Решение от 16.03.2021 по делу № 02-1245/2021 от 06.11.2020

1

УИД77RS0005-02-2020-003140-46

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи фио,

при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудиозаписи (аудиопротоколирования) секретарем фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1245/2021 по иску наименование организации к фио о расторжении договоров,

Руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования наименование организации к фио о расторжении договоров – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), заключенный между фио и наименование организации дата.

Расторгнуть договор уступки прав (требований) Д/120, заключенный между фио и наименование организации дата.

Расторгнуть соглашение № С/120 о прекращении части обязательств зачетом встречных требований, заключенное между фио и наименование организации дата.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья

УИД77RS0005-02-2020-003140-46

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи фио,

при ведении протокола и протоколирования с использованием средств аудиозаписи (аудиопротоколирования) секретарем фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1245/2021 по иску наименование организации к фио о расторжении договоров,

У С Т А Н О В И Л

Истец наименование организации обратилось в суд с иском к ответчику фио о расторжении договоров, и, уточнив исковые требования, просит расторгнуть следующие договоры, заключенные между наименование организации и фио: договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от дата; договор уступки прав (требований) от дата № Д/120; соглашение о прекращении части обязательств зачетом встречных требований от дата № С/120. Свои исковые требования истец мотивировал тем, что наименование организации приобрело здание по адресу: адрес, на торгах по реализации имущества у наименование организации, которое решением Арбитражного суда адрес от дата по делу № А40-213937/2015 признано несостоятельным. дата между истцом, ответчиком и наименование организации был заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), по которому истец обязался в течение 2 лет после заключения Договора завершить реконструкцию здания и передать ответчику апартамент, а ответчик обязался уплатить истцу сумма дата между истцом и ответчиком был заключен договор цессии № Д/120, по которому ответчик передал МТФПА права требования к Фабрике на сумму сумма дата между истцом и ответчиком было заключено соглашение о прекращении обязательств зачетом № С/120, согласно которому встречные обязательства истца и ответчика по договору и договору уступки прекращены частично, а ответчик обязался доплатить МТФПА сумма по договору за апартамент. Срок передачи апартамента подлежал продлению на период рассмотрения дела № А40-172195/159. Определением Арбитражного суда адрес от дата производство по делу о сносе прекращено, дата вступило в законную силу. В связи с чем, истец должен был приступить к реконструкции Здания с дата. Между тем приказом Мосгорнаследия от дата № 170 объект культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры «Йокиш», дата гг. нач. XX в., архитектор фио», на территории которого располагается здание, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его территории и предмет охраны. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом Департамента культурного наследия адрес от дата. В связи с нахождением здания на территории объекта культурного наследия ДКН наложил запреты на проведение реконструкции здания. По причине наличия данных запретов ДКН в письме от дата отказал истцу в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал на невозможность их проведения. Принимая во внимание статус объекта культурного наследия и в связи с этим постоянный характер действующих запретов на проведение работ с ним, работы по реконструкции здания и передаче апартамента в нем не смогут быть проведены истцом. Таким образом, передача покупателю апартамента стала невозможной ввиду установленного ДКН адрес запрета на реконструкцию здания по адресу: адрес, в котором должен был располагаться апартамент. дата и дата истцом в адрес ответчика были направлены предложения расторгнуть договор купли-продажи, договор цессии и соглашение о зачете в связи с объективной невозможностью исполнения договора купли-продажи и его расторжением. Поскольку ответчик не ответил на предложение о расторжении истец вправе расторгнуть указанные договоры в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Представитель истца по ордеру адвокат фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам иска с учетом уточнений.

Представитель ответчика фио по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, просила отказать в иске в полном объеме.

Представители третьи лиц наименование организации, наименование организации в лице конкурсного управляющего фио в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, мнения по иску не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, проверив и изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как установлено в судебном заседании и следует из объяснений сторон, материалов дела, дата между наименование организации (Продавец, наименование организации) и фио (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить Договор купли-продажи апартамента по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 67,4 кв.м., а именно: 4 этаж, комната 123 (Лот 20).

Цена апартамента составила сумма. При этом до заключения основного договора покупатель был обязан заплатить сумма (п. 2.3 предварительного договора). фио М.С. внес на счет наименование организации денежные средства в размере сумма, что составило сумма на дату осуществления платежей.

дата решением Коптевского районного суда адрес удовлетворено исковое заявление фио, в пользу него с наименование организации было взыскано сумма основного долга, неустойка в размере сумма, возврат госпошлины в размере сумма

дата согласно договору уступки прав требования (цессии), заключенного между фио и наименование организации, право требования указанной выше денежной суммы с наименование организации перешло к наименование организации

дата определением Коптевского районного суда адрес произведена замена взыскателя фио на наименование организации

дата между наименование организации, наименование организации и наименование организации был заключен договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) (л.д.28-29), в соответствии с которым продавец взял на себя обязательство в течение двух лет с даты заключения договора купли-продажи завершить строительство (реконструкцию, ремонт) здания, расположенного по адресу: адрес и передать покупателю в собственность нежилое помещение - апартаменты ориентировочной площадью 67,4 кв.м., 4 этаж, комната №123 (Лот 20). Пунктом 8 договора купли-продажи стороны согласовали цену продажи апартаментов в размере сумма

дата между наименование организации (Цедент) и наименование организации (Цессионарий) был заключен договор уступки прав (требований) № Д/120 (л.д.30-32), согласно условиям которого фио уступил в пользу наименование организации имеющиеся у него права (требования) к наименование организации, первоначально возникшие на основании предварительного договора купли-продажи апартамента от дата, заключенного между должником (продавец) Ладогой М.С., договора уступки прав (цессии) от дата, заключенного между фио и фио Цедент уплатил должнику предусмотренный предварительным дкп обеспечительный платеж частично в размере сумма Определением Арбитражного суда адрес от дата по делу №А40-213937/15-175-633 «Б» требования цедента признаны обоснованными частично; включены в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов должника требование цедента в размере сумма основного долга, а также в размере сумма – госпошлины – в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов. Размер уступаемого цедентом цессионарию права (требования) равен сумме всех установленных и признанных определением Арбитражного суда адрес от дата по делу №А40-213937/15-175-633 «Б» обоснованными требований цедента к должнику, изложенных в пункте 1.5 настоящего договора (п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.5, 1.6 договора).

дата между наименование организации (Продавец) и наименование организации (Покупатель) заключено соглашение № С/120 о прекращении обязательств зачетом встречных требований (л.д.33)

Решением Арбитражного суда адрес от дата наименование организации признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден фио (л.д.34-37, 158-159)

Пунктом 1.8.1 договора цессии стороны внесли изменения в пункт 6 договора купли- продажи, согласно которого срок передачи апартаментов покупателю автоматически увеличивается (без заключения сторонами дополнительного соглашения) на срок, равный периоду с даты заключения договора купли-продажи до даты разрешения судебного спора, рассматриваемого Арбитражным судом адрес в деле № А40-172195/15- 61-1403 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества адрес о признании здания самовольной постройкой и его сносе, в результате которого будет исключена угроза сноса здания.

Определением Арбитражного суда адрес от дата производство по делу № А40-172195/15-61-1403 прекращено в связи с отказом Правительства Москвы и Департамента городского имущества адрес от исковых требований. Определение вступило в законную силу дата (л.д.174)

Также в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела установлено, что решением Арбитражного суда адрес от дата по делу № А40-83787/2018 по иску Департамента культурного наследия адрес суд обязал наименование организации провести работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия "Фабрика Товарищества суконной мануфактуры Иокиш", дата - дата гг., архитекторы фио, фио, начало XX в., архитектор фио, -Контора, дата, архитектор фио", расположенного по адресу: Москва, адрес (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от дата № 73-ФЗ, а именно: в течение 4 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу разработать и согласовать с Департаментом проектную документацию на проведение работ по сохранению Объекта, включающую приведение объемно-пространственных характеристик Объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на дата); в течение 8 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу провести в установленном порядке работы по сохранению Объекта и благоустройству его территории по проектной документации, согласованной Департаментом.

На основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от дата по делу № А40-83787/2018 решение Арбитражного суда адрес от дата оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда адрес от дата по делу № А40-83787/18-127-535 удовлетворено ходатайство Департамента культурного наследия адрес об изменении порядка и способа исполнения решения суда от дата, в соответствии с которым Департаменту культурного наследия адрес предоставлено право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествующее его реконструкции (по состоянию БТИ на дата) путем сноса реконструктивной части объекта (л.д.48-49).

В соответствии с Отчетом об оценке от дата №1603 и Техническому отчету от дата здание не завершено строительством, не введено в эксплуатацию, на дату оценки не используется, а также имеет дефекты и повреждения, в целях обеспечения его безопасной эксплуатации необходимо провести ряд мероприятий (л.д.50-112, 113-156)

Приказом Департамента культурного наследия адрес от дата № 170 объект культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры "Йокиш", дата гг., начало XX в., архитектор фио», на территории которого располагается здание, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (ансамбля), об утверждении границ его территории и предмета охраны. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом Департамента культурного наследия адрес от дата (л.д.175-176)

Из указанного ответа также следует, что архитектурными и конструктивными решениями представленного проекта реставрации не предусмотрено приведение объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на дата), что не направлено на исполнение решения Арбитражного суда адрес от дата по делу №А40-83787/18.

Из ответа Комитета государственного строительного надзора адрес от дата следует, что разрешение на ввод здания в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция здания не осуществлена (л.д.157)

Согласно выписке из ЕГРН №99/2020/336440014 по состоянию на дата в ЕГРН имеется запись, внесенная дата, о праве собственности наименование организации на объект недвижимости в виде нежилого здания площадью 48169,8 кв.м. по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001026:8040, год постройки 1835.

дата в ЕГРН в отношении здания, расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001026:8040, внесены сведения об объекте культурного наследия, в реестр внесена запись об обременении объекта на основании приказа Департамента культурного наследия адрес от дата №674 «Об утверждении охранного обязательства собственника» (л.д.177-178)

Как указывает представитель истца, в связи с нахождением здания на территории объекта культурного наследия ДКН наложил запреты на проведение реконструкции здания. По причине наличия данных запретов ДКН в письме от дата отказал истцу в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции здания, указал на невозможность их проведения. Принимая во внимание статус объекта культурного наследия и в связи с этим постоянный характер действующих запретов на проведение работ с ним, работы по реконструкции здания и передаче апартамента в нем не смогут быть проведены истцом. Таким образом, передача покупателю апартамента стала невозможной ввиду установленного ДКН адрес запрета на реконструкцию здания по адресу: адрес, в котором должен был располагаться апартамент.

дата и дата истцом в адрес ответчика были направлены предложения расторгнуть договор купли-продажи, договор цессии и соглашение о зачете в связи с объективной невозможностью исполнения договора купли-продажи и его расторжением (л.д.24-27, 231-234).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из вышеописанных обстоятельств, установленных на основании постановлений арбитражного суда, усматривается факт невозможности исполнения истцом договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) ввиду запрета завершения реконструкции здания - объекта культурного наследия, расположенного по вышеуказанному адресу.

С учетом приведенных выше правовых положений, а также принимая во внимание невозможность исполнения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от дата ввиду принятых арбитражным судом постановлений в отношении неправомерной реконструкции объекта культурного наследия по вышеуказанному адресу, что свидетельствует об отсутствии воли истца в части неисполнения обязательств по договору, суд считает целесообразным применить положения ст. 451 ГК РФ и расторгнуть указанный договор купли-продажи от дата в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу положений ч. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии с п. 5.2.3 договора цессии, в случае наступления любого из перечисленных ниже отменительных условий, договор считается расторгнутым с момента его заключения, и права (требования) цедента к должнику не считаются перешедшими к цессионарию, а именно — в случае прекращения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от дата.

Аналогичные условия предусмотрены положениями п. 4.2.3 соглашения № С/120 от дата, заключенного сторонами.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, с учетом применения вышеприведенного принципа буквального толкования условий договоров, учитывая принцип свободы договора в соответствии со ст. 420 ГК РФ, реализованный сторонами при заключении договора цессии и соглашения о взаимозачете требований от дата, а также принимая во внимание факт расторжения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от дата, суд считает также подлежащими удовлетворению исковые требования в части расторжения в судебном порядке перечисленных сделок от дата.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования наименование организации к фио о расторжении договоров – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов), заключенный между фио и наименование организации дата.

Расторгнуть договор уступки прав (требований) Д/120, заключенный между фио и наименование организации дата.

Расторгнуть соглашение № С/120 о прекращении части обязательств зачетом встречных требований, заключенное между фио и наименование организации дата.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░