Решение по делу № 33-5623/2023 от 20.03.2023

Судья Багдасарян Г.В. УИД: 61RS0005-01-2022-003475-08

         дело № 33-5623/2023

№ 2-2364/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 апреля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Головнева И.В., Корецкого А.Д.,

при секретаре Сукаче И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Ростова-на-Дону к Сеферову Исе Сеферовичу, третье лицо МКУ "ДИСОТИ г. Ростова-на-Дону" об изъятии земельного участка путем выкупа, по апелляционной жалобе администрации г.Ростова-на-Дону на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Головнева И.В., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Сеферову И.С. об изъятии земельного участка путем выкупа, ссылаясь на то, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 688 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь, которых составляет 5000 кв.м). Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН». Пунктом 1.29 указанного постановления установлено изъятие объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. ООО «Твой город» была проведена оценка указанных объектов недвижимости.

Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН размер рыночной стоимости объектов оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет 6 097 000 руб., в том числе: 6 063 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, 34 000 руб. – убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд. Ответчику направлено письменное жилого дома для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, которое не достигнуто.

На основании изложенного, истец просил суд изъять путем выкупа у Сеферова И.С. в муниципальную собственность земельный участок площадью 688 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: «магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь, которых составляет 5000 кв.м), расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 6 097 000 руб., прекратить право собственности Сеферова И.С. на указанный объект недвижимости, признать на него право муниципальной собственности и обязать Сеферова И.С. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в размере 6 097 668 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 сентября 2022 года исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд изъял путем выкупа у Сеферова И.С. в муниципальную собственность земельный участок площадью 688 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов; с видом разрешенного использования «магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь, которых составляет 5000 кв.м), расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 7 051 312 руб., величину убытков для последующего изъятия для муниципальных нужд объектов недвижимости по состоянию на 24.08.2022 в размере 368 650 руб.

Суд прекратил право собственности Сеферова И.С. на указанный объект недвижимости и признал право муниципальной собственности на него.

Суд обязал Сеферова И.С. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества.

С вынесенным решением не согласилась администрация г.Ростова-на-Дону, которая в своей апелляционной жалобе просит изменить его в части размера возмещения на изымаемые объекты, установив размер возмещения в размере 6 063 000 руб. и убытки – 34 000 руб.

В обоснование доводов жалобы апеллянт также выражает несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой, указывает на наличие в ней неточностей и противоречий: выбор объектов-аналогов не обоснован, критерии отбора не приведены, поскольку расчет рыночной стоимости земельного участка проведен на основании 3 объектов-аналогов, при этом экспертом не проведен анализ цен всех имеющихся предложений рынка в районе объекта экспертизы для выявления диапазона и среднерыночных цен; экспертом необоснованно в качестве объектов-аналогов указывает земельные, расположенные в других районах города (Советский и Первомайский) и совершенно с разными характеристиками по местоположению и площади, поскольку спорный земельный участок имеет разрешенное использование «магазины» (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м) и расположен в Октябрьском районе; эксперт приводит аналоги, расположенные на основных городских автодорогах с интенсивным движением и иной площади, что является необоснованным и привело е необоснованному увеличению стоимости участка.

Также апеллянт указывает, что судебный эксперт необоснованно произвел расчет по формуле стоимость объекта (7 051 312)Х на 2%=141020, в экспертизе указана завышенная стоимость услуг риэлторов по земельным участкам, эксперт необоснованно в размер убытков включил восстановительную стоимость строений и сооружений, расположенных на изымаемом земельном участке, поскольку эти объекты не имеют регистрации и являются неотъемлемой частью изымаемого земельного участка, их нахождение на земельном участке учтено и включено в рыночную стоимость земельного участка.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя МКУ «ДИСОТИ» г. Ростова-на-Дону, извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации г. Ростова-на-Дону – Гахаева Е.И., Сеферова И.С. его представителя Полатовскую Д.В., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Сеферову И.С. на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 688 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН). Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь, которых составляет 5000 кв.м) (далее – объект недвижимого имущества).

Администрацией г. Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 г. № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) со строительством транспортной развязки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН».

Пунктом 1.29 указанного постановления установлено изъятие указанного объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 3 указанного постановления при недостижении с собственниками соглашения о выкупе правовому управлению Администрации г. Ростова-на-Дону предъявить в суд иск о выкупе изымаемых объектов.

МКУ «ДИСОТИ» проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии объектов для муниципальных нужд, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого имущества, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка рыночной стоимости изымаемого имущества проведена ООО «Твой город».

10.01.2022 г. экспертным учреждением представлен отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием (без учета НДС), составляет 6 097 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка площадью – 6 063 000 руб., убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества – 34 000 руб.

Учитывая экспертное заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.01.2022 г., подготовленное СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», протоколом заседания городской комиссии от 21.01.2022 г. № 1, результаты оценки, подготовленные в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласованы.

Ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии объекта для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе не было достигнуто.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления в суд настоящего иска.

Ответная сторона возражала против выкупной стоимости земельного участка и величины убытков, причиненных собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости, считая ее чрезмерно заниженной, поскольку не учтена стоимость жилого строения площадью 14 кв.м, которое подлежит оценке, в подтверждении чего ссылался на предварительный расчет ООО «МЦЭИ», согласно которому предварительная рыночная стоимость с учетом указанного строения составила 7 300 000 – 7 600 000 руб.

Для проверки доводов сторон относительно действительной рыночной стоимости изымаемого имущества определением районного суда от 06.07.2022 г. по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам заключения судебной оценочной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.08.2022 г., рыночная стоимость земельного участка площадью 688 кв.м составляет 7 051 312 руб., величина убытков, причиненных собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости – 368 650 руб.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 235, 279, 281 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» и пришел к выводу об удовлетворении требований иска.

При этом, решая вопрос о выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости и убытков, суд согласился с позицией ответчика о необходимости оценки рыночной стоимости строения, расположенного на земельном участке, право собственности на которое не зарегистрировано в составе убытков, в связи с чем положил в основу принятого по делу решения заключение судебной экспертизы о выкупной стоимости объекта недвижимости и убытков.

Ходатайств о вызове и допросе судебного эксперта от сторон не поступало, рецензии на заключение судебной экспертизы не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 98, 100 ГПК РФ суд распределил судебные расходы.

Поскольку решение суда обжалуется только в части размера выкупной стоимости объектов и размера убытков, коллегия проверяет решение суда исключительно в обжалуемой части, что согласуется с положениями ст. 327.1 ГПК РФ.

В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

На основании п. 1 ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Согласно ч. 1, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В подтверждение выкупной стоимости изымаемого имущества истцом представлено заключение ООО «Твой город» от 10.01.2022 г. за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в соответствии с которым размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику их изъятием (без учета НДС), составляет 6 097 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка площадью 688 – 6 063 000 руб., убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, 34000 руб.

Выражая несогласие, с выкупной стоимостью земельного участка и величины убытков, в связи с тем, что не учтена стоимость жилого строения площадью 14 кв.м, расположенного на земельном участке, ответчиком представлен технический паспорт и предварительный расчет ООО «МЦЭИ».

Определяя выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости и убытков, суд исходил из заключения судебной оценочной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.08.2022 г., согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка площадью 688 кв.м составляет 7 051 312 руб., величина убытков, причиненных собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимости, - 368 650 руб.

Заключение обоснованно признано судом соответствующим положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, убытков, экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценка, подобранные объекты аналоги сопоставлены с объектами оценки.

Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта, свидетельствующих о том, что указанная в заключение эксперта рыночная стоимость изымаемого земельного участка и размер убытков не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.

Заключение эксперта истцом не опровергнуто. Истец настаивал только на выплате возмещения согласно представленного истцом отчету. При этом, доказательств в опровержение выводов судебной экспертизы стороной истца не представлено, к жалобе не приложено.

Законных оснований для уменьшения размера взысканных сумм не усматривается. Определенная судом сумма является достаточной для покрытия убытков ответчика взамен изымаемого у него объекта.

Вопреки доводам жалобы о несогласии с размером выкупной цены, такой подход к оценке изымаемого имущества судебной коллегией признается правильным, поскольку, как разъяснено в Обзоре судебной практики но делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Само по себе несогласие с заключением судебной экспертизы не является законным и достаточным основанием для признания доказательства недопустимым.

Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда в остальной части сторонами не обжалуется, а потому предметом проверки суда апелляционной инстанции не является, что согласуется с положениями ст. 327.1 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Ростова-на-Дону – без удовлетворения.

Председательствующий     

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.04.2023 г.