Решение по делу № 2-2507/2022 от 31.03.2022

Дело № 2-2507/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2022 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Коротковой О.И.,

при ведении протокола помощником Гончаренко О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании районного суда гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Караиванову Н.А. о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее УМИЗ администрации г. Орла) обратилось в суд с иском к Караиванову Н.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование требований указав, что 11 сентября 2018 года между управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и Караивановым Н.А. заключён договор аренды земельного участка №783, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер; №***, площадью 800 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование: объекты торговли без обслуживания вне полностью закрытого здания (кроме ночных), рассчитанные на средний поток посетителей (от 150 до 500 кв.м, общей площади) в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок.

Договор заключен по результатам аукциона от 06 сентября 2018 года.

Срок договора установлен сторонами с 11 сентября 2018 года по 10 марта 2020 года.

Договор аренды одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

Годовая арендная плата определена в размере 101635 руб. 00 коп.    

Поскольку 10 марта 2020 года срок договора истек, 16 марта 2020 года Караиванову Н.А. было направлено предупреждение о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока аренды.

Ссылаются, сто 20 января 2022 года Железнодорожным районным судом г. Орла было принято решение по делу №*** по исковому заявлению Караиванова Н.А. к администрации г. Орла, УМИЗ администрации г. Орла о заключении договора аренды на указанный земельный участок сроком на три года.

УМИЗ администрации г. Орла в адрес истца был направлен проект договора аренды земельного участка № 1130 от 14 октября 2021 года. 24 ноября 2021 года Караивановым Н.А. в адрес УМИЗ администрации г. Орла был направлен протокол разногласий к указанному договору.

Решением суда требования Караиванова Н.А. удовлетворены, судом определена редакция спорных пунктов указанного договора, датой договора аренды установлена дата вступления решения суда в законную силу.

Ссылаются, что на момент подачи настоящего искового заявления решения суда не вступило в законную силу.

Срок договора аренды земельного участка №783 от 11.09.2018 истек, договор № 1130 от 14 октября 2021 года в настоящее время не заключен, а имущество Караиванова Н.А. в виде объекта незавершенного строительства находится на указанном земельном участке, то вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором Караиванов его получил, он не может.

Полагают, что арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В ответах на претензию истца от 08 декабря 2021 года №*** выражено несогласие с начислением арендной платы.

Поскольку за период с 13 сентября 2018 года по 30 сентября 2021 года начислена арендная плата в размере 331526 руб. 40 коп., а ответчиком оплачено 248098 руб. 95 коп., задолженность по арендной плате за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года составляет 83427 руб. 53 коп.

Поскольку за период с 13 сентября 2018 года по 30 сентября 2021 года ответчику начислены пени в размере 4705 руб. 20 коп., а ответчиком оплачено 2291 руб. 25 коп., задолженность по пени за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года составляет 2413 руб. 95 коп.

Просят суд взыскать с Караиванова Н.А. задолженность по договору аренды земельного участка №*** от 11 сентября 2018 года за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года в размере 85841 руб. 48 коп., из которых сумма основного долга в размере 83427 руб. 53 коп., сумма пени в размере 2413 руб. 95 коп.

В судебном заседании представитель истца УМИЗ администрации г. Орла по доверенности поддержала заявленные требования.

Ответчик Караиванов Н.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица администрации г. Орла

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, в следствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства – принцип платности, который обусловливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие этого принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (не оформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование.

Постановлением администрации г. Орла от 27.06.2006 №1156 «Об управлении муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла» на Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла возложены функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений, а также функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В судебном заседании установлено, что по результатам аукциона от 06 сентября 2018 года между управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и Караивановым Н.А. 11 сентября 2018 года заключён договор аренды земельного участка № 783, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер; №*** площадью 800 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование: объекты торговли без обслуживания вне полностью закрытого здания (кроме ночных), рассчитанные на средний поток посетителей (от 150 до 500 кв.м, общей площади) в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок.

Согласно пункту 4.1 договора аренды земельного участка № 783 от 11 сентября 2018 года срок договора установлен сторонами с 11 сентября 2018 года по 10 марта 2020 года.

Договор аренды являлся одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Из пункта 5.1 договора усматривается, что годовая арендная плата была определена сторонами в размере 101635 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора размер арендной платы является регулируемым и может быть изменен в одностороннем порядке.

Пунктом 5.4 договора определено, что арендная плата за использование земельного участка вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору установлена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от размера задолженности по арендной плате за каждый день просрочки (п. 5.4 договора).

Из пункта 7.3 договора усматривается, что расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения включающего основания расторжения договора.

Как установлено судом, объект аренды передан арендодателем и принят арендатором во временное владение и пользование. Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

27 сентября 2018 года договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует оттиск штампа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

23 сентября 2019 года Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области был подготовлен градостроительный план земельного участка кадастровый №***, на основании обращения Караиванова Н.А.

29 января 2020 года Караиванов Н.А. получил разрешение на строительство №*** сроком до 10 марта 2020 года.

Согласно выписки из ЕГРН на земельном участке кадастровый №*** расположен объект недвижимости площадью застройки 184,2кв.м, степень готовности 10% кадастровый №***, адрес объекта: <...>, право собственности на который зарегистрировано за Караивановым Н.А. 17 февраля 2020 года.

Поскольку 10 марта 2020 года срок договора истек, 16 марта 2020 года Караиванову Н.А. было направлено предупреждение о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока аренды.

Соглашение включающего основания расторжения договора, как предусмотрено пунктом 7.3 договора, сторонами заключено не было.

Земельный участок, являющийся предметом договора, по акту приема-передачи ответчиком истцу не передавался.

Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Судом также установлено, что решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 февраля 2021 года исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Караиванову Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства удовлетворены, у Караиванова Н.А. изъят объект незавершенного строительства кадастровый №***, площадью застройки 184,2 кв.м, расположенный на земельном участке кадастровый №***, по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда Орловской области от 19 мая 2021 года исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Караиванову Н.А. об изъятии вышеуказанного объекта незавершенного строительства оставлены без удовлетворения.

16 июня 2021 года Караиванов Н.А. обратился в администрацию г. Орла с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером №***, по адресу: <...>.

Согласно ответу администрации г. Орла от 15 июля 2021 года № К-3069 администрацией г. Орла подана кассационная жалоба на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда Орловской области от 19 мая 2021года, после вынесения по делу №*** окончательного судебного акта будет принято решение по данному вопросу.

Из ответа Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла от 08 ноября 2021 года Караиванову Н.А. следует, что ему направлены два экземпляра проекта договора аренды земельного участка от 14 октября 2021 года для подписания.

24 ноября 2021 года Караиванов Н.А. направил Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла ответ с протоколом разногласий.

Согласно ответу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла от 09 декабря 2021 года протокол разногласий принят управлением к сведению.

Решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 20 января 2022 года исковые требования Караиванова Н.А. к Администрации г. Орла, Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла об обязании заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства были удовлетворены. Признан незаконным ответ администрации г. Орла №*** от 15 июля 2021 года. Суд определил, урегулировать разногласия, возникшие между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и Караивановым Н.А. при заключении договора аренды земельного участка №*** от 14 октября 2021 года (кадастровый №***), определив условия договора в следующей редакции: дату договора аренды установить датой вступления решения суда в законную силу; пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Срок действия договора: с даты заключения договора (вступления решения суда в законную силу) на срок 3 года; абзац 1 пункта 5.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендные платежи начинают исчисляться с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Орловской области»; исключить из пункта 5.3 договора абзац в следующей редакции: «Арендодатель вправе засчитывать поступающие от арендатора платежи в счет арендной платы в порядке календарной очередности, независимо от периода аренды, который арендатор указывает в назначении платежа.», исключить из пункта 7.3 договора абзац в следующей редакции: «В связи с нарушением условий настоящего договора.»

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда Орловской области от 06 апреля 2022 года решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 20 января 2022 года оставлено без изменения.

За период с 13 сентября 2018 года по 30 сентября 2021 года Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла начислена арендная плата в размере 331526 руб. 40 коп., а Караивановым Н.А. оплачено 248098 руб. 95 коп., задолженность по арендной плате за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года составляет 83427 руб. 53 коп.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд находит его математически верным, и, учитывая, что ответчик неосновательного обогащается за счет сбережения денежных средств в размере арендной платы за используемый земельный участок, считает требования истца о взыскании с ответчика денежных средств за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года в размере 83427 руб. 53 коп. подлежащими удовлетворению.

Как следует из пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Аналогичная позиция изложена в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), и пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В абз. 2 п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Доказательств о том, что земельный участок не используется и возвращен арендодателю, ответчиком Караивановым Н.А. не представлено.

Отсутствие в материалах дела сведений о фактическом использовании ответчиком земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре, не освобождает его от обязанности оплачивать пользование при невозврате участка, поскольку правоотношения сторон обусловлены заключенным между ними договором аренды, в силу чего именно на арендаторе, как стороне обязательства лежит обязанность по доказыванию факта неиспользования земельного участка, тогда как арендодатель исполнивший обязанность по передаче объекта аренды, не обязан доказывать факт его использования арендатором.

При этом суд, также исходит из того, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности и инициативности (по вопросу своевременной передачи арендованного имущества арендодателю) ответчика при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого ответчика.

Пунктом 4.4 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от размера задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

За период с 13 сентября 2018 года по 30 сентября 2021 года ответчику начислены пени в размере 4705 руб. 20 коп., а ответчиком оплачено 2291 руб. 25 коп., задолженность по пени за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года составляет 2413 руб. 95 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года в размере 85841 руб. 48 коп., из которых сумма основного долга в размере 83427 руб. 53 коп., сумма пени в размере 2413 руб. 95 коп.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд, руководствуется статьями 154, 421, 431, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 38 Информационного письма Президиума Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора», в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» и, учитывая отсутствие доказательств возврата земельного участка истцу, исходит из того, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию указанная задолженность, поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности за указанный период.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

К числу судебных расходов в силу статьи 88 ГПК РФ относится, в том числе государственная пошлина.

Поскольку в силу пп. 1.1 п.1 ст.333.36 Налогового кодека Российской Федерации при обращении в суд с настоящим иском истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере, определенном в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, и составляющая 2775 руб.24 коп., в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образовании «Город Орел».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к Караиванову Н.А. о взыскании задолженности – удовлетворить.

Взыскать с Караиванова Николая Антоновича в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла задолженность за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер; №*** площадью 800 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, за период с 25 января 2021 года по 30 сентября 2021 года в размере 85841 руб. 48 коп., из которых сумма основного долга в размере 83427 руб. 53 коп., сумма пени в размере 2413 руб. 95 коп.

Взыскать с Караиванова Н.А. в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере 2775 руб.24 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в месячный срок с момента вынесения мотивированного текста решения суда, который будет изготовлен 29 июля 2022 года.

Судья                             О.И. Короткова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 29 июля 2022 года.