Решение от 26.05.2015 по делу № 2-1884/2015 от 26.03.2015

Дело № 2-1884/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Омска в составе председательствующего Ленёвой Ю.А.,

при секретаре Курашовой А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске

26 мая 2015 года

гражданское дело по иску Степановой Н.А. к ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ», ЖСК «Центральный-1» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект,

У С Т А Н О В И Л:

Степанова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ», ЖСК «Центральный-1» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, указав, что на основании соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключенного с ЖСК «Центральный-1», после внесения пая в размере <данные изъяты> рублей ей подлежала передаче квартира <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже, <данные изъяты> строящегося дома по ул. <данные изъяты>. Паевой взнос был оплачен в полном объеме, что подтверждается квитанцией и справкой о внесении денежных средств на счет ООО НПП «Энергонефтегаз», являющегося единственным застройщиком вышеуказанного объекта. В настоящее время строительство многоквартирного жилого дома не завершено. Полагает, что признание за ней права на незавершенный объект строительства не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов ответчиков.

Просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже, в осях <данные изъяты> незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, в соответствии с условиями соглашения о порядке приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением <данные изъяты> г., обязать Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию права собственности.

В судебном заседании представитель Степановой Н.А. – Зурашвили Г.Г., действующий на основании доверенности от 05.09.2014 г. (л.д. 18), уточнил исковые требования, просил признать за истцом право собственности на <данные изъяты> доли в общей долевой собственности на незавершенный строительный объект – многоквартирный 9-этажный односекционный кирпичный жилой дом строительный номер <данные изъяты> в осях <данные изъяты> строящийся по ул. <данные изъяты>, что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать квартире <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на восьмом этаже, привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении, кроме того, суду пояснил, что право собственности Степановой Н.А. как члена ЖСК «Центральный-1» на объект недвижимости возникло на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ в связи с внесением в полном объеме паевого взноса, факт оплаты которого ответчиками не оспаривается, доказательств обратного суду не предоставлено.

Истец Степанова Н.А. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что денежные средства в счет оплаты паевого взноса за квартиру она внесла в полном объеме, что подтверждается выданной ей квитанцией к приходному кассовому ордеру. Сомнений относительно правомочий ЖСК «Центральный-1» на реализацию объекта у нее не возникало, поскольку о продаже квартир в строящемся многоквартирном доме она узнала из объявления, перед внесением пая осмотрела предполагаемую квартиру, которая после сдачи дома в эксплуатацию подлежала передаче.

Представитель ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ», ЖСК «Центральный-1» Нарсеева В.И., действующая на основании доверенностей от 09.01.2015 г., от 28.06.2013 г. (л.д. 48-49), исковые требования не оспаривала, суду пояснила, что ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» на основании договора об инвестиционной деятельности с ЖСК «Центральный-1» является застройщиком двух жилых многоквартирных домов, расположенных в <данные изъяты> со строительными адресами: <данные изъяты> и ул. <данные изъяты> В соответствии с условиями названного соглашения ЖСК «Центральный-1» обязан был передать им денежные средства для осуществления строительства, а по окончании строительства и ввода в эксплуатацию получить в собственность <данные изъяты> квадратных метров от общей площади квартир и (или) нежилых помещений объекта. Признала, что Степанова Н.А. в полном объеме внесла денежные средства в счет оплаты паевого взноса за однокомнатную квартиру <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» и ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие» были подписаны предварительные договоры долевого участия в долевом строительстве, по условиям одного из которых объектом долевого строительства, подлежащим передаче третьему лицу, должна была являться квартира <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже. Вместе с тем, полагает, что названный предварительный договор заключенным не является, поскольку существенные условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийном сроке на объект долевого строительства стороны не согласовали.

Представитель третьего лица ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие» Лушкова А.Я., действующая на основании доверенности от 25.05.2015 года, возражала относительно удовлетворения исковых требований Степановой Н.А., поскольку право требования ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие» к ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» о передаче квартиры <данные изъяты> возникло на основании предварительного договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> года до внесения паевого взноса истцом. ЖСК «Центральный-1» не вправе был распоряжаться названным объектом в силу наличия правопритязаний на него третьих лиц. Протокол о распределении жилых помещений между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» и ЖСК «Центральный-1», что являлось обязательным по условиям договора, не составлялся, доказательств поступления денежных средств в кассу ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» не предоставлено. Степанова Н.А. в свою очередь, не убедилась в полномочиях лиц, подписавших соглашение о приеме паевого взноса, в отсутствии прав иных лиц на спорный объект, не проявила той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась при совершении сделки, не контролировала исполнение ЖСК своих обязанностей по ведению общих дел, связанных со строительством объекта, которым фактически меры, направленные на это, не предпринимались. Кроме того, полагала, что исковые требования не могут быть удовлетворены по причине принятия обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Омской области совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению и регистрировать право собственности на квартиру.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <данные изъяты> г. между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» (застройщик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По названному договору (п. 1.2.) инвестор принял обязательство передать заказчику денежные средства для осуществления строительства двух жилых многоквартирных домов, расположенных в <данные изъяты>, со строительными адресами: <данные изъяты> а заказчик – обязательство использовать переданные средства в соответствии с условиями договора с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений.

Строительство объекта будет осуществляться на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> принадлежащими застройщику на праве субаренды по договору от <данные изъяты> года. Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе без согласования с другой стороной привлекать для участия в инвестировании строительства и ввода в эксплуатацию объекта третьих лиц (соинвесторов) с правом получения последними по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта, отдельных квартир, нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» и ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие» подписан предварительный договор участия в долевом строительстве от <данные изъяты> года <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны договорились в будущем заключить договор участия в долевом строительстве в отношении объекта – однокомнатной квартиры <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. на восьмом этаже, однако, до настоящего времени договор не заключен.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1. ст. 1 Закона).

Частью 3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ определено, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Судом установлено, усматривается из материалов дела, что <данные изъяты> года между ЖСК «Центральный-1» и Степановой Н.А. заключено соглашение <данные изъяты> с учетом того, что истец (пайщик) желает вступить в члены ЖСК и одновременно с заключением соглашения подает соответствующее заявление. Объектом паевого взноса является однокомнатная квартира строительный <данные изъяты> жилой площадью (предварительно определенной на основании проектной документации) <данные изъяты> кв.м., расположенная на восьмом этаже в осях <данные изъяты>этажного односекционного кирпичного жилого дома строительный номер <данные изъяты>, строящегося по улице <данные изъяты> в <данные изъяты> Общая площадь объекта составляет <данные изъяты> кв.м. ЖСК гарантирует, что на момент заключения соглашения объект никому не отчужден, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (п. 2.5. соглашения), принимает обязанность передать пайщику объект по окончании <данные изъяты> квартала <данные изъяты> года, а пайщик – уплатить ЖСК паевой взнос, ориентировочный общий размер которого составляет <данные изъяты> рублей, путем внесения в кассу или на счет ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ», выступающего застройщиком объекта на основании договора об инвестиционной деятельности от <данные изъяты> года (п.п. 5.1., 5.3. соглашения).

Порядок приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме для членов жилищного и жилищно-строительного кооператива установлен ст. 129 ЖК РФ и ч. 4 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которыми член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Согласно справке от <данные изъяты> б/н, выданной ЖСК «Центральный-1» (л.д. 13), по соглашению о приеме паевого взноса <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей паевой взнос уплачен Степановой Н.А. в полном объеме, что подтверждается и квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты> года (л.д. 12).

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пунктом 3.4. соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> года установлено, что ЖСК обязуется передать пайщику объект по окончании <данные изъяты> квартала <данные изъяты> года, что исполнено не было, жилой дом в эксплуатацию не введен, строительство не завершено, жилое помещение истцу не передано до настоящего времени.

Из материалов дела усматривается, что строительство двух жилых домов на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <данные изъяты> разрешено ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» на основании разрешений на строительство <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты> г., выданных Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска, на срок до <данные изъяты> года. Указанный земельный участок предоставлен ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» в аренду в соответствии с договором аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> г., соглашения о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды от <данные изъяты> года.

Из заключения негосударственной экспертизы объекта капитального строительства «Два жилых дома по ул. <данные изъяты>» ООО «СибрегионЭксперт» следует, что объект строительства – дом <данные изъяты> имеет следующие показатели: <данные изъяты> кв.м.

Поскольку ЖСК «Центральный-1» уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, в настоящее время не исключена вероятность перепродажи объекта, что повлечет возникновение прав третьих лиц и, соответственно спора в отношении квартиры. Названные обстоятельства приведут к нарушению права истца, полностью выплатившего паевой взнос как член жилищно-строительного кооператива, на получение в собственность жилого помещения по соглашению <данные изъяты> года.

При этом при определении размера доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде простой правильной дроби суд полагает возможным вынести решение об указании в числителе такой доли площадь причитающихся истцу по договору помещения (<данные изъяты> кв.м.), а в знаменателе – общую площадь всех помещений в доме (<данные изъяты> кв.м.), поскольку в любом случае после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию объектом прав истца будет являться конкретное (определенное) жилое помещение, а именно: квартира № <данные изъяты>, расположенная на восьмом этаже в осях <данные изъяты>этажного односекционного кирпичного жилого дома строительный номер <данные изъяты>

Учитывая, что заявленные исковые требования не противоречат условиям соглашения и положениям законодательства, ст.ст. 218 ч. 4, 309, 310 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ, в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца как члена ЖСК «Центральный-1», исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 12 ГК РФ, предусматривающей одним из способов защиты права признание права.

В силу ч. 1 ст. 17 Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. При таких обстоятельствах дополнительного решения о возложении на Управление Росреестра по Омской области обязанности осуществить государственную регистрацию права не требуется.

Доводы представителя ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие», возражавшего относительно удовлетворения исковых требований в связи с возникновением у последнего право требовать заключения договора участия в долевом строительстве, объектом которого является спорная квартира, суд находит несостоятельными, поскольку условиями договора об инвестиционной деятельности от <данные изъяты> г., заключенного между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» (застройщиком) и ЖСК «Центральный-1» (инвестором), предусмотрена обязанность застройщика использовать переданные инвестором средства в соответствии с условиями договора с последующей передачей в собственность последнему жилых помещений, а право ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» без согласования с другой стороной привлекать для участия в инвестировании строительства и ввода в эксплуатацию объекта третьих лиц (соинвесторов) ограничено по условиям договора (п. 2.6. договора) возможностью получения последними отдельных квартир, нежилых помещений только по окончании строительства и ввода в эксплуатацию объекта, что при заключении предварительного договора от <данные изъяты> года <данные изъяты> с ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие» было нарушено.

Выполнение обязанностей, предусмотренных п. 3.1. соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> года, обеспечено ЖСК «Центральный-1» путем заключения договора об инвестиционной деятельности с ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ», что не противоречит положениям ч. 1 ст. 313 ГК РФ, которой предусмотрена возможность возложения исполнения обязательства должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Порядок же приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме для членов жилищного и жилищно-строительного кооператива, коим является Степанова Н.А., установлен ст. 129 ЖК РФ и ч. 4 ст. 218 ГК РФ, подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям между истцом и ЖСК «Центральный-1». Отсутствие кассового чека о внесении денежных средств при наличии квитанции к приходному кассовому ордеру, протокола о распределении жилых помещений между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» и ЖСК «Центральный-1» не может являться препятствием для признания за Степановой Н.А. права на объект незавершенного строительства и в данном случае существенного правового значения не имеет.

Наличие запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта, наложенных Арбитражным судом Омской области в рамках рассмотрения дела по спору между ООО НПП «ЭНЕРГОНЕФТЕГАЗ» и ООО «Сибирское ремонтно-строительное предприятие» о понуждении к заключению договора законным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Степановой Н.А. не является.

Также суд отмечает, что в соответствии с Законом РФ от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Из материалов дела (л.д. 3, 24-25) усматривается, что истцом уплачена государственная пошлина в сумме <данные изъяты> рублей. Поскольку требования истца подлежат удовлетворению, понесенные Степановой Н.А. судебные расходы, исходя из цены иска, составляющие <данные изъяты> рублей, подлежат возмещению ответчиками в равных долях, по <данные изъяты> рубля каждым.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░», ░░░ «░░░░░░░░░░░-1» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░, ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 01 ░░░░ 2015 ░░░░

    ░░░░░         ░.░. ░░░░░░

░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:

░░░░░░░░░: