Решение по делу № 33-3588/2024 от 03.10.2024

Председательствующий по делу                                                   Дело № 33-3588/2024

Судья Литвинцева Н.П.             (номер дела в суде первой инстанции № 2-389/2024)

УИД 75RS0016-01-2024-000700-60

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Алёкминской Е.А.

судей Комковой С.В., Куклиной И.В.

при секретаре Мокиной М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 22 октября 2024 года гражданское дело по иску администрации Могочинского муниципального округа к Энокяну О.С. о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя истца администрации Могочинского муниципального округа Александровой Н.С.

на решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 15 августа 2024 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований администрации Могочинского муниципального округа к Энокяну О.С. о расторжении договора аренды земельного участка, отказать.

Заслушав доклад судьи Куклиной И.В., судебная коллегия,

установила:

Представитель администрации Могочинского муниципального округа по доверенности, Александрова Н.С. обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующее. Могочинский муниципальный округ с 16.05.2024 года зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 03.10.2022 года по результатам аукциона, между городским поселением «Могочинское» и ответчиком заключен договор аренды № № вышеуказанного земельного участка сроком на <Дата> года, с 03<Дата> год. Ответчиком условия договора, в части внесения платежей, неоднократно нарушались. Так в период действия договора систематически нарушаются сроки внесения арендных платежей, сумма, определенная договором, составляет 130 833,12 рублей, платеж со сроком исполнения до 03.04.2023 года, внесен 10.04.2023 года, платеж до 03.07.2023 года, внесен 16.08.2023 года, платеж до 03.10.2023 года, внесен 16.10.2023 года, платеж до 03.01.2024 года, внесен 05.02.2024 года, платеж до 03.04.2024 года, внесен 27.06.2024 года. 26.06.2024 года Энокяну О.С. направлена претензия по урегулированию вопроса во внесудебном порядке, путем подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, на который от ответчика поступил отказ. По условиям договора, земельный участок, расположенный по адресу: г. Могоча, ул. Промышленная, д. 11 «а», имеет разрешенный вид использования – для размещения коммунальных, складских объектов. В состав коммунально-складской зоны входят предприятия, обслуживающие население города. Это предприятия пищевой промышленности, продовольственные и непродовольственные склады, специализированные склады и предприятия коммунального, транспортного и бытового обслуживания населения города. Подписав договор аренды, без разногласий, ответчик принял на себя права и обязанности по указанному договору, тем самым выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Арендованный земельный участок расположен в зоне сооружений и коммуникаций инженерной инфраструктуры – используется для размещения головных сооружений водоснабжения, очистных сооружений, канализации, источников теплоснабжения и электроснабжения, сооружений газоснабжения, теле-и радиотрансляции, телефонизации, соответствующих магистральных инженерных сетей, сооружений автодорожного транспорта, требующих обязательного учета при планировании и застройке муниципального образования «Могочинское». Согласно ст. 23 Правил землепользования и застройки, утвержденным решением Совета городского поселения «Могочинское» от 24.02.2014 № 131 - зона инженерных и транспортных инфраструктур предназначена для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов, в соответствии с техническими регламентами. Апелляционным определением Забайкальского краевого суда от 13.06.2024 года принято решение об обязании администрации Могочинского муниципального округа в течение пяти рабочих дней со дня получения копии судебного акта, внести изменения в пункт 1 договора аренды земельного участка № 1а-2-Д от 03.10.2020 года, в части вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, указав вид разрешенного использования «для размещения гаражей и мастерских». Дополнительное соглашение по внесению изменений направлено арендатору, для подписания, однако в настоящее время изменения в пункт 1 договора не внесены. В период действия договора, земельный участок не использовался арендатором по назначению в соответствии с видом разрешенного использования. Указывает, что неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, является существенным нарушением договора аренды. С учетом уточнений просила расторгнуть договор аренды № 1а-2-Д от 03.10.2022 года на земельный участок, общей площадью 11 216 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> заключенный с Энокяном О.С.(л.д. 4-5, 54, 62-64).

Определением суда от 5 июля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (л.д. 1-2).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д.134-139).

В апелляционной жалобе представитель истца администрации Могочинского муниципального округа Александрова Н.С. выражает несогласие с решением суда. Повторяя доводы, указанные в исковом заявлении обращает внимание, что ответчик систематически нарушал условия договора в части своевременного внесения платы; на протяжении срока действия договора земельный участок не использовался ответчиком по назначению, при этом несоответствие вида разрешенного использования земельного участка указанного в договоре не мешало Энокяну О.С. пользоваться земельным участком; договор аренды заключен с физическим лицом, который одновременно является генеральным директором ООО «Рубин». В суде первой инстанции ответчик заявлял о том, что в гараже будет находится строительная техника, тогда как согласно таблице 7 Правил землепользования и застройки городского поселения «Могочинское» предусмотрено размещение гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники. То есть спорный земельный участок будет использован ответчиком для коммерческой деятельности, а не для удовлетворения потребностей населения согласно зональному размещению – для размещения головных сооружений водоснабжения, очистных сооружений, канализации, источников теплоснабжения и электроснабжения, сооружений газоснабжения, теле- и радиотрансляций, телефонизации, соответствующих магистральных инженерных сетей, сооружений автодорожного транспорта, требующих обязательного учета при планировании и застройке муниципального образования «Могочинское». Ссылаясь на п.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ указывает, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенных нарушений условий договора арендатором, а также в случае внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежей. Просила суд отменить решение суда (л.д.147-150).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Энокяна О.С. – Никитин С.С. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения (л.д.170-171).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в суд апелляционной инстанции не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав пояснения представителя истца администрации Могочинского муниципального округа Александровой Н.С., полагавшей решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, ответчика Энокяна О.С. и его представителя Никитина С.С., считавших решение суда не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется ст. 39.7 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, относится к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения гаражей и мастерских», собственность на земельный участок 16.05.2024 года зарегистрирована за администрацией Могочинского муниципального округа Забайкальского края. Имеются обременения в виде аренды, земельный участок находится в пользовании Энокяна О.С., на основании заключенного договора аренды земельного участка № № от <Дата> по <Дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.17-31).

03.10.2022 года между городским поселением «Могочинское» (арендодатель) и Энокяном О.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № № (л.д. 32-35).

Предметом договора является земельный участок, общей площадью 11 216 кв.м, из категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование земельного участка: для размещения коммунальных, складских объектов.

Срок аренды по договору – <Дата> года с <Дата> года (п. 2.1 договора).

Пунктами 3.1-3.4 договора предусмотрено, что арендные платежи по договору начисляются с 03.10.2022, годовой размер арендной платы сформирован по результатам аукциона и составляет 523 332,45 рублей. Сумма внесенного задатка в размере 261 666,23 рублей поступившая на счет арендодателя по временному распоряжению средствами, за участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения коммунальных, складских объектов по адресу: <адрес> возвращены на расчётный счет арендатора. Арендатор обязуется в течение пяти рабочих дней, с даты возвращения суммы внесенного задатка за участие в открытом аукционе внести на расчетный счет арендодателя, сумму ежеквартальной арендной платы за первый квартал.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее дат, предусмотренных договором, то есть до третьего числа каждого месяца, в период с января <Дата> года по октябрь <Дата> года (п. 3.5, 3.7 договора).

Пунктом 4.1 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке при существенном нарушении договора, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также, кроме прочих, в случаях использования земельного участка не по назначению, при внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежей.

Пунктами 4.2.2, 4.4.1-4.4.2 предусмотрена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора и дополнительных соглашений к нему, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, предусмотренную договором, ежеквартально предоставлять арендодателю копии платежных документов, подтверждающих оплату.

В случае невнесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, начисляется пени равное 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Из платежного поручения № 239704 от 05.10.2022 усматривается, что администрация городского поселения «Могочинское» возвратила Энокяну О.С. денежные средства в сумме 261 666,23 рублей, оплаченные им для обеспечения участия в аукционе (л.д.37).

Согласно предоставленным квитанциям Энокяном О.С. произведены оплаты по договору аренды № 1№ от <Дата> в размере 130 833,11 рублей, в следующие даты: 16.08.2023, 10.04.2023, 07.11,2022, 16.10.2023, 05.02.2024, 27.06.2024 (л.д.38-40).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 13.06.2024, по гражданскому делу по иску Энокяна О.С. к администрации Могочинского муниципального округа о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство нежилого здания на арендованном участке, возложении обязанности выдать разрешение на строительство, внесении изменений в договор аренды земельного участка в части разрешенного вида его использования, решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 30.11.2023 года отменено, принято по делу новое решение. Признано незаконным решение администрации городского поселения «Могочинское» от 26 июля 2023 года об отказе в выдаче Энокяну О.С. разрешения на строительство. На администрацию Могочинского муниципального округа возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Энокяна О.С. от 12.07.2023 года о выдаче разрешения н строительство нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> приложенными к нему документами, в течение пяти рабочих дней со дня получения копий вступивших в законную силу судебных актов по настоящему делу. На администрацию Могочинского муниципального округа возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня получения копий вступивших в законную силу судебных актов, внести изменения в пункт 1 договора аренды земельного участка № 1а-2-Д от 03.10.2022, в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> указав вид разрешенного использования «для размещения гаражей и мастерских» (л.д. 96-102).

26.06.2024 года администрацией Могочинского муниципального округа в адрес Энокяна О.С. направлена претензия, в которой последнему предлагалось урегулировать вопрос о расторжении договора аренды во внесудебном порядке, путем подписания соглашения о его расторжении, в обоснование расторжения указывали на нарушение Энокяном О.С. сроков внесения платежей по договору (л.д. 41-42).

Согласно ответа Энокяна О.С. на претензию, последний возражает против расторжения договора, указывает на полное исполнение обязательств по внесению оплаты арендных платежей (л.д. 43-44).

Из расчета пени, за нарушение обязательств по договору, следует, что произведен расчет произведен исходя из 1/300 ставки рефинансирования, за периоды с 04.04.2023 по 10.04.2023, 04.07.2023 по 16.08.2023, 04.10.2023 по 16.10.2023, 04.01.2024 по 05.02.2024, 04.04.2024 по 27.06.2024, всего на сумму 10 747,11 рублей (л.д. 109).

Оплата пени за просрочку обязательств по договору № 1а-2-Д от 03.10.2022, произведена Энокяном О.С. - 28.06.2024, в сумме 10 747,11 рублей (л.д. 105).

Из проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № № от <Дата>, подписанного со стороны арендодателя, следует, что пункт 1 изложен в следующей редакции: «Земельный участок общей площадью 11 261 кв.м, из категории земель населённых пунктов, кадастровый номер 75:28:070401:288, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование земельного участка: «для размещения гаражей и мастерских». Настоящий договор не дает право на строительство объекта капитального строительства (л.д. 101).

Согласно ответу от 08.07.2024 Энокяну О.С. сообщается о том, что дополнительное соглашение находится на согласовании, направлено решение об отказе в выдаче разрешения на строительство (л.д. 80,108).

В решении об отказе в выдаче разрешения на строительство от 08.07.2024, указаны наименования оснований для отказа в выдаче разрешения, в том числе несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре, сведения ЕГРН, разъяснено право повторного обращения с заявлением, после устранения нарушений (л.д. 81-83, 110-111).

16.07.2024 в адрес Энокяна О.С. направлено дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № № от <Дата>, для подписания, которое получено Энокяном О.С. - 25.07.2024 (л.д.77).

Актом осмотра земельного участка от 23.07.2024, установлено, что Энокяном О.С., земельный участок, с разрешенным видом использования «для размещения коммунальных и складских объектов», используется не по назначению, на участке имеются насыпи гравия, песка, расположены объекты капитального и некапитального строительства, принадлежащие на праве собственности муниципальному округу, вновь возведенных объектов капитального строительства, с целью их использования, не имеется. К акту прилагаются фототаблицы (л.д.65-74).

18 июля 2024 г. Энокян О.С. обратился в УФССП России по Забайкальскому краю с заявлением о возбуждении исполнительного производства по апелляционному определению Забайкальского краевого суда от 19.06.2024, по требованиям об обязании администрации изменить вид разрешенного использования земельного участка (л.д. 112).

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, судом первой инстанции было установлено, что ответчиком действительно неоднократно нарушались сроки внесения арендных платежей по договору аренды, однако после получения претензии задолженность по арендным платежам последним была погашена, оплачена начисленная пеня, в связи с чем, пришел к выводу, что поскольку ответчиком нарушения были устранены, а расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору, оснований для расторжения договора аренды в данном случае не имеется. Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку изменения в договор аренды, в части вида разрешенного использования земельного участка, истцом внесены не были, следовательно, Энокян О.С. был лишен права использования земельного участка.

С данными выводами судебная коллегия считает возможным согласиться, поскольку судом полно и объективно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, по делу применены и истолкованы в соответствии с их содержанием нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, выводы суда в решении мотивированы, соответствуют доказательствам по делу, и оснований для признания их ошибочными судебная коллегия не усматривает.

Доводы, изложенные представителем истца в апелляционной жалобе о том, что ответчик Энокян О.С. систематически нарушал условия договора в части своевременного внесения платы, уже являлись предметом оценки суда первой инстанции и по мнению судебной коллегии обоснованно отклонены.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при квалификации допущенных ответчиком нарушений как существенных необходимо установить обстоятельства устранения либо не устранения вменяемых ответчику нарушений и дать оценку существенности уже исходя из установленных по делу значимых обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Поскольку Энокяном О.С. после получения претензии, нарушения в части несвоевременного внесения арендной платы, незамедлительно были устранены, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для расторжения договора аренды.

Также в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции была оценена возможность использования ответчиком спорного земельного участка.

Из материалов дела установлено, что определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 19.06.2024 года, которым на истца была возложена обязанность внести изменения в пункт 1 договора аренды земельного участка № № от <Дата> в части разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> указав вид разрешенного использования «для размещения гаражей и мастерских» не исполнена, разрешенный вид использования земельного участка не изменен.

Решением администрации Могочинского муниципального округа от 08.07.2024 Энокяну О.С. в выдаче разрешения на строительство отказано, в том числе и по причине несоответствия указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка, сведениям, имеющимся в ЕГРН.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик Энокян О.С. лишен права использования земельного участка, в соответствии с разрешенным видом использования, в связи с неисполнением администрацией обязанности возложенной судом, а также отказом в выдаче разрешения на строительство, на спорном земельном участке, а потому не установил существенных нарушений договора.

Указание истцом в жалобе о том, что Энокян О.С. является генеральным директором ООО «Рубин» и данный земельный участок будет использоваться им для коммерческой деятельности судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доказательств этому стороной истца представлено не было.

Вопреки доводам жалобы все юридически значимые для разрешения настоящего спора обстоятельства судом первой инстанции установлены верно. Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

На основании изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы, в связи с чем, решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 15 августа 2024 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Могочинского районного суда Забайкальского края от 15 августа 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его изготовления в окончательной форме в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 15.11.2024 года.