Решение по делу № 2-531/2024 от 10.09.2024

УИД 60RS0017-01-2024-000968-63

Дело № 2-531/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 ноября 2024 года п.Палкино Псковской области

Печорский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Фоминовой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Андреевой С.Н.,

с участием истца Голикова И.А.,

представителя истца Васильева В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голикова И. А. к Администрации .... Псковской области о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Голиков И.А. обратился в суд с иском к Администрации .... Псковской области о признании права собственности на земельный участок, площадью *** кв.м., и расположенный на немжилой дом, *** года постройки, площадью 73,2 кв.м., находящиеся по адресу: Псковская область, .....

В обоснование заявленных требований указано о том, что **.**.****г. между истцом и Александровой М.Н. заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел у последней земельный участок, площадью *** кв.м., по адресу: Псковская область, ...., и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками за 30 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора. В установленном законом порядке данный договор зарегистрирован не был по причине того, что продавец Александрова М.Н. умерла **.**.****г.. После совершения сделки истец вступил во владение спорным имуществом, на протяжении более 15 лет добросовестно и открыто владеет им, несет расходы по его содержанию, в частности поддерживает жилой дом и хозяйственные постройки в надлежащем состоянии, оплачивает потребленную электроэнергию, обрабатывает земельный участок. Для идентификации спорных объектов недвижимости истец обратился к кадастровому инженеру Мысливцу В.А., которым **.**.****г. подготовлены межевой план земельного участка и технический план расположенного на нем жилого дома. Поскольку в связи со смертью Александровой М.Н. возможность разрешить спор во внесудебном порядке отсутствует, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец Голиков И.А. и его представитель В. В.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснили, что истец с 2002 года беспрерывно, добросовестно и открыто владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом как своим собственным, проживает в жилом доме, обрабатывает земельный участок, несет расходы по содержанию данного имущества. С указанного времени никаких претензий по поводу владения истцом данным недвижимым имуществом ни от родственников бывшего собственника, ни от других лиц не поступало, споров по границам земельного участка не имеется. Поскольку истец более 20 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорными жилым домом и земельным участком как собственным имуществом, просили признать за ним право собственности на данное имущество, в том числе на основании ст. 234 ГК РФ в силу приобретательной давности.

Представитель ответчика Администрации .... Псковской области при надлежащем уведомлении в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации сельского поселения «Палкинская волость», в судебное заседание не явился,представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание при надлежащем уведомлении не явился,представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, что не противоречит требованиям ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения истца, его представителя, показания свидетелей Беленкова Н.Н., Соловьевой И.И., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).

В случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление N 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 Постановления N 10/22, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 Постановления N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений по их применению, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 Постановления N 10/22 - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Александрова М.Н. на основании договора заключенного с АОЗТ «Пахарь» **.**.****г. являлась собственником жилого дома с верандой, общей полезной площадью 53,6 кв.м., в .... сельсовета .... Псковской области, расположенного на земельном участке, площадью 970 кв.м. Данный договор **.**.****г. удостоверен нотариусом .... Псковской области Ковалевой А.И., зарегистрирован в реестре за ***, **.**.****г. зарегистрирован в администрации Васильевского сельсовета .... Псковской области (л.д.47).

Принадлежность Александровой М.Н. на праве собственности данного жилого дома и земельных участков в .... Псковской области также подтверждается архивной выпиской и архивной справкой Администрации .... Псковской области от **.**.****г., согласно которым последняя имела в собственности жилой дом, *** года постройки, и три земельных участка, предоставленных в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** га (л.д. 48, 49).

Согласно техническому паспорту БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда от **.**.****г. Александрова М.Н. являлась собственником жилого дома, **.**.****г. года постройки, общей площадью *** кв.м., с верандой, площадью *** кв.м., крыльцом, площадью 1,9 кв.м., и трех сараев, расположенных на земельном участке в .... (л.д.52-54).

В силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Право собственности Александровой М.Н. на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке в ЕГРН зарегистрировано не было.

Из уведомлений филиала ППК «Роскадастр» по Псковской области следует, что сведения об объектах недвижимости - жилом доме, 1985 года постройки, а также земельном участке, площадью *** кв.м., расположенных по адресу: Псковская область, ...., в ЕГРН отсутствуют (л.д.105, 106).

**.**.****г. между Александровой М.Н. (продавец) и Голиковым И.А. (покупатель) заключен договор, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил жилой дом с верандой в .... Псковской области, расположенный на земельном участке размером *** кв.м., принадлежащий продавцу на основании договора купли-продажи от **.**.****г., общей площадью *** кв.м., в том числе жилой площадью *** кв.м., и земельный участок, примерной площадью *** кв.м., со всеми хозяйственными постройками, расположенными на нём (л.д. 11).

Согласно пунктам 2-4 договора, жилой дом и земельный участок проданы за 30 000 руб.; покупатель оплатил указанную сумму полностью до момента подписания договора; дом и земельный участок, а также правоустанавливающие документы переданы в пользование покупателя до момента подписания договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

Из текста заключенного между Александровой М.Н. и истцом договора и его толкования следует, что при заключении договора стороны достигли согласия по всем его существенным условиям, в том числе по предмету договора, его цене, порядку оплаты цены договора, передачи имущества покупателю.

Доказательств неисполнения сторонами договора купли-продажи не имеется, вместе с тем в установленном законом порядке данный договор зарегистрирован не был.

Как следует из разъяснений, данных в п. 60 Постановления N 10/22, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 58-59 Постановления N 10/22, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (в настоящее время п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Поскольку истец правом собственности на спорное имущество до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) не обладал, договор купли-продажи спорных объектов заключен после вступления в действие Закона о регистрации и в нарушение статьи 6 данного закона (действующего на момент заключения сделки) за продавцом право собственности на продаваемое недвижимое имущество не было зарегистрировано, заключение договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка под ним, а также факт уплаты продавцу предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Вместе с тем, как пояснил в судебном заседании истец, после заключения **.**.****г. с Александровой М.Н. договора купли-продажи спорное имущество перешло в его владение, с указанного времени он пользуется жилым домом и земельным участком как своими собственными, проживает в жилом доме, обрабатывает земельный участок, несет расходы по содержанию данного имущества. Никаких споров и претензий по поводу принадлежности указанного недвижимого имущества после его продажи ни у родственников бывшего собственника, ни у каких-либо иных лиц не возникало.

Указанные обстоятельства подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели Беленков Н.Н. и Соловьева И.И.

Несение истцом расходов по содержанию жилого дома также подтверждается квитанциями об оплате потребленной электроэнергии (л.д. 114-118).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец владеет жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: Псковская область, ...., добросовестно, непрерывно и открыто, как своими собственными, на протяжении более 20 лет, поскольку вступил во владение данным имуществом не самоуправно, без нарушения закона и прав третьих лиц, в том числе, органа местного самоуправления, хотя и без соблюдения процедуры, установленной законом.

При этом за весь период владения ни от правообладателя, его правопреемников (наследников) либо органов местного самоуправления, органов государственной власти претензий к истцу относительно владения и пользования земельным участком и расположенным на нем жилым домом не поступало, таких сведений материалы дела не содержат.

Вступление истца во владение спорным имуществом не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями, т.к. фактически имела место сделка купли-продажи с владельцем недвижимого имущества Александровой М.Н. Данное обстоятельство не опровергнуто, доказательств того, что спорное имущество выбыло из владения Александровой М.Н. противоправно, не имеется.

Истец владеет спорным имуществом как своим, вместо собственника, противопоставляя свое владение праву собственника, начиная с 2002 года, что свидетельствует о добросовестности давностного владельца в понимании Конституционного Суда и Верховного Суда Российской Федерации.

Кадастровым инженером Мысливцом В.А. **.**.****г. подготовлен технический план здания, из которого следует, что объект недвижимости - жилой дом, *** года постройки, расположен на земельном участке по адресу: Псковская область, ...., в границах кадастрового квартала ***, площадь объекта ***2 кв.м. (л.д. 56-69).

Также кадастровым инженером Мысливцом В.А. проведены кадастровые работы в отношении спорного земельного участка, выполнена геодезическая съемка, составлена схема расположения земельного участка, **.**.****г. подготовлен межевой план, из которого следует, что земельный участок расположен в .... Псковской области, категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок); территориальная зона - Ж Зона усадебной или сблокированной односемейной индивидуальной застройки; площадь земельного участка *** кв.м. Границы земельного участка определены по существующему забору, определяющему фактическое использование, в границах земельного участка расположен объект недвижимости - жилой дом, доступ на земельный участок осуществляется с земель общего пользования (л.д. 30-55).

Согласно положениям ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут устанавливаться судебным решением.

На основании вышеизложенного, проанализировав представленные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии требованиями ст.67 ГПК РФ, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны ответчика администрации .... Псковской области и третьих лиц администрации сельского поселения «Палкинская волость», Управления Росреестра по Псковской области, с целью возвращения спорного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п., суд находит требования истца о признании за ним в силу приобретательной давности права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Псковская область, ...., в соответствии с характеристиками, отраженными в техническом плане здания и межевом плане земельного участка от **.**.****г., подготовленными кадастровым инженером Мысливцом В.А., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что спорные объекты недвижимости не состоят на кадастровом учете и имеют иную площадь, не должно препятствовать в реализации собственником прав на спорные жилой дом и земельный участок, поскольку всем объемом представленных доказательств подтверждено право истца на указанное недвижимое имущество.

При этом суд учитывает то, что спорный земельный участок ранее был предоставлен Александровой М.Н. на праве собственности, в границах земельного участка, определенных по фактическому пользованию, расположен спорный жилой дом.

При таких обстоятельствах право собственности по давности владения на спорный земельный участок может быть приобретено истцом по правилам ст. 234 ГК РФ.

Иное толкование подлежащих применению норм материального права привело бы к разъединению единого правового режима жилого дома и земельного участка, что противоречит принципу земельного законодательства единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.10.2010 «О некоторых вопросах, возникающих на практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Голикова И. А., паспорт серии 5812 ***, к Администрации .... Псковской области, ОГРН ***, о признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить.

Признать за Голиковым И. А., **.**.****г. года рождения, право собственности на земельный участок, площадью *** кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Псковская область, ...., в границах, установленных межевым планом, подготовленным **.**.****г. кадастровым инженером Мысливцом В.А., и расположенный на нём жилой дом, общей площадью *** кв.м., с характеристиками, отраженными в техническом плане здания от **.**.****г., подготовленном кадастровым инженером Мысливцом В.А.

Данное решение является основанием для осуществления государственной регистрации прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Печорский районный суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/ Е.Н. Фоминова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 18.11.2024.

Копия верна:

Судья Е.Н. Фоминова

***

....

....а