Решение по делу № 2-2368/2012 от 29.03.2012

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО13

при секретаре ФИО6

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о квалификации договора поименованного как предварительный договор купли-продажи жилого дома как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, понуждении к исполнению обязательств по передаче жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 предъявил в суд иск к ФИО3 о принуждении стороны заключить основной договор купли-продажи жилого дома на основе предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании уточнил исковые требования, предъявив к ФИО3 иск о квалификации договора поименованного как предварительный договор купли-продажи жилого дома как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, понуждении к исполнению обязательств по передаче жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 1069,90 кв.м с кадастровым номером 50-50-11/054/2007-077 по адресу: <адрес>, ПДП, уч.№, в котором были согласованы все существенные условия будущего договора купли-продажи жилого дома по вышеуказанному адресу: цена договора, порядок расчета, площадь строения и инвентарный номе<адрес> дом принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Дом был построен на земельном участке, принадлежащем ФИО3 на праве собственности.

В соответствии с условиями предварительной сделки стороны оценили жилой дом в 15000000 руб. По мнению истца, сторонами была определена оплата товара частями в определенные сроки, т.е. в рассрочку по правилам ст. 489 ГК РФ: покупатель выплачивает продавцу 5000000 руб. одновременно с подписанием предварительного договора, остальные 10000000 руб. выплачивает в течение 15 дней с момента передачи жилого дома по передаточному акту по основному договору. Согласно п.5.2 предварительной сделки основной договор купли-продажи жилого дома должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истец выполнил обязательства сверхуказанного в договоре первого платежа, а именно: выплатил ответчику 10000000 руб. наличными одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи жилого дома, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, собственноручно написанной ФИО3 Расчет уплаченных денежных средств выше размера, согласованного сторонами в предварительном договоре, т.е. 2/3 от стоимости жилого дома, что, по мнению истца, является существенной частью цены дома. По мнению истца, заключая договор, поименованный сторонами как предварительный, стороны не имели в виду создание в будущем обязательства заключить основной договор, а желали породить полноценные обязательства, с одной стороны, по оплате будущей недвижимой вещи, а с другой - по передаче впоследствии ее в собственность покупателя. После уплаты значительной части стоимости жилого дома ответчик не передал его в собственность истцу, злостно уклонялся от принятых на себя обязательств в течение полутора лет. По утверждению истца, предварительный договор сам по себе не должен содержать денежных обязательств, а если он опорочен существенными условиями основного договора, то суд должен квалифицировать его как договор купли-продажи имущества с условием о предварительной оплате в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ в постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ. В рассматриваемой ситуации при заключении сделки ответчик нуждался в деньгах, а истец рассчитывал получить жилой дом в собственность для семьи. В силу требований статьей 131, 398, 487 ГК РФ, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче оплаченного товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи товара – жилого дома, в отношении которого установленный предварительным договором срок передачи товара ФИО3 пропущен с ДД.ММ.ГГГГ, а поэтому во избежание уклонения ответчиком от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество суду необходимо вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности в порядке ст. 551 ГК РФ. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ адвокат подготовил письменную форму договора купли-продажи жилого дома, однако сделка не была подписана ответчиком, т.к. не было получено новое свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок без ипотеки. Единство судьбы земельного участка и строений на нем обеспечивается тем, что сделка с участком обязательно должна сопровождаться сделкой со зданием. В момент заключения предварительного договора на земельный участок была зарегистрирована ипотека, которую должен был снять продавец до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства были необходимы ответчику для погашения его задолженности по кредитному договору с банком. Однако ограничения на земельный участок были сняты только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было оформлено нотариальное согласие супруги ФИО7 на получение кредита под залог спорного жилого дома, что также является доказательством уклонения от заключения основного договора. Впоследствии ответчик использовал вышеуказанное согласие, ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и земельный участок стали предметом договора залога. Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого дома является основным договором с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, ответчик уклоняется от взятых на себя обязательств по передаче оплаченного жилого дома, то просит квалифицировать договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный сторонами как предварительный договор купли-продажи жилого дома,как договор купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества – жилого дома, расположенного по адресу: МО, <адрес>, ПДП № – характеристика имущества – назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 1069, 90 кв. м., лит А, а, а1, А1, А2, А3, понудить ФИО3 исполнить обязательства по передаче жилого дома, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель ФИО8, действующая по доверенности от 19.05. 2012 года (л.д.43), поддержали заявленные требования, пояснив суду, что при подписании предварительного договора купли-продажи были согласованы все существенные условия будущего договора купли-продажи жилого дома по вышеуказанному адресу, договор должен был заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, условием предварительной сделки стороны оценили жилой дом в 15000000 рублей, одновременно с подписанием предварительного договора истцом было передано 10000000 рублей, что составляет 2/3 доли от общей суммы, истец обращался к ответчику с предложением заключить основной договор, однако сделки не были заключены из-за обременения земельного участка ипотекой до ДД.ММ.ГГГГ, у истца имеется электронная почта, какие документы он получал летом 2011 года от ответчика пояснить не может (л.д.246-252).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания извещен надлежащим образом (л.д.227), ходатайств об отложении дела не заявлял.

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 иск не признал, пояснив суду, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:11:005 03 01:0063 с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, ПДП, уч.№ согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Участок был приобретен за счет кредита, полученного ФИО3 в АКБ «Московский залоговый банк», а поэтому в обеспечение выполнения обязательств по кредиту на участок, свободный от застройки, была установлена ипотека. В 2007 году ФИО3 возвел на участке домовладение без отделки и коммуникаций, который зарегистрировал в порядке дачной амнистии. Для продолжения отделочных работ ФИО3 нужен был кредит, в котором ему было отказано Банком «Развитие-Столица» из-за ипотеки. В январе 2011 года ФИО2 предложил ФИО10 помощь в получении кредита, поскольку ФИО2 не имел недвижимости для залога, то на период действия кредита решили переоформить на него земельный участок с домом. Первоначально хотели оформить купчую, в которой во исполнение условий договора был определен размер частичной оплаты – 10000 000 руб. (ипотека и проценты). ДД.ММ.ГГГГ при оформлении кредита в КБ «Росинтербанк» в размере 7500 000 рублей для погашения ипотеки по просьбе ФИО2 ФИО3 написал проект расписки о получении денег в сумме 10000000 рублей по предварительному договору купли-продажи земельного участка с домом. При этом в расписке не указал о факте получения денег, поскольку деньги не передавались, кредит только оформлялся. Из кредитных средств ФИО2 оформил денежный перевод на расчетный счет ФИО3 в КБ «Росинтербанк» в размере ипотеки 7013834,66 руб., наличные денежные средства ФИО2 не выдавались. В связи с заключением двух сделок ФИО2 предложил подписать ФИО3 две расписки по 5000000 руб. каждая, подготовленные на компьютере и соответствующие условиям предварительных сделок о предварительной оплате по 5000000 руб. по каждой, а также размеру денежного перевода на счет ФИО3 с предстоящими процентами за кредит. ФИО3 подписал расписки и передал их ФИО2 Одновременно между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по цене равной 15 000 000 руб., срок действия которого был определен до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил справку КБ «Росинтербанк» о полном погашении задолженности по кредиту и ДД.ММ.ГГГГ1 года подал документы в УФРС по <адрес> для погашения записи об ипотеке. Впоследствии ипотека была снята, однако в выдаче очередного кредита ФИО2 отказали. В течение лета 2011 года стороны искали кредит, ФИО2 подавал документы в банк «Держава», а ФИО3 выступал его поручителем и залогодателем участка с домом. ФИО3 не уклонялся от заключения основного договора, до ДД.ММ.ГГГГ стороны не направили друг другу предложение заключить основной договор, поскольку в нем отпала необходимость, ФИО2 не имел денег, кредит ему не выдали. По мнению ответчика, ФИО2 обратился с иском за пределами срока действия предварительного договора, что в силу требований п. 3 ст. 425 влечет прекращение обязательств сторон по договору. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил кредит в КБ «ФИО1» в размере 50000000 руб. для завершения строительства дома с установлением ипотеки, при этом залоговая стоимость земельного участка с домом составляет 62221334,40 руб. ДД.ММ.ГГГГ он получил первый транш в размере 15000000 руб. и в помещении банка «ИнвестСоюз» вернул ФИО2 деньги в сумме 8500000 рублей, состоящей из кредита 7013000 руб. и процентов по нему, а тот вернул ФИО3 оригиналы расписок по 5000000 руб. каждая за дом и участок. За счет кредитных средств ФИО3 произвел в доме отделочные работы, а также провел ландшафтные работы на приусадебном участке на общую сумму около 27000000 руб. В ноябре 2011 года дому был присвоен почтовый адрес: МО, <адрес> оформлен кадастровый паспорт. В настоящее время строение пригодно для постоянного проживания. По мнению ответчика, передача в собственность ФИО2 улучшенного за счет личных средств ФИО3 нового строения, не будет основана на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и повлечет за собой неосновательноеобогащение истца. Кроме того, сделка в отношении жилого дома без земельного участка противоречит закону (л.д.237-244, 246-252).

Представитель третьего лица «РИАБАНК» (ЗАО) ФИО11, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.226), считал иск не подлежащим удовлетворению, при этом пояснив суду, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, были прекращены, поскольку от сторон в указанный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ не поступили предложения о заключении основного договора. Утверждения истца о злостном уклонении ФИО3 от заключения основного договора ничем не подтверждены, истец в течение 11 месяцев не предпринял действий к заключению основного договора и не обратился в суд в сроки, отведенные для заключения основного договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Заключение предварительного договора купли-продажи жилого дома в отсутствие основного договора не может повлечь перехода прав собственности, возникновение обязательств по передаче имущества. Ссылки истца на п.3 ст. 487 ГК РФ, предусматривающий, что покупатель вправе требовать передачи оплаченного товара, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку предварительная оплата не является задатком, обеспечивающим исполнение обязательств. Основной договор не был заключен, а поэтому у ответчика отсутствуют основания для передачи недвижимости ФИО2 По утверждению 3-го лица, судебная практика не является источником российского права, так как ВАС РФ не наделен нормотворческой функцией. Кроме того, постановление Пленума ВАС № принято ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после даты заключения предварительной сделки, следовательно, не имеет обратной силы и не может распространяться к отношениям, возникшим до его введения. Удовлетворение исковых требований истца нарушает права «РИАБАНК» (ЗАО), являющегося залогодержателем жилого дома по договору кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет залога прошел государственную регистрацию, при принятии решения о выдаче ФИО3 кредита было установлено, что в отношении земельного участка с расположенным на нем жилым домом отсутствуют заявленные в судебном порядке права требования, правопритязания, иные ограничения права, что подтверждается выпиской ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. Письменный отзыв приобщен к материалам дела (л.д.76-83).

Представитель третьего лица УФРС по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания извещен надлежащим образом (л.д.225), ходататйств об отложении дела не заявлял.

Суд, выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в совокупности, считает, что иск не подлежит удовлетворению.

В силу требований ст.ст. 218, 219 ГК РФ права на имущество возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К числу таких оснований ст. 8 ГК РФ отнесены, в частности, договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником земельного участка площадью 1380 кв.м с кадастровым номером 50:11:005 03 01:0063 с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, постановления Главы сельского поселения Ильинское Красногорского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, технического паспорта БТИ №:15739 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-19, 52, 101-114, 119-122, 229).

Как видно из пункта 1.3 Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок был свободен от застройки и располагался по адресу: <адрес>, ПДП, уч.№. Одновременно с заключением договора была установлена ипотека в силу закона на земельный участок согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №/КФ между ФИО3 и АКБ «Московский залоговый банк» (далее – АКБ «МЗБ»), по условиям которого ФИО3 был предоставлен кредит в размере 4505000 рублей для приобретения земельного участка и строительства на нем индивидуального жилого дома (п.1.5.1 Кредитного договора) (л.д.154-158).

В судебном заседании установлено, что в 2007 году ФИО3 возвел на земельном участке домовладение и в порядке дачной амнистии зарегистрировал на него право собственности. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ограничения (обременения) права на жилой дом не зарегистрированы. Домовладение представляло собой двухэтажное кирпичное строение без отделки, без электричества и газа, а также канализации и инженерного оборудования, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, изготовленным Красногорским Филиалом ГУП «МОБТИ» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101-114, 11).

В 2010 году для продолжения строительно-отделочных работ ФИО3 обращался в ОАО Банк «Развитие-Столица» за кредитом под залог земельного участка с расположенным на нем строением. ДД.ММ.ГГГГ ему была направлена оферта с условием по установлению лимита риска в размере 40000000 рублей и самостоятельного погашения записи об ипотеке по предмету залога. Одновременно ОАО «Банк «Развитие-Столица» обратилось к залогодержателю АКБ «МЗБ» с заявлением о даче согласия на последующую ипотеку недвижимого имущества, являющегося обеспечением исполнения обязательств ФИО3 по кредитному договору, с условием погашения предшествующей регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка. Однако в выдаче кредита было отказано, поскольку АКБ «МЗБ» отказался от предложения ОАО «Банк «Развитие-Столица» о досрочном погашения задолженности ФИО3 и регистрационной записи об ипотеке (л.д.66).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Кредитор АКБ «Московский залоговый банк» (МЗБ) признан банкротом. Победитель торгов ООО «Гермес Органика» ДД.ММ.ГГГГ продало право требования ЗАО КБ «Росинтербанк», что подтверждается определением Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.124-125).

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 1069,90 кв.м с кадастровым номером 50:50-11/054/2007-077 по адресу: <адрес>, ПДП, уч.№, по условиям которого стороны определили покупную стоимость жилого дома равную 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей (пункт 2.1 договора). Срок действия настоящего договора, а равно срок заключения основного договора купли-продажи жилого дома определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом продавец обязуется до указанной даты не совершать с другими лицами сделок в отношении жилого дома (п 5.2 договора).

Покупатель выплачивает Продавцу 5000000 рублей одновременно с подписанием настоящего договора (пункт.2.4.1 договора) (л.д.5-8).

На момент оформления предварительного договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:005 03 01:0063, на котором расположен жилой дом, была зарегистрирована ипотека.Так, ДД.ММ.ГГГГ общая сумма задолженности ФИО3 перед Кредитором КБ «Росинтербанк» составляла 7013834 руб. 66 копеек, что подтверждается соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору № КФ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.139).

Судом установлено, что заключение предварительных сделок по переоформлению недвижимости происходило в помещении Банка КБ «ФИО5 союз», где ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил кредит в размере 7500 000 руб. Денежные средства были перечислены на расчетный счет ФИО2 в КБ «ФИО5 союз» 40817810701000000091, наличными не выдавались. Из кредитных средств ФИО2 оформил денежный перевод на расчетный счет ФИО3 в КБ «Росинтербанк» в размере его ссудной задолженности, а именно 7013834 руб. 66 коп. для оплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка и погашения ипотеки, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.161-166, 10).

Впоследствии регистрационная запись об ипотеке была погашена в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии ограничений (обременения) права на земельный участок, справкой из банка КБ «Росинтербанк» о полном и досрочном погашении задолженности кредита и заявлением в УФРС по <адрес> о государственной регистрации «Погашение регистрационной записи об ипотеке» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение предварительного платежа, предусмотренного п. 2.4.1 договора, состоит в его последующем зачете в счет оплаты стоимости жилого дома после подписания основного договора, т.е. в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу требований п. 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Суд считает, что отсутствуют основания для квалификации предварительного договора купли-продажи жилого дома как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества.

При оценке предварительного договора купли-продажи жилого дома суд учитывает специфику данной сделки, порождающей у сторон право и обязанность заключить основной договор, а также предусматривающей необходимость совершения одной из сторон определенных действий по заключению основного договора, но не влекущей перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Стороны изначально определили в пунктах 1.1-1.6 Договора его предмет – подготовка и заключение в будущем договора купли-продажи жилого дома (основного договора). Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи жилого дома (основного договора), который будет заключен в последующем. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ года (пункт 5.2 договора) (л.д.5-8).

Из материалов дела видно, что земельный участокс кадастровым номером 50:11:005 03 01:0063и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, ПДП, уч.№ принадлежат на праве собственности ФИО3, а поэтому с учетом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предварительный договор купли-продажи земельного участка без находящихся на нем строений, противоречит закону (л.д.11-12).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судом установлено, что после заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 50-50-11/054/2007-077 он не был исполнен: жилой дом ФИО2 не передавался, акт приема-передачи недвижимого имущества между сторонами не подписывался, оплата по сделке не производилась, в том числе денежные средства в сумме 5000000 руб. во исполнение пункта 2.4.1 предварительной сделки одновременно с подписанием настоящего договора покупателем ФИО2 продавцу ФИО3 не передавались. ФИО2 никогда не был пользователем спорного имущества, фактически с апреля 2011 года по март 2012 года не интересовался судьбой земельного участка и находящегося на нем жилого дома, не нес бремя собственника жилого дома, что не оспаривается самим истцом.

ФИО3 добросовестно сохранял договорные отношения в период действия предварительного договора купли-продажи жилого дома. Так, до ДД.ММ.ГГГГ не совершал с другими лицами сделок в отношении жилого дома (п.5.2).

В судебном заседании установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ стороны по предварительному договору купли-продажи жилого дома ФИО2 и ФИО3 не направили друг другу предложение заключить основной договор. С исковыми требованиями о принуждении ФИО3 заключить договор купли-продажи жилого дома ФИО2 обратился только ДД.ММ.ГГГГ (л.д.3-4).

Суд считает, что ФИО2 обратился с исковыми требованиями к ответчику за пределами срока действия предварительного договора, что в силу требований п. 3 ст. 425 влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Доводы истца о том, что ФИО3 уклонялся от заключения основного договора купли-продажи жилого дома суд считает необоснованными, поскольку допустимых, относимых и достаточных доказательств в подтверждение своих доводов не представлено.

Сама по себе квитанция от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 об оплате услуг адвокатского бюро по составлению договора купли-продажи жилого дома, не является подтверждением факта уклонения ответчика от заключения основного договора, поскольку суду не представлены доказательства о направлении ФИО3 предложения заключить этот догово<адрес>, стороны по делу в течение лета 2011 года общались по электронной почте, при этом ФИО3 направлял ФИО2 корреспонденцию, в том числе по спорной недвижимости, стороны также летом 2011 года оформляли кредит в банке «ДЕРЖАВА». Данные обстоятельства не оспариваются истцом. Кроме того, суду не представлен сам текст основного договора, а квитанция не содержит данных о месторасположении недвижимости продавца ФИО3

Наличие записи об ипотеке по земельному участку, а также нотариально оформленное согласие супруги ФИО3 на получение кредита, не являлись препятствием для заключения основного договора купли-продажи жилого дома и его регистрации, поскольку в отношении дома отсутствовали ограничения (обременения). Запись об ипотеке в отношении земельного участка была погашена в установленном законом порядке на основании заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как было указано ранее, срок действия предварительного договора купли-продажи жилого дома определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ФИО3 не мог совершать с другими лицами сделки в отношении жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.2 договора). Впоследствии, после прекращения обязательств сторон по сделке, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключил с Банком КБ «ФИО1» договор кредитной линии № с лимитом выдачи в размере 50000000 рублей. Цель предоставления кредита: завершение строительства домов, в том числе на земельном участке ПДП № <адрес>. (пункт1.3) Кредит предоставлялся траншами путем перечисления денежных средств на счет ФИО3 (пункт 2.1 договора) (л.д.211-211, 147-153).

Одновременно с кредитным договором между ФИО3 и Банком КБ «ФИО1» был заключен договор залога (ипотека) от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом залога является земельный участок для ИЖС площадью 1380 кв.м и двухэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, ПДП уч.40. (п.2.1). Залоговая стоимость предмета залога составляет 62221334, 40 руб. (п.2.2 ) (л.д.140-145).

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было выдано денег на общую сумму 49950000 руб. (л.д.146).

Судом установлено, что ФИО3 согласно актам сдачи-приемки работ, выполненных по договору, ФИО3 выплатил исполнителю ООО «АльфаСтройГрупп» деньги в сумме 14870178, 43 рублей. Кроме того, ФИО3 были приобретены строительные материалы на общую сумму 12447370 рублей (л.д.170-194).

Судом установлено, что в настоящее время строение соответствует стандартам жилого помещения и пригодно для постоянного проживания, что подтверждается кадастровым паспортом на домовладение от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Главы сельского поселения Ильинское Красногорского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого видно, что по заявлению ФИО3 жилому дому был присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д.229).

Согласно договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и КБ «ФИО1», залоговая стоимость земельного участка для ИЖС площадью 1380 кв.м и двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, ПДП уч.40. составляет 62221334, 40 руб. (п.2.2 ) (л.д.140-145).

Рыночная стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом по заключению ООО «Центр Информационных Технологий» от ДД.ММ.ГГГГ составляет 87615000 рублей (л.д.245).

Таким образом, в настоящее время отсутствует жилой дом со стоимостью 15000000 рублей и расположенный по адресу: МО, <адрес>, ПДП, уч. 40, являвшийся предметом предварительной сделки в период с 01 по ДД.ММ.ГГГГ. Передача же в собственность ФИО2 нового строения, улучшенного в установленном законом порядке за счет личных средств ФИО3 и располагающегося по другому почтовому адресу, не будет основана на условиях предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и повлечет за собой неосновательноеобогащение истца.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, ПДП, уч.№, по условиям которого стороны определили покупную стоимость земельного участка равную 15 000 000 рублей. Покупатель выплачивает Продавцу 5000000 рублей одновременно с подписанием настоящего договора (пункт.2.4.1 договора) (л.д.5-8).

В судебном заседании установлено, что сторонами предварительного договора купли-продажи жилого дома была согласована цена передаваемого объекта недвижимости в размере 15000 000 рублей, однако, учитывая, что не допускается отчуждение жилого дома без земельного участка, оцененного сторонами в размере 15000000 рублей, в случае, если они принадлежат одному лицу, то с учетом принадлежности жилого дома и земельного участка продавцу ФИО3 цена передаваемой недвижимости составляет 30000000 рублей, в то время как фактически истцом оплачена сумма 7013 834 руб. по договору купли-продажи земельного участка, что менее 23 % от установленной цены, поэтому оплата по сделкам в размере 7013 834 руб. не является существенной (л.д.10).

(Стоимость передаваемой недвижимости 30000000 руб. составляет 100 %; оплата по предварительной сделке в размере 7013834 рублей составляет Х%; 7013834 рублей умножается на 100% и делится на 30000000 рублей равно 23% от общей стоимости земельного участка с расположенным на нем домом)

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, по условиям пункта 2.4.1 Договора покупатель выплачивает продавцу 5000000 рублей одновременно с подписанием настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и КБ «ФИО5 союз» был заключен кредитный договор на сумму 7 500 000 руб., из представленной в материалы дела выписки по лицевому счету 40817810701000000091 усматривается денежный перевод от ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ФИО3 в КБ «Росинтербанк» в размере его ссудной задолженности - 7013834 руб. 66 коп., при этом выдача ФИО2 наличных денежных средств не производилась,

Как следует из рукописной расписки, она касается предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома (купчей) от ДД.ММ.ГГГГ, однако данная сделка между ФИО3 и ФИО2 не заключалась, что не оспаривалось сторонами по делу (л.д.9).

Кроме того, текст расписки и утверждения истца о том, что после передачи ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ денег в сумме 10000000 руб., он для досрочного исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка оформил кредит в сумме 7500000 руб., противоречат условиям предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которыми не была предусмотрена выплата продавцу 10000000 рублей одновременно с подписанием настоящего договора либо перевод денежных средств в размере 7013834 руб. 66 коп (л.д.5-10).

Суд принимает во внимание, что факт оформления кредита в день заключения предварительной сделки, его размер, соответствующий ссудной задолженности ФИО3, свидетельствуют об отсутствии у ФИО2 денежных средств в размере 10000000 руб. для передачи их ФИО3 в момент подписания сделки.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

На основании представленных в материалах дела доказательств, суд считает, что рукописная расписка, на которую ссылается истец как на доказательство, подтверждающее получение ФИО3 денежных средств от него по предварительному договору купли-продажи дома, не является надлежащим доказательством получения денежной суммы в размере 10000000 рублей, поскольку оформлена с нарушением установленных правил без указания ФИО3 факта получения денежных средств, а иных доказательств, со всей очевидностью подтверждающих факт передачи денежных средств по указанному договору, ответчик суду не представил.

Суд критически относится к утверждениям ФИО2 о том, что на ДД.ММ.ГГГГ у него имелись наличные денежные средства в сумме 10000000 рублей за счет семейных сбережений и что в настоящее время он готов выплатить полную стоимость сделки. Истец по делу не представил суду доказательств, бесспорно подтверждающих наличие у ФИО2 денежных средств в размере 10000 000 рублей и факт получения их ФИО3 в момент заключения предварительных договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Как видно из заявления ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ он обратился в КБ «ФИО5 союз» за получением кредита на приобретение недвижимости, согласно справке КБ «ФИО5 союз» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ссудная задолженность ФИО2 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, с пролонгацией срока действия договора до ДД.ММ.ГГГГ, составляет 7000000 руб. В связи с отсутствием денежных средств в 2012 году он вновь подал документы на предоставление очередного кредита, что подтверждается офертой филиала ОАО АКБ «Балтика» от 16.05. 2012 года (л.д.137-138).

В силу п. 2 ч. 2 ст. 408 ГК РФ нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При этом бремя доказывания того, что обязательство не прекратилось, возлагается на кредитора.

Из дела видно, что одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи земельного участка ФИО2 выплачивает ФИО3 5000000 рублей (пункт.2.4.1 договора). На ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, на котором расположен дом, была зарегистрирована ипотека, общая сумма задолженности ФИО3 перед Кредитором КБ «Росинтербанк» составляла 7013834 руб. 66 копеек (л.д.139).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ из кредитных средств ФИО2 оформил денежный перевод на расчетный счет ФИО3 в КБ «Росинтербанк» по предварительному договору купли-продажи земельного участка в размере его ссудной задолженности, поэтому в подтверждение производства оплаты по предварительной сделке ФИО3 была выдана ФИО2 расписка на 5000000 рублей, оригинал которой в настоящее время находится у ФИО3 (л.д.228)..

Изложенные обстоятельства объективно подтверждены данными, содержащимися в кредитном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, из которого видно, что ФИО3 получил кредит в КБ «ФИО1» в размере 50000000 руб., нахождением оригинала расписки от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО3 (л.д.147-153).

Доводы истца о том, что расписка не является подтверждением прекращения обязательств, поскольку деньги в сумме 5000000 руб. не передавались, в момент подписания предварительной сделки по дому данная расписка не оформлялась, являются несостоятельными. Как усматривается из текста расписки, расположения ее строк, порядка выделения словосочетаний, данных сторон и жилого дома, она полностью совпадает с текстом предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного на 4-страницах, при этом страница расписки пронумерована по<адрес>. Далее, расписка полностью соответствует условиям пункта 2.4.1 предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд принимает во внимание взаимоотношения сторон по делу, которые не заключили основной договор, однако при этом летом 2011 года совместно обращались за кредитом в Банк «Держава», обменивались правоустанавливающими документами на спорное имущество, а также факты обращения ФИО3 до заключения предварительного договора за кредитом в Банк «Развитие-Столица», получения им ДД.ММ.ГГГГ денежного транша в «РИАБАНК» (ЗАО) в размере 15000000 руб. и поведение истца ФИО2, который длительное время не предпринимал действий к заключению основного договора, ни в срок, отведенный для заключения основного договора, ни в разумный срок после истечения срока отведенного для заключения основного договора не обратился в суд с соответствующим иском. Кроме того, общая сумма в 10000000 руб. по распискам (по 5000000 руб. по каждой сделке) полностью совпадает с суммой денежного перевода ФИО2 по предварительному договору купли-продажи земельного участка в размере 7013834 руб. с учетом процентов по кредитному договору (24% годовых) – 3366640 руб.

(7 013 834 руб. (кредит ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ) х 24% (годовые по кредиту) : 100% = 1683320 руб. (размер процентов за год по кредиту). Срок действия кредитного договора пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, размер процентов по кредиту за 2 года составляет 3366640 руб. (1863320 руб. размер процентов за год х 2 года = 3366640 руб.) (л.д.161-166).

Проанализировав вышеназванное законодательство, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для квалификации предварительного договора купли-продажи жилого дома как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 17 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

Согласно ч.1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть государственной регистрации подлежит только существующее право, возникшее на законных основаниях.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества, на момент совершения сделки.

Поскольку обязательства по предварительному договору прекратились, а основной договор стороны не заключили, то суд считает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований о понуждении к исполнению обязательств по передаче жилого дома, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Ссылки истца на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, судом отклоняются, поскольку Федеральным конституционным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации" закреплена компетенция Верховного Суда Российской Федерации и в частности установлено, что именно он изучает, обобщает судебную практику и в целях обеспечения ее единства дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации (пп. 1 п. 4 ст. 9 и пп. 1 п. 4 ст. 14 Закона). Кроме того, настоящее постановление не содержит положения о придании его разъяснениям обратной силы, распространяемой к отношениям, возникшим до введения его в действие. Учитывая изложенное, оснований применять указанное Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, равно как и учитывать позицию федеральных арбитражных судов, у суда не имеется, при таких обстоятельствах в иске ФИО2необходимо отказать..

На основании изложенного выше и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО2 к ФИО3 о квалификации договора от ДД.ММ.ГГГГ поименованного как предварительный договор купли-продажи жилого дома как договора купли-продажи жилого дома с условием о предварительной оплате недвижимого имущества, понуждении к исполнению обязательств по передаче жилого дома и государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья: ФИО14