договоре, а также рассмотреть предложение о заключении дополнительного соглашения об изменении условий по газификации с одновременным уменьшением цены договора (л.д.25, 1 т).

В ответ на претензию письмом №№ от 09.07.2019 ответчик указал, что отказ от устройства газовой котельной в доме № (строительный № №) обусловлен тем, что подключение дома к горячему водоснабжению и отоплению осуществилось через присоединение к газовой котельной дома № (строительный номер № №), в связи с чем, целесообразность проведения газа в квартиры дома № для подключения стационарных плит отпала. Данные изменения в силу п. 5.2.4 договора № от 24.11.2015 являются незначительными. Истцам предложено оформить изменение договора в части исключения пункта 5.1.3.9 об установке наружного и внутреннего газопровода для подключения газовых плит, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору без внесения изменений в цену договора. Указано также, что согласно п.2 Приказа Министерства энергетики, жилищно-коммунального хозяйства и тарифов Республики Коми от 20.12.2018 № 71/1-Т (действовавшего до 31.12.2019), с 01.07.2019 для населения, проживающего в городских населенных пунктах в домах, оборудованных в установленном порядке стационарными электроплитами (или) электроотопительными установками, и приравненные к нему, устанавливаются следующие тарифы: дневная зона – 3,80 руб./кВт.ч, ночная зона – 1,99 руб./кВт.ч, что свидетельствует о том, что оплата за потребление электроэнергии в квартире, как следствие, оплата за коммунальные услуги в целом, снижается в сравнении с использованием газовой плиты, в связи с чем, требование об уменьшении цены договора не обосновано (л.д. 134, 1 т).

Письмом № от 19.09.2019, полученным истцами 26.09.2019, администрация уведомила истцов о завершении строительства квартиры в соответствии с договором и о готовности объекта строительства к передаче с предупреждением дольщиков о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях их бездействия (л.д.34, 1 т).

Истцами 27.09.2019 произведен осмотр квартиры, при котором выявлено отсутствие подключения квартиры к системе газификации, в связи с чем акт приема-передачи истцами подписан не был, в адрес ответчика направлена претензия от 27.09.2019 (л.д. 37, 1 т).

Из ответа БУ «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 07.10.2019 № на указанную претензию истцов, со ссылкой на письмо администрации № от 09.07.2019 следует, что замена подключения плит не противоречит условиям договора № от 24.11.2015. Замена способа подключения стационарной плиты для приготовления пищи не является существенным недостатком, делающим квартиру непригодной для проживания (л.д. 32, 1 т).

Истцами 22.10.2019 в адрес ответчика направлена претензия с повторным предложением заключить дополнительное соглашение к договору, на условиях снижения цены договора (л.д. 35, 1 т).

Письмом № от 19.11.2019 ответчик уведомил истцов об отсутствии оснований для уменьшения цены договора, поскольку объект долевого строительства соответствует предусмотренным договором требованиям к качеству товара. Оборудование заменено на эквивалентное или улучшенное, поэтому качество квартиры не ухудшилось. Изменение способа подключения стационарной плиты для пищеприготовления с газового на электрическое не является существенным недостатком, делающим квартиру непригодной для проживания (л.д. 33, 1 т).

На данное письмо истцами направлен ответ от 28.11.2019, согласно которому истцы просили об уменьшении цены договора на <данные изъяты> руб. (л.д. 31, 1 т).

В виду готовности объекта долевого строительства к принятию истцами, уклонения истцов от подписания акта-приема передачи квартиры, 06.12.2019 ответчиком в одностороннем порядке подписан акт приема-передачи (л.д. 28, 1 т).

Покровская Л.Б. и Покровский А.Р. 31.12.2019 направили в адрес ответчика досудебную претензию, с требованиями: привести объект строительства (квартиру) в надлежащее состояние, в соответствии с требованиями, установленными договором; рассмотреть предложение о заключении дополнительного соглашения, которым будут изменены условия по газификации с одновременным уменьшением цены договора; признать недействительным и расторгнуть акт приема-передачи от 06.12.2019; выплатить неустойку за период с 16.07.2019 по 30.12.2019 в размере <данные изъяты> руб.; выплатить компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 27, 1 т).

Письмом от 20.01.2020 № ответчик в удовлетворении досудебной претензии отказал, указав, что замена газового оборудования на электрическое не является строительным недостатком, не противоречит требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, выполнена в соответствии с проектной документацией и не делает объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования; оборудование заменено на эквивалентное, качество квартиры не ухудшилось (л.д. 38-39, 1 т).

Не согласившись с изложенным, истцы обратились в суд с рассматриваемым иском, ссылаясь на положения ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в которой закреплены права потребителей в случае обнаружения в товаре недостатков.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Гарантии качества, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, установлены в ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 указанного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Суд обращает внимание, что правовые нормы Закона РФ о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта. Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Исходя из заявленных в рамках настоящего спора истцами требований, подлежат применению нормы ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.

По смыслу положений ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, право участника долевого строительства, которым в данном случае выступает истцы по заключенному с застройщиком договору участия в долевом строительстве от 24.11.2015, потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок возникает в случае обнаружения недостатков объекта долевого строительства, которые квалифицируются как: 1) несоответствие условиям договора и (или) обязательным требованиям, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или 2) недостатки, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

При этом согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По условиям заключенного сторонами договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира со строительным номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой – <данные изъяты> кв.м., расположенная № этаже многоквартирного жилого дома <адрес> (п.1.1.2, 1.1.5).

Застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией (п.5.1.3).

Пунктом 5.1.3.9 договора предусмотрено устройство наружного и внутреннего газопровода для подключения газовых плит.

Застройщик вправе внести в дом и/или квартиру незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на аналогичные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства дом в целом и квартира в частности будут отвечать требованиям проектной документации (п.5.2.4).

Из материалов дела и пояснений представителя администрации и третьего лица следует, что в 2017 году застройщиком принято решение внести изменения в проектную документацию в части изменения оборудования подключения плит для пищеприготовления с газового на электрическое, указанные изменения включены в проектную декларацию, размещенную на официальном сайте администрации в сети «Интернет».

Истцы просят устранить недостатки объекта долевого строительства –газифицировать принадлежащую им квартиру, обязав исполнить ответчика условия договора в данной части, ссылаются также на то, что администрацией внесенные изменения в проектную документацию не опубликованы в сети «Интернет», в связи с чем у истцов отсутствовала возможность ознакомиться с внесенными изменениями и при несогласии с ними отказаться от договора.

Частью 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Пунктом 4 ч. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика по требованию участника долевого строительства представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Доказательств того, что истцы обращались в администрацию с требованиями о представлении для ознакомления проектной документации, что администрация отказалась представить истцам документацию для ознакомления, в материалы дела не представлено.

В силу ст.3.1 Закона об участии в долевом строительстве в редакции, действующей на момент внесения изменений в проектную декларацию, на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена, в том числе проектная декларация.

Изменения, внесенные в Закон об участии в долевом строительстве, касающиеся обязательного размещения в сети «Интернет» проектной декларации, действуют с 30.07.2017.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве в редакции, действующей на момент внесения изменений в проектную декларацию, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (ч.1).

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч.4).

Указанные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч.6).

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч.7).

Из материалов дела следует, что проектная декларация и внесенные в нее изменения, в том числе в части замены газовых плит, опубликованы администрацией в установленные сроки на официальном сайте застройщика в сети «Интернет», а также согласно изменениям, внесенным в Закон об участии в долевом строительстве и действующим с 01.01.2018, данные сведения администрацией были размещены в Единой информационной системе жилищного строительства. Указанные обстоятельства подтверждаются также письменным отзывом на иск инспекции Государственного строительного надзора Республики Коми (Службы стройжилтехнадзора Республики Коми), исполняющей государственную функцию регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Республики Коми.

Таким образом, доводы стороны истца в указанной части несостоятельны, поскольку всем заинтересованным лицам обеспечена возможность ознакомления с проектной декларацией, описанием проекта строительства и информацией о застройщике, в том числе в части отказа от газификации дома и установления электрических плит. При этом, нормами Закона об участии в долевом строительстве не предусмотрено размещение проектной документации на сайте застройщика и в Единой информационной системе жилищного строительства.

В материалы дела представлены документы, в числе которых договоры подряда с подрядчиками на строительство спорного многоквартирного дома с приложениями, в том числе техническими заданиями; документация в части изменений (корректировки) замены оборудования подключения плит для пищеприготовления с газового на электрическое и технические условия для присоединения к сетям теплоснабжения объекта, согласованные с уполномоченными органами; акт приемки законченного строительством объекта от 16.04.2019; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.04.2019, – из которых следует, что дом соответствует всем обязательным требованиям и нормам и пригоден для проживания. Отопление и горячее водоснабжение в спорном доме осуществляется от газовой котельной дома <адрес>, изменения в части газификации дома № касаются только способа пищеприготовления (газовые плиты заменены на электрические).

По убеждению суда, факт ввода объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие завершенного строительством объекта проекту, техническим нормам и правилам, его безопасность и пригодность для проживания.

Из пояснений представителя ответчика и третьего лица следует, что в спорном доме № квартир: № приобретены для детей-сирот, № – по договорам участия в долевом строительстве, из них не реализовано № квартиры, т.е. остальные квартиры приобретены и приняты участниками долевого строительства.

В связи с изложенными обстоятельствами и правовыми нормами, суд приходит к выводу, что качество объекта долевого строительства – квартиры истцов соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Отступлений от условий договора и иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества квартиры, или наличия иных недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, не установлено, а равно требования Покровской Л.Б., Покровского А.Р. об устранении недостатков в силу положений ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, подлежащей применению в рассматриваемом случае, удовлетворению не подлежат.

Доводы стороны истца об удорожании платы за коммунальные услуги в связи с установкой электрооборудования ничем не подтверждены и не обоснованы. В свою очередь, ответчик указывает, что согласно Приказу Министерства энергетики, жилищно-коммунального хозяйства и тарифов Республики Коми от 03.12.2019 № 66/8-Т с 01.01.2020 для населения, проживающего в городских населенных пунктах в домах, оборудованных в установленном порядке стационарными электроплитами (или) электроотопительными установками, и приравненные к нему, устанавливаются дифференцированные тарифы по двум зонам (дневная и ночная), что свидетельствует о том, что оплата за потребление электроэнергии в квартире, как следствие, оплата за коммунальные услуги в целом, снижается в сравнении с использованием газовой плиты.

Доводы представителя истца о том, что им не была предоставлена информация о замене газовых плит на электрические, что не позволило им отказаться от исполнения договора от 24.11.2015 № №, несостоятельны, поскольку с требованиями о расторжении договора участия в долевом строительстве истцы в суд не обращались, как и не заявляли в суд требований об уменьшении цены договора.

Спорная квартира была приобретена истцами, в том числе и за счет целевых денежных средств – социальной выплаты в размере <данные изъяты> руб., предоставленной истцам на основании уведомления государственного учреждения Республики Коми «Центр поддержки развития экономики Республики Коми» от 04/46 от 21.01.2016. При этом, данная выплата предоставлена истцам для приобретения квартиры исключительно в домах, расположенных в <адрес>.

Кроме того, в силу требований ст. 13 Гражданского процессуального кодекса РФ об обязательности судебных постановлений, ст. 210 Гражданского процессуального кодекса РФ об исполнении решения суда во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение суда должно быть исполнимым. Вместе с тем, согласно действующему законодательству, в частности Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, а также об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства от 30.12.2013 № 1314, норм Градостроительного кодекса РФ (п.10 ст.1) и Жилищного кодекса РФ (ч.3 ст.16), жилое помещение в виде квартиры не может быть газифицировано без газификации всего дома, в котором данная квартира расположена.

Рассматривая требования Покровской Л.Б., Покровского А.Р. о признании незаконным и недействительным, расторжении одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 06.12.2019, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч.3).

Частью 4 указанной статьи Закона предусмотрена обязанность участника долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства только в случае несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона (ч.5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.6).

Из материалов дела следует, что уведомление о завершении строительства объекта и готовности его к передаче направлено истцам письмом от 19.09.2019, получено ими 26.09.2019.

Как установлено судом, качество объекта долевого строительства – квартиры истцов соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Вместе с тем, обязанность по принятию объекта долевого строительства в установленный законом и договором срок истцами не была выполнена.

Согласно ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Материалами дела подтверждается факт возведения ответчиком объекта долевого строительства в соответствии с требованиями утвержденной в установленном порядке проектной документации и обязательными требованиями.

При этом обстоятельства существенности внесенных изменений в проектную документацию и влияние на качество объекта подлежат доказыванию истцом.

Как следует из материалов дела, застройщик официально и неоднократно уведомлял истцов о причинах корректировки проектной документации по объекту в части отказа подключения плит через газоснабжение и преимуществах использования электрических плит, и предложил заключить дополнительное соглашение об исключении п.5.2.4 из договора.

Сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение по факту внесения изменений в договор участия в долевом строительстве от 24.11.2015 № по факту отсутствия подключения квартиры к системе газоснабжения не заключалось.

Вместе с тем, каких-либо допустимых доказательств, опровергающих факт возведения дома в соответствии с условиями договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также с иными обязательными требованиями, истцами суду не представлено. Доказательств нарушения качества строительства материалы дела не содержат.

Как установлено судом, замена газового оборудования на электрическое не является строительным недостатком, не противоречит требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов, выполнена в соответствии с проектной документацией и не делает объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

Все недостатки, отраженные истцами в претензиях, застройщиком были устранены, в связи с чем, ответчиком правомерно составлен в одностороннем порядке оспариваемый акт приема-передачи от 06.12.2019.

Кроме того, даже если бы такие недостатки имели место, фактическое принятие истцами квартиры с недостатками не лишает их права защитить свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч.2 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве, однако не может явиться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Участник долевого строительства вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части признания одностороннего акта передачи от 06.12.2019 объекта долевого строительства незаконным, недействительным и его расторжении.

Суд полагает необходимым также отметить, что требование о расторжении акта приема-передачи не соответствует закрепленным в ст.12 Гражданского кодекса РФ способам защиты права, поскольку подписан в одностороннем порядке.

Указывая на нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, истцы также просят взыскать неустойку за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 16.07.2019 по 20.07.2020 (день вынесения решения суда) в размере <данные изъяты> руб.

Факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по договору долевого участия в строительстве в части срока передачи объекта нашел свое подтверждение в материалах дела и по существу ответчиком не оспаривается, при этом период взыскания неустойки, по мнению ответчика, должен быть ограничен датой подписания акта приема передачи – 06.12.2019.

Каких-либо доказательств наличия предусмотренных законом оснований для освобождения от ответственности в виде неустойки ответчиком суду не представлено.

Определяя размер и период неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцов, суд исходит из следующего.

Как указывалось, выше, в соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве, застройщик обязался передать дольщикам объект долевого строительства, не позднее 01.03.2017.

В судебном заседании достоверно установлено, что Покровской Л.Б. и Покровским А.Р. обязательства по оплате предусмотренной договором стоимости объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб. исполнено в полном объеме.

Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 24.04.2018 по делу № 2-207/2018 в пользу Покровской Л.Б. с администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскана неустойка за нарушение срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб. В пользу Покровского А.Р. с администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскана неустойка за нарушение срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 21.06.2018 решение суда от 24.04.2018 изменено в части размеров неустойки и штрафа, в части компенсации морального вреда - оставлено без изменения. В пользу Покровской Л.Б. с администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб. В пользу Покровского А.Р. с администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.

Неустойка по указанному решению суда взыскана за период с 02.03.2017 по 07.03.2018.

Вступившим в законную силу определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 08.10.2019 утверждено мировое соглашение, заключенное между истцами Покровской Л.Б., Покровским А.Р. и администрацией муниципального образования городского округа «Сыктывкар», согласно которому на дату заключения мирового соглашения общая сумма неустойки за период с 08.03.2018 по 15.07.2019, подлежащая выплате администрацией МО ГО «Сыктывкар» Покровской Л.Б. и Покровскому А.Р. по договору участия в долевом строительстве №№ от 24.11.2015 составляет <данные изъяты> руб. Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» обязалась выплатить Покровской Л.Б. и Покровскому А.Р. исходя из размера долей каждого по <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб., соответственно, в срок до 15.11.2019.

В рамках настоящего дела истцами заявлена к взысканию неустойка за последующий период, с 16.07.2019 по 20.07.2020 (день вынесения решения суда).

В силу ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Как установлено судом, объект долевого строительства передан истцам по акту приема-передачи от 06.12.2019, следовательно, неустойка подлежит взысканию за период с 16.07.2019 по 06.12.2019, при этом для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день подписания акта приема-передачи – 6,50 %.

Таким образом, размер неустойки за период с 06.07.2019 по 06.12.2019 составит:

<данные изъяты> руб. * 144 дня * 2 *1 / 300 * 6,50% = <данные изъяты> руб.

При этом, суд в рассматриваемом случае не находит правовых оснований для принятия во внимание расчета, произведенного истцами, поскольку ими неверно применена ставка рефинансирования.

Вместе с тем суд полагает возможным снизить размер неустойки.

В соответствие с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Данное правило закона в полной мере применимо как к законной, так и договорной неустойке.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В процессе рассмотрения дела ответчик просил снизить размер неустойки, ссылаясь на несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Предмет договора, характер допущенного ответчиком нарушения, длительность просрочки (144 дня), соотношение суммы неустойки и стоимости квартиры, передача которой просрочена, компенсационная природа неустойки, которая должна быть направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а не служить средством обогащения, обстоятельства, послужившие основанием для несвоевременной передачи объекта долевого строительства дольщику, в частности действия подрядных организаций, несвоевременно завершивших работы по строительству многоквартирного дома, финансовое положение ответчика (письмо Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» от 14.02.2020, л.д. 67, 1 т), который является органом местного самоуправления, финансируемым из бюджета, – все эти обстоятельства, по мнению суда, могут быть расценены как исключительные, дающие при подаче ответчиком заявления о снижении размера начисленной неустойки основание для уменьшения размера неустойки по данному делу, и их наличие позволяет суду применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ при определении размера неустойки.

С учетом изложенного, суд уменьшает сумму неустойки с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб., находя ее разумной и справедливой, соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Исходя их долей, принадлежащий истцам в объекте недвижимости, размер неустойки подлежащей выплате в пользу Покровской Л.Б. (<данные изъяты> доли) составляет <данные изъяты> руб., в пользу Покровского А.Р. (<данные изъяты> доли) <данные изъяты> руб.

Разрешая исковые требования о компенсации морального вреда, причиненного в результате несвоевременного исполнения ответчиком своих обязательств, суд приходит к следующему.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданину как участнику долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком прав потребителя в части несоблюдения срока передачи квартиры, оговоренного условиями договора, то в силу положений ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» указанное обстоятельство является основанием для компенсации морального вреда.

При определении компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства дела, влияющие на определение характера и степени нравственных страданий, которые были причинены истцам вследствие нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства и приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб. в пользу каждого истца.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что исковые требования Покровской Л.Б., Покровского А.Р. судом удовлетворены и исходя из присужденных денежных сумм в виде неустойки и компенсации морального вреда, в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты> руб.: (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.) / 2

Принимая во внимание заявление ответчика о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ при взыскании штрафа, учитывая финансовое положение ответчика, а также то, что строительством дома занимались подрядные организации, суд полагает размер штрафа несоразмерным последствиям нарушения обязательства и не соответствующим балансу интересов сторон, в связи с чем, считает необходимым снизить размер взыскиваемого штрафа до <данные изъяты> руб., взыскав в пользу Покровской Л.Б. <данные изъяты> руб., в пользу Покровского А.Р. – <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Покровской Л.Б., Покровского А.Р. удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в пользу Покровской Л.Б. неустойку в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в пользу Покровского А.Р. неустойку в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.

Отказать в удовлетворении искового заявления Покровской Л.Б., Покровского А.Р. к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании недействительным и незаконным, расторжении одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 06.12.2019, обязании устранить недостатки – газифицировать квартиру.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 27.07.2020.