Решение от 15.03.2013 по делу № 2-336/2013 (2-9115/2012;) от 13.11.2012

Дело № 2 – 336 / 2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 марта 2013 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего Сорокодумовой Н.А.,

при секретаре Фатько Е.М.,

с участием представителя ЗАО «Немецкая деревня» - Михайленко З.В.,

представителя Волкова С.А., Волковой Н.И. – Ерёменко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волкова С.А., Волковой Н.И. к ЗАО «Немецкая деревня» о защите прав потребителя, о взыскании суммы,

по иску ЗАО «Немецкая деревня» к Волковой Н.И. о понуждении к заключению договора,

по иску ЗАО «Немецкая деревня» к Волкову С.А. о понуждении к заключению договора,

установил:

Волков С.А., Волкова Н.И. обратились в суд с иском к ЗАО «Немецкая деревня» о защите прав потребителя, о взыскании суммы, ссылаясь на следующее.

27.12.2011 г. они заключили предварительные договоры с ЗАО «Немецкая деревня», по условиям которых в срок до 31.03.2012 г. должны быть заключены основные договоры купли-продажи по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 364,9 кв.м и земельный участок площадью 1276 кв.м по адресу: <адрес>. Сумма каждой из сделок составила 9000000 руб. Во исполнение взятых по договору обязательств они уплатили в общей сумме 18000000 руб., однако в установленный срок основной договор заключен не был, недвижимое имущество им передано не было. В связи с изложенными обстоятельствами они направили ЗАО «Немецкая деревня» претензию с требованием возвратить переданные по договорам денежные средства и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Претензия осталась без удовлетворения.

На основании изложенного Волков С.А., Волкова Н.И. просили суд взыскать в пользу каждого из них с ЗАО «Немецкая деревня» сумму предварительной оплаты в размере 9000000 руб., неустойку в размере 7560000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя; судебные расходы по оплате услуг представителя - 150000 руб., по оплате государственной пошлины - 5000 руб.

ЗАО «Немецкая деревня» обратилось в суд с иском к Волкову С.А. о понуждении к заключению договора, ссылаясь на следующее.

Между ЗАО «Немецкая деревня» и Волковым С.А. 27.12.2011 г. был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Стороны обязались не позднее 31.03.2012 г. заключить основной договор купли-продажи. 05.03.2012 г. в адрес Волкова С.А. было направлено извещение о необходимости прибыть в офис ЗАО «Немецкая деревня» для заключения основного договора купли-продажи. Волков С.А. проигнорировал извещение.

На основании изложенного ЗАО «Немецкая деревня» просило суд обязать Волкова С.А. исполнить предварительный договор и принять 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

ЗАО «Немецкая деревня» обратилось в суд с иском к Волковой Н.И. о понуждении к заключению договора, ссылаясь на следующее.

Между ЗАО «Немецкая деревня» и Волковой С.А. 27.12.2011 г. был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Стороны обязались не позднее 31.03.2012 г. заключить основной договор купли-продажи. 05.03.2012 г. в адрес Волковой Н.И. было направлено извещение о необходимости прибыть в офис ЗАО «Немецкая деревня» для заключения основного договора купли-продажи. Волкова Н.И. проигнорировала извещение.

На основании изложенного ЗАО «Немецкая деревня» просило суд обязать Волкову Н.И. исполнить предварительный договор и принять 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Указанные дела объединены в одно производство.

Представитель ЗАО «Немецкая деревня» в судебном заседании исковые требования о понуждении к исполнению договоров и обязании принять недвижимое имущество поддержала в полном объёме; против удовлетворения требований Волкова С.А. и Волковой Н.И. возражала, ссылаясь на то, что объект недвижимости, предусмотренный договором возведен, в связи с чем есть возможность приступить к заключению основного оговора.

Представитель Волкова С.А. и Волковой Н.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований ЗАО «Немецкая деревня» ссылаясь на то, что возведённый по предварительному договору объект не соответствует условиям договора, срок заключения основного договора истёк, и они не желают приобретать недостроенный объект, а хотят вернуть свои денежные средства.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, оценив установленные по делу обстоятельства, пришёл к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований ЗАО «Немецкая деревня» в полном объёме и необходимости частичного удовлетворения требований Волкова С.А. и Волковой Н.И. по следующим основаниям.

Суду представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № С4/47-Л, заключенный 27.12.2011 г. между продавцом ЗАО «Немецкая деревня» и покупателем Волковым С.А., по условиям которого стороны обязались не позднее 31.03.2012 г. заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 13-16).

Цена договора составила 9000000 руб.

27.12.2011 г. был заключен идентичный по содержанию предварительный договор купли-продажи № С4/47-П с Волковой Н.И. (т. 1 л.д. 17-20).

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Судом установлено, что требования к форме предварительного договора соблюдены – он составлен в соответствии с п. 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Проверив исполнение сторонами условий предварительного договора, суд установил следующее.

Предварительными договорами предусмотрен следующий порядок оплаты покупателями цены оговора: 9000000 руб. покупатель оплачивает до заключения основного договора в качестве авансового платежа (п. 3.4.1. и п. 4 договоров).

Во исполнение условий договора Волков С.А. и Волкова Н.И. оплатили ЗАО «Немецкая деревня» по 9000000 руб. каждый, что подтверждается имеющимися в деле платежными документами (т. 1 л.д. 22-27).

Таким образом, судом установлено, что Волков С.А. и Волкова Н.И. исполнили свои обязательства по внесению авансовых платежей надлежащим образом.

Однако со стороны продавца были допущены нарушения условий договора.

Так, приложением № 1 к обоим предварительным договором предусмотрены следующие технические характеристики объекта недвижимого имущества, который должен быть продан Волкову С.А. и Волковой Н.И.:

выполнение трубной разводки системы отопления с установкой конвекторов (радиаторов) отопления;

установка газового двухконтурного котла;

установка газового счетчика;

выполнение разводки воды к газовому котлу и далее на кухню и в санузлы согласно проекту без установки сантехнических приборов;

выполнение стоков канализации из кухни и санузлов;

установка счетчиков холодной воды;

установка электрических счетчиков;

установка электрических ящиков;

выполнение электрической разводки от электрических ящиков с установкой оконечных устройств (розетки, выключатели, переключатели, патроны, клемники);

установка в коридоре пожарных извещателей, подключенных к противопожарной системе;

выполнение вводов телевизионной и телефонной разводки до электрических ящиков;

установка подоконной доски (ПВХ);

выполнение внутренних перегородок по утвержденному образцу;

выполнение подготовительных к отделке поверхностей работ покрытий стен, полов, потолков, в том числе: полы в помещениях (включая гараж) - выравнивающая стяжка, верхний слой –шпатлевка, стены в помещениях - штукатурка (верхний слой - шпатлевка) с выполнением откосов дверных и оконных без окраски;

лестница на второй этаж - ж/б монолит с временными (деревянными) ограждениями;

установка дверного блока входной двери (металлическая дверь);

выполнение фасадных работ по утвержденному образцу, включая облицовку и покраску фасада, облицовку цоколя, облицовку полов балконов и террас, декоративное ограждение балконов и террас, водостоки, отливы;

облицовка тротуарной плиткой отмостки и въезда;

установка межевых заборов и озеленение.

Доказательств того, что продавцом выполнены указанные условия договора, суду представлены не были, хотя вопрос о соответствии дома указанным условиям обсуждался в судебном заседании, судом представителю ЗАО «Немецкая деревня» предоставлялось время для предоставления соответствующих доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Таким образом, продавцом предварительный договор не исполнен в части его обязанностей относительно качества товара.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Предварительными договорами, а именно п.п. 2.1., 3.1. стороны предусмотрели, что к существенным условиям основного договора относится передача продавцом в собственность покупателя недвижимого имущества свободным от прав третьих лиц.

В абз. 3 п. 3.1 предварительных договоров предусмотрено, что продавец гарантирует, что недвижимое имущество свободно от ограничений (обременении) со стороны третьих лиц; а так же то, что с момента подписания предварительного договора продавец не будет совершать действия или/и бездействие, результатом которых может оказаться возникновение обременений и притязаний на имущество.

При этом в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности ЗАО «Немецкая деревня» на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, согласно которым 22.12.2011 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.12.2011 г. внесена запись о регистрации ипотеки жилого дома, а 28.08.2012 г. – земельного участка (т. 2 л.д. 10,11).

Представитель ЗАО «Немецкая деревня» не представил суду доказательства того, что в настоящее время ипотека объектов прекращена.

Представленные суду проекты основных договоров никаких условий относительно свободы продаваемых объектов от обременений и прав третьих лиц не содержат.

Таким образом, продавцом нарушены требования договора относительно обременений продаваемых объектов.

При этом суд учитывает, что в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия не только названные в качестве таковых в законе, но и те, которые признаны таковыми сторонами договора.

В предварительных договорах условие о свободе товара от прав третьих лиц и иных обременений указана в качестве существенного условия. То есть недостижение соглашения по этому условию исключает возможность заключения между сторонами договора купли-продажи в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Закон не ставит надлежащее исполнение обязательств в зависимость от того, на основании какого конкретно договора они возникли.

Кроме того, согласно п. 5 и п. 6 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, для применения п. 5 ст. 429 ГК РФ по требованию ЗАО «Немецкая деревня» суд должен установить уклонение от заключения основного договора покупателей Волкова С.А. и Волкова Н.И.

В материалах дела имеются письма ЗАО «Немецкая деревня» адресованные Волкову С.А. (т. 1 л.д. 7) и Волковой Н.И. (т. 2 л.д. 5), с предложением явиться в офис ЗАО «Немецкая деревня» 23.03.2012 г. для заключения основного договора купли-продажи.

Вместе с этим, какие-либо доказательства получения адресатами этих уведомлений представителем ЗАО «Немецкая деревня» суду представлено не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Требуя заключения основного договора купли-продажи от Волкова С.А. и Волковой Н.И., ЗАО «Немецкая деревня» должно было доказать их уклонение от заключения основного договора, а также, что товар, обусловленный предварительным договором, имеется в наличии, и он соответствует требованиям качества, обусловленным договором, свободен от прав третьих лиц, так как основной договор купли-продажи согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ заключается на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Принимая во внимание, что ни одно из указанных обстоятельств ЗАО «Немецкая деревня» доказано не было, при том, что покупателями цена товара оплачена полностью, суд пришёл к выводу о том, что законных оснований для понуждения Волкова С.А. и Волковой Н.И. к заключению основного договора купли-продажи имущества нет.

В соответствии с преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей», а также п. 1 и п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» отношениями, регулируемыми Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» являются отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг.

Таким образом, к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Поскольку предварительными договорами предусмотрена оплата товара до его передачи покупателю, сумма в размере 9000000 руб. названа в договорах авансом, в соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ суд пришёл к выводу о том, что предварительный договор заключен с условием о предварительной оплате.

Согласно ч. 2 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

Исходя из положений пунктов 2.1. и 3.5. предварительных договоров земельный участок и жилой дом должны были быть переданы покупателям в течение пяти дней после подписания основного договора; основной договор должен был быть заключен не позднее 31.03.2012 г.

Таким образом, недвижимое имущество должно быть передано покупателям по акту приема-передачи не позднее 05.04.2012 г., включая эту дату.

Принимая во внимание, что на момент вынесения настоящего решения имущество покупателям не передано, покупатели предъявили требование о возврате предварительной оплаты, суд пришёл к выводу о том, что требование о взыскании уплаченной по договору цены в сумме по 9000000 руб. в пользу Волковой Н.И. и Волкова С.А. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

За период с 06.04.2012 г. по день предъявления иска (в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ) период просрочки возврата предварительной оплаты товара составил 187 дней.

9000000 х 0,5 % х 187 = 8415000 руб.

На основании ст. 333 ГПК РФ суд считает необходимым снизить размер неустойки до 350000 руб., так как её размер явно не соответствует последствием нарушения обязательств продавцом.

Таким образом, с ЗАО «Немецкая деревня» в пользу Волкова С.А. и Волковой Н.И. надлежит взыскать неустойку в размере по 350000 руб. каждому.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» штраф взыскивается в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

9000000 + 350000 : 2 = 4675000 руб.

Таким образом, с ЗАО «Немецкая деревня» в пользу Волкова С.А. и Волковой Н.И. надлежит взыскать штраф в размере по 4675000 руб. каждому.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы Волкова С.А. и Волковой Н.И. выразились в оплате услуг представителя в сумме 150000 руб.

С учетом количества проведённых по делу судебных заседаний с участием представителя истцов, принимая во внимание, что один представитель представлял интересы двух истцов, руководствуясь принципом разумности, суд пришёл к выводу о необходимости взыскания с ЗАО «Немецкая деревня» в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя в пользу Волкова С.А. и в пользу Волковой Н.И. по 75000 руб.

Оснований для взыскания с ЗАО «Немецкая деревня» расходов по оплате государственной пошлины суд не находит, так как в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 333.36. НК РФ истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождены от уплаты государственной пошлины. Волков С.А. и Волкова Н.И. вправе обратится с заявлением о возврате государственной пошлины в порядке. установленном налоговым законодательством.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Исходя из суммы, подлежащей взысканию (18700000 руб.), размер государственной пошлины составляет более 60000 руб.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19. НК РФ с ЗАО «Немецкая деревня» в федеральный бюджет надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 60000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 9000000 ░░░., ░░░░░░░░░ - 350000 ░░░., ░░░░░ – 4675000 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 75000 ░░░., ░ ░░░░░ 14100000 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 9000000 ░░░., ░░░░░░░░░ - 350000 ░░░., ░░░░░ – 4675000 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 75000 ░░░., ░ ░░░░░ 14100000 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 60000 (░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 27.03.2013 ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: