Решение по делу № 33-1168/2023 от 31.01.2023

        Председательствующий: Дорожкина Е.А.    Дело № 33-1168/2023 (2-1852/2022)

            УИД 55RS0002-01-2022-002218-14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 февраля 2023 года                                г. Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Григорец Т.К.

при секретаре Байрамовой С.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по иску гаражного кооператива «Парк Авто» к Администрации г. Омска, департаменту архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании права на заключение договора аренды части земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 28 октября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Лисовского В.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ГК «Парк Авто» обратился с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что распоряжением Мэра города Омска от <...> № <...>-р Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, площадью 8 656 кв.м с кадастровым номером № <...> для жилищных нужд под строительство двух многоквартирных жилых домов. Из этого земельного участка были сформированы участки с кадастровыми номерами № <...>. <...> между ГУ по земельным ресурсам Омской области и Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий заключен договор аренды № № <...> находящегося в государственной собственности земельного участка. <...> департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий выдано разрешение на строительство на этом участке подземного гаража-стоянки на срок до <...>, который впоследствии был продлен до <...>. Привлеченная к строительству организация-подрядчик ООО «Квит-Стройсервис», заключившая с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве объекта «Подземный гараж-стоянка по улице <...>», прекратила свою деятельность в связи с ликвидацией, не закончив строительство объекта. <...> ГК «Парк Авто» в соответствии с трехсторонним соглашением принял незавершенную строительством подземную гараж-стоянку, которой был присвоен адрес <...>, строительство которой фактически было завершено, но объект не введен в эксплуатацию. <...> между Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и ГК «Парк Авто» заключено соглашение о совместной деятельности по приему-передаче прав и обязанностей на земельный участок, занимаемый подземным гаражом-стоянкой, в соответствии с которым ГК «Парк Авто» принял на себя обязательство с января 2011 года и до передачи прав и обязанностей по договору аренды ежемесячно осуществлять оплату аренды земельного участка. В целях оформления прав в отношении земельного участка, на котором расположен подземный гараж-стоянка, было проведено межевание, образован земельный участок с кадастровым номером № <...>, который <...> был аннулирован. Направлявшиеся ГК «Парк Авто» обращения в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска по вопросу передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <...> от <...>, а также в департамент строительства Администрации г. Омска о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию были оставлены без удовлетворения. В удовлетворении обращений ГК «Парк Авто» по вопросам предварительного согласования предоставления в аренду земельного участка площадью 1620 кв.м. по адресу <...> без проведения торгов департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска отказано. С учетом уточнения истец просил признать за ГК «Парк Авто» право на заключение договора аренды части земельного участка с кадастровым номером № <...>, занимаемой подземным гаражом-стоянкой, расположенной по адресу <...>; точка <...> без проведения торгов сроком на три года в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от <...> № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также возложить обязанность на департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить договор аренды этой части земельного участка № <...> без проведения торгов сроком на три года.

Представитель истца ГК «Парк Авто» Кашина Е.С. и председатель Лендел В.М. в судебном заседании иск поддержали и пояснили, что ввести в эксплуатацию гаражный комплекс или признать во внесудебном порядке права на машино-места в этом комплексе за лицами, на средства которых он был построен, невозможно ввиду отсутствия оформленных прав на земельный участок.

Ответчик департамент имущественных отношений Администрации г. Омска представителя для участия в судебном заседании не направил, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом. В ходе судебного разбирательства его представитель Бабалов А.В. иск не признал, указывая на невозможность предоставления истцу в аренду земельного участка ввиду того, что тот не является собственником объекта незавершенного строительства. Также полагал, что спор подсуден Арбитражному суду Омской области.

Ответчик Администрация г. Омска представителя для участия в судебном заседании не направила, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом. В возражениях её представитель Тиль О.А. просила в иске отказать, пояснив, что ГК «Парк Авто» ни арендатором земельного участка, ни собственником расположенного на нём объекта незавершенного строительства не является, основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют. Полагала, что Администрация г. Омска является ненадлежащим ответчиком, так полномочиями в сфере управления и распоряжения имуществом наделён департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. Полагала спор подсудным Арбитражному суду Омской области.

Ответчик департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска представителя для участия в судебном заседании не направил, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом. В возражениях его представитель Раевская Е.Е. полагала департамент ненадлежащим ответчиком, так как договоры аренды земельных участков уполномочен заключать департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. В отсутствие зарегистрированных прав в отношении нежилого здания с почтовым адресом г. Омск, <...>А у истца отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. Считала, что спор подсуден арбитражному суду.

Третье лицо Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий в судебное заседание своего представителя не направила, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом. В ходе судебного разбирательства её представитель Гусев В.Н. пояснил, что на земельном участке, на котором построен гаражный комплекс, расположены 2 многоквартирных жилых дома, собственники которых права на земельный участок не оформляли. Разрешение на строительство ими получено в 2009 году, договор аренды земельного участка был заключен ранее. Ассоциация оплачивала арендную плату по договору до 2009 года, после чего образовалась задолженность около 400 тыс. руб. На основании соглашения между ассоциацией и ГК «Парк Авто» последний должен был погасить задолженность, что не было сделано. Кооператив достроил данный гаражный комплекс. Право на заключение договоров аренды земельного участка под ним без проведения торгов имеют собственники недостроенного объекта.

Представитель третьего лица ТСЖ «Омский-3» Д. А.И., действующий от имени собственников многоквартирного <...> в г. Омске, пояснил, что собственники помещений дома не возражают против предоставления в аренду ГК «Парк Авто» части земельного участка, представлявшегося для строительства их многоквартирного дома, для оформления документов в отношении подземного гаража-стоянки.

Представитель третьего лица ТСЖ «Омский-2» Колмагорова А.В., действующая от имени собственников многоквартирного <...> в г. Омске, пояснила, что собственники дома не возражают против предоставления в аренду ГК «Парк Авто» части земельного участка, на котором был построен их многоквартирный дом, для оформления документов в отношении подземного гаража-стоянки.

Третьи лица Верепчан И.В., Беспризванова Н.Д., Блинов А.В., Гончарук И.Н., Гулиев Ф.У., Гусев В.Н., Дмитриева С.П., Демин К.Д., Жернакова Е.В., Жмакин К.С., Завалин Е.Н., Задорожный А.П., Зашихина Н.Г., Ибрагимова З.М., Казаков А.Г., Казанник Д.А., Колмагоров С.Н., Колмагорова И.Н., Константинова Р.В., Кочерова Л.В., Кузнецов А.В., Куташов Ю.В., Любаков А.Е., Любаков В.Е., Любаков С.Е., Любакова Т.В., Макаревич В.Ю., Мартыненко В.В., Москалев Г.Н., Перлухин М.Л., Проничев О.Н., Федореев В.В., Филимонов В.Г., Холодова М.П., Щербаков Ю.А., Чеснакова Н.О., Управление Росреестра по Омской области в судебном заседании участие не принимали, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом.

В письменных заявлениях Задорожный А.П., Завлин Е.Н., Колмагоров С.Н., Огнева (Колмагорова) И.Н., Гончарук И.Н., Чеснокова Н.О., Проничев О.Н., Куташов Ю.В., Казаков А.Г., Казанник Д.А., Макаревич В.Ю., Жернакова Е.В., Москалев Г.Н., Щербаков Ю.А., Любаков А.Е., Любаков С.Е., Любаков В.Е., Любакова Т.В. просили рассмотреть дело в их отсутствии, иск поддержали, указав, что в полном объеме исполнили обязанность по оплате строительства гаражного комплекса.

Судом постановлено решение, которым исковые требования ГК «Парк Авто» удовлетворены:

- признано за Гаражным кооперативом «Парк Авто» право на заключение договора аренды части земельного участка с кадастровым номером № <...> занимаемой подземным гаражом-стоянкой, расположенным по адресу: <...> без проведения торгов сроком на три года в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

- возложена обязанность на департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить договор аренды указанной части земельного участка с кадастровым номером № <...>, занимаемой подземным гаражом-стоянкой, расположенным по адресу: <...>А, без проведения торгов сроком на три года в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от <...> № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Пятков К.В. просит решение отменить и отказать в удовлетворении иска. Ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером <...> был предоставлен в аренду Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и разделен на 3 земельных участка. Спорный земельный участок также был предоставлен в аренду этой ассоциации, однако впоследствии был снят с кадастрового учета. Считает, что предоставление земельного участка заинтересованному лицу возможно в отношении сформированного в установленном законом порядке земельного участка. Указывает, что правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером последние цифры <...> и разрешение на строительство не представлены. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Ссылается на то, что оснований для рассмотрения требований о понуждении к заключению договора аренды не имеется, поскольку соответствующий отказ департаментом не выдавался.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Аникеева Э.Ю. поддержала апелляционную жалобу, представитель истца ГК «Парк Авто» Кашина Е.С. и третьи лица Гусев В.Н., Колмагорова А.В., Любаков В.Е., Мартыненко В.В. возражали против удовлетворения жалобы.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, причин неявки не сообщили и не просили об отложении дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что распоряжением Мэра г. Омска от <...> № <...>-р Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, площадью 8656 кв.м с кадастровым номером № <...> для жилищных нужд, местоположение которого установлено в 200 м западнее от жилого дома по адресу: <...>. <...> между Главным управлением земельных ресурсов Омской области и Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий заключен договор аренды указанного земельного участка № <...> сроком на 11 месяцев; заключенными позднее соглашениями в него вносились изменения в части указания кадастрового номера земельного участка, его расположения и размера арендной платы. На основании полученных разрешений на строительство на данном земельном участке были построены многоквартирные дома №<...>.

Также Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий было получено разрешение № <...> на строительство объекта капитального строительства - подземного гаража-стоянки, расположенного по адресу: г. Омск, <...> на вышеуказанном земельном участке. Для строительства подземного гаража-стоянки, которому был присвоен позднее адрес: г. Омск, <...>, был привлечен подрядчик ООО «Квит-Стройсервис», заключивший с физическими лицами в 2005-2007 годах договоры долевого участия в строительстве. Строительство подземного гаража-стоянки им завершено не было, решением Арбитражного суда Омской области от <...> ООО «Квит-Стройсервис» было признано несостоятельным (банкротом), на момент разрешения спора данное юридическое лицо ликвидировано. Объект незавершенного строительства – подземный гараж-стоянка не был заявлен и не включался в конкурсную массу ООО «Квит-Стройсервис».

В целях завершения строительства подземного гаража-стоянки <...> решением общего собрания учредителей из числа лиц, заключавших договоры долевого участия в его строительстве, объединившихся на добровольной основе, был создан ГК «Парк Авто». <...> между Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий, ООО «Квит-Стройсервис» и ГК «Парк Авто» было заключено трехстороннее соглашение, предметом которого являлась совместная деятельность по приему-передаче незавершенного строительством подземного гаража-стоянки. В соответствии с этим соглашением недостроенный объект, права на его строительство и проектно-сметная и исполнительная документация на строительство подземного гаража-стоянки были переданы ГК «Парк Авто», которое с января 2011 года и до передачи прав и обязанностей по договору аренды обязалось вносить ежемесячно платежи за аренду земельного участка.

Строительство подземного гаража-стоянки было фактически завершено ГК «Парк Авто» за счет средств, вносившихся его членами, в 2011 году, что подтверждается техническим паспортом объекта (т. 1 л.д. 44), кадастровым паспортом от <...>, справкой ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от <...>. До настоящего времени объект не введен в эксплуатацию.

<...> между Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и ГК «Парк Авто» было заключено соглашение, предметом которого является совместная деятельность по приему-передаче прав и обязанностей на земельный участок, занимаемый подземным гаражом-стоянкой, на основании которого ГК «Парк Авто» обращалось в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска за получением согласия на передачу ему прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № <...> В согласовании перевода прав и обязанностей арендатора департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска было отказано со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате в сумме 403 274,14 руб.

После этого в 2012 году между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий заключено соглашение о прекращении действия договора аренды земельного участка от <...> № <...> с <...>. Направлявшиеся ГК «Парк Авто» позднее обращения в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <...> от <...>, а также в департамент строительства Администрации г. Омска о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию подземного гаража-стоянки были оставлены без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции учел приведённые выше обстоятельства и правильно применил нормы земельного законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Поскольку земельный участок под строительство подземного гаража-стоянки был предоставлен в аренду до <...>, к спорным правоотношениям следует применять п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду до <...>, вправе приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Подземный гараж-стоянка, для оформления ввода в эксплуатацию которого истцу требуется оформление права аренды земельного участка, был возведен в соответствии с полученным разрешением на строительство на земельном участке, предоставленном именно в этих целях. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту также – ЕГРН) сведений о зарегистрированных правах на него не может исключать его принадлежности истцу, которому он был передан лицами, владевшими земельным участком и возводившими этот объект недвижимости, то есть имевшими законное право распоряжаться им.

Действия Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по расторжению договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства подземного гаража-стоянки, совершённые после передачи истцу прав на объект незавершенного строительства, не могут ограничивать права последнего на предоставление земельного участка для надлежащего оформления факта завершения строительства и ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Такие действия противоречат установленному подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Вместе с тем, их совершение препятствует в настоящее время передаче прав и обязанностей арендатора от Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий истцу во внесудебном порядке.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Учитывая, что предыдущим правообладателем земельного участка предпринимались меры по переводу его прав и обязанностей по договору аренды на ГК «Парк Авто», а также то, что спорный земельный участок никому для завершения строительства не предоставлялся, требования об изъятии имеющегося на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта не предъявлялись и, как следует из пояснений представителя департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в суде апелляционной инстанции, не будут предъявляться, ГК «Парк Авто» обладает правом на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства.

Доводы жалобы об отсутствии у истца правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № <...> не влекут отмену решения суда. Несмотря на то, что сформированный непосредственно под подземным гаражом-стоянкой земельный участок с кадастровым номером 55№ <...> был снят с кадастрового учета на основании решения ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области № <...> от <...>, одновременно с этим в ЕГРН была восстановлена запись о первоначальном земельном участке с кадастровым номером № <...>, на части которого расположен подземный гараж-стоянка. Таким образом, отсутствие у истца правоустанавливающих документов на временно существовавший земельный участок с кадастровым номером № <...> не может препятствовать предоставлению ему в аренду части исходного земельного участка. Положения Гражданского кодекса РФ не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор, по которому в пользование арендатору передается не весь земельный участок, а только его часть.

Истцом представлено суду составленное надлежащим образом описание границ части земельного участка, на которой расположен подземный гараж-стоянка, в виде выполненного <...> кадастровым инженером Лонской Е.А. межевого плана части земельного участка с кадастровым номером № <...>. Споров о правильности установления границ этой части земельного участка между участвующими в деле лицами нет. Собственники помещений многоквартирных домов, в непосредственной близости от которых расположен подземный гараж-стоянка, имеющие право сформировать смежные земельные участки под своими домами, не возражают против удовлетворения требований истца, что подтвердили в судебном заседании уполномоченные общими собраниями таких собственников лица.

С учетом приведённых выше обстоятельств удовлетворение требований истца о предоставлении в аренду части земельного участка, занимаемого подземным гаражом, без проведения торгов, не противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для понуждения департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к заключению договора аренды ввиду отсутствия доказательств отказа департамента в заключении такого договора являются несостоятельными. Из материалов дела следует, что ГК «Парк Авто» неоднократно обращался в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска и департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с требованиями предварительного согласования предоставления в аренду спорной части земельного участка, в удовлетворении которых было отказано. Кроме того, в ходе рассмотрения данного дела, возражая против иска, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска ссылается не только на то, что истец не обращался к нему для заключения договора аренды, но и оспаривает право истца на заключение такого договора без соблюдения процедуры предоставления земельного участка на торгах, что свидетельствует о том, что такое согласие не может быть получено истцом от данного ответчика во внесудебном порядке.

Довод департамента имущественных отношений Администрации г. Омска об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права является несостоятельным, поскольку иного способа защиты права на предоставление в аренды части земельного участка для завершения строительства переданного истцу объекта не имеется.

Постановленное при таких обстоятельствах судом решение, которым на департамент имущественных отношений Администрации г. Омска возложена обязанность заключить договор аренды части земельного участка, занимаемой подземным гаражом-стоянкой, без проведения торгов однократно для завершения строительства сроком на 3 года, является законным и обоснованным.

При рассмотрении дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от 28 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

<...>

<...>

<...>