Решение от 20.05.2024 по делу № 33-6772/2024 от 20.03.2024

УИД 66RS0001-01-2023-002700-11 № 33-6772/2024 (2-46/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Мотивированное апелляционное определение составлено 23.05.2024).

г. Екатеринбург 20.05.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего судьи Ильиной О.В., судей Деменевой Л.С., Ильясовой Е.Р.

при помощниках судьи Черных Н.Ю. Артемьевой К.О.,

с участием прокурора Ялпаевой А.А.

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Свердловского областного суда гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к Максимовой Ольге Владимировне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 25.01.2024.

Заслушав доклад судьи Деменевой Л.С., объяснения представителя истца Русакова А.В., представителя ответчика Шестаковой Е.В., заключение по делу прокурора, судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице администрации города Екатеринбурга обратилось в суд с иском к ответчику, в котором с учетом уточненных требований от 21.11.2023, просило изъять у Максимовой О.В. жилое помещение - квартиру площадью 50,4 кв.м по адресу: <адрес> <адрес>, для муниципальных нужд, путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 2501142 руб., прекратить право собственности ответчика на данную квартиру, признать право собственности МО«город Екатеринбург» на изымаемое имущество, обязать Максимову О.В. принять причитающуюся ей сумму возмещения за изымаемое имущество и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежной суммы, обязать Максимову О.В. освободить жилое помещение, признать Максимову О.В. утратившей право пользования спорной квартирой, выселить Максимову О.В. из спорного жилого помещения.

Ответчик Максимова О.В. исковые требования не признала в части определения размера выкупной цены, считая её необоснованно заниженной истцом. В остальной части ответчик возражений на исковые требования не представляла.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 25.01.2024 исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» удовлетворены. У Максимовой О.В. изъята квартира площадью 50,4 кв.м по адресу: <адрес> <адрес>, с выплатой ей в качестве возмещения (выкупной цены) 6211969 руб. 22 коп.

На ответчика возложена обязанность принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекращено право собственности ответчика на указанное жилое помещение и признано право собственности на него за истцом. Максимова О.В. признана утратившей право пользования указанной квартирой и выселена из неё. С истца в пользу ответчика взысканы судебные расходы в размере 23826 руб.

С таким решением не согласился истец, его представителем Русаковым А.В. принесена апелляционная жалоба и дополнения к ней, в которых просит решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 25.01.2024 изменить в части определения размера возмещения за изымаемое имущество, исключить из возмещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Русаков А.В. доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о необоснованности и незаконности решения в части определения размера возмещения за изымаемое имущество, взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поддержал. Указал на неверные выводы эксперта и неправильные расчеты.

Представитель ответчика Шестакова Е.В. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Допрошенная в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ООО«Урало-Сибирская оценочная компания» Б.А.В. выводы заключения № Э09112023 от 13.09.2023 подтвердила.

Прокурором Ялпаевой А.А. дано заключение об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Ответчик Максимова О.В., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Региональный фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило, об уважительности причин неявки не сообщило, об отложении разбирательства дела не просило. В соответствии со ст. ст. 14, 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещалась на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при указанной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся лиц и заключение по делу прокурора, допросив эксперта, судебная коллегия, действуя в пределах, предусмотренных ч. 1 и абз. 1 ч. 2 ст. 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему.

Спорным жилым помещением является двухкомнатная квартира площадью 50,4 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>.

Данная квартира принадлежит на праве собственности ответчику Максимовой О.В.

Многоквартирный жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> (далее – МКД <№>) постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1243 от 03.07.2020 признан аварийным и подлежащим сносу.

Многоквартирный <адрес> в региональную адресную программу, утвержденную высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, не включен.

11.08.2020 собственнику квартиры Максимовой О.В. направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий – до 01.12.2020.

Однако до настоящего времени собственники жилых помещений не осуществили снос либо реконструкцию объекта по адресу: <адрес> заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в Администрацию г.Екатеринбурга не поступало.

Постановлением Администрации <адрес> <№> от 08.02.2021 земельный участок под МКД <№> и его жилые помещения изъяты для муниципальных нужд.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр экономического содействия» от 03.10.2022 № 5602/22, стоимость изымаемого для муниципальных нужд спорного жилого помещения, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом, величину убытков, составила 1178610руб.

Ответчик, не согласившись с данной оценкой, в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 21.07.2023 назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту ООО«Урало-Сибирская оценочная компания» Б.А.В, На разрешение эксперта поставлены вопросы об определении рыночной стоимости изымаемого имущества, убытков, причиненных ответчику, в связи с изъятием имущества.

Согласно заключению эксперта ООО«Урало-Сибирская оценочная компания» БеловойА.В. рыночная стоимость изымаемого имущества определена в общей сумме 6211969 руб. 22 коп., в том числе: 4239410 руб. 36 коп. - рыночная стоимость квартиры; 165655руб. 97 коп. - рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома; 1438987 руб. 72 коп. – рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; 275414руб. 13 коп. – размер убытков, подлежащих выплате собственнику изымаемого имущества, 92501 руб. 04 коп. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии муниципальным образованием «город Екатеринбург» в лице администрации города Екатеринбурга спорного жилого помещения путем его выкупа у ответчика, прекращении за ним права собственности на него.

Определяя размер возмещения, подлежащего выплате собственнику спорного жилого помещения, в связи с его изъятием для муниципальных нужд, суд положил в основу оспариваемого решения заключение эксперта ООО«Урало-Сибирская оценочная компания» Б.А.В.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается частично.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для правильного разрешения спора по вопросу определения размера рыночной стоимости изымаемых жилых помещений суд первой инстанции, с учетом позиции сторон, положений ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и разъяснений, приведенных в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», обоснованно назначил оценочную экспертизу.

Заключение эксперта суд первой инстанции оценил в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как отдельно, так и во взаимосвязи с другими доказательствами.

При проверке отчета об оценке, представленного истцом, и экспертного заключения суд правильно исходил из того, что в размер выкупной стоимости спорного жилого помещения должны включаться рыночная стоимость жилого помещения, стоимость земельного участка, стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также компенсация за непроизведенный в данном многоквартирном доме капитальный ремонт и убытки, связанные с изъятием жилого помещения.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы истца в части определения размера компенсации капитального ремонта заслуживают внимание у судебной коллегии.

В части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Частью 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Как следует из экспертного заключения, затраты на проведение капитального ремонта дома рассчитаны с учетом стоимости ремонта, которые не входят в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренном ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе, отделочных работ (штукатурка 122 017 руб. и окраска 244034 руб.), ремонта работы (лестницы 4306 руб., прочие конструкции 86130 руб.), (том 2 л. д.88), что соответствует правовой позиции изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 по делу №88-3468/2024.

Соответственно компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составит: 801 125 руб. 11 коп (общая стоимость затрат на проведение капитального ремонта всего дома) – 122 017 руб. – 244034 руб. - 4306 руб. - 86130 руб.)/473, 3 кв.м (площадь здания)*50, 4 кв.м. (площадь жилого помещения)= 36 699 руб. 26 коп.

Таким образом, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составит 55801,78 (92501 руб. 04 коп. – 36 699 руб. 26 коп.).

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части суммы возмещения за изымаемое жилое помещение для муниципальных нужд путем установления суммы возмещения, подлежащей выплате ответчику Максимовой О.В., в размере 6175269 руб. 96 коп.

Довод апелляционной жалобы о несогласии истца с включением в выкупную стоимость спорного жилого помещения суммы за непроизведенный капитальный ремонт МКД 43Б судебной коллегией отклоняется, как необоснованный.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон «О приватизации») предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2019, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд первой инстанции учитывал, что МКД <№> передан в муниципальную собственность постановлением Главы города Екатеринбурга № 989 от 26.12.1997, а первая приватизация жилого помещения осуществлена в 1993 году.

При этом, в нарушение ст. 16 Закона «О приватизации» после передачи МКД <№> в муниципальную собственность его капитальный ремонт не проводился, что, безусловно, являлось фактором, увеличивающем процент износа.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиками не представлено доказательств снижения уровня надежности здания ввиду бездействия администрации, не освобождает истца от обязанности производить капитальный ремонт данного жилого дома с момента передачи его в муниципальную собственность.

Обязанность в пределах своих полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования относится к компетенции органа местного самоуправления (п. 6.1 абз. 1 ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доводы о том, что собственниками жилых помещений не было принято решение о проведении капитального ремонта и об отсутствии их обращения в компетентные органы по вопросу проведения капитального ремонта судебной коллегией отклоняются, поскольку само по себе отсутствие в материалах дела сведений о проведении общего собрания собственников жилых помещений МКД <№> по вопросу капитального ремонта не лишает ответчиков права требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Доводы о включении в сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт НДС также не могут быть приняты во внимание.

В данном случае компенсационный характер выплаты за непроизведенный капитальный ремонт указывает на то, что обязательство органа местного самоуправления перед собственниками (физическими лицами) по проведению капитального ремонта переводится в денежное выражение стоимости такого ремонта.

Организации (к которым относятся и органы местного самоуправления) являются налогоплательщиками НДС (п. 1 ст. 143 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При определении налоговой базы не учитываются суммы субсидий, предоставляемых бюджетами различного уровня в связи с применением налогоплательщиком государственных регулируемых цен или льгот, предоставляемых отдельным потребителям в соответствии с законодательством. При этом при реализации товаров (работ, услуг) с учетом таких субсидий налоговая база определяется как стоимость реализованных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из фактических цен их реализации (абз. 2 п. 2 ст. 154 Налогового кодекса Российской Федерации).

Целевое назначение средств, выделяемых на капитальный ремонт, не предполагает предоставление преференций отдельным потребителям по отношению к другим, поскольку все многоквартирные дома должны ремонтироваться на равных условиях, без каких-либо преимуществ. Перечисление денежных средств на капитальный ремонт лицу, ответственному за организацию его проведения, производится для расчетов с подрядными организациями, участие которых при проведении капитального ремонта подразумевается.

Соответственно, оснований для исключения НДС из расчетов стоимости воспроизводства МКД не имеется, как не имеется и оснований для принятия предложенного представителем истцов расчета компенсации стоимости капитального ремонта без учета НДС.

Доводы жалобы о необоснованном включении в расчет стоимости общего имущества коэффициента прибыли предпринимателя – 1,17, отклоняются судебной коллегией.

Допрошенная в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт Б.А.В. выводы своего заключения № Э09112023 от 13.09.2023 поддержала, указала, что размер доли в общем имуществе, как объект оценки, относится к категории имущественных прав на оцениваемый объект недвижимости.

Принимая во внимание, что эксперт Б.А.В., проводивший экспертизу, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является лицом, обладающим специальными знаниями в области оценки, имеет достаточный стаж в этой области, ее заключение является последовательным и сопоставимым с иными материалами дела, то оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у коллегии судей не имеется.

Экспертное заключение допустимыми и достаточными доказательствами по делу не опровергнуто, каких-либо оснований не доверять ему, а также оснований усомниться в компетенции эксперта нет. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правовых оснований для исключения подобного доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности не имеется.

Несогласие истца с применением коэффициента прибыли предпринимателя (ПП) научно необоснованно, является субъективным мнением заинтересованного лица. Метод - затрат воспроизводства или затрат замещения, в рамках затратного подхода научно подтвержден, обоснован математически, эксперт обязан применять научно обоснованные методы, без учета субъективных факторов. Расчет ставки прибыли предпринимателя (ПП) основан на принципе, что предприниматель не будет заниматься профессиональной деятельностью в строительной сфере, если доходность будет равна безрисковой ставки или рыночной ставки управления заемными средствами (банковский депозит). Применение коэффициента прибыли предпринимателя (ПП) является обоснованным по следующим факторам: строительство объектов недвижимости (является профессиональной деятельностью, требующей специальных познаний, так как строительство должно осуществляться с учетом строительных, пожарных, санитарных норм) осуществляется с применением профессиональных строителей, средств механизации, спецтехники. Наличие профессиональных строителей, средств механизации, спецтехники у физического лица, осуществляющего строительство объекта для личных целей, не является распространенной практикой на рынке недвижимости. Привлечение профессиональных строителей, средств механизации, спецтехники, предусматривает, что данные организации, предприниматели осуществляют свою деятельность в коммерческих целях для получения прибыли, что и учтено в прибыли предпринимателя (ПП).

Ссылки в жалобе о неверном использовании в расчете стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме 20%, неверном методе определения рыночной стоимости доли в земельном участке, отклоняются судебной коллегией.

В суде апелляционной инстанции эксперт Б.А.В. пояснила, что 20% это не расчетная стоимость, это доля общего имущества в данном доме, она взята из таблицы методических рекомендаций к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, где указана доля общего имущества со средним значением 20 для МКД. В данном случае доля в общем имуществе рассчитывается не от площади помещения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с методикой, применяемой экспертом при проведении оценки изымаемого имущества, поскольку при проведении экспертизы эксперт сам определяет методику проведения экспертизы.

Ни суд, ни стороны не могут вмешиваться в порядок проведения экспертизы, стороны лишь могут указать на несоответствие выводов эксперта, однако таких доказательств материалы дела не содержат. В данном случае сомнений в выбранной экспертом методике судом апелляционной инстанции не установлено.

Общие требования к отчету об оценке приведены в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Нарушений требований указанной статьи судом первой инстанции не установлено. Истцом доказательств нарушения экспертом требований, предъявляемых к его деятельности Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, не представлено.

Напротив, в своем заключении эксперт учел, что МКД <№> расположен в береговой зоне реки Исети, в привлекательном для застройки районе первого ценового пояса г. Екатеринбурга, приближенного к центру.

С учетом данных обстоятельств, суд верно исходил из того, что эксперт правильно подошел к оценке земельного участка, перспективы активной застройки на котором высоки. Учитывая год постройки данного многоквартирного дома (1957), его особенности (дом двухэтажный, фундамент бутобетонный ленточный, стены кирпичные), его расположение (отдаленная от городских магистралей набережная с высоким процентом зеленых насаждений), суд обоснованно согласился с выводами эксперта о том, что подбор аналогов, идентичных указанному зданию затруднителен, вследствие чего применение экспертом соответствующих коэффициентов и поправок оправдано.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции судебной коллегией на обсуждении сторон ставился вопрос о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы, однако, представитель истца отказался от ее проведения.

Доводы о необоснованном включении в размер убытков стоимость услуг по оформлению договора аренды в размере 15000 руб., отклоняются судебной коллегией.

Рынок услуг по аренде (найму) жилых помещений относится к сфере хозяйственной деятельности. Услуги риелтора относят к группе 68.31 по ОКВЭД - деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. В эту группировку включены и, услуги по найму (аренде) жилья: подгруппы 68.31.2, 68.31.4.

Возмещение расходов по аренде подразумевает, что лицо, у которого изымается жилое помещение, является потребителем услуг на рынке аренды (найма) жилых помещений.

Законодательство о защите прав потребителей и разъяснения о его применении (п. 4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 4 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2021) указывают на то, что следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги). Соответственно, при изъятии жилого помещения, следует учитывать, что лицо, у которого производится изъятие, не обладает специальными познаниями в профессиональной сфере аренды жилья, вследствие чего оно вправе обратиться к услугам риелтора, оплата действий которого также будет учитываться при определении размера компенсации стоимости убытков, причиненных в связи с изъятием.

Довод апелляционной жалобы о несогласии с судебными расходами на проведение судебной экспертизы в размере 23826 руб., взысканной с истца в пользу ответчика, судебная коллегия полагает необоснованным.

Суд первой инстанции при определении к взысканию с истца в пользу ответчика правильно руководствовался ч. 1 ст. 79, ч. 1 ст. 88 ст. 94, ч. 1 ст. 96, ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

При этом суд учел то обстоятельство, что обращению в суд предшествовал отказ ответчика от подписания соглашения об изъятии в связи с несогласием ответчика с суммой возмещения за изымаемое жилое помещение, что и явилось предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции.

При предъявлении искового заявления истцом не были учтены в досудебном исследовании убытки за непроизведенный капитальный ремонт, в том числе с учетом определения объема (вида работ) капитального ремонта, проведение которого возложено было на сторону истца. Назначение судебной экспертизы в данном случае было вызвано позицией истца, не согласного с результатами оценочной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в стоимость объектов -аналогов включен весь объем передаваемых прав на объект, при этом эксперт необоснованно к стоимости объекта, определенной в результате сравнительного подхода оценки прибавляет стоимость доли в праве на земельный участок и стоимость доли на общее имущество, не являются основаниями для отказа во включении в выкупную цену стоимостей долей в праве на общее имущество, в том числе и на земельный участок.

Согласно ч.ч. 6,7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель предусмотрел конкретные виды стоимостей, которые должны быть включены в размер возмещения за изымаемое жилое помещение. Экспертом такие виды стоимостей определены верно.

Суд, обоснованно руководствуясь ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указал, что выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком, выводы эксперта о рыночной стоимости жилого помещения сделаны с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, выставленных на продажу с применением корректирующих коэффициентов.

Поскольку иных доводов апелляционные жалобы сторон не содержат, то в соответствии с положениями п. 2 ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены изымаемого имущества с принятием в указанной части нового решения об определении выкупной цены изымаемого объекта недвижимости в размере 6175 269 руб. 96 коп., в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 25.01.2024 изменить, изложив абзац 2 резолютивной части решения суда в следующей редакции:

«Изъять у Максимовой Ольги Владимировны жилое помещение – двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> <адрес> (кадастровый <№>) для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения 6175 269 руб. 96 коп.

В остальной части указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судьи Л.С. Деменева

Е.Р. Ильясова