Решение по делу № 2-1469/2019 от 04.09.2019

                            УИД 14RS0019-01-2019-001872-61        № 2-1469/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 октября 2019 г.                                 г. Нерюнгри     

Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Софронова П.А., при секретаре Гавриловой В.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

Сыч Ирины Васильевны, Гундовой Анастасии Дмитриевны к Ветровой Наталье Владимировне, Рязанову Андрею Сергеевичу, Крылову Алексею Юрьевичу, Крыловой Екатерине Владимировне о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя и уменьшении стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

установил:

Сыч И.В. и Гундова А.Д. обратились в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя тем, что Сыч И.В. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>. А собственником 2\3 долей в праве общей долевой собственности на эту квартиру являлась Ветрова Н.В.

Истцы оплачивали все коммунальные услуги за всю квартиру, ввиду устной договоренности с Ветровой Н.В. о покупке ее 2\3 долей. Цена указанных долей была оговорена в размере 150 000 руб. А также получили одобрение Ветровой Н.В. по поводу ремонта квартиры.

Когда все правоустанавливающие документы на квартиру были оформлены, а в квартире подключено электричество, то Ветрова Н.В. отказалась продавать Сыч И.В. свои 2/3 доли в квартире и обратилась к риелторам.

ДД.ММ.ГГГГ Сыч И.В. получила уведомление от Крылова А.Ю., являющегося представителем Ветровой Н.В., о продаже 2/3 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. И также он ей предложил сообщить о своем желании либо отказе приобретения указанных 2/3 долей.

Истец считает, что Крылов А.Ю. в нарушение порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, осуществил продажу доли Ветровой Н.В., не получив отказ истца от прав преимущественной покупки доли.

Сыч И.В. неоднократно пыталась связаться с Крыловым А.Ю. и сообщить ему о своем желании приобрести в собственность 2/3 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, принадлежащих Ветровой Н.В., но безуспешно, поскольку в уведомлении номер своего телефона Крылов А.Ю. не оставил. И по адресу его регистрации застать его Сыч И.В. также не смогла.

Таким образом, свое желание о купле-продаже 2/3 долей в указанной квартире она сообщить не смогла. Истец считает, что Крылов А.Ю. этим воспользовался, продав ДД.ММ.ГГГГ 2/3 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру своей матери - Крыловой Е.В. по цене 1 200 000 руб.

В процессе сделки от имени Ветровой Н.В. участвовало два посредника: Рязанов А.С. и Крылов А.Ю.

Сыч И.В. первоначально считала, что как Ветрова Н.В., так и ее представители - Рязанов А.С. и Крылов А.Ю. нарушили ее преимущественное право на покупку 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, с целью получения прибыли в виде ремонта квартиры, а также уплаты истцом коммунальных платежей за всю квартиру.

Сыч И.В. первоначально просила признать за ней преимущественное право покупки 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>. И просила перевести на не права и обязанности покупателя. А также просила уменьшить стоимость 2/3 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

В судебном заседании Сыч И.В., действующая от своего имени и от имени Гундовой А.Д., на исковых требованиях настаивает. При этом считает, что Ветрова Н.В. по гражданскому делу является ответчиком. А Рязанов А.С., Крылов А.Ю. и Крылова Е.В. являются по делу третьими лицами.

Гундова А.Д., надлежаще извещенная, участие в судебном заседании не принимала.

Крылова Е.В. и ее представитель - Якимчак Ю.А. с иском не согласны.

Ветрова Н.В., с учетом ходатайства, участие в судебном заседании не принимала, в письменных возражениях указав, что ДД.ММ.ГГГГ она с супругом К.В.Н. купила трехкомнатную квартиру, находящуюся по <адрес>, оформив ее на супруга. ДД.ММ.ГГГГ ее супруг умер.

Так как квартира была куплена в браке, то 1/2 доля в квартире по закону принадлежала ей. А ДД.ММ.ГГГГ на 1/2 долю умершего мужа выдано свидетельство о праве на наследство по закону на трех наследников: Ветрову Н.В., С.А.Т., и К.И.В. в равных долях (по 1/6 доли каждому). Но так как у Ветровой Н.В. имелась ее супружеская доля 1/2, то в ее собственности получилось 2/3 доли в общедолевой собственности на квартиру. Позже другие наследники продали свои доли, собственником стала Гундова А.Д.

Сыч И.В. обращалась к Ветровой Н.В. с предложением приобрести 2/3 доли за 150 000 руб. с рассрочкой оплаты на 1 год. Она посчитала этот вариант недопустимым и отказалась от предложения. После этого случая начались со стороны Сыч И.В. угрозы о том, что она и так заберет эти доли, загнав ее в коммунальные долги. А также никого не пустит в эту квартиру.

В 2017 году она, Ветрова Н.В., приняла решения о продаже своих 2/3 долей в общедолевой собственности на квартиру, выдав Рязанову А.С. доверенность на ее продажу.

В 2019 году 2/3 доли были проданы Крыловой Е.В. через Крылова А.Ю., к которым претензий она не имеет, так как расчет с ней был произведен в полном объеме.

Ветрова Н.В. считает, что в удовлетворении требований, заявляемых истцами, необходимо отказать, поскольку исковые требования противоречат ч. 2. ст. 250 ГК РФ.

Так, Гундова А.Д. и Сыч И.В. знали о продаже ею 2/3 доли в квартире и были надлежаще уведомлены о продаже. Сыч И.В. имела возможность уведомить Ветрову Н.В. и ее представителя письменным уведомлением по почте или телеграммой. Та также знала адрес ее проживания и телефоны ее представителя Рязанова А.С., знала ее личный телефон.

По части долгов, предъявляемых истцами, Ветрова Н.В. считает, что нет доказательств о потраченных истцами денежных средств.

Кроме того, считает, что по материальных требованиям истек срок исковой давности, предусмотренный ч. 1 ст. 196 ГК РФ.

Рязанов А.С., с учетом ходатайства, участие в судебном заседании не принимал, в письменных возражениях указав, что в 2017 году Ветровой Н.В. было принято решения о продаже своей 2/3 доли в общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по <адрес>. Поскольку Ветрова Н.В. находилась в преклонном возрасте и проживала на удаленном расстоянии от квартиры, то она обратилась к нему за помощью в продаже, оформив на него доверенность. Он направил истцу телеграмму с уведомлением о продаже 2/3 доли за 1 200 000 руб., с целью проявления в течение месяца интереса со стороны собственника 1/3 доли в данной квартире и ее дальнейшего приобретения. Телеграмма не была доставлена, дверь закрыта, за извещением никто не приходил.

Он также пытался связаться с Гундовой А.Д. посредством сети Интернет, направив ей уведомление о продаже 2/3 доли, указав свои контактные данные. После этого уведомления с ним связалась по телефону Сыч И.В., заявив, что письменного отказа от покупки от Гундовой А.Д. они не получат и продавать 2/3 доли в общедолевой собственности она не позволит. Поскольку согласие Сыч И.В. на покупку не поступило, то он разместил в Интернете объявление о продаже 2/3 доли. На объявление обращались потенциальные покупатели, которым доступ в квартиру истцы не предоставили. Со слов председателя ТСЖ он узнал, что Сыч И.В. вела в заблуждения соседей и руководство ТСЖ о том, что она является единоличным собственником всей квартиры. После чего им были сделаны выводы, что Гундова А.Д. и Сыч И.В., пользуясь преклонным возрастом Ветровой Н.В. и очень большим расстояниями между проживанием Ветровой Н.В. и нахождением 2/3 долей в квартире (нет возможности контролировать квартиру), не имели цели покупки 2/3 доли. Они намерены пользоваться квартирой без ведома собственника 2/3 долей в квартире, извлекая коммерческую выгоду из пользования всей квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ к нему обратилась Крылова Е.В. о покупке 2/3 долей в квартире. Зная телефон Сыч. И.В., он пытался лично с ней договориться о просмотре покупателем квартиры, на что Сыч И.В. в грубой форме заявила, что они в эту квартиру не попадут никогда. Он попросил ту предоставить телефон Гундовой А.Д. в надежде, что удастся решить этот вопрос с той. Но Сыч И.В. телефон не дала.

Крылова Е.В. решила приобрести эти 2/3 доли без просмотра квартиры, так как знала ее планировку. Они договорились, что Рязанов А.С. сделает передоверие доверенности на ее сына Крылова А.Ю., чтобы впоследствии собрать нужные документы для сделки в <адрес> и предоставить полный пакет документов нотариусу и в регистрирующий орган.

В это время истцы оформили договор дарения своей доли, чтобы затянуть процесс продажи 2/3 доли. После получения документов с регистрации Крылова Е.В. смогла попасть в квартиру и сообщила ему, что квартира находится в плохом состоянии и требует ремонта.

В части исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя с ответчика Крыловой Е.В., Рязанов А.С. категорически не согласен, так как истцы не обеспечили право Крыловой Е.В. на возврат затраченных на покупку 2/3 доли в общедолевой собственности денежных средств в размере 1 200 000 руб. На основании изложенного, в этой части иска просит отказать.

В части исковых требований об уменьшении стоимости доли в праве общедолевой собственности на квартиру Рязанов А.С. категорически не согласен, так как Гундова А.Д и Сыч И.В. не предоставили доказательств произведенного ремонта в квартире. На момент проведения осмотра Сыч И.В. не являлась собственником квартиры. А доверенность, по которой Сыч И.В. действовала, не предоставлена вместе с этим актом в суд. Не понятно имела ли она полномочия составлять этот акт осмотра без письменного уведомления собственника 2/3 доли. Председатель ГСЖ не заверила свою подпись печатью.

Также указала, что истцы требуют возврата денежных средств в размере 30 000 руб. и 659 023 руб. по локально-сметному расчету <данные изъяты>, предъявляя только одному собственнику, а не всем собственникам долевой собственности. По представленным реестрам квитанций по оплате за электроэнергию непонятно, за какую квартиру это оплачено. Так как счет обслуживающей компании открыт только на Кривцову (Ветрову) Н.В. Ветрова Н.В. не проживает и не зарегистрирована в данной квартире и не пользуется эл. энергией с ДД.ММ.ГГГГ. Почему-то истцы представляют реестр квитанций с ДД.ММ.ГГГГ, в то время как Гундова А.Д. стала собственником двух долей по 1/6 только с ДД.ММ.ГГГГ. Из представленного реестра квитанций можно сделать вывод, что истцы пользуются квартирой с ДД.ММ.ГГГГ и только они могли ее довести до такого состояния. На данный момент в квартире имеется задолженности почти 170 000 руб. Однако согласно ч.1 ст. 196 ГК РФ истек срок исковой давности для предъявления исковых требований в данной части, исков от Гундовой А.Д. и Сыч И.В. к Рязанову А.С. или к Ветровой Н.В. не поступало. Ввиду чего Рязанов А.С. просит отказать в данной части в связи с пропуском срока. В связи с изложенным, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Крылов А.Ю., с учетом ходатайства, участие не принимал.

Изучив доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Рязановым А.С. и Ветровой Н.В. заявлены ходатайства о пропуске истцами срока исковой давности по материальным требованиям. Однако истцами не заявлено требований о взыскании с ответчиков денежных средств, ввиду чего оснований для рассмотрения ходатайств о пропуске срока исковой давности в данной части нет.

По существу иска суд учитывает правила ст. 250 ГК РФ о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из материалов гражданского дела и пояснений сторон следует, что собственниками спорного жилого помещения, расположенного по <адрес>, в настоящее время являются – Сыч И.В., имеющая 1\3 долей в праве собственности и Крылова Е.В., имеющая 2\3 долей в праве собственности.

Ранее собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру являлась Ветрова Н.В., а собственником 1\3 доли в квартире являлась Гундова А.Д.

И в тот период Ветровой Н.В. было принято решение о продаже своей доли.

При этом судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Рязановым А.С. в адрес Гундовой А.Д. направлена телеграмма с уведомлением о продаже собственником 2/3 доли и о наличии у нее, Гундовой А.Д., преимущественного права на приобретение данной доли по цене 1 200 000 руб.

Рязанов А.С. не имел полномочий на представление интересов Ветровой Н.В., поскольку доверенность на имя Рязанова А.С. оформлена Ветровой Н.В. от ДД.ММ.ГГГГ. Иные сведения суду не представлены.

Также в уведомлении Рязановым А.С. было указано, что если в течение 1-го месяца она не заявит о своем желании приобрести 2/3 доли за указанную цену, то собственник вправе будет продать ее без согласия собственника, имеющего в этой же квартире 1/3 доли. В уведомлении был указан номер телефона для связи. Данная телеграмма не была доставлена, поскольку квартира адресата закрыта. Указано также, что адресат по извещению не является.

Однако указанное уведомление не имеет значения при разрешении настоящего спора, ввиду того, что уведомлялась как собственник доли в жилище Гундова А.Д. Однако затем собственником этих долей стала Сыч И.В. Это следует из договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Гундовой А.Д. и Сыч И.В. Из этого следует, что Гундова А.Д., перестав быть сособственником спорного жилого помещения, после этого не претендует на преимущественное право приобретения долей, продаваемых Ветровой Н.В.

ДД.ММ.ГГГГ Рязанов А.С., имеющий законные полномочия от Ветровой Н.В., оформил на Крылова А.Ю. в порядке передоверия доверенность № с целью продажи от имени Ветровой Н.В. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

И ДД.ММ.ГГГГ Крыловым А.Ю. было вручено Сыч И.В. уведомление о продаже Ветровой Н.В. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. При этом Сыч И.В. было предложено в течение месяца сообщить продавцу о желании либо отказе в приобретении данной доли.

Сыч И.В. утверждает, что это уведомление недействительно, поскольку в нем указаны не ее имя и отчество. Действительно, в этом уведомлении указано его вручение С.Н.В.. Однако суд считает это технической ошибкой, поскольку правильно указана фамилия истца. Кроме того, нельзя считать ошибочным вручение уведомления истцу, поскольку иных сособственников на спорную квартиру, кроме нее и Ветровой Н.В нет.

Также, истец утверждает, что она не отказывалась от преимущественного права на покупку 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Однако она не могла связаться с продавцом либо его представителем и не смогла сообщить о своем намерении.

Однако, согласно детализации телефонных разговоров, выданных <данные изъяты>, с номера <данные изъяты>, принадлежащего Сыч И.В., был осуществлен входящий вызов на номер <данные изъяты>, принадлежащий Крылову А.Ю. Длительность соединения составляет 3мин. 15 сек. Данное обстоятельство истец не отрицает.

Кроме того, в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, полученном истцом, указан адрес Крылова А.Ю.

В судебном заседании истец признала, что она знала также и телефон Крылова А.Ю. Поэтому доводы истца о том, что она не знала контактные данные собственника жилья или его представителей, несостоятельны.

Таким образом, судом установлено, что Ветрова Н.В. в письменном виде уведомила Сыч И.В. о ее преимущественном праве приобретения ее долей. А Сыч И.В. имела возможность сообщить о своем намерении приобрести спорную долю Крылову А.Ю., представителю Ветровой Н.В. Однако этой возможностью она не воспользовалась.

Ввиду установления судом указанного обстоятельства по настоящему делу не установлено нарушение Ветровой Н.В. преимущественного права Сыч И.В. на приобретение 2\3 долей в праве собственности на спорную квартиру. Поэтому ДД.ММ.ГГГГ Крыловым А.Ю. правомерно от имени Ветровой Н.В. заключен договор купли-продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру с Крыловой Е.В. Спорная доля продана за 1 200 000 руб.

Таким образом, из представленных доказательств суд приходит к выводу, оснований для удовлетворении требований о признании преимущественного права Сыч И.В. покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя, нет оснований.

Также истцы утверждают, что ими произведен ремонт спорной квартиры на сумму 659 023 руб. и производилась оплата коммунальных платежей по этой же квартире. Однако учитывая предмет спора по настоящем делу указанное обстоятельство не имеет значения для разрешения дела. Кроме того, достоверные доказательства проведения ремонта именно в данном объеме и на данную сумму суду не представлены. Поскольку представленная оценка свидетельствует о размере возможного ремонта. И не свидетельствует о фактических расходах истцов по ремонту жилья.

Также и сведения о начислении и оплате за жилищно-коммунальные услуги за январь 2016 года – июль 2019 года не имеют отношения к предмету спора по настоящему делу, поэтому судом не учитываются.

С учетом отказа в удовлетворении основного требования, производное от него требование об уменьшении стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру также не подлежит удовлетворению.

При распределении судебных расходов суд учитывает правила ст. 98 ГПК РФ о том, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Крылова Е.В. считает, что понесенные ею по делу судебные расходы подлежат возмещению истцами.

Поскольку в удовлетворении иска Сыч И.В. отказано, то судебные расходы Крыловой Е.В. подлежат возмещению

Судебные расходы Крыловой Е.В. в размере 15 000 руб., подтверждаются квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ. И подлежат возмещению в полном объеме с Сыч И.В. и Гундовой А.Д. в равных долях по 7 500 руб. с каждой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ суд,

решил:

В удовлетворении искового заявления Сыч Ирины Васильевны, Гундовой Анастасии Дмитриевны к Ветровой Наталье Владимировне, Рязанову Андрею Сергеевичу, Крылову Алексею Юрьевичу, Крыловой Екатерине Владимировне о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя и уменьшении стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру отказать.

Взыскать с Сыч Ирины Васильевны, ДД.ММ.ГГГГ.р. уроженки <адрес>, в пользу Крыловой Екатерины Владимировны 7 500 руб.

Взыскать с Гундовой Анастасии Дмитриевны, ДД.ММ.ГГГГ.р. уроженки <адрес>, в пользу Крыловой Екатерины Владимировны 7 500 руб.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Нерюнгринский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья