Решение по делу № 3а-24/2018 (3а-566/2017;) от 31.03.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Потаниной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-24/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Домогнеупор» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Домогнеупор» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 47 688 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 18 июля 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. Представил письменные пояснения и рецензию на заключение эксперта (л.д. 73-76, 83-90 т. 2).

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.

Эксперт Захматов Д.Ю. поддержал экспертное заключение № ЗЭ-32/17 в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав объяснения эксперта Захматова Д.Ю. поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении и пояснившего, что при определении рыночной стоимости объекта оценки им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> с выводами которой не согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению эксперта Захматова Д.Ю.

Суд соглашается с выводами эксперта Захматова Д.Ю., поддержанными им в судебном заседании о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты>» рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, источниками данных по объектам-аналогам не подтверждены существенные данные, используемые оценщиком в расчетах (даты объявлений, категории земель, наличие коммуникаций и улучшений в виде ж/д ветки у отдельных аналогов).

Согласно пункту 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в частности, основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии); описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В нарушение указанного пункта в отчете отсутствует обязательный раздел «согласование результатов оценки» и не приведены как описание процедуры согласования, так и выводы по итогам согласования.

Из заключения эксперта следует, что на странице 46 отчета при описании объекта-аналога №2 при переходе по ссылке, указанной оценщиком, позволяет сделать вывод о назначении данного земельного участка под сельскохозяйственное производство, однако оценщиком данный факт не учтен и не произведена соответствующая корректировка.

Также согласно информации в источниках объектов-аналогов, аналог №1 обеспечен газоснабжением, данный факт оценщиком не учтен и не произведена соответствующая корректировка.

Оценщик, по мнению эксперта, принимает допущение о том, что коммуникации проходят по границе объекта оценки, в связи с его консервацией, однако в приложенных к отчету справках объект оценки на дату оценки обеспечен электричеством, водоснабжением и канализацией. Кроме того, часть помещений на дату оценки согласно справок сдавалась в аренду, что противоречит доводу оценщика о консервации объекта оценки.

Также аналоги №1 и №4 как и объект оценки обеспечены железнодорожными ветками, данный факт оценщиком не учтен и не произведена соответствующая корректировка в расчетах на страницах 53-55 отчета.

Как следует из выводов эксперта, информация об аналоге №1 размещена 23 января 2013 года, об аналоге №2 размещена 27 февраля 2013 года, об аналоге №3 размещена 06 июля 2013 года, а об аналоге №4 размещена 21 июня 2012 года, однако данный факт оценщиком не был учтен и не произведена соответствующая корректировка на дату предложения. Кроме того, в таблице с описанием объектов аналогов оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение, указывая на странице 53 отчета даты предложения всех аналогов как «Июль 2013».

Также в отчете указано, что у всех аналогов категория земель «земли промышленности», однако согласно приложенного к отчету кадастрового паспорта объект оценки принадлежит к категории земель «земли населенных пунктов». Однако оценщиком данный факт проигнорирован и не внесены соответствующие корректировки в расчетах на страницах 53-55 отчета.

Оценщиком, как полагает эксперт, при расчете корректировки на местоположение у аналога №4 не учитывается расстояние до МКАД в 48 км., что является ошибочным. При корректировке на расположение в районах области по отношению к областному центру, используются данные справочника 2016 года выпуска, то есть после даты оценки. Кроме того, не обосновывается применение значения верхней границы доверительного интервала, а не среднего.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В нарушение указанного пункта при применении корректировки на затраты по сносу существующих строений, оценщиком не обоснована необходимость применения данной корректировки. Оценщиком, по мнению эксперта, произведена оценка не исходя из вида фактического использования, а с учетом внесения таких изменений, как снос объектов незавершенного строительства, с применением данной корректировки.

Из положений пункта 22в ФСО №7 следует, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Однако при описании доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, оценщик указывает в расчетах искаженные факты о характеристиках объектов- аналогов.

Также, по мнению эксперта, в нарушение пункта 11в ФСО №7 оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты>, рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению эксперта Захматова Д.Ю., суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 3-62 т. 2).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Захматов Д.Ю. поддержал экспертное заключение в полном объеме.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителя административного истца экспертом Захматовым Д.Ю. с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в судебном заседании даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что предложение представителя административного истца об использовании экспертом в расчетах данных с публичной кадастровой карты об установленной кадастровой стоимости соседних участков противоречит п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Установленная кадастровая стоимость соседних земельных участков не является ни ценой совершенных сделок, ни ценой предложения.

Также эксперт указал, что определение стоимости объекта экспертизы проводилось по состоянию на ретроспективную дату - 18 июля 2013 года, следовательно, экспертом было принято решение не проводить осмотр,поскольку объект экспертизы мог претерпеть значительные изменения за период между датой проведения исследования и датой определения стоимости. Кроме того, Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не содержит требования об обязательности осмотра объекта недвижимости или обязательности указания причин не проведения осмотра.

Эксперт отметил, что расчет стоимости объекта экспертизы и его сравнение с объектами аналогами производилось с применением последовательных корректировок показателей в рамках метода сравнения продаж, сравнительным подходом, что соответствует действующему законодательству в области оценочной деятельности.

Кроме того, эксперт пояснил, что им был проведен анализ влияния местоположения на стоимость земельных участков, схожих по характеристикам с экспортируемым и было выявлено влияние удаленности от МКАД на цену участков в качестве наиболее существенного фактора местоположения.

Эксперт указал, что экспертное заключение основывается на данных из открытых источников, им были выбраны предложения рынка, максимально схожие с объектами исследования по своим характеристикам, и на их основе составлен анализ рынка, что говорит об его активности.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2016 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Домогнеупор» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 27 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 47 688 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 18 июля 2013 года, в размере 112 517 928 (сто двенадцать миллионов пятьсот семнадцать тысяч девятьсот двадцать восемь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 23 января 2018 года.