Решение по делу № 2-188/2024 (2-5353/2023;) от 29.08.2023

№ 2- 188/2024

74RS0007-01-2023-006367-35

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2024 года         г. Челябинск

Курчатовский районный суд г. Челябинска Челябинской области в составе:

Председательствующего - судьи Л. В. Икаевой, при секретаре судебного заседания В.В. Выползовой, рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Яковлевой Е.С., ответчиков Перунковой М.Н., Голобородько Е.Ф., представителя ответчиков Смирновой О.В., третьего лица Трапезниковой Н.Б. гражданское дело по иску Трапезникова Сергея Анатольевича к Перунковой Марине Николаевне, Голобородько Елене Фанусовне о переводе прав и обязанностей покупателя, прекращении права собственности, взыскании уплаченных сумм,

установил:

Трапезников С.А., являясь собственником комнаты площадью № к. метра в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу <адрес>, мотивируя нарушением его преимущественного права при продаже комнаты площадью № кв.метра в указанной квартире, обратился в Курчатовский районный суд г. Челябинска с иском к Перунковой М.Н., Голобородько Е.Ф. по основаниям ст.ст. 250 Гражданского кодекса РФ о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Перунковой М.Н. и Голобородько Е.Ф., прекращении права собственности Голобородько Е.Ф. на комнату кадастровый номер №, расположенную по адресу <адрес>, взыскании с Трапезникова С.А. в пользу Голобородько Е.Ф. уплаченных сумм по указанному договору купли продажи по приобретению указанной комнаты в сумме 800.000 рублей и за регистрацию перехода права собственности в размере 2.000 рублей ( л.д.5-6).

     В судебном заседании Трапезников С.А. участия не принимал, извещен надлежаще и своевременно, ходатайствовал о рассмотрении дела с участием представителя.

Представитель истца Яковлева Е.С. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме. По существу спора пояснила, в материалы дела представлены письменные пояснения истца, где указано, что ответчиками нарушен порядок уведомления, нарушено преимущественное право, договор заключен в последний день срока. В настоящем судебном заседании ответчики представили дополнение, в котором указывают, что заказное письмо Перунковой М.Н., с предложением о продаже в адрес Трапезникова С.А. было направлено 6 апреля. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не было получено. Перунковой М.Н. возврат отправления был получен ДД.ММ.ГГГГ. Сторона ответчика полагает, что срок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ необходимо исчислять не с момента отправления телеграммы, а с момента отправления заказного письма, что срок истек ДД.ММ.ГГГГ. Сторона ответчика считает, что договор заключен в рамках предусмотренного срока. Сторона истца не согласна с этим. Письмо направлено в адрес Трапезникова от Перунковой. Письмо было направлено ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ оно лежало на почте. В этот период Перункова два раза изменяла стоимость комнаты, доказательства представлены в материалы дела. ДД.ММ.ГГГГ Перункова предлагает комнату за 700 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ за 830 000 рублей. Срок уведомления необходимо считать с момента направления телеграммы. Полагаем, что срок и порядок не соблюден. Последний день срока, в течение которого Трапезников мог воспользоваться своим правом был день заключения договора купли-продажи. Срок нужно считать с момента получения телеграммы 20 июля. Ответчик не могла определиться со стоимостью. Мы узнали, что она намерена ее продать уже позже. Даже в соответствии со ст. 250 ГК РФ срок нарушен на 1 день. Представитель указывает на злоупотребление правом со стороны истца, какие-либо доказательства, обращения истца к ответчику с намерением заключить договор купли-продажи, до заключения договора с Голобородько, а также доказательства, свидетельствующие об отказе продать спорную долю истцу, в материалы дела не представлены. Истцом представлена переписка, где видно, что Трапезников намерен приобрести комнату. Имеющаяся в материалах дела переписка, по мнению представителя ответчика, истец был готов купить комнату только за 600.000 рублей. Переписка датирована ДД.ММ.ГГГГ, уже после направления извещения Перенкувой. После этой даты Перункова изменяла стоимость комнаты несколько раз. ДД.ММ.ГГГГ они указывают, что максимум 600.000 рублей, сама Перункова выставляет на продажу ДД.ММ.ГГГГ за 700 000 рублей. Истец заявил о готовности приобрести комнату, шел торг, в переписке это видно. Наличие у истца денежных средств подтверждено выписками, которые представлены в материалы дела.

    Ответчик Перункова М.Н. В судебном заседании не признала исковые требования. Пояснила суду, что неоднократно общалась с Трапезниковым и его супругой по поводу купли-продажи комнаты, они больше 600.000 не хотели платить за комнату.

    Ответчик Голобородько Е.В. в судебном заседании иск не признала. Пояснила суду, что после приобретения комнаты произвела ремонт сантехники, закупила обои, но в связи с судебным спором ремонт делать не стала. После предъявления иска Трапезниковы предлагали ей другие варианты комнат, но все квартиры были как минимум в трехкомнатных. Она попросила дать ей равноценную комнату. В районе Северо-запада цена таких комнат уже от 1.100.000 рублей

Представитель ответчиков Смирнова О.В. пояснила суду, что исковые требования заявлены незаконно и необоснованно, и усматривается злоупотребление правом со стороны истца. Истец достоверно знал, что продается комната, отслеживал данную информацию на «Авито» и других источниках. ДД.ММ.ГГГГ продавцом было направлено письмо в адрес истца, о том, что она готова продать комнату за 800.000 рублей. Далее происходит переписка ДД.ММ.ГГГГ, где истец указывает, что приобрести комнату дороже, чем за 600 000 рублей не может. Соответственно, продавец посчитала, что нет каких либо оснований для предложений иных сумм. Были соблюдены формальности, и после получения сведений о том, что конверт вернулся, был осуществлен выход на сделку. Контролировать, каким-то образом, получение данного письма со стороны истца, продавец не должна. Закон не налагает такой обязанности на продавца при продаже доли в праве. Извещение по телеграмме можно принять во внимание, но мы считаем, что срок необходимо отсчитывать от момента возвращения конверта к Перунковой. Повторно она извещать не была обязана. По поводу денежных средств, на настоящий момент со стороны истца не доказано наличие денежных средств у истца. В материалах дела есть лишь выписка, где указано движение денежных средств в данный период. Нет счета, на котором была бы итоговая сумма. Со стороны истца прослеживается злоупотребление правом. Сейчас, когда стоимость недвижимости поднялась, истец посчитал, что за 800.000 рублей уместно приобрести комнату. Аналогичных комнат в принципе невозможно найти. Если произойдет переход прав и обязанности сделки на истца, в принципе не получится приобрести комнату за сумму.

Третье лицо Трапезникова Н.Б. в судебном заседании поддержала исковые требования своего супруга. По существу спора пояснила, что в квартире были антисанитарные условия, и проживать там было не возможно. Второе, что сын, зарегистрировал брак и нуждается в жилье. Третье, их комната была куплена для личного пользования. Сначала там жил папа, потом они с мужем планировали подарить ее сыну на свадьбу. Четвертое, о том, что они хотели купить вторую комнату, они сказали Перуноковой после смерти ее дяди. Их предложение было купить комнату по рыночной стоимости, устное предложение продавца было 900.000 рублей. То, что отслеживали по сайтам, это было уже после сделки. Перункова направила телеграмму на адрес, по которому Трапезников не проживал. Перункова об этом знала. В результате, телеграмма не была получена, извещения не было в почтовом ящике. Раз в неделю они заезжают в эту комнату и забираем все извещения из почтового ящика. Она готова была купить за 800.000 рублей. Но им за эту сумму не предлагали купить комнату. Телеграмма не была получена, письмо не было получено.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, третьего лица, оценив показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

     В силу п.1,2 ст. 250 гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Трапезников С.А. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты с кадастровым номером № площадью № кв. метра в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу г<адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, сведениями ЕГРН (т.1 л.д.14,32-33).

Перункова М.Н. являлась собственником комнаты с кадастровым номером № площадью № кв. метра в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Данные обстоятельства подтверждены сведениями ЕГРН, реестровым делом ( т.1 л.д.18).

Согласно договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ Перункова М.Н. продала Голобородько Е.Ф. комнату с кадастровым номером № площадью № кв. метра в двухкомнатной квартире по адресу г<адрес> по цене 800.000 рублей. регистрация права собственности Голобородько Е.Ф. произведена ДД.ММ.ГГГГ. Даны обстоятельства подтверждены договором купли продажи и сведениями ЕГРН ( л.д. 30-31, 67).

Трапезников С.А. после предъявления иска в соответствии с определением Курчатовского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ внес ДД.ММ.ГГГГ на депозитный счет УФК по Челябинской области (Управление Судебного департамента в Челябинской области 800.000 рублей ( т.1 л.д.50-51).

Из переписки в мессендежере ответчика Перунковой М.Н. с третьим лицом Трапезниковой Н.Б.( супругой истца) известно, что ответчик с ДД.ММ.ГГГГ извещала собственника комнаты в коммунальной квартире о намерении продать принадлежащую ей комнату ( л.д.60-61).

Первоначальная цена комнаты составляла 700.000 рублей, что следует из публикаций на Интернет -сервисе «Авито», предоставленный стороной истца ( т.1 л.д. 52-56).

По сообщению Трапезниковой Н.Б. от ДД.ММ.ГГГГ собственник комнаты в коммунальной квартире предложил максимальную сумму -600.000 рублей ( т.1 л.д.61).

В судебном заседании был вскрыт конверт простого почтового отправления с уведомлением, направленный Перунковой М.Н. Трапезникову С.А. по адресу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и возвращенный отправителю в связи с неполучением адресатом ДД.ММ.ГГГГ. Содержимое почтового отправления составляет извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире по цене 800.000 рублей ( т.1 л.д.66).

Материалы реестрового дела содержат копии и ответчиком представлены оригиналы телеграммы, направленной Перунковой М.Н. Трапезникову С.А. ДД.ММ.ГГГГ, изготовленной дл вручения ДД.ММ.ГГГГ. Согласно извещению от ДД.ММ.ГГГГ телеграмма не вручена, квартира закрыта, адресат за телеграммой не явился ( т.1 л.д.15, 94).

Истцом представлены сведения о том, что он ознакомился в текстом телеграммы 20.07. 2023 ( т.1 л.д.15).

Из ответа на судебный запрос ПАО «Ростелеком» и представленных документов следует, что Трапезникову С.А. оставляли 4 извещения о поданной ДД.ММ.ГГГГ в его адрес телеграммы ( т.1, л.д. 219-229, 230-235).

Из представленных фотоснимков, пояснений сторон, третьего лица, показаний свидетелей судом установлено, что места общего пользования в коммунальной квартире по адресу <адрес> на дату продажи и на день рассмотрения спора находятся в ненадлежащем санитарном состоянии.

Показаниями свидетелей ФИО19 и ФИО20. подтверждено ненадлежащее санитарное состояние мест общего пользования в коммунальной квартире по адресу г. <адрес>. Показания свидетеля ФИО21 относительно готовности сестры и её мужа приобрести спорную комнату за 700-800 тысяч рублей, суд не принимает в качестве достоверных доказательств, поскольку они не согласуются с письменными материалами дела, а свидетель является родным братом жены истца-Трапезниковой Н.Б..

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Статья 250 Гражданского кодекса РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения п.п. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

    Судом установлено, что Перункова М.Н. с ДД.ММ.ГГГГ неоднократно уведомляла Трапезникова С.А. о намерении продать принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире. Дважды продавец уведомила, собственника, имеющего преимущественное право покупки о продаже комнаты по цене 800.000 рублей в письменном виде: заказным письмом от ДД.ММ.ГГГГ и телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ.

    Из буквального толкования п.2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ следует, что в течение месяца остальные участники долевой собственности должны приобрести продаваемую долю. У продавца отсутствует обязанность отлеживать получение адресатом почтовых отправлений.    

    Доводы третьего лица Трапезниковой Н.Б. о том, что Трапезников С.А. не проживал в комнате о адресу <адрес> из-за антисанитарного состояния квартиры, не состоятельны, поскольку в силу ст. 210 гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Сведения Трапезниковой Н.Б. о том, что устно Перункова М.Н. предлагала купить её комнату за 900.000 рублей голословны и опровергнуты исследованными письменными документами.

    Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, пунктов 32, 33, 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, пунктов 10.2.5.1, 10.3.5, 10.3.6, 10.3.7, 11.10 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 07.03.2019 N 98-п (действовавших в период направления Перунковой М.Н. Трапезникову С.А. простого почтового отправления с уведомление о вручении), разъяснениями в пункте 63 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 57, 65 Правил оказания услуг телеграфной связи", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.05.2022 N 968, суд установил факт принятия Перпунковой М.Н. исчерпывающих мер по информированию Трапезникова С.А. о продаже комнаты в коммунальной квартире, отсутствие нарушения требований закона относительно преимущественного права выкупа доли вторым собственником общего имущества, в связи с чем исковые требования Трапезникова С.А. считает не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

    Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать Трапезникову Сергею Анатольевичу в иске к Перунковой Марине Николаевне, Голобородько Елене Фанусовне о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному Перунковой Марией Николаевной и Голобородько Еленой Фанусовной, прекращении права собственности Голобородько на комнату кадастровый номер №, расположенную по адресу город <адрес>, взыскании с Трапезникова Сергея Анатольевича в пользу Голобородько Елены Фанусовны уплаченных сумм по указанному договору купли продажи по приобретению указанной комнаты в сумме 800.000 рублей и за регистрацию перехода права собственности в размере 2.000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Курчатовский районный суд, постановивший решение

Председательствующий Л.В.Икаева

Мотивированное решение составлено 29 марта 2024 года.