Решение по делу № 33-9518/2024 от 16.09.2024

судья Емелина Е.А. дело №33-9518/2024 (2а-907/2024)

25RS0011-01-2024-001742-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 октября 2024 года г.Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Кирьяновой О.В.,

судей Рыпчука О.В., Чубченко И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Кирьяченко О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Расулова Афгана Албала оглы к Администрации городского округа Спасск-Дальний, третье лицо на стороне ответчика: Управление Росреестра по Приморскому краю

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов,

по апелляционной жалобе администрации городского округа Спасск-Дальний на решение Спасского районного суда Приморского края от 5 июня 2024 года, которым иск удовлетворен частично,

Заслушав доклад судьи Рыпчука О.В., представителя истца Жирко Е.В.,

судебная коллегия,

установила:

Расулов А.А.о. обратился в суд с административным иском, в котором, уточнив требования, просил: признать незаконным решение Администрации городского округа Спасск-Дальний от 25.03.2024 об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером №; возложить на администрацию городского округа Спасск-Дальний обязанность выдать Расулову А.А.о. разрешение на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером №; признать действующим договор аренды земельного участка № от 22.08.2017.

В обоснование иска указано, что Расулов А.А.о. на основании договора аренды от 03.05.2012 №, заключенного с администрацией городского округа Спасск-Дальний владеет земельным участком площадью №.м. с кадастровым номером № (разрешенное использование: для строительства магазина смешанных товаров), предоставленным для завершения строительства магазина. Участок находится в 100м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Срок аренды, первоначально определенный до 02.05.2015, пролонгирован до 10.11.2017. Далее между Расуловым А.А.о. и администрацией заключен договор от 22.08.2017 № аренды того же земельного участка для завершения строительства сроком действия до 21.08.2020. Письмом № от 04.02.2021 администрация отказала Расулову А.А.о. в продлении срока договора аренды земельного участка от 22.08.2017 №.

На земельном участке располагался объект незавершенного строительства общей площадью №.м., с кадастровым номером №, принадлежащий Расулову А.А.о. на праве собственности. Разрешение на строительство, выданное Управлением градостроительства администрации городского круга Спасск-Дальний 20.01.2015, продлено до 30.09.2022. Строительство объекта завершено в 2023 году. Однако, 02.04.2024 администрация отказала Расулову А.А.о. в предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов со ссылкой на пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Решением № от 25.03.2024 администрация отказала Расулову А.А.о. в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию по причине истечения срока действия договора аренды.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Приморскому краю.

В суде первой инстанции истец в лице своего представителя настаивал на уточненных требованиях по изложенным в иске основаниям. Представитель ответчика по иску возразил, пояснил, что по истечении срока договора аренды № от 22.08.2017, правовые основания для его продления либо заключения нового договора аренды без проведения торгов не имелось.

Решением суда от 05.06.2024 административный иск удовлетворен частично: решение администрации от 25.03.2024 об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта с кадастровым номером № признано незаконным; на администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Расулова А.А.о., путем повторного рассмотрения его заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, с кадастровым номером №, договор аренды земельного участка № от 22.08.2017 признан действующим и продленным на неопределенный срок.

Принимая решение в части удовлетворенных требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не идентично истечению срока действия такого документа в момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вводимый истцом в эксплуатацию объект возведен в соответствии с законом и в рамках установленного правового режима, предполагающего возможность использования земельного участка для соответствующих целей. Строительство велось в период действия договора аренды. Положения разрешающих строительство документов соблюдены. У администрации отсутствовали основания для отказа в предоставлении разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию по заявлению Расулова А.А.о. Разрешая требования административного истца о признании договора аренды № от 22.08.2017 действующим, суд исходил из условия п.9.2 указанного договора и того, что со стороны арендодателя не имелось письменных возражений по возобновлению договора аренды на тех же условиях.

Администрация городского округа Спасск-Дальний с решением суда не согласилась. В апелляционной жалобе заявитель приводит довод о том, что договора аренды № от 22.08.2017 заключен для завершения строительства магазина. Возражения администрации на продление арендных правоотношений с Расуловым А.А.о. содержатся в письме от 04.02.2021 №. Внесение Расуловым А.А.о арендных платежей обусловлено условием, содержащимся в пп.12 п.5.2 договора аренды, и отсутствием передаточного акта. Ссылаясь на положения п.1, п.п.10 п.2 ст.39.6, п.15 ст.39.8 ЗК РФ, ст.55 ГрК РФ, предполагающие возможность однократного представления земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов, при условии, что земельный участок не представлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, администрация полагает законным отказ в выдаче разрешения на ввод объекта, поскольку у Рассулова А.А. на момент обращения за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствовал надлежащий правоустанавливающий документ на спорный земельный участок.

Определением судебной коллегии по административным делам Приморского краевого суда от 11.09.2024 дело передано на рассмотрение в судебной коллегии по гражданским делам, поскольку требование истца о признании действующим договора аренды земельного участка носит гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по апелляционной жалобе возразил, полагал решение суда законным и обоснованным.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку компетентных представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Исследовав материалы дела и апелляционную жалобу, проверив в порядке ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к выводу о следующем.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (п.1 ст.614 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03.05.2012 между Администрацией городского округа Спасск-Дальний (арендодатель) и Расуловым А.А.о (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка площадью 900кв.м. (земли населенных пунктов) с кадастровым номером №. Участок расположен в 100м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. земельный участок предоставлен для строительства магазина смешанных товаров в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок действия договора аренды установлен с 03.05.2012 по 02.05.2015, земельный участок арендатору передан актом приема-передачи от 03.05.2012. Дополнительным соглашением № от 01.04.2015 срок аренды земельного участка продлен до 10.11.2017.

20.01.2015 Расуловым А.А.о в управлении градостроительства АГО Спасск Дальний получено разрешение на строительство 2х-этажного магазина смешанных товаров общей площадью 1068,7кв.м., строительным объемом 4233,41куб.м., на земельном участке площадью 900кв.м. в <адрес>, в 100м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Первоначальный срок действия разрешения – до 20.01.2015, неоднократно продлялся: до 20.10.2017, 20.08.2020, 30.09.2022, 30.09.2023.

22.08.2017 на основании пп.10 п.2, пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ между Администрацией городского округа Спасск-Дальний (арендодатель) и Расуловым А.А.о (арендатор) заключен договор аренды № того же земельного участка для завершения строительства магазина, на срок с 22.08.2017 по 21.08.2020. В тот же день сторонами подписан передаточный акт земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности 18%, объект поставлен на кадастровый учет 01.03.2017. Собственником объекта значится Расулов А.А.о.

Письмом № от 04.02.2021 администрация отказала Расулову А.А.о в пролонгации договора аренды № от 22.08.2017, порекомендовав обратиться по данному поводу в суд, продолжая вносить арендную плату.

По заказу Рассулова П.А. подготовлен технический план от 19.12.2023 здания по адресу: <адрес>, образованного в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Решением № от 25.03.2024 администрация отказала Расулову А.А.о в вводе в эксплуатацию данного здания, в связи с отсутствием документов, необходимых для предоставления данной услуги, а именно окончанием срока действия договора аренды земельного участка. В решении указано на необходимость продления договора аренды земельного участка.

Письмом № от 02.04.2024 администрация сообщила Расулову А.А.о об отсутствии у него прежне действовавших преимуществ для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на новый срок без проведения торгов, и об отсутствии правовых основания для продления срока действия договора аренды № от 22.08.2017, заключенного на основании ст.39.6 ЗК РФ.

Расулову А.А.о, считая свои права нарушенным, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ч.1 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

Частью 3 ст.55 ГрК РФ установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который является исчерпывающим.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч.3 названной статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В ходе осмотра построенного, реконструированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка, ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Таким образом, вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в ст.55 ГрК РФ, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.6). Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, в том числе и разрешение на строительство (п.3 ч.3 ст.55 ГрК РФ).

В соответствии с ч.6 ст.55 ГрК РФ основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются: отсутствие документов, указанных в ч.3 настоящей статьи; несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории; несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Судебной коллегией установлено, что при подаче заявления на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию Расулову А.А.о в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект капитального строительства, предоставлен договор аренды земельного участка № от 22.08.2017, срок действия которого истек 21.08.2020. Документы на земельный участок являлись действующими в период осуществления строительства. Истечение срока их действия на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может свидетельствовать о проведении работ с нарушением разрешения на строительство и служить основанием для отказа в выдаче испрашиваемого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, Расулов А.А.о обращался в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды, продолжал вносить арендную плату.

Таким образом, представляется верным вывод суда первой инстанции о том, что в сложившейся ситуации является неправомерным отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по основанию представления Расуловым А.А.о требуемых ч.3 ст.55 ГрК РФ документов с истекшим сроком действия. Положение ч.3 ст.55 ГрК РФ в рассматриваемом случае не является законным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку строительство велось на основании соответствующего разрешения, в период действия срока аренды.

При изложенных обстоятельствах решение суда в части признания отказа незаконным по основанию, указанному в решении №1 от 25.03.2024, и возложении обязанности устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Расулова А.А.о, является правильным. Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции основанными на верном применении норм материального и процессуального права.

В части требований о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ действующим и заключенным на неопределенный срок суд допустил неправильное применение норм материального права.

Так, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после ДД.ММ.ГГГГ регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с ДД.ММ.ГГГГ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч.14 ст.1 Закона №171-ФЗ с ДД.ММ.ГГГГ утратил силу п.3 ст.22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 ЗК РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – п.4 данной статьи.

Согласно п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с ДД.ММ.ГГГГ не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п.3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п.13, 14 или 20 ст.39.12 данного Кодекса).

В п.4 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п.п.1 и 2 ст.46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные пп.1-30 п.2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п.2 ст.39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п.5 данной статьи (пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п.3 ст.39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п.4 ст.39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п.5 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Совокупное толкование п.21 ст.3, п.33 ст.34 Закона №171-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на 3 года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Материалами дела установлено, что ранее (после 01.03.2015) арендатор земельного участка, то есть истец Расулов А.А.о реализовал свое право, предусмотренное приведенными выше положениями закона на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Данное обстоятельство является препятствием для повторного предоставления в аренду спорного земельного участка на основании пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

Пункт 3 ст.610 ГК РФ предусматривает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

При этом в силу пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на срок до 3х лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, в силу установленных законом требований договор аренды № от 22.08.2017 прекратил свое действие 21.08.2020 в силу прямого указания закона. Вывод о том, что договор аренды является действующим и продлен на неопределенный срок, безотносительно наличия прочих условий, основан на неверном толковании норм материального права. Данное обстоятельство повлекло принятие судом неправильного решения в данной части исковых требований, что в силу п.1 ч.1 ст.330 ГПК РФ является основанием для его отмены.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

Решение Спасского районного суда Приморского края от 5 июня 2024 года отменить в части требований о признании договора аренды земельного участка от 22.08.2017 № действующим и заключенным на неопределенный срок. В данной части требований принять новое решение об отказе в их удовлетворении.

В остальной части решение Спасского районного суда Приморского края от 5 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Спасск-Дальний - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Резолютивная часть апелляционного определения оглашена в судебном заседании 17.10.2024. Полный его текст изготовлен 25.10.2024.

Председательствующий

Судьи