Решение по делу № 2-440/2020 от 16.03.2020

Гр. дело № 2-440/220

39RS0011-01-2020-000373-08 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2020 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе:

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Постоялко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Виль Владимира Петровича к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Колхоз Пригородный», администрации МО «Зеленоградский городской округ», Аброчневу Ивану Александровичу о сохранении жилого помещения в реконструированном, переустроенном состоянии, признании права общедолевой собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Виль В.П. обратился в суд с исковым заявлением, указав, что с февраля 2010 он зарегистрирован и постоянно проживает со своей семьей в изолированном жилом помещении (условной <адрес>) многоквартирного <адрес>, имеющего кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> помещение было предоставлено ему работодателем - СПК «Колхоз Пригородный» в наем. Весь дом принадлежит СПК «Колхоз Пригородный». 06.09.2013 между истцом и СПК «Колхоз Пригородный» был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым СПК «Колхоз Пригородный» продал ему, указанное жилое помещение, обозначив его в договоре купли-продажи: 20/100 долей жилого дома, общей площадью 163,5 кв.м, в виде <адрес>, общей площадью 33,2 кв.м. Цена помещения определена по остаточной стоимости, которую истец уплатил ответчику - 12000 руб., что подтверждается соответствующей квитанцией.

С тех пор он считал данное помещение своим и начал делать его реконструкцию и переустройство с целью создания приемлемых условий для жизни. При реконструкции истец на месте деревянной веранды возвел пристройку с размещением в ней новых помещений помещения санузла площадью 6,2 кв.м и кухни площадью 14,6 кв.м. В торцевой несущей стене жилой комнаты прорубил оконный проем и установил пластиковое окно, заложил газосиликатными блоками существовавший оконный проем. В ходе переустройства: в помещении кухни установил газовую плиту с баллонным газом, демонтировал мойку, выполнил разводку труб холодного и горячего водоснабжения и канализации к стояку в санузле, где произвел монтаж раковины, ванны и унитаза с разводкой труб холодного и горячего водоснабжения и канализации, монтаж электрического водонагревателя горячего водоснабжения и монтаж газового котла на баллонном газу, для отопления.

В результате произведенных работ изменились технические характеристики его помещения и помещения дома в целом.

Зарегистрировать свои права на помещение истец не смог, поскольку у продавца права не зарегистрированы, а также и в результате произведенных самовольно работ по изменению технических характеристик дома и помещения.

С учетом уточнений, просит суд: сохранить жилое помещение в реконструированном и переустроенном виде, включив в состав данного помещения вновь образованные помещения. Определить долю истца в праве собственности на данный жилой дом и признать за истцом право собственности на 28/100 доли в праве собственности на жилой дом в новых технических характеристиках.

Истец Виль В.П. о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, в суд не явился.

В судебном заседании его представитель адвокат Зайков О.В., действующий по доверенности, вышеуказанный иск в редакции указанных требований полностью поддержал и просил его удовлетворить.

Представитель СПК «Колхоз Пригородный» адвокат Климова А.Г., действующая по ордеру, с иском полностью согласилась, указывая на необходимость определения долей всех собственников дома, не возражала против его удовлетворения.

Ответчик Аброчнев И.А. о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, в суд не явился, с заявлениями и ходатайствами не обращался.

Ответчик администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель в суд не явился, с заявлениями и ходатайствами не обращался.

Третьи лица: Виль Р.В., Виль Е.И., Пискунова О.А., Пискунова Л.С. о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, иск полностью поддерживают.

Заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 06.09.2013 между СПК «Колхоз Пригородный» и Виль В.П. был заключен договор купли-продажи, согласно которому СПК «Колхоз Пригородный» продал, а Виль В.П. приобрел в долевую собственность 20/100 доли одноэтажного кирпичного жилого дома, с мансардой, общей площадью 163,5 кв.м, в том числе жилой площадью 104,9 кв.м и веранды 20 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>ёвая, <адрес>. В собственность покупателя переходит квартира общей площадь. 33,2 кв.м, в том числе 2 жилые комнаты размером 26 кв.м и веранда 13,9 кв.м. Указанная доля оценивается сторонами и продается за 12000 рублей, которые полностью уплачены к моменту подписания договора. Данный договор одновременно является и актом приема-передачи.

Как следует из квитанции и кассового чека от 06.09.2013, подтверждается справкой, выданной Виль В.П. СПК «Колхоз Пригородный», в указанную дату истцом внесены денежные средства в сумме 12000 руб.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество по договору от 06.09.2013 за Виль В.П. в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Виль В.П. с июня 2003 по май 2006 года являлся работником СПК «Колхоз Пригородный» и данное жилое помещение было предоставлено ему на состав семьи в связи с работой в колхозе.

Согласно выпискам из протокола собраний СПК «Колхоз Пригородный» от 02.07.2013 и от 17.09.2019 было принято решение о продаже семье Виль 20/100 доли жилого <адрес>ёвая по остаточной стоимости.

22.01.2013 года Виль В.П., его супруге Виль Е.И. и дочери Виль Р.В. по договору найма передано данное жилое помещение. Дополнительным соглашением к договору найма, в жилое помещение разрешено вселись (зарегистрировать) Пискунову О.А. Пискунову Я.С.

Спорное жилое помещение Виль В.П. занимает вместе с членами семьи – супруга – Виль Е.И., дочь Виль Р.В., внук ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, дочь Пискунова О.А., внучка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ год рождения, внучка ФИО6, внук ФИО8, что подтверждается поквартирной карточкой. Все совершеннолетние члены семьи, а также ФИО5, 2006 года рождения, действующая с согласия матери, зарегистрированные в жилом доме, привлечены к участию в деле и заключенный 06.09.2013 года договор не оспаривают.

У СПК «Колхоз Пригородный» данное имущество в установленном порядке зарегистрировано не было. Однако, как следует из инвентарного дела, № <адрес>ёвая, 6, начато в сентябре 1984 года, по состоянию на 03.08.1984 года владельцами данного жилого дома указаны: Колхоз «Вперед к коммунизму» <адрес> (правопреемник - СПК «Колхоз Пригородный») и ФИО2. Их этого технического паспорта также следует, что данный жилой дом состоит из четырех отдельных помещений – условно квартиры, три из которых на первом этаже и одна – на мансарде. Общая площадь жилого дома 163,5 кв.м, в том числе жилая – 104,9 кв.м. Из распоряжения администрации Ковровского сельского округа <адрес> от 18.03.2005 № 3 «О присвоении номеров квартирам в <адрес>» следует, что данному дому № по <адрес>ёвая в <адрес> трем квартирам, принадлежащим СПК «Пригородный» присвоены номера -1,2,4, а квартире, принадлежащей ФИО2 - №.

Принадлежность Колхозу «Вперед к коммунизму» Зеленоградского района и впоследствии его правопреемнику - СПК «Колхоз Пригородный» указанных помещений также подтверждается инвентарной карточкой на дом, с указанием на передачу части дома в виде помещения Виль В.П. и книгой учета основных средств.

Принадлежность ФИО2 части данного жилого дома, подтверждается сведениями, представленными по запросу суда БТИ, с указанием на то, что на основании справки исполкома Вишнёвского сельского Совета народных депутатов № 35 от 08.02.1993, за ФИО2 учтено, что они имеет в собственности дом в <адрес> №, общая площадь 35 кв.м, в том числе жилая – 30 кв.м.

По данным Росреестра по <адрес> на жилой <адрес>ёвая в <адрес> права не зарегистрированы.

Таким образом, судом установлено, что владельцем части спорного жилого дома и фактическим его собственником является ответчик СПК «Колхоз Пригородный», а также ФИО2

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ – право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и действий, как истца Виль В.П., так и ответчика СПК «Колхоз Пригородный», суд полагает, что сторонами договора была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, вследствие чего данный договор следует считать заключенным.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ истцы вправе требовать защиты своих нарушенных прав одним из способов предусмотренных законом, в том числе и путем признания права.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии положениями ст. 131 ГК РФ и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации» № 122 от 21 июля 1997 года, действовавшего в момент заключения сделки - право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Эта же норма закреплена в ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Несмотря на то, что указанный выше договор соответствует требованиям закона, судом признан заключенным, вместе с тем, истец в настоящее время лишен возможности зарегистрировать свое право на спорную долю в праве собственности на указанный выше жилой дом в установленном законом порядке, поскольку у СПК «Колхоз Пригородный» права на дом в установленном порядке не зарегистрированы, а также, истцом в период с 2013 по 2014 год были выполнены работы по реконструкции и переустройству занимаемого им жилого помещения.

В судебном заседании не оспаривался тот факт, что работы по реконструкции и переустройству занимаемого им жилого помещения истец выполнил самовольно – без получения соответствующих разрешений.

Из технического паспорта, составленного Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.01.2015 по состоянию на 10.12.2014 на указанный жилой дом по состоянию на 15.05.2013 состоит из четырех отдельных жилых помещений, площадью здания 194,0 кв.м, в том числе общей площадью 187,9 кв.м, жилой площадью 104,9 кв.м.

Из этого же технического паспорта, а также технического заключения № 283-12М/2019, ООО «Независимая экспертиза», составленного по результатам обследования объекта, произведенного 23.12.2019, следует, что в доме произведена реконструкция и переоборудование.

Реконструкция жилого помещения, занимаемого семьей Виль В.П., заключается строительстве на месте демонтированной деревянной веранды по существующему железобетонному фундаменту одноэтажной пристройки из газосиликатных блоков, с размещением в ней новых помещений кухни площадью 14,6 кв.м и санузла площадью 6,2 кв.м. В торцевой несущей стене жилой комнаты выполнено прорубание оконного проема с установкой железобетонной перемычки и пластикового окна, существовавший оконный проем заложен газосиликатными блоками.

В ходе переустройства жилого помещения в помещении кухни установлена газовая плита с баллонным газом, произведен монтаж мойки, разводка труб холодного и горячего водоснабжения и канализации к стояку в санузле; в помещении санузла произведен монтаж раковины, ванны и унитаза с разводкой труб холодного и горячего водоснабжения и монтаж газового котла на баллонном газу для отопления, монтаж радиаторов отопления, разводка труб отопления; демонтаж отопительной твердотопливной печи в помещении коридора с заделкой дымохода.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – реконструкция, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из содержания ч. 7 ст. 51 указанного Кодекса следует, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Частью 1 ст. 29 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения являются самовольными в случае их проведения при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ (без получения решения соответствующего органа о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Часть 4 ст.29 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, нормами действующего жилищного законодательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) не предусмотрено сохранение жилого помещения в реконструированном виде и признание права собственности на реконструированный объект, поскольку данные нормы допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Однако, суд полагает возможным применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ), применив к данным правоотношениям норму о самовольных постройках - ч. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, ст. ст. 2 и 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»).

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ – самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Таким образом, закон предусматривает легализацию произведенных самовольно перепланировки, переоборудования (переустройства) и реконструкции при определенных условиях.

Суд считает возможным сохранить спорный жилое помещение, занимаемое Виль В.П. в реконструированном состоянии по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка по следующим основаниям.

03.02.2020, 25.02.2020 истец предпринимал действия для легализации самовольно произведенных работ по реконструкции и переустройству жилого помещения путем обращения в орган местного самоуправления, однако, с учетом того, что под домом земельные отношения не оформлены, пакет документов был возвращен без рассмотрения.

Суд считает возможным сохранить жилой дом в реконструированном виде по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка по следующим основаниям.

Согласно выводам технического заключения № 283-12М/2019, ООО «Независимая экспертиза», составленного по результатам обследования объекта, произведенного 23.12.2019, в этом доме произведены вышеуказанные работы по реконструкции и переустройству, работы по реконструкции и переустройству выполнены технически грамотно, с соблюдением требований строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, без нарушения градостроительных норм. Жилое помещение соответствует требованиям технических норм, предъявляемым для жилых помещений и может эксплуатироваться по назначению. Реконструкция и переустройство не повлияли отрицательно на состояние конструкций жилого дома и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

С целью оформления земельных отношений для обслуживания существующего жилого дома постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 04.08.2020 № 1705 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в <адрес>. Согласно расположения дома с пристройкой на формируемом земельном участке, данной права владельцев соседних земельных участков не затронуты.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает заявленные требования о сохранении жилого дома в реконструированном, переустроенном виде подлежащим удовлетворению, поскольку выполненные работы по реконструкции и переустройству не нарушают и не ущемляют права третьих лиц, требований о приведении жилого дома в первоначальное состояние никем не заявлено.

Подлежат удовлетворению и требования истца о признании за ним права собственности на 28/100 доли в праве собственности на спорный жилой дом по следующим основаниям.

Судом установлено, что в <адрес> отдельных помещения. Помещение истца согласно технического паспорта, изготовленного Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.01.2015 по состоянию на 10.12.2014, составляет 53,7 кв.м, следовательно, его доля в доме составляет 28/100 (53,7: 189,3 = 0,283=28/100).

При этом, в соответствии со ст. 244, 245, 247 ГК РФ, подлежат определению и доли всех остальных сособственников жилого дома.

Так, доля помещения собственника ФИО2, с учетом новых технических характеристик жилого дома стала составлять 34/100 (64,1 : 189,3 = 0,338 = 34/100).

Соответственно два оставшихся жилых помещения, принадлежащих СПК «Колхоз «Пригородный», составляют 38/100 (16/100 (30,4: 189,3 = 0,16= 16/100) и 22/100 (41,1: 189,3 = 0,217 = 22/100) 16/100+22/100= 38/100).

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат полному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Виль Владимира Петровича – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном и переустроенном виде жилое помещение, находящееся в жилом доме по адресу: <адрес>ёвая, <адрес>, состоящее из: коридора площадью 6,9 кв.м, санузла площадью 6,2 кв.м, кухни площадью 14,6 кв.м, двух жилых комнат площадями соответственно 11,8 кв.м, 14,2 кв.м, включив в состав данного жилого помещения вновь созданные в результате реконструкции (строительство пристройки) помещения санузла площадью 6,2 кв.м и кухни площадью 14,6 кв.м, по состоянию технического паспорта, изготовленного Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.01.2015 по состоянию на 10.12.2014.

Внести изменения в технические характеристики объекта права – жилой дом по адресу: <адрес>ёвая, <адрес>: считать данный жилой дом площадью здания 194,0 кв.м, в том числе общей площадью 187,9 кв.м, жилой площадью 104,9 кв.м, по состоянию технического паспорта, изготовленного Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.01.2015 по состоянию на 10.12.2014.

Данное решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН и в технические характеристики жилого дома (ОКС) по адресу: <адрес>ёвая, <адрес>, на основании заявления истца в отсутствие заявлений остальных правообладателей.

Определить доли в праве общедолевой собственности на жилой дом площадью здания 194,0 кв.м, в том числе общей площадью 187,9 кв.м, жилой площадью 104,9 кв.м по адресу: <адрес>ёвая, <адрес>: жилое помещение, занимаемое Виль Владимиром Петровичем - 28/100; жилое помещение, принадлежащее ФИО2 и его доля – 34/100, доля жилых помещений СПК «Колхоз «Пригородный» – 38/100 (16/100 и 22/100).

Признать за Виль Владимиром Петровичем право собственности на 28/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью здания 194,0 кв.м, в том числе общей площадью 187,9 кв.м, жилой площадью 104,9 кв.м по адресу: <адрес>ёвая, <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 16.10.2020.

Решение в окончательной форме изготовлено 16.10.2020.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева