Решение по делу № 2-3652/2021 от 26.04.2021

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

07.07.2021         город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Куркутовой Э.А.,

при секретаре Полякове Д.И.,

с участием истца Мальцевой Е.А., представителя истцов Плотниковой Л.Н., по доверенности, ответчика Казайкина Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3652/2021 по иску Мальцевой Елены Андреевны, Мальцева Андрея Альбертовича к Казайкину Роману Александровичу о признании отсутствующим существенного интереса в использовании доли, прекращении права собственности, взыскании с других собственников компенсации стоимости доли, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с иском к Казайкину Р.А., указав, что собственниками жилого помещения по адресу: ... являются: Мальцева Е.А., которой принадлежит 4/9 долей, Мальцев А.А., которому принадлежит 2/9 долей, Казайкин Р.А., которому принадлежит 1/3 доли.

27.02.2021 собственник Казайкин Р.А. направил им предложение, указав, что он в квартире не проживает, минимальная стоимость аренды аналогичного помещения, где ему принадлежит 1/3 доли, составляет 10 000 руб., из указанный суммы с учетом его доли, сумма арендной платы составляет 3 333 руб. Соответственно, сумма компенсации за 3 года составляет 119 988 руб. Предложил 4 варианта разрешения спора, в том числе: оплачивать ему аренду; продать квартиру, поделив вырученные денежные средства; выкупить у него долю за 650 000 руб., а также продать ему их доли за 1 300 000 руб.

Прийти к соглашению по стоимости долей, стороны не смогли. Согласно отчету об оценке № 17-21 от 22.03.2021, стоимость доли, принадлежащая Казайкину Р.А., составляет 550 000 руб.

У ответчика имеются 25 возбужденных исполнительных производств, поэтому считают, что моментом перехода права собственности следует считать дату вступления в законную силу решения суда.

Просили признать отсутствующим существенного интереса у собственника Казайкина Р.А. в использовании 1/3 доли в жилом помещении по адресу: ...; прекратить право собственности ответчика на 1/3 долю в спорном жилом помещении; взыскать с истцов в пользу ответчика компенсацию за 1/3 долю в размере 550 000 руб.; признать за истцами право собственности на 1/3 долю, принадлежащую ответчику, в равных долях за каждым.

В судебное заседание истец Мальцева Е.А., после объявленного судом перерыва не явилась, извещена судом надлежащим образом, ранее иск поддержала.

В судебное заседание истец Мальцев А.А. не явился, извещался судом надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истцов – Плотникова Л.Н., по доверенности, поддержала иск и доводы, указанные в нем. Считала, что стоимость доли ответчика должна быть определена с учетом коэффициента, указанного в отчете оценщика.

    В судебном заседании ответчик Казайкин Р.А. иск не признал, представил письменные возражения, из которых следует, что он не согласен с размером определения стоимости доли с учетом понижающего коэффициента. В данном случае он свою долю не продает иным лицам, а она перераспределяется между собственниками, переходит к истцам. Стоимость квартиры выросла. Он готов выкупить у Мальцевых их доли за большую рыночную стоимость без понижающего коэффициента. Определение стоимости принадлежащей ему 1/3 доли с учетом понижающего коэффициента нарушит его права, как собственника.

В судебном заседании ответчик Казайкин Р.А. иск не признал, представил письменные возражения на иск, из которых следует, что он не согласен с размером стоимости доли с учетом коэффициента, без учета её рыночной доли. В данном случае он долю свою не продает иным лицам, кроме истцов. Он предлагал выкупить у Мальцевых их доли за рыночную стоимость. Определение стоимости принадлежащей ему 1/3 доли нарушит его права.

В судебное заседание представитель третьего лица Ангарского РОСП УФССП России по Иркутской области не явился, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, допросив в качестве специалиста - оценщика ФИО5, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2 ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Из содержания приведенных положений ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Как разъяснено в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст.252 кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Из материалов дела следует, что собственниками жилого помещения по адресу: ... являются: Мальцева Е.А., которой принадлежит 4/9 долей, Мальцев А.А., которому принадлежит 2/9 долей, Казайкин Р.А., которому принадлежит 1/3 доли, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В спорном жилом помещении проживают истцы Мальцева Е.А., Мальцев А.А., которым принадлежит 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру.

Ответчик Казайкин Р.А. в спорном жилом помещении не проживает, родственником, либо членом семьи истцов не является.

Спорная квартира состоит из 2-х комнат, общая площадь квартиры составляет 41,3 кв.м., жилая площадь составляет 25,8 кв.м.

Соответственно на долю, принадлежащую истцам приходится 17,2 кв.м. жилой площади (41,3 кв.м./3х2), на долю, принадлежащую ответчику приходится 8,6 кв.м. (41,3 кв.м. – 17,2 кв.м.) жилой площади.Жилой комнаты площадью 8,6 кв.м. в спорной квартире не имеется, что свидетельствует об её незначительности (малозначительности).

27.02.2021 ответчик Казайкин Р.А. направил в адрес истцов предложение, указав, что поскольку в спорной квартире он не проживает, то предлагает истцам 4 варианта разрешения спора: компенсировать ему за пользование принадлежащей доли сумму 119 988 руб., а в последующем ежемесячно оплачивать аренду в размере 3 333 руб.; продать квартиру с получением каждым собственником эквивалента стоимости его доли; выкупить истцам его долю за 650 000 руб., выкупить им доли у истцов за 1 300 000 руб.

Направление указанного предложения в адрес истцов ответчиком не оспаривалось.

В ответ на предложение ответчика, истцы указали, что не могут прийти к соглашению по стоимости доли, поэтому вынуждены будут обратиться с иском в суд.

Истцы в иске указывают о том, что ответчик не имеет существенного интереса в пользовании спорной квартирой, поскольку на праве собственности имеет иные жилые помещения, истцы в собственности иных жилых помещений не имеют, спорная квартира является для истцов единственным местом жительства.

Ответчик по существу спора возражений не представил, указав в письменных возражениях лишь на то, что стоимость доли занижена, определение стоимости доли с понижающим коэффициентом нарушает его права.

В связи с чем, требование истцов о признании отсутствующим у ответчика существенного интереса в использовании принадлежащей ему 1/3 доли, подлежит удовлетворению.

Учитывая, что доля ответчика в спорной квартире является незначительной, у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании принадлежащей ему 1/3 доли, истцы вправе требовать выплаты ему компенсации и признания за ними права собственности на указанную долю.

Истцы просят взыскать с них в пользу ответчика компенсацию за 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру в размере 550 000 руб. согласно отчету об оценке № ООО «Региональное бюро оценки и консалтинга» оценщика ФИО5

Согласно указанному отчету округленная рыночная стоимость 1/3 доли в указанной квартире по адресу: ... составляет 550 000 руб., стоимость квартиры округленно составляет 1 910 000 руб.

В таблице 9 указанного отчета указана рыночная стоимость квартиры в размере 1 912 231 руб., рыночная стоимость 1/3 доли при совместной продаже по согласию всех собственников в размере 637 410 руб., рыночная стоимость 1/3 доли с учетом коэффициента в размере 0,87, учитывающего отсутствия факта одновременной реализации всех долей, в размере 554 547 руб.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста оценщик ФИО5 пояснила, что рыночную стоимость квартиры и доли определила с учетом округления. Поскольку речь идет о продаже доли в квартире, её стоимость будет меньше, поскольку другие доли одновременно не продаются. Поэтому она применила коэффициент, учитывающий отсутствие факта одновременной реализации всех долей -0,87. Данный коэффициент взяла из данных статистических исследований СтатРиелт. Без применения дисконта доля будет продаваться дольше. Дисконт устанавливается поскольку приобретающий долю будет иметь неудобства при заселении к другим людям.

Суд принимает отчет об оценке № ООО «Региональное бюро оценки и консалтинга» в качестве допустимого доказательства в части определения рыночной стоимости квартиры в размере 1 912 231 руб. и рыночной стоимости 1/3 доли, которая определена в размере 637 410 руб., поскольку отчет составлен оценщиком ФИО5, обладающей специальными познаниями, в данной части отчет сторонами не оспорен.

При этом, суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что рыночная стоимость доли должна быть определена с учетом понижающего коэффициента (0,87), исходя из следующего.

В рассматриваемом споре доля, принадлежащая ответчику, не продается другим лицам, которые собственниками спорной квартиры не являются.

В результате перехода права собственности на 1/3 доли к истцам, являющимися собственниками 2/3 долей в этой же квартире, произойдет смена собственников на единый объект - квартиру, в связи с чем ликвидность права у истцов возрастет, поскольку они будут иметь возможность распорядиться жилым помещением в целом по рыночной стоимости, а не долей с учетом корректирующего коэффициента.

При этом, ответчик после получения компенсации утрачивает право собственности на принадлежащую ему долю, поэтому суд считает, что применение понижающего коэффициента при определении стоимости доли противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Суд учитывает разъяснения, содержащиеся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" согласно которым при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

Таким образом, из разъяснений Высшей судебной инстанции следует, что размер денежной компенсации следует определять исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, а не его доли.

Расчет стоимости доли, принадлежащей ответчику, следует производить исходя из рыночной стоимости квартиры, путем её деления на соответствующую долю. Соответственно, рыночная стоимость 1/3 доли составляет 637 410 руб. (1 912 231 руб./3).

Следовательно, размер денежной компенсации за долю в спорной квартире, составит 637 410 руб.

В связи с чем, с истцов подлежит взысканию в пользу ответчика компенсация рыночной стоимости за принадлежащую ему долю в размере 637 410 руб. При этом, выплата денежных средств в размере 550 000 руб. производится за счет средств, внесенных Мальцевой Е.А. на счет Управления Судебного департамента по Иркутской области по чеку-ордеру от 05.07.2021. Оставшаяся сумма составляет 87 410 руб.

В соответствии с положениями п. 1 и п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса РФ, после выплаты указанной компенсации право собственности ответчика на спорную долю подлежит прекращению.

В связи с чем, после выплаты истцами компенсации в полном размере, право собственности ответчика на принадлежащую ему долю подлежит прекращению, с переходом права собственности в пользу истцов, в равных долях, по 1/6 доли каждому.

Доводы стороны истцов о том, что право собственности ответчика подлежит прекращению с даты вступления решения суда в законную силу, не основаны на законе по доводам изложенным выше.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, принадлежащую ответчику, в равных долях, по 1/6 доли за каждым, после выплаты компенсации в полном размере.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

    Иск Мальцевой Елены Андреевны, Мальцева Андрея Альбертовича к Казайкину Роману Александровичу о признании отсутствующим существенного интереса в использовании доли, прекращении права собственности, взыскании с других собственников компенсации стоимости доли, признании права собственности – удовлетворить частично.

Признать отсутствующим существенного интереса у Казайкина Романа Александровича в использовании 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ....

Взыскать с Мальцевой Елены Андреевны, Мальцева Андрея Альбертовича в пользу Казайкина Романа Александровича компенсацию за принадлежащую ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в размере 637 410 руб. Выплата денежных средств в размере 550 000 руб. производится за счет средств, внесенных Мальцевой Еленой Андреевной на счет Управления Судебного департамента по Иркутской области по чеку-ордеру от 05.07.2021. Во взыскании компенсации в меньшем размере –отказать.

После выплаты компенсации Мальцевой Еленой Андреевной, Мальцевым Андреем Альбертовичем в пользу Казайкина Романа Александровича в размере 637 410 руб. право собственности Казайкина Романа Александровича на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., прекратить.

После выплаты компенсации Мальцевой Еленой Андреевной, Мальцевым Андреем Альбертовичем в пользу Казайкина Романа Александровича в размере 637 410 руб. признать право собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., принадлежащие Казайкину Роману Александровичу, за Мальцевой Еленой Андреевной, Мальцевым Андреем Альбертовичем в равных долях, по 1/6 доли за каждым.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., принадлежащей Казайкину Роману Александровичу, после выплаты компенсации в размере 637 410 руб.

    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда, которое будет изготовлено 15.07.2021.

Судья                                 Э.А.Куркутова

Мотивированное решение суда изготовлено 22.07.2021.