Решение по делу № 2-607/2021 от 06.04.2021

Дело № 2-607/2021                         17 мая 2021 года

УИД 29RS0023-01-2021-000297-60

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Шумиловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске гражданское дело по иску Шишкова А. В. к Тихоновой М. А. о взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

установил:

Шишков А.В. обратился в суд с иском к Тихоновой М.А. о взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов. В обоснование указал, что 01.08.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не позднее 30.09.2020. 01.08.2020 во исполнение условий п. 2.2 предварительного договора истец передал ответчику денежные средства в сумме 200 000 руб. в виде задатка оплаты указанного недвижимого имущества, что подтверждается соответствующей распиской. До заключения основного договора ответчик обязался предоставить истцу всю техническую документацию на продаваемую недвижимость, включая технический паспорт на дом. Однако впоследствии указанные документы ответчик истцу не предоставил, свои контактные телефоны скрыл и всячески уклонялся от личного контакта с истцом. До окончания срока действия предварительного договора истец направил 29.09.2020 в адрес ответчика телеграмму с предложением встретиться и решить вопрос по существу предварительного договора. Однако ответчик на данную телеграмму не ответил и не перезвонил. Таким образом, основной договор купли-продажи в срок до 30.09.2020 не был заключен по вине ответчика. По условиям предварительного договора, в случае не заключения основного договора купли-продажи в указанный срок, продавец обязался вернуть покупателю уплаченный задаток не позднее 30.09.2020 (п. 2.5, п. 2.6 предварительного договора), если договор не будет заключен по вине продавца – вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере в срок, не позднее 30.09.2020. Поскольку ответчиком нарушены условия предварительного договора, не возвращен в срок до 30.09.2020 полученный задаток, истец понес убытки. Приобретаемый жилой дом планировался для постоянного проживания семьи истца. Поскольку в данном доме невозможно было проживать, истец вынужден нести расходы на аренду жилья для своей семьи. С учетом уточненных требований, просит суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 400000 руб., убытки за аренду жилья за период с 01.10.2020 по 31.05.2021 в размере 144 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2020 по 17.05.2021 в размере 10 930 руб. 76 коп., почтовые расходы в размере 471 руб. 95 коп.

Истец Шишков А.В., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В предварительном судебном заседании от 23.04.2021 на иске настаивал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно суду пояснил, что после заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, он заехал в дом со своей семьей и стал проживать в нем. В процессе пользования, было установлено, что дом не имеет фундамента, отсутствует канализация, полы имеют перекос, крыша протекает, требуется проведение ремонта. Документы по техническому состоянию дома представлены ответчиком также не были. Несмотря на это был готов заключить с ответчиком основной договор купли-продажи недвижимого имущества, но по цене, ниже установленной предварительным договором купли-продажи, либо решить вопрос о проведении ремонта. К ответчику с целью заключения основного договора обращался путем направления телеграммы 29.09.2020. Но на связь выходил гражданский супруг ответчика, он же и являлся на встречи. Тихонова М.А. на заключение договора не явилась, контактные данные предоставлять отказалась. Кроме того, для приобретения данного дома им оформлялась ипотека. Вещи из дома вывез по требованию ответчика 30.09.2020. Полагает, что жилой дом не соответствует санитарным и техническим нормам, отсутствует техпаспорт на дом, у дома отсутствует фундамент и канализация. В доме имеется унитаз, но труба идет под дом. Поскольку в доме имелись недостатки, полагал, что будет снижена цена дома на 200 000 руб. От Тихоновой М.А. и ее доверенных лиц, обращений по поводу заключения основного договора не было. Полагает, что условие договора о цене объекта согласовано не было.

Представитель истца Симанов А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на иске настаивал. Дополнительно пояснил, что ответчик переехала жить в другой регион, не поставив в известность истца об этом, скрывалась от истца, направляя на беседу с истцом своего сожителя, который ответчиком уполномочен на проведение сделки не был. У истца возникли вопросы по технической документации дома, поскольку было установлено, что дом не соответствует техническим и санитарным требованиям, так как отсутствует фундамент, канализация. Однако ответчик техническую документацию не предоставила. Истец был заинтересован в приобретении жилого дома, однако ответчик отказалась заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Истец в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества не обращался.

Ответчик Тихонова М.А., извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила в иске Шишкову А.В. отказать в полном объеме. Указала, что ею был заключен договор с риэлтором ООО «АРПО» от 01.08.2020 для оказания услуг по продаже недвижимого имущества, которому были переданы все документы по дому и земельному участку. Истец с документами был ознакомлен. У истца не было денежных средств на приобретение дома, риэлтор готовила истцу документы для получения ипотечного кредита. Недвижимое имущество было передано истцу в пользование. Ответчик приехала в Архангельск для заключения основного договора купли-продажи, однако истец от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества отказался, его не устраивала цена, поскольку ему не понравился дом, истец начал требовать снизить цену договора и вернуть денежные средства. Телеграмму ответчик не получала, так как не проживает по адресу регистрации, о чем истцу было известно. Контактный номер телефона был у гражданской жены истца. Истец просил снизить цену на дом до 800000 руб., что почти на 1/3 ниже от заявленной цены. Ответчик полагает, что нет оснований для возврата истцу суммы задатка, так как последний отказался от заключения основного договора купли – продажи недвижимости.

Определением суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 420, 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Установлено, что 01.08.2020 между Тихоновой М.А. (продавец) и Шишковым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец в будущем обязался продать, а покупатель купить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 969 кв.м. и жилой дом. С кадастровым номером №, площадью 104 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (пп. 1.1, 1.2, 1.3. Договора). В соответствии с п.2.2. Договора земельный участок и жилой дом продается за 2 800 000 руб., из них: земельный участок за 1 300 000 руб.; жилой дом – 1 500 000 руб. По предварительному договору покупатель передает продавцу за земельный участок 100 000 руб. и жилой дом 100 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора. Окончательный расчет между сторонами производится при подписании настоящего договора ипотечными деньгами 2 600 000 руб., из них: 1 200 000 руб. – за земельный участок и 1 400 000 руб. – за жилой дом. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 30.09.2020 (п. 2.1. Договора).

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение п. 2.1. Договора ответственен покупатель, то задаток остается у продавца, если продавец – то он обязан вернуть полученный задаток в двойном размере покупателю в срок не позднее 30.09.2020. В случае если основной договор не будет заключен в срок, установленный в п. 2.1 договора, по не зависящим от сторон причинам (в том числе вследствие действия или бездействия государственных органов, кредитных организаций) продавец обязан вернуть полученный задаток покупателю в срок, не позднее 30.09.2020 (п.п.2.3., 2.4., 2.5., 2.6. Договора).

Во исполнение условий предварительного договора Шишков А.В. передал Тихоновой М.А. денежные средства в размере 200 000 руб. 01.08.2020, что подтверждается представленной в материалы дела распиской и не оспаривалось стороной ответчика.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно 29.09.2020 Шишковым А.В. Тихоновой М.А. была направлена телеграмма, в которой повторно приглашал ответчика 30.09.2020 в 16 час. в офис юриста, по адресу: <адрес>, для решения вопроса по предварительному договору купли-продажи от 01.08.2020 по существу.

Вместе с тем, основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен, по причине не согласия истца приобретать жилой дом по цене, предусмотренной предварительным договором, что подтверждается пояснениями сторон. Истцом и его представителем в судебном заседании указывались недостатки в жилом доме, выявленные после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (отсутствие фундамента, канализации, перекос пола, течь кровли), говорилось о несоответствии жилого дома техническим нормам и санитарным требованиям, отказ продавца передать техническую документацию на жилой дом (несмотря на то, что условия предварительного договора такую обязанность продавца не содержат).

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии заинтересованности стороны истца в заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Направление телеграммы истцом не свидетельствует о намерении истца заключить основной договор, так как исходя из текста телеграммы, Тихонова М.А. приглашалась для решения вопроса по предварительному договору, а не для заключения основного договора.

Тихонова М.А. со своей стороны также не предъявляла каких-либо требований о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества до 30.09.2020. Доказательств иного суду не представлено. Ни истец, ни ответчик не обращались в суд с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от 01.08.2020 прекращены, а сам договор является недействующим, поскольку срок, на который он заключался, истек.

Кроме того, суд обращает внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств.

Соглашение сторон о задатке в счет несуществующих денежных обязательств, противоречит гражданскому законодательству.

Из анализа всего текста предварительного договора, заключенного между сторонами, вытекает обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества.

Условия предварительного договора и условия расписки от 01.08.2020 в части уплаты 200 000 рублей, не предусматривают, что уплачиваемая сумма является задатком, их нельзя расценивать как соглашение о задатке соответствующем ст. 380 ГК РФ, поскольку не усматривается его обеспечительная функция. Из условий договора не представляется возможным установить, что стороны понимают под задатком, каковы условия его выплаты.

В соответствии с п.3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора и, исходя из буквального содержания условий предварительного договора, сумма, переданная ответчику по договору, считается уплаченной в качестве аванса (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Поскольку сумма в 200 000 руб. Тихоновой М.А. Шишкову А.В. на момент рассмотрения дела в суде не возращена, суд считает необходимым взыскать ее в пользу истца.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Срок действия предварительного договора купли-продажи истек 30.09.2020, однако Тихоновой М.А. денежные средства не возвращены, в связи с чем с ответчика подлежат взысканию проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Суд, проверив расчет процентов находит его арифметическим верным и подлежащим применению, стороной ответчика контррасчета по заявленным требованиям не представлено.

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2020 по 17.05.2020 в размере 5 741 руб. 23 коп.

Истец просит суд взыскать с ответчика убытки в размере 144 000 руб., понесенные на аренду жилого помещения, в связи с тем, что из-за действий ответчика им не был приобретен жилой дом, в котором он был намерен проживать с семьей.

Вместе с тем, учитывая, что судом в действиях ответчика каких-либо виновных действий приведших к не заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества установлено не было, у суда отсутствуют основания для возмещения истцу расходов на аренду жилья. К тому же судом условия предварительного договора и расписки о передаче денежных средств расценены как условия об авансе, а не о задатке.

Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания денежных средств в размере 200 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2020 по 17.05.2021 в размере 5741 руб. 23 коп. В остальной части в удовлетворении требований истца надлежит отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца в возврат подлежит взысканию сумма госпошлины и в счет компенсации почтовых расходов 5 431 руб. 41 коп., пропорционально сумме удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Шишкова А. В. к Тихоновой М. А. о взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов – удовлетворить в части.

Взыскать с Тихоновой М. А. в пользу Шишкова А. В. денежные средства в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2020 по 17.05.2021 в размере 5 741 руб. 23 коп., судебные расходы 5 431 руб. 41 коп, всего взыскать 211172 руб. 64 коп.

В удовлетворении остальной части требований Шишкову А.В. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Н.Е. Сараева