Решение по делу № 2-2704/2015 от 05.06.2015

Дело № 2-2704/15

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Ухта Республики Коми 24 июля 2015 года

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Хазиевой С.М.

при секретаре Рузиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казаринова В.Л. к Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Республике Коми, индивидуальному предпринимателю Щеглову М.А. об оспаривании стоимости оценки,

установил:

Казаринов В.Л. обратился в Ухтинский городской суд Республики Коми с иском к УФССП РФ по РК, ИП Щеглову М.А. об оспаривании стоимости оценки. В исковом заявлении указал, что <...> г. в рамках исполнительного производства ...., возбужденного в отношении него, судебным приставом-исполнителем ОСП по Корткеросскому району УФССП России по РК вынесены постановления о принятии результатов оценки. Указанными постановлениями пристав-исполнитель определил стоимость прав требования на аренду земельных участков на основании отчетов об оценке, составленных ИП Щегловым М.А., № .... от <...> г., № .... от <...> г., № .... от <...> г., № .... от <...> г.. Он не согласен с величиной рыночной стоимости права аренды земельных участков, определенной в отчетах об оценке по следующим основаниям. Из наименования отчетов следует, что оценивалась стоимость «права аренды объекта недвижимости - земельного участка». В соответствии с положениями статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ» в отчете об оценке должно быть указано точное описание объекта оценки. Согласно пп. «е» пункта 8 Приказа № 254 от 20.07.2007 года «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в отчете об оценке должны содержаться: 1) количественные и качественные характеристики объекта оценки; 2) количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; 3) информация о текущем использовании объекта оценки; 4) другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Однако в отчетах об оценке не приведена характеристика такого объекта оценки как «право аренды земельного участка». В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ 10.04.2003 года № 1102-р рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного пользования земельного участка. Разделом III Методических рекомендаций предусмотрено, что в отчет об оценке рекомендуется включать сведения о государственной регистрации права аренды, сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка, основание возникновения права аренды у арендатора, срок, на который заключен договор аренды, величина арендной платы, предусмотренная договором аренды. Указанные сведения в отчетах об оценке отсутствуют и соответственно не были учтены при определении рыночной стоимости. О произведенной оценке рыночной стоимости прав аренды земельных участков он узнал из постановлений судебного пристава-исполнителя, направленных в его адрес простым письмом <...> г.. Данное письмо он обнаружил в своем почтовом ящике <...> г.. Копии отчетов об оценке в нарушение п.4 части 4 статьи 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» были переданы ему судебным приставом-исполнителем только <...> г.. <...> г. он обратился с иском об оспаривании результатов оценки в Сыктывкарский городской суд. Определением от <...> г. иск был возвращен в связи с неподсудностью, указано на необходимость обращения в Ухтинский городской суд. Просит восстановить срок на оспаривание результатов оценки рыночной стоимости; признать недействительными результаты оценки рыночной стоимости прав требования на аренду земельных участков, указанные в отчетах об оценке № .... от <...> г., № .... от <...> г., № .... от <...> г., № .... от <...> г., составленных ИП Щегловым М.А.

Определением суда от <...> г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков привлечены: ОСП по Корткеросскому району УФССП России по Республике Коми, гр. Хартен Н.К..

В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В судебное заседание представитель ответчика УФССП России по Республике Коми не явился, причина не явки не известна. В судебное заседание ответчик ИП Щеглов М.А. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии. В судебное заседание третьи лица – взыскатель Хартен Н.К. и представитель ОСП по Корткеросскому району не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствии. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца гр. Братковская Т.И., действующая на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ранее в судебном заседании ответчик ИП Щеглов М.А. исковые требования не признал и показал, что оспариваемые отчеты выполнены в соответствии с нормами действующего законодательства.

В представленном суду письменном отзыве на исковое заявление, заместитель начальника ОСП по Корткеросскому району гр. Коюшев И.В. указал, что в настоящее время на исполнении в ОСП по Корткеросскому району находится 4 исполнительных производства, где должником является Казаринов В.Л. Общий остаток задолженности по данным исполнительным производствам составляет .... руб. Считает результаты оценки ИП Щеглова М.А. законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика ИП Щеглова М.А., исследовав материалы исполнительного производства № ...., исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что <...> г. в отношении заявителя возбуждено исполнительное производство № .... на основании исполнительного листа Корткеросского районного суда Республики Коми от <...> г. по делу № .... о взыскании с Казаринова B.JI. в пользу Хартен Н.К. денежной суммы в размере .... руб., а именно: .... руб. в счет оплаты по договору купли-продажи, .... руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, .... руб. уплаченный транспортный налог.

<...> г., данное исполнительное производство объединено с исполнительным производством № .... в сводное исполнительное производство № .....

В рамках сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ОСП по Корткеросскому району, в виду отсутствия у должника имущества, на которое возможно было бы обратить взыскание, наложен запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества - четырех земельных участков, а именно: с кадастровым номером - ...., общей площадью 11.442 кв.м.; с кадастровым номером - ...., общей площадью 3.428 кв.м.; с кадастровым номером - ...., общей площадью 1.374 кв.м.; с кадастровым номером - ...., общей площадью 2013 кв.м., на основании чего <...> г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми принято решение о государственной регистрации запрета на указанные выше земельные участки. Затем <...> г. произведен арест права требования на аренду земельных участков: с кадастровым номером ...., площадь 1.374 кв.м., расположенного по адресу: ....; с кадастровым номером - ...., общей площадью 3.428 кв.м, расположенного по адресу: ....; с кадастровым номером - ...., общей площадью 1.374 кв.м., расположенного по адресу: ....; с кадастровым номером - ...., общей площадью 2.013 кв.м., расположенного по адресу: .....

Судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Постановлением судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве от <...> г., для определения рыночной стоимости права требования на аренду указанных выше земельных участков, в качестве оценщика назначен ИП Щеглов М.А.

ИП Щегловым М.А. <...> г. проведена оценка права требования на арестованные судебным приставом - исполнителем земельные участки и составлены отчеты об определении рыночной стоимости права аренды этих четырех участков.

Согласно п.3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об исполнительном производстве", стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи или имущественного права, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

По результатам оценки, <...> г. судебным приставом - исполнителем вынесены четыре постановления о принятии результатов оценки ИП Щеглова М.А.

Так, рыночная стоимость права требования земельных участков определена в размерах:

-        земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 11.442 кв.м., в сумме .... руб.

-        земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 3.428 кв.м., в сумме .... руб.

-        земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью, 1.375 кв.м., в сумме .... руб. >

-        земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 2.013 кв.м., в сумме .... руб.

Заявитель получил указанные постановления <...> г..

Исходя из доводов, изложенных Казариновым в заявлении, и поддержанных его представителем в судебном заседании, предметом спора является оспаривание результатов оценки арестованного имущества - земельных участков, определенной оценщиком ИП Щегловым М.А. Доказательств иной стоимости имущества заявитель суду не представил.

Статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" содержит права и обязанности судебного пристава-исполнителя в процессе исполнительских действий по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В соответствии с п.п. 8, 9 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее – Закон об исполнительном производстве) в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия: в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии, установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федераций, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Законом об исполнительном производстве оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель.

Наряду с этим, оспаривание достоверности величины стоимости объекта (объектов) оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативны» актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В связи с вступлением в законную силу № 34 -ФЗ от 12.03.2014 г. «О внесении изменений в ФЗ-229 «Об исполнительном производстве», в п. 3 ст. 85 ФЗ-229 добавлены изменения, а именно, данная норма изложена в следующей редакции: «Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком, в отчете, является обязательной для судебного пристава исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суд сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня извещения произведенной оценке».

Таким образом, обязанность судебного пристава-исполнителя принять в качестве рыночной стоимости имущества именно ту стоимость, которая была определена оценщиком, императивно определена указанным Законом.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определена независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит обязательный характер, и ее принятие не зависит от усмотрения судебного пристава-исполнителя.

При этом, возможность самостоятельного оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, предусмотрена ч. 3 ст. 6 и ч. 1 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 13 указанного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Таким образом, результаты оценки, проведенной оценщиком в рамках исполнительного производства, а также непосредственно постановление судебного пристава-исполнителя могут быть оспорены посредством отдельного иска.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее – ФСО №3), N 255 (далее – ФСО №2), N 256 (далее – ФСО №1), Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее – ФСО №7) и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

На основании статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положения статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Из отчетов об определении рыночной стоимости права требования на аренду земельных участков следует, что оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.

Согласно пункту 14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В силу пункта 5 ФСО .... при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) в отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки; е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Разделом V ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13).

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15).

В соответствии с разделом II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ 10.04.2003 года № 1102-р рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного пользования земельного участка.

В нарушение вышеуказанных требований в тексте оспариваемых отчетов об оценке отсутствуют либо неверно указаны факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и влияющие на его стоимость:

В отношении права аренды земельного участка .... (отчет об оценке №....) отсутствуют сведения о сроке действия договора аренды, его государственной регистрации, основании возникновения права аренды у арендатора, сроке, на который заключен договор аренды, величине арендной платы, предусмотренной договором аренды; отсутствуют сведения об обременении права аренды: право аренды земельного участка обременено долгосрочными субарендными отношениями между Казариновым B.Л. и ООО «....» по договору субаренды земельного участка от <...> г. (срок субаренды - до <...> г.); в таблице 6.2. «Характеристика объектов оценки» указаны недостоверные сведения об отсутствии сведений о текущем использовании объекта оценки, тогда как к отчету прилагается договор субаренды земельного участка от <...> г., из которого следует, что земельный участок используется для обслуживания производственной базы приема и переработки вторсырья; не учтено, что на земельном участке возведена производственная база для приема и переработки вторсырья, производственную деятельность на которой ведет ООО «....».

В отношении права аренды земельного участка .... (отчет об оценке № ....), .... (отчет об оценке № ....) произведено качественное улучшение земельных участков: земельные участки выровнены, сооружена песчаная подушка.

В отношении права аренды земельного участка .... (отчет об оценке №....) на земельном участке осуществлено строительство ангара из железобетонных конструкций для хранения строительных материалов.

Указанные выше характеристики земельных участков, неучтенные при проведении оценки, влияют на стоимость земельных участков, а, следовательно, и на стоимость права аренды земельных участков.

В данных отчетах отсутствуют данные фотофиксации объектов, а также акты осмотра, подписанные, заинтересованным лицом (заказчиком). То есть оценщик в данном случае не устанавливал количественные и качественные характеристики объектов в натуре, сведения об объектах основывались на данных кадастровых паспортов земельных участков и иных документах.

Из отчета об оценке следует, что информационной базой проведенных оценщиком расчетов являются данные интернет-ресурсов по тематике оценки: spb...., .....

Оценщиком для сравнения выбраны десять объектов-аналогов, характеристики которых приведены в таблице 9.1.

При этом, корректировки на условие финансирования, категорию земель, разрешенное использование, наличие (отсутствие) площадных улучшений (зданий, строений, сооружений), обеспеченность инженерными коммуникациями, вид подъездных путей оценщиком не произведены.

В отчетах об оценке и приложенных к нему материалах отсутствует какое-либо документальное подтверждение перечисленных оценщиком характеристик объектов-аналогов, в том числе по виду разрешенного использования каждого конкретного участка-аналога.

Из оспариваемых отчетов невозможно установить, каким образом оценщик исчислил рыночную стоимость объектов оценки. Описание расчета, содержащегося в таблице 9.2. «Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка» отсутствует.

В отчетах № .... (земельный участок ....), .... (....) в Таблице 9.1. «Характеристика сравниваемых земельных участков», в которой указаны данные объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости, в строке 2 таблицы указана арендная плата .... руб./год и площадь .... кв.м, местоположение: ...., при этом в указанных отчетах и приложениях к ним отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики данного объекта-аналога, который явился элементом сравнения.

Таким образом, проверить данные в отношении указанного объекта-аналога, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.

Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.

Наличие каких-либо недочетов в действиях оценщика может служить основанием для признания величины стоимости объекта оценки недостоверной при условии, что эти нарушения повлияли или могли повлиять на результат оценки.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что представленные отчеты об оценке от <...> г. № ...., № ...., № ...., № .... не могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость права требования на аренду земельных участков, а итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчетах, не может быть признана достоверной.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Требования Казаринова В.Л. удовлетворить.

Признать недействительными результаты оценки рыночной стоимости прав требования на аренду земельных участков, указанные в отчетах об оценке № .... от <...> г., № .... от <...> г., № .... от <...> г., № .... от <...> г., составленных ИП Щегловым М.А.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с 31 июля 2015 года.

Судья Ухтинского городского суда – С.М. Хазиева