Решение по делу № 2-5015/2017 от 23.05.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

02 октября 2017 года                             <адрес> РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Ефремовой М.В.,

при секретаре ФИО6,

с участием истца ФИО2,

представителя истца по доверенности ФИО7,

представителя конкурсного ФИО3 ООО «ЕТЗК» ФИО5 Д.А. по доверенности ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

    Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру, в котором просит признать за право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, общей площадью 38.6 кв.м.; признать сделку между ООО «Единая торгово- закупочная компания» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой» по возникновению прав собственности на <адрес> недействительной и применить последствия ничтожности сделки; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя ФИО2. Аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности 02№ от 27.05.2015г., на <адрес>, за ООО «СК МегаСтрой»; признать договор залога №.1/3 от 29.05.2015г., заключенный между АО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк» и ООО «СК «МегаСтрой» в отношение <адрес>, расположенной по <адрес> в <адрес>, кадастровый № недействительным и применить последствия недействительности сделки; аннулировать запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «Строительная компания МегаСтрой» и ОАО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк» №.

В обосновании требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» был заключен предварительный договор купли-продажи №. В соответствии п. 1.1. договора предметом предварительного договора является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры (основной договор), в строящемся многоэтажном жилом доме расположенном на земельном участке по <адрес>А, <адрес>, в <адрес> (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 1, этаж 4, проектная площадь 38,16 кв.м., по которому ООО «ЕТЗК» будет выступать продавцом, а ФИО2 - покупателем. Согласно п. 2.1. предварительного договора № стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 488 240 рублей. Стоимость квартиры является фиксированной при условии внесения гарантийного платежа в сроки, предусмотренные п. 2.1 договора и будет применяться для расчета стоимости квартиры при подписании сторонами основного договора купли-продажи. В соответствии с п. 2.2. договора в целях обеспечения исполнения обязательств, Стороны 2 перед Стороной 1 по заключению основного договора, Сторона 2 вносит гарантийный платеж в размере стоимости квартиры, указанной в п. 2.1. договора, в момент подписания настоящего договора. Свои обязательства истец исполнил в полном объеме, т.е в день подписания договора им была внесена денежная сумма в размере 1 488 240 рублей в кассу Продавца. ДД.ММ.ГГГГг., между истцом и ООО «Единая торгово-закупочная компания» был подписан акт приема - передачи <адрес>, по условиям которого ООО «ЕТЗК» передает, а ФИО2 принимает жилое помещение (квартиру) № на 4 этаже жилого <адрес> в <адрес>, общей площадью, с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 38,60 кв.м., без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) - 36,70 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема - передачи квартиры, истец с семьей в данной квартире проживает, оплачивает коммунальные услуги, иного жилья не имеется. ФИО2 многократно обращался в ООО «ЕТЗК» с просьбой заключить основной договор купли - продажи. Однако все его просьбы остались без внимания и удовлетворения. В 2016г., ФИО2 узнал, что квартира, за которую он уплатил денежные средства и в которой он проживает зарегистрирована на праве собственности за ООО «СК МегаСтрой», которое в свою очередь заложило квартиру в ОАО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк». Учитывая тот факт, что предварительный договор купли - продажи <адрес>, заключенный между ФИО2 и ответчиком - ООО « ЕТЗК» до ввода дома в эксплуатацию, то действия ответчика подпадают под нормы Федерального Закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ответчик ООО «ЕТЗК» грубо нарушил действующее законодательство регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, так как фактически я являюсь участником долевого строительства многоквартирного дома, так как денежные средства мной вносились непосредственно на строительство многоквартирного дома.

Истец ФИО2 в судебном заседании иск поддержал, просит удовлетворить.

Представитель истца по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что стоимость квартиры оплачена в полном объеме, квартира истцу передана по акту от ДД.ММ.ГГГГ., он со своей семьей в ней проживает. В 2016 году истцу стало известно что квартира оформлена на ООО «СК «Мегастрой» и передана под залог в АО «Россельхозбанк».

Представитель конкурсного ФИО3 ООО «ЕТЗК» ФИО5 Д.А. по доверенности ФИО8 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.

Представитель ответчиков ООО «Строительная компания «МегаСтрой», ООО «Единая торгово-закупочная компания», АО «ФИО4 сельскохозяйственный банк» на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному суду адресу, доказательств уважительности причин неявки не представили, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в их отсутствии.

Представителем ответчика АО «ФИО4 сельскохозяйственный банк» было представлено возражение на исковое заявление, согласно которому в исковых требованиях истца просит отказать.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по <адрес>, ООО «Горжилстрой» на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки не представили, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в их отсутствии.

В соответствии со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку неявившихся лиц в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы гражданского дела, пришел к выводу, что исковые требования ФИО2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» был заключен предварительный договор купли-продажи №. В соответствии п. 1.1. договора предметом предварительного договора является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры (основной договор), в строящемся многоэтажном жилом доме расположенном на земельном участке по <адрес>А, <адрес>, в <адрес> (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 1, этаж 4, проектная площадь 38,16 кв.м., по которому ООО «ЕТЗК» будет выступать продавцом, а ФИО2 - покупателем.

Согласно п. 2.1. предварительного договора № стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 488 240 рублей. Стоимость квартиры является фиксированной при условии внесения гарантийного платежа в сроки, предусмотренные п. 2.1 договора и будет применяться для расчета стоимости квартиры при подписании сторонами основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2.2. договора в целях обеспечения исполнения обязательств, Стороны 2 перед Стороной 1 по заключению основного договора, Сторона 2 вносит гарантийный платеж в размере стоимости квартиры, указанной в п. 2.1. договора, в момент подписания настоящего договора.

Пунктом 4.1 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности ООО «ЕТЗК» на указанную квартиру.

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

ФИО2 произведена оплата в полном объеме, что подтверждается представленной суду квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 488 240, 00 руб. Оплата произведена в кассу ООО «ЕТЗК».

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи <адрес> ООО «ЕТЗК» передало ФИО9 жилое помещение № на 4 этаже жилого <адрес>, общей площадью 38,60 кв.м., состоящей из 1 комнаты. Ключи от квартиры переданы ФИО9 По п.6 указанного акта следует, что данный акт является основанием для вселения в жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО ЕТЗК от ДД.ММ.ГГГГ для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.        Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».         Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.        

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено справкой с места жительства, актом о проживании. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО2

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО2 стал участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес>, почтовый адрес <адрес>, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом ФИО2 по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО2 и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 действие ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО2

Из представленных суду документов (договоров, писем, актов, квитанции и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии ФИО2 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом ФИО2 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО2, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца/представителя не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд исходит из того, истец обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнил, жилое помещение является объектом завершенного строительства и передан ФИО2 в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 209 ГК РФ, право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

Согласно пунктам 16 и 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен, а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19).

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» заключен договор за № купли – продажи недвижимого имущества, а именно <адрес> девятиэтажном жилом доме по адресу: РБ, <адрес>. 20, однако суд принимает во внимание, что фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, учитывая установленный судом факт передачи ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры ответчиком ООО ЕТЗК истцу ФИО2 по акту приема-передачи, его вселения, проживания в квартире, оплаты коммунальных услуг, доказательств в опровержении обратного суду не представлено.

Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступление правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. договор купли-продажи, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО2 поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ.

Как следует из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем <адрес> является ООО «СК «Мегастрой» с ДД.ММ.ГГГГ с обременением права (ипотека) в пользу ОАО «Россельхозбанк».

Из представленного суду договора № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что согласно Договора купли-продажи имущества, заключенного между ООО «ЕТЗК» (продавец) и ООО СК «МегаСтрой» (покупатель), продавец продал, о покупатель купил в собственность недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес> - 6 квартир, в том числе <адрес>ДД.ММ.ГГГГ500 руб. Согласно п.4 настоящего договора, продавец подтверждает, что в момент подписания сторонами настоящего договора указанная квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, в дар никому не обещана, правами третьих лиц не обременена.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. 15 Обзора Верховного Суда РФ «О практике разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», основанной на положениях ст. 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, суды должны исходить из того, что квартиры, являвшиеся предметом договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права участников строительства на получение квартиры по окончанию строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк. В силу ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» от ДД.ММ.ГГГГ / в ред. от ДД.ММ.ГГГГ/, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из содержания статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости) произведена ДД.ММ.ГГГГ, и именно с этой даты началось исполнение сделки. О нарушении своих прав истцу стало известно из полученной выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» зарегистрировало по договору долевого участия в строительстве не на истца, а за аффинированной с ним ООО «СК МегаСтрой», которое в свою очередь по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ заложило квартиру в ОАО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк». Таким образом, истцом, не являющимся стороной договора об ипотеке, по предъявленным требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности не пропущен.

Последующая сделка - договор об ипотеке №.1/3 от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: <адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителя ответчика АО «ФИО4 сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка и ООО «СК МегаСтрой» при заключении договора, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на <адрес>, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за ФИО2

В соответствии со ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Ответчиком не опровергнут факт заключения с ФИО2предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и получение денежных средств по указанному договору, а также факт передачи спорной квартиры.

Кроме того, суд учитывает, что АО «Россельхозбанк» не являются стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено /ст. 195 ГПК РФ/.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки иными способами, предусмотренными законом. Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства перед ФИО10 суду представлено не было.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за истцом ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «ФИО4 Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

    Признать недействительной и применить последствия недействительности сделки по отчуждению <адрес> между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК Мегастрой».

Исключить из Единого государственного реестра прав запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации прав ООО «СК Мегастрой» на спорную квартиру.

Признать недействительной и применить последствия недействительности сделки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении <адрес> в <адрес> между ООО «СК Мегастрой» и ОАО «Россельхозбанк».

Исключить из Единого государственного реестра прав запись №.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ через Стерлитамакский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы со дня его принятия в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья:     М.В. Ефремова