Решение по делу № 33-589/2018 от 08.12.2017

Судья Есин Е.В. Дело № 33-589/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 17 января 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Байдаевой Л.В.,

судей Мирошкина В.В. и Тегуновой Н.Г.,

при секретаре Аркатовой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Щербакова В.И. в лице его представителя на решение Ступинского городского суда Московской области от 13 сентября 2017 года по гражданскому делу по иску Щербакова Виктора Ивановича к Литвинову Евгению Николаевичу и обществу с ограниченной ответственностью «Топстройспектр» об оспаривании дополнительного соглашения к договору о долевом участии, договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, об истребовании вышеуказанной квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на жилое помещение и взыскании неустойки,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения представителя Щербакова В.И. по доверенности и ордеру – адвоката Розенберга Е.Б., Литвинова Е.Н. и его представителя по доверенности – Конопелько А.Г.,

установила:

истец Щербаков В.И. обратился в суд с исковым заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Литвинову Е.Н. о признании недействительным дополнительного соглашения от <данные изъяты> к договору о долевом участии в строительстве жилого <данные изъяты> от <данные изъяты>; о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключённого между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Литвиновым Е.Н., применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности Литвинова Е.Н. на указанную квартиру; о признании за ним (Щербаковым В.И.) права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>; о взыскании с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» пени в сумме 656007 рублей.

Свои исковые требования Щербаков В.И. обосновывал тем, что <данные изъяты> между ним и ответчиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» заключён договор <данные изъяты> о долевом участии в строительстве жилого дома, который <данные изъяты> зарегистрирован в установленном законом порядке. Исходя из условий указанного договора, застройщик ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» принял на себя обязательства, связанные с постройкой жилого дома, сдачей его в эксплуатацию, получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее первого квартала 2015 года. В собственность истца должна была быть передана квартира по адресу: <данные изъяты>. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объёме, оплатив необходимую денежную сумму, однако ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» квартиру ему не передало. <данные изъяты> истцу стало известно о том, что собственником указанной квартиры является другое лицо – ответчик Литвинов Е.Н. При этом договор о долевом участии в строительстве жилого дома с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» истец не расторгал, не подписывал его.

Истец Щербаков В.И., будучи надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд первой инстанции не явился. Его полномочный представитель в судебном заседании подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержал уточнённые исковые требования и просил их удовлетворить.

Полномочный представитель ответчика - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в суд первой инстанции не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства был извещён надлежащим образом, о причинах неявки своего представителя суд не известил, ходатайство об отложении судебного заседания не заявил, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Ответчик Литвинов Е.Н., будучи надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте судебного разбирательства, в суд первой инстанции не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых просил в иске отказать, указав на то, что он является добросовестным приобретателем квартиры на основании возмездной сделки (том 2, л. д. 37-43). Его полномочный представитель в судебном заседании исковые требования не признал и просил суд исковое заявление оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд первой инстанции не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства было извещено надлежащим образом, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1 показал, что Распопов П.В. ему сообщил о наличии покупателя на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Этим покупателем оказался ответчик Литвинов Е.Н. Он (ФИО1) представлял интересы продавца ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» на основании ранее выданной генеральным директором указанного общества Титовым И.П. на его имя нотариальной доверенности. С покупателем Литвиновым Е.Н. он встретился в МФЦ <данные изъяты>, куда он (ФИО1) привёз уже подписанный генеральным директором Титовым И.П. договор купли-продажи квартиру в 3-х экземплярах. Литвинов Е.Н. подписал этот договор при нём. При этом ни у него как представителя продавца, ни у покупателя Литвинова Е.Н. никаких сомнений в правомерности сделки не возникло.

Решением Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> уточнённые исковые требования Щербакова В.И. удовлетворены частично: признано недействительным дополнительное соглашение от <данные изъяты> к договору о долевом участии в строительстве жилого <данные изъяты> от <данные изъяты>. В удовлетворении исковых требований Щербакова В.И. к ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Литвинову Е.Н. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенного между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Литвиновым Евгением Николаевичем, применении последствий недействительности сделки и прекращении права собственности Литвинова Е. Н. на указанную квартиру; о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, за Щербаковым Виктором Ивановичем; о взыскании с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» пени в сумме 656007 рублей отказано.

Постановляя данное решение, суд первой инстанции пришёл к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.ст. 9 и 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двустороння сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст.ст. 420 и 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По правилам п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьёй 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

При этом письменная форма договора предполагает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статьёй 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301–304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьёй 6 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст.ст. 10 и 12 вышеприведённого Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <данные изъяты> между застройщиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в лице директора Титова И.П. и участником долевого строительства Щербаковым В.И. заключён договор <данные изъяты> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома (том 1, л.д. 33-39).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» обязалось в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, на земельном участке площадью 900 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать Щербакову В.И. в собственность объект долевого строительства, а последний обязался выполнить свои обязательства по оплате денежных средств и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства в соответствии с указанным договором является двухкомнатная <данные изъяты> общей площадью 57,3 кв. м, расположенная в указанном многоквартирном жилом доме.

Застройщик принял на себя обязательства по сдаче жилого дома в эксплуатацию и получению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не позднее <данные изъяты>.

Исходя из п. 3.2 указанного договора, после завершения строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию застройщик принимает на себя обязательство в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии исполнения участником долевого строительства в полном объёме обязательств, принятых им по договору, передать участнику долевого строительства по передаточному акту квартиру, как долю от результата участия в совместном строительстве жилого дома.

Разделом 4 договора предусмотрено, что участник долевого строительства вносит сумму в размере 1477500 рублей путём перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в срок до <данные изъяты>.

В разделе 6 договора сторонами предусмотрена ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

В пункте 9.1 договора определено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение всего периода исполнения взаимных обязательств, до подписания сторонами акта приёма-передачи квартиры.

Ступинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация указанного договора <данные изъяты>, что подтверждается копией регистрационного дела (том 1, л. д. 190-205).

<данные изъяты> представителем ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Щербакова В.И. (сторон по договору о долевом участии в строительстве жилого дома) – ФИО1, действующим на основании нотариальных доверенностей, в регистрирующий орган наряду с другими необходимыми документами было представлено дополнительное соглашение от <данные изъяты> к договору о долевом участии в строительстве жилого <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключённое между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в лице директора Титова И.П. и участником долевого строительства Щербаковым В.И. (том 1, л.д. 162-163).

Согласно указанному дополнительному соглашению стороны договора (ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Щербаков В.И.) с обоюдного согласия договорились о расторжении договора <данные изъяты> о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома от <данные изъяты>, и застройщик возвращает участнику долевого строительства внесённые денежные средства в сумме 1477500 рублей в течение 6 месяцев после государственной регистрации соглашения.

Ступинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области была произведена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения к договору <данные изъяты>, что подтверждается копией регистрационного дела (том 1, л.д. 159-173).

Далее на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты> № <данные изъяты> право собственности на квартиру площадью 55,3 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, было зарегистрировано в установленном порядке <данные изъяты> застройщиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР», что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от <данные изъяты> (том 1, л.д. 40, 175) и копией регистрационного дела.

<данные изъяты> между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» в лице генерального директора Титова И.П. и Литвиновым Е.Н. заключён договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» продало Литвинову Е.Н. квартиру площадью 55,3 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, за 1600000 рублей (том 1, л.д. 177-180).

Договор заключён в простой письменной форме, на нём имеется оттиск печати продавца - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР».

В тот же день (<данные изъяты>) сторонами договора подписан передаточный акт в отношении указанной квартиры (том 1, л. д. 181).

<данные изъяты> право собственности на спорную квартиру на основании указанного договора купли-продажи в установленном законом порядке было зарегистрировано за Литвиновым Е.Н., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты> (том 1, л. д. 176), выпиской из ЕГРН (том 1, л. д. 116-120) и копией регистрационного дела (том 1, л. д. 85-114).

При этом действия по регистрации перехода права собственности на спорную квартиру были произведены от имени продавца - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» его представителем ФИО1, действующим на основании нотариальной доверенности, и покупателем Литвиновым Е.Н.

По мнению суда первой инстанции, из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры следует, что он соответствует требованиям закона к форме таких договоров, содержит все существенные условия.

Оплата по договору купли-продажи квартиры покупателем Литвиновым Е.Н. была произведена в полном объёме, что подтверждается представленными им платёжными документами.

Оспаривая дополнительное соглашение от <данные изъяты> к договору о долевом участии в строительстве жилого <данные изъяты> от <данные изъяты> и договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, заключённый между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Литвиновым Е.Н., истец Щербаков В.И. ссылался в обоснование своих доводов на то, что дополнительное соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома он с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» не заключал и не подписывал. Подпись от его имени выполнена не им.

Определением Ступинского городского суда Московской области от 14.06.2017 по делу по ходатайству истца была назначена почерковедческая судебная экспертиза (том 1, л. д. 217-219).

Согласно заключению эксперта ФИО2 <данные изъяты> от <данные изъяты> подпись от имени Щербакова В.И. в строке раздела «Участник долевого строительства» дополнительного соглашения от <данные изъяты> к договору о долевом участии в строительстве жилого <данные изъяты> от <данные изъяты> выполнена не Щербаковым В.И., а другим лицом (том 2, л. д. 5-23).

Оценивая выводы указанной судебной экспертизы, суд первой инстанции счёл их достоверными, а заключение эксперта объективным. Эксперт был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в компетентности эксперта у суда не имелось. В представленном экспертном заключении содержатся подробное описание проведённого исследования и сделанные в результате его выводы.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» не предоставлено суду отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, опровергающих заключение почерковедческой судебной экспертизы.

Оспариваемое истцом дополнительное соглашение о расторжении договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома является ничтожным, как не соответствующим требованиям закона, поскольку Щербаков В.И. его с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» не заключал и не подписывал.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ (по состоянию на <данные изъяты>) ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» зарегистрировано в качестве юридического лица <данные изъяты> (ОГРН: 1135045001255; ИНН: 5045053940); с <данные изъяты> генеральным директором указанного общества является Распопов П.В.; основным видом деятельности является строительство жилых и нежилых зданий (том 1, л. д. 144-148).

<данные изъяты> СО ОМВД России по Ступинскому району Московской области в отношении генерального директора ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» Распопова П.В. возбуждено уголовное дело <данные изъяты> по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (том 1, л. д. 137).

По данному уголовному делу на основании постановления следователя от <данные изъяты> Щербаков В.И. признан потерпевшим (том 1, л. д. 138-139).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пп. 34, 35, 36, 37, 38 и 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301 и 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст.ст. 301 и 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать своё право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В силу ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путём представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В силу взаимосвязанных положений ст.ст. 301 и 302 ГК РФ условием истребования собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя, является приобретение имущества у лица, не имевшего право его отчуждать, и связанное с этим сохранение права собственности на имущество его первоначальным владельцем.

Таким образом, исходя из правоприменительного толкования вышеприведённых норм права, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий её недействительности, будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что заключённый между ответчиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и истцом Щербаковым В.И. договор <данные изъяты> о долевом участии в строительстве жилого дома от <данные изъяты> сам по себе не подтверждает возникновение у истца права собственности на спорную квартиру.

Спорная квартира застройщиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» истцу Щербакову В.И. по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу фактически не передавалась, право собственности Щербакова В.И. на квартиру не регистрировалось в установленном законом порядке.

Таким образом, являющаяся предметом спора квартира площадью 55,3 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, никогда не находилась в фактическом владении истца Щербакова В.И.

Принимая во внимание, что спорная квартира приобреталась ответчиком Литвиновым Е.Н. на основании возмездной сделки у титульного собственника ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР», право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке, и при этом Литвинов Е.Н., проявив разумную степень осмотрительности и осторожности, не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения недвижимого имущества продавцом, суд пришёл к выводу о том, что ответчик Литвинов Е.Н. является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения.

Договор купли-продажи квартиры содержит все необходимые условия, исполнен сторонами.

С момента приобретения квартиры Литвинов Е.Н. открыто и добросовестно владеет и пользуется ею, несёт бремя содержания; о каких-либо обременениях правами третьих лиц, их притязаниях на приобретаемое имущество ему не было известно.

Спорная квартира не может быть истребована у ответчика Литвинова Е.Н. путём применения механизма, предусмотренного пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. При этом оснований для истребования у него имущества в соответствии со ст. 302 ГК РФ не имеется в связи с отсутствием условий для этого, установленных указанной нормой права.

При этом истец Щербаков В.И. не лишён права требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома.

Что касается требования Щербакова В.И. о взыскании с ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» пени в сумме 656007 рублей на основании п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, то, исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, оснований для его удовлетворения в рамках избранного истцом способа защиты своего права у суда также не имелось.

Не согласившись с вышеприведённым решением суда первой инстанции, истец Щербаков В.И. через своего полномочного представителя подал апелляционную жалобу на предмет его отмены в части, которой в удовлетворении его исковых требований было отказано, указывая на то, что суд нарушил нормы материального права, поскольку не применил закон, подлежащий применению, а именно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Считает, что покупатель Литвинов Е.Н. не является добросовестным приобретателем, поскольку Распопов П.И., подписавший спорный договор купли-продажи между ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» и Литвиновым Е.Н., на дату подписания не являлся генеральным директором ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР». Литвинов Е.Н. не убедился в отсутствии в ЕГРН сведений об обременениях объекта недвижимости, то есть не поинтересовался юридической судьбой объекта. Оплата за квартиру по оспариваемому договору не поступала ни в кассу, ни на расчетный счёт ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР».

Ответчик Литвинов Е.Н. через своего полномочного представителя подал в суд письменные возражения на апелляционную жалобу истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции полномочный представитель истца Щербакова В.И. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик Литвинов Е.Н. и его полномочный представитель поддержали поданные письменные возражения на жалобу, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на неё возражений, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции по существу правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Кроме того, в судебном заседании истец Щербаков В.И. утверждал, что оплата за спорную квартиру им произведена <данные изъяты> и <данные изъяты> (т. 1, л.д. 44-45), тогда как договор <данные изъяты> о долевом участии в строительстве жилого дома между ним и ответчиком - ООО «ТОПСТРОЙСПЕКТР» был заключен <данные изъяты> (т. 1, л.д. 33).

Судебной коллегией также установлено, что в платежном поручении <данные изъяты> от <данные изъяты> упоминания о спорной <данные изъяты> не имеется (т. 1, л.д. 45).

Пунктом 5.2 договора о долевом участии в строительстве <данные изъяты> и ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность отказа застройщика от исполнения договора в случае неоплата цены договора участником долевого строительства.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, Щербаковым В.И., в нарушение ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, суду не были представлены относимые, допустимые, достоверные и достаточные в своей совокупности и взаимосвязи доказательства оплаты цены по договору <данные изъяты> о долевом участии в строительстве жилого дома от <данные изъяты>.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а поэтому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

В соответствии с ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ступинского городского суда Московской области от 13 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Щербакова В.И. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: