Решение по делу № 2-2888/2018 от 16.05.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2018 года г.Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Номогоевой З.К. при секретаре Доржиевой Б.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Пурбуева Б. С. к ООО «Центр Строительного Управления», ООО «ГК Шэнсэн» о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Пурбуев Б.С. обратился в суд к ООО «Центр Строительного Управления», ООО «ГК Шэнсэн» о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Пурбуевым Б.С., Донировой Д.Д. и ООО «Центр Строительного Управления» был заключен договор №МЖК-С/62 участия в долевом строительстве молодежного жилого комплекса, из п. 1.1.1 которого следует, что он (истец) обязуется финансировать строительство жилого дома расположенного по адресу: <адрес> в части двухкомнатной квартиры, общей проектной площади 58,47 кв.м., находящейся на 5 этаже. Цена договора составляет 2046450 руб. ( п. 2.1 договора).

Истец указал, что с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ он является залогодержателем земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> и строящегося на нем многоквартирного дома. Считает, что в силу прямого указания закона, а именно п.2 ст.346 ГК РФ, п.1 ст. 391 ГК РФ,п.1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, причем такое согласие должно иметь письменную форму (п.2 ст. 339 п.1 ст.452 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр Строительного Управления» и ООО «ГК Шэнэсэн» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям данного договора ООО «Центр Строительного Управления» уступает, а ООО «ГК Шэнэсэн» принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ООО «Центр Строительного Управления» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Региональным отделением Общероссийской организацией «Союз эмжековцев России» по <адрес> и ООО «Центр Строительного Управления» в отношении земельного участка, общей площадью 4000 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №. Нормы ФЗ «О долевом участии в строительстве...» регулируют отношения, связанные с уступкой участником долевого строительства права требования по договору после уплаты цены за объект долевого строительства или с уступкой права одновременно с переводом долга на нового участника (ст. 11 ФЗ РФ). Однако уступка права связана лишь с заменой одной стороны правоотношения - участника долевого строительства, которым признается гражданин или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства для строительства объекта недвижимости на долевых началах. Замена застройщика ФЗ «О долевом строительстве» прямо не предусмотрена, однако по смыслу ст.ст. 422, 432, 421 ГК РФ не может нарушать закон в части главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве», ФЗ «О долевом строительстве», ФЗ «Об ипотеке». В связи с этим, замена застройщика невозможна без согласия должника-кредитора на основании ст. 391 ГК РФ.

Указал, что согласие на переуступку права аренды земельного участка под строящимся объектом недвижимости, дольщиком которого он является, не давал, подпись в согласии от ДД.ММ.ГГГГ исполнена не им. Просит суд иск удовлетворить.

В судебном заседании истец и привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Донирова Д.Д. поддержали исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Центр Строительного Управления» Сахьянов В.П. по доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований. Считает, что оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором перенайма земельного участка и не связан с отчуждением земельного участка. В результате перенайма произошла замена арендатора в обязательстве. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Права истца не нарушены, залог сохраняется. Согласие на заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика ООО «Центр Строительного Управления» и ООО ГК «Шэнэсэн» подписано супругой истца, о чем последний не мог не знать.

Кроме того, истец присутствовал на общем собрании участников долевого строительства строящегося жилого многоквартирного дома, где выразил согласие на заключение такого договора. Считает, что права истца заключением оспариваемого договора не нарушены, поскольку он не является стороной указанной сделки, а залог истца на право аренды земельного участка под строящимся жилым домом сохраняется до настоящего времени.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Раднаев Р.Р. по доверенности, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представив письменный отзыв на иск.

Представитель Администрации <адрес> Молонова А.П. по доверенности, а также представитель ПАО «Сбербанк России» Белоусова Г.В. по доверенности, возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на доводы представителя ответчика ООО «Центр Строительного Управления». Также суду показали, что государственная регистрация оспариваемого договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ была проведена в соответствии с требованиями законодательства, оснований к отказу в ее проведении у регистрирующего органа не имелось. Предметом оспариваемого договора уступки являлась передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), а не его отчуждение, в связи с чем ссылки истца на нарушение ст.ст. 37,39 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости, п.4 ст. 575 ГК РФ, несостоятельны. Обязательность предоставления согласия дольщиков на заключение такого договора законодательством не предусмотрена, и регистрирующим органом требований о предоставлении такого согласия сторонам сделки не предъявлялось.

Представитель ответчика ООО Группа Компаний «Шэнэсэн» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается судебным извещением.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр Строительного Управления» и ООО ГК «Шэнэсэн» заключено соглашение по которому ООО «Центр Строительного Управления» уступило, а ООО ГК «Шэнэсэн» приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером 03:24:021627:604, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ собственник земельного участка РО ООО «Союз МЖК России» дало свое согласие на уступку права аренды новому арендатору ООО ГК «Шэнэсэн».

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ выдано ООО ГК «Шэнэсэн», установлен срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Пурбуевым Б.С., Донировой Д.Д. и ООО «Центр Строительного Управления» был заключен договор №МЖК-С/62 участия в долевом строительстве молодежного жилого комплекса, из п. 1.1.1 которого следует, что он (истец) обязуется финансировать строительство жилого дома расположенного по адресу: <адрес> в части двухкомнатной квартиры, общей проектной площади 58,47 кв.м., находящейся на 5 этаже. Цена договора составляет 2046450 руб. ( п. 2.1 договора). Договор долевого участия в строительстве жилья зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.

ДД.ММ.ГГГГ с согласия всех дольщиков, в том числе с согласия Пурбуева Б.С., его супругой Донировой Д.Д., ООО «Центр Строительного Управления» по договору уступки прав и обязанностей застройщика передал ООО ГК «Шэнэсэн» права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, в том числе и по договору долевого участия, заключенному с Пурбуевым Б.С. и Донировой Д.Д.

Как следует из ст.ст. 606,607,609,610 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности сдачи в аренду которых могут быть установлены законом. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В силу ч.ч.5,9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (ч.5).

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.2 ст.8, ч.1 ст. 12 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.. .» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.13 указанного федерального закона РФ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Федеральный закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № внес дополнения в указанную норму, включив в объекты залога участников долевого строительства право субаренды предоставленного для строительства объекта недвижимости земельного участка.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> находится в залоге участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу, в том числе истца Пурбуева Б.С.

Истец оспаривает договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на нарушения положений ст.ст. 37,39 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» при его заключении, а именно отсутствие его согласия, как залогодержателя, на заключение указанного договора.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ч.ч.1,2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу ст. 12.1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.. .» залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Статьей 39 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Суд исходит из того обстоятельства, что оспариваемая сделка (договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ) является договором перенайма земельного участка и не связана с отчуждением земельного участка. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (ч.1).

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ч.2).

В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.

Условия, предусмотренные ст.ст. 382,391 ГК РФ, при заключении оспариваемого договора были соблюдены.

Оспариваемый договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ условий об отчуждении земельного участка, право аренды которого находится в залоге истца, не содержит.

По смыслу ст.3 ГПК РФ заинтересованным лицом, имеющим право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, можно считать лишь лицо, чьи права будут восстановлены в случае удовлетворения заявленных им требований.

Согласно 4.8.1 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве.. .» залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства, построенных (созданных) на данном земельном участке. Однако до настоящего времени строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не завершено, разрешения на его ввод в эксплуатацию не получено, передача объекта долевого строительства дольщикам не осуществлена.

Суд приходит к выводу о том, что залог истца на право аренды земельного участка, вытекающий из требований ст. 13 ФЗ РФ «О долевом участии...», до настоящего времени сохраняется. Данное обстоятельство не оспорено представителями ответчика и третьего лица.

Таким образом, истец не представил суду каких-либо доказательств нарушения в результате совершения спорной сделки его прав и законных интересов, как залогодержателя права аренды земельного участка, которые могли быть восстановлены в случае признания сделки недействительной. Истец не является стороной оспариваемой сделки, вследствие чего приведенные им основания недействительности сделки непосредственно не нарушают его прав и законных интересов.

Иных доказательств, опровергающих выводы суда стороной истца в силу ст. 56 ГПК РФ в суд не представлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пурбуева Б. С. к ООО «Центр Строительного Управления», ООО «ГК Шэнсэн» о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Номогоева З.К.

Верно: Судья Номогоева З.К.

Секретарь Доржиева Б.А.

Подлинник решения (определения) находится в Октябрьском районном суде г. Улан-Удэ и подшит в гражданское дело (материал) № ____________.