Решение по делу № 33-5961/2021 от 07.09.2021

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

36RS0024-01-2018-000603-30

дело № 33-5961/2021

строка № 209г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 ноября 2021 г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Ваулина А.Б.,

судей Пономаревой Е.В., Трунова И.А.,

при секретаре Коган М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Ваулина А.Б.

гражданское дело № 2-11/2019 по иску акционерного общества «Концерн Росэнергоатом» к Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Аксту А.Н., Степановой Т.Н. о взыскании задолженности по договору купли-продажи

по встречному иску Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Акста А.Н., Степановой Т.Н. к акционерному обществу «Концерн Росэнергоатом» о признании недействительной ничтожной сделки

по апелляционной жалобе Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Акста А.Н., Степановой Т.Н.

на решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от
11 июня 2019 г.

(судья районного суда Аксенова Ю.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

АО «Концерн Росэнергоатом» обратилось в суд с иском к Л.В.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, указав, что 03 марта 2017 г. между АО «Концерн Росэнергоатом» и Л.В.А. заключен договор купли-продажи №, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество – нежилое помещение с кадастровым №, общей площадью 1529,7кв.м., этаж чердак, номера на поэтажном плане помещения 5-15, 20-23 на чердаке в 1 и 2 подъездах, помещения 5-14,19-22 на чердаке в 3 и 4 подъездах, помещения 5-15,20-23 на чердаке в 5 и 6 подъездах, расположенное по <адрес>. Стоимость имущества определена сторонами в размере 9700000 рублей. Договором был предусмотрен график уплаты покупателем цены договора - 12 платежами, последний из которых должен был быть произведен до 31 января 2018 г. 22 марта 2017 г. имущество передано Л.В.А. по акту приема-передачи, ее право собственности на указанное помещение зарегистрировано в ЕГРН. В нарушение условий договора, Л,В.А. перечислена денежная сумма в размере 2540000 рублей от цены договора тремя платежами: 02 февраля 2017 г. - в размере 1940000 рублей, 14 апреля 2017 г. – в размере 300000 рублей с просрочкой в 14 дней, 12 мая 2017 г. – в размере 300000 рублей с просрочкой в 12 дней. Оставшаяся сумма в размере 7160 000 рублей не уплачена. За нарушение срока оплаты имущества пунктом 7.2. договора предусмотрена неустойка в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с изложенным АО «Концерн Росэнергоатом» просило суд взыскать с Л,В.А. в его пользу задолженность по договору купли-продажи № от 03 марта 2017 г. в размере 9753956 рублей, из которых: сумма основного долга 7160 000 рублей, неустойка в размере 2593956 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 56969 рублей 80 копеек (том 1 л.д.6-9).

В ходе рассмотрения дела, Л,В.А. предъявила встречный иск к АО «Концерн Росэнергоатом» о признании недействительной ничтожную сделку – договор купли-продажи № от 03 марта 2017 г., заключенный между сторонами, указав, что АО «Концерн Росэнергоатом» произведено отчуждение имущества (чердак), которое не могло являться предметом сделки, в силу прямого указания закона. Указанное помещение принадлежать на праве общей долевой собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491, оно включается в состав общего имущества многоквартирного дома. Указанное свидетельствует о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества многоквартирного дома, в том числе чердак. В связи с этим передача в собственность лицу нежилого помещения многоквартирного дома, являющегося общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, а состоявшийся между сторонами договор купли-продажи является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного Л,В.А.. просила суд признать недействительной ничтожную сделку – договор купли-продажи № от 03 марта 2017 г., заключенный с АО «Концерн Росэнергоатом» (том 1 л.д.175-178).

Также Л,В.А.. возражала против представленного истцом расчета неустойки, полагала его неверным, указав, что рассчитанная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, просила о ее снижении (том 1 л.д.157-160).

Определениями суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Нововоронеж (том 1 л.д. 258-260), Управление Росреестра по Воронежской области (том 1 л.д. 206), ООО «Промсервис-ЖЭК» (том 1 л.д. 258-260), Жуков С.А. (том 1 л.д. 166-168), АО «Воронежоблтехинвентаризация» (том 2 л.д. 110-113).

Решением Нововоронежского городского суда Воронежской области от
11 июня 2019 г. исковые требования АО «Концерн Росэнергоатом» удовлетворены частично, с Л,В.А. в пользу АО «Концерн Росэнергоатом» взыскано 7160 000 рублей задолженности по договору купли-продажи от 03 марта 2017 г. №, 500 000 рублей в качестве неустойки, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 56 929 рублей 92 копейки, а всего 7716 929 рублей 92 копейки. В остальной части в удовлетворении исковых требований АО «Концерн Росэнергоатом» отказано. В удовлетворении требований Л,В.А. к АО «Концерн Росэнергоатом» о признании недействительной ничтожной сделки судом отказано. С Л,В.А. в пользу АО «Центр нормативов и качества строительства» взысканы расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Л,В.А. на указанное решение суда подана апелляционная жалоба, в которой она просила отменить обжалуемое судебное постановление, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, об удовлетворении встречного иска Л,В.А. и отказе АО «Концерн Росэнергоатом» в удовлетворении первоначальных исковых требований (том 3 л.д. 96-100).

АО «Концерн Росэнергоатом» поданы возражения на апелляционную жалобу (том 3 л.д. 148-151).

Определением суда от 23 июня 2020 г. установлено процессуальное правопреемство и произведена замена выбывшей стороны ответчика по первоначальному иску и истца по встречному требованию Л,В.А., умершей ДД.ММ.ГГГГ на ее правопреемников: Звереву Е.Н., Акст Н.Н., Акста А.Н., Степанову Т.Н. (том 4 л.д. 30-31).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11 августа 2020 г. решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от 11 июня 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Акста А.Н., Степановой Т.Н. без удовлетворения (том 4 л.д. 92-104).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 4 августа 2021 г. апелляционное определение Воронежского областного суда от 11 августа 2020 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда (том 4 л.д. 188-192).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Зверева Е.Н. и ее представитель ФИО1, Акст Н.Н. настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате, месте и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не направили. В связи с этим судебная коллегия на основании статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 556ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом первой инстанции установлено, и следует из материалов дела, что между сторонами 03 марта 2017 г. заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым Л.В.А. приобрела право собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение с кадастровым №, общей площадью 1529,7кв. м, этаж чердак, номера на поэтажном плане помещения 5-15, 20-23 на чердаке в 1 и 2 подъездах, помещения 5-14, 19-22 на чердаке в 3 и 4 подъездах, помещения 5-15,20-23 на чердаке в 5 и 6 подъездах, расположенное по <адрес> (том 1 л.д. 21-47).

Согласно пунктам 3.2-3.2.2 указанного договора купли-продажи, денежная сумма в размере 1940000 рублей внесенная в качестве задатка при проведении аукциона на основании чек-ордера от 01 февраля 2017 г., засчитывается в счет оплаты цены имущества. Оставшиеся после уплаты первоначально внесенной суммы 7760 000 рублей должны быть уплачены покупателем продавцу в рассрочку в течение 12 месяцев обязательными ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей – приложением №3 к договору, которым определены размер сумма и даты платежей.

В соответствии с пунктом 1.4 договора, в качестве обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору, покупатель до подписания договора обязан представить продавцу оформленную надлежащим образом независимую гарантию, выданную ООО «СтройТрансСервис» на срок не менее одного года (том 1 л.д. 21).

14 февраля 2017 г. такая независимая гарантия была выдана ООО «СтройТрансСервис» в обеспечении исполнения Л.В.А. обязательств по вышеуказанному договору купли-продажи (том 1 л.д. 42-44).

Оспариваемый договор заключен по итогам проведения аукциона, состоявшегося 07 февраля 2017 г., что подтверждается протоколом подведения итогов процедуры от 07 февраля 2017 г., протоколом рассмотрения заявок претендентов для участия в аукционе от 03 февраля 2017 г. (том 3 л.д. 119-120, 121-122).

22 марта 2017 г. указанный объект недвижимости был передан продавцом покупателю Л.В.А. по акту приема-передачи (том 1 л.д.33-34).

Право собственности истца АО «Концерн Росэнергоатом» на спорное помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 03 июня 2011 г. на основании следующих документов: разрешения на строительство от
23 июня 2010 г., выданного администрацией городского округа город Нововоронеж, договора инвестирования строительства жилья от 06 августа 2010 г. №17, акта приема-передачи к указанному договору от 28 декабря 2010 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08 декабря 2010 г. №139, выданного администрацией городского округа город Нововоронеж, постановления администрации городского округа город Нововоронеж от 08 декабря 2010 г. №2322 (том 1 л.д.217).

Право собственности Л.В.А. на приобретенные помещения было зарегистрировано Управлением Росреестра по Воронежской области 23 марта 2017 г. (том 2 л.д. 152-156).

14 июля 2017 г. между Л.В.А. и Жуковым С.А. был заключен договор купли-продажи 11/134 долей в праве общей собственности на указанный выше объект недвижимости (том 1 л.д. 150-155).

Право общей долевой собственности Л.В.А. и Жукова С.А. зарегистрировано Управлением Росреестра по Воронежской области 20 июля 2017 г. (том 1 л.д.16-17).

В обосновании встречного иска о признании сделки недействительной, Л.В.А. указала, что АО «Концерн Росэнергоатом» произведено отчуждение ей недвижимого имущества - чердака, которое не могло являться предметом сделки, в силу прямого указания закона, поскольку принадлежит на праве общей долевой собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, и следует из материалов, что указанное спорное нежилое помещение - этаж чердак общей площадью 1529,7кв.м., номера на поэтажном плане помещения 5-15, 20-23 находится в многоквартирном жилом доме по <адрес> на чердаке в 1 и 2 подъездах, помещения 5-14,19-22 на чердаке в 3 и 4 подъездах, помещения 5-15,20-23 на чердаке в 5 и 6 подъездах.

Положениями статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности, пунктами 1 и 3 части 1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. №489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании, и при этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. А право общей долевой собственности возникает не на все помещения в доме (подкровельные, чердачные), а лишь на те, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же такое помещение жилого дома было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Судом установлено, что спорное помещение находится непосредственно под покрытием кровли дома по <адрес>, который является многоквартирным.

В первоначальных проектных документах указанное помещение определено как чердак, предполагаемой площадью 1497,3 кв.м (том 1 л.д. 228, том 2 л.д. 40-107). Многоквартирный дом возведен в 2010 г. и введен в эксплуатацию разрешением администрации муниципального образования – городского округа город Нововоронеж от 08 декабря 2010 г. №2322, в том числе, с помещением чердака (том 1 л.д. 228, том 2 л.д.9).

В последующем спорное помещение органами технической инвентаризации учтено в техническом паспорте здания (жилого дома) как помещение технического этажа (состоящего из нескольких помещений), общей площадью 1529,7 кв. м, поставлено на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового № (том 1 л.д. 16-17, том 2 л.д. 40-107, 108-109).

Согласно сообщению Бюро технической инвентаризации АО «Воронежоблтехинвентаризация» от 14 марта 2019 г. в отношении многоквартирного дома по <адрес>,

- основанием формирования помещений подкрышного пространства (чердак, технический этаж) указанного дома является фактическое возведение конструкций на основании проектной документации;

- основанием определения наименования (целевого назначения) вышеуказанных помещений являлись результаты натурного обследования объекта, в ходе которого были определены наличие данных помещений, их площадь, высота и конструктивные характеристики, позволившее учесть их в техническом паспорте как помещения технического этажа;

- все характеристики помещений, в том числе их наименование (назначение), а также изменение наименований, отраженные в техническом паспорте и в последующих кадастровых паспортах приводились на основании натурного обследования, проектной документации, а также с учетом требований и с согласия заказчика (застройщика) работ по технической инвентаризации данного дома — Нововоронежской атомной станции;

- в архиве БТИ кроме технического паспорта на дом имеются копии поэтажных планов проектной документации, использованные для абрисов (планов с нанесенными при полевых работах измерениями), иных документов не имеется (том 2 л.д.123).

Возведение многоквартирного жилого дома по <адрес>, осуществлялось на основании договора инвестирования строительства жилья №17 от 06 августа 2010 г., заключенного между ООО «Воронежбетон» (доверительный управляющий, действующий в интересах администрации городского округа город Нововоронеж) как заказчик-застройщик, АО «Концерн РЭА» как инвестор, и администрацией городского округа город Нововоронеж, в рамках реализации инвестиционного проекта по завершению строительства объекта незавершенного строительства – жилого дома. Согласно договору, осуществление инвестирования является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности инвестора на результат инвестиционной деятельности. А результатом инвестиционной деятельности по договору являются жилые и нежилые помещения (том 1 л.д. 218-231).

22 декабря 2010 г. между указанными лицами подписан акт приема-передачи результатов инвестиционной деятельности, по которому городскому округу город Нововоронеж и АО «Концерн РЭА» были переданы квартиры, а также иные помещения, в том числе АО «Концерн РЭА» был передан технический этаж, общей площадью 1669,6 кв. м (том 1 л.д. 232-237) (как следует из кадастрового паспорта на спорный объект от
27 июня 2012 г. №765, общая площадь объекта на 1529,7 кв.м. изменилась в результате исправления технической ошибки (исключена площадь мест общего пользования) (том 2 л.д. 108-109).

Жилой многоквартирный дом по <адрес>, введен в эксплуатацию постановлением администрации городского округа г. Нововоронеж от 08 декабря 2010 г. (том 2 л.д. 256, том 1 л.д. 9).

03 февраля 2011 г. зарегистрировано право собственности муниципального образования городского округа г. Нововоронеж на некоторые жилые и нежилые помещение в указанном доме (том 2 л.д. 1-2, 17-21). Право собственности истца АО «Концерн РЭА» на спорное помещение зарегистрировано 03 июня 2011 г. Регистрация права собственности указанных лиц осуществлена на основании, в том числе, договора инвестирования и акта-приема передачи результатов инвестирования (том 1 л.д. 217).

Впервые право собственности физического лица (в связи с заключением соответствующей сделки) на одну из квартир жилого дома зарегистрировано 16 июня 2011 г., о чем представлены сведения управляющей организацией (том 2 л.д. 17-21).

По заключению судебной строительно-технической экспертизы № АО «Центр нормативов и качества строительства» от 29 апреля 2019 г., функциональное назначение подкрышного (чердачного) пространства:

- теплоизоляция чердачного перекрытия над жилыми помещениями в квартирах верхнего этажа от холодного наружного воздуха;

- пароизоляция конструкций чердачного перекрытия от увлажнения воздушными парами, выделяемыми при эксплуатации жилых помещений;

- для обслуживания имеющихся на чердаке инженерных коммуникаций, обеспечивающих нормальные условия проживания жильцов в квартирах здания (1).

Технические характеристики чердачного помещения не позволяют использовать его как самостоятельное нежилое помещение, так как в указанное пространство нет отдельного самостоятельного изолированного входа, отделенного от жилой части здания. Помимо этого чердак (технический этаж) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (2).

Нежилые помещения чердака в доме по указанному адресу выполняют функцию технического этажа и предназначены для обслуживания: выходящих в эти помещения фановых труб канализации; кабельных сетей; тоководов системы молниезащиты. Соответственно указанное нежилое помещение чердака (технический этаж) предназна­чено для обслуживания иных помещений (квартир на нижерасположенных этажах) в доме № по <адрес> (3).

В нежилых помещениях чердака имеются: выходы фановых труб канализационной системы; кабельные электрические и слаботочные сети; тоководы системы молниезащиты.

Все указанные инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения в доме № по <адрес>.

Фановые трубы канализационной системы соединяют канализационные стояки с атмосферой и предотвращают образование разрежение вод, которые находятся выше по канализационному стояку; отводят зловонные испарения в атмосферу.

Кабельные сети предназначены для передачи электрических сигналов и цифровой информации по интернету, частотных радиосигналов наружных антенн.

Тоководы системы молниезащиты обеспечивают отвод разряда молнии к системе заземления, для защиты конструкций здания от воспламенения в грозу (4)(том 3 л.д. 2-38).

В силу подпункта «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 статьи 44 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В отношении многоквартирного дома по <адрес>, выбран способ управления – управляющей организацией ООО «Промсервис-ЖЭК», согласно решения общего собрания от 30 июля 2017 г., ранее в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 11 апреля 2011 г. - ООО «Новый дом» (том 1 л.д. 238-254).

01 декабря 2017 г. заключен договор управления с ООО «Промсервис-ЖЭК» (том 2 л.д. 22-35), что следует из решения общего собрания собственников помещений дома, оформленного протоколом №2 от 30 июля 2017 г. (том 2 л.д. 10-14).

Приложением №1 к договору управления определено имущество, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, в числе которого указан чердак (том 1 л.д. 247-254).

Отказывая Л.В.А. в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение было сформировано, описано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект, право собственности на который, истцом зарегистрировано до возникновения права собственности на помещения многоквартирного дома у иных лиц. Суд пришел к выводу, что спорное нежилое помещение не определялось собственниками помещений в многоквартирном доме как общее имущество многоквартирного дома, в выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости отсутствуют сведения о нем, как об имуществе общего пользования, право собственности на указанный объект было зарегистрировано и в судебном порядке не оспорено.

Суд первой инстанции также принял во внимание, что договором инвестирования от 06 августа 2010 г., в приложении №1 «Реестр помещений», предусмотрена в отношении помещения «чердак» возможность в дальнейшем размещения в нем жилых помещений (том 1 л.д. 228). Заключению судебной экспертизы судом дана критическая оценка.

Суд пришел к выводу, о том, что спорное нежилое помещение - подкровельное пространство не относится к общему имуществу МКД, поскольку имеет самостоятельное функциональное назначение, изначально проектной документацией было определено и в последующем признано самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и как следствие может являться предметом сделки купли-продажи.

В обосновании заявленных исковых требований о признании сделки недействительной и дублирующих их доводов апелляционной жалобы истец по встречному иску указывал, что передача в собственность Л.В.А. по договору купли-продажи № от 03 марта 2017 г. спорного нежилого помещения, являющегося общим имуществом МКД, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, которым оно должно принадлежать на праве общей долевой собственности, соответственно, не могло являться предметом сделки.

Таким образом, в обосновании доводов истец по встречному иску ссылался на нарушение прав иных лиц, в частности собственников помещений многоквартирного дома заключенной сделкой. Между тем, стороной истца по встречному иску не доказано наличие заинтересованности в оспаривании сделки купли-продажи нежилого помещения, поскольку её права и законные интересы данной сделкой не нарушаются, возможность восстановления нарушенных прав и законных интересов избранным способом защиты не обоснована.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ отсутствие правового интереса в признании ничтожной сделки недействительной является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При заявлении встречного иска, не обосновано право Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Акста А.Н., Степановой Т.Н. действовать в интересах иных лиц - собственников помещений многоквартирного дома № по <адрес>, при том, что правопритязания на спорное нежилое помещение третьих лиц по делу и собственников помещений многоквартирного дома в настоящее время отсутствуют.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ, и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Л.В.А. после заключения договора купли-продажи приняла имущество в собственность, то есть действовала исходя из действительности сделки, производила оплату по договору, впоследствии произвела отчуждение доли в праве на нежилое помещение третьему лицу - Жукову С.А., 20 июля 2017 г., зарегистрировала право общей долевой собственности на нежилое помещение и лишь после обращения продавца в суд заявила о недействительности договора.

В указанном случае, заявляя о недействительности сделки, ответчица, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ действовала недобросовестно. При таких обстоятельствах, оснований для признания сделки недействительной, вопреки доводам апеллянта, у суда не имелось.

Следует отметить, что при признании договора купли-продажи № от 03 марта 2017 г. недействительной сделкой по иску именно покупателя, спорное нежилое помещение статус общего имущества многоквартирного дома не приобретет, достижение указанной цели реализуется в ином судебном порядке, иными, действительно заинтересованными в этом лицами.

Материалы дела не содержат сведений о принадлежности Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Аксту А.Н., Степановой Т.Н. иных помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, какая либо заинтересованность в оспаривании сделки, помимо нежелания выполнения обязанности по оплате объекта по договору купли-продажи, судебной коллегией не усматривается.

Требований о признании результатов аукциона, на котором приобретено спорное нежилое помещение, также не заявлялось.

Вместе с тем, доводы апеллянта о том, что спорное нежилое помещение отвечает признакам общего имущества многоквартирного дома, хотя и заслуживают внимания, а с суждениями суда в этой части нельзя согласиться, учитывая отсутствие заинтересованности стороны истца по встречному иску, правильное по существу решение не может быть отменено.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи фактически сторонами не обжалуется. Апелляционная жалоба не содержит в себе аргументов и ссылок на обстоятельства, которые в силу положений статьи 330 ГПК РФ могут служить основанием для отмены либо изменения судебного решения.

Безусловных оснований для отмены судебного акта вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от
11 июня 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Зверевой Е.Н., Акст Н.Н., Акста А.Н., Степановой Т.Н. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме
01 декабря 2021 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: