Решение от 27.03.2020 по делу № 3а-0557/2020 от 01.08.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2020 года                                                                            г. Москва

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-557/2020 по административному исковому заявлению ООО «Строймонтаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ООО «Строймонтаж» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 10 754 237,29 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости - 12 347 457,63 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 81 074 576,27 рублей.

           В обоснование требований представитель истца указал на то, что общество является собственником указанных объектов недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании требования уточнил, просил суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно результатам судебной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителей в судебное заседание не направили, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения  сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения по адресу *с кадастровыми номерами: *и нежилое здание по адресу * с кадастровым номером *.

          В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

        Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

        Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

         В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 01 августа 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчеты, подготовленные ООО «3ет Статистикс».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Мосгорэкспертиза».

   Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 14 000 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 16 000 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 133 000 000 рублей.

         Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные истцом отчеты об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО «3ет Статистикс» и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком ООО «3ет Статистикс» нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, в связи с чем, данные отчеты не принимаются судом, в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в заключении эксперта не представлены результаты фотофиксации объектов исследования, отсутствуют копии интернет страниц объявлений, используемых в расчетах, не был учтен договор залога, использована арендопригодная площадь, вместо общей, отсутствует корректировка на класс недвижимости, данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объектов оценки.

          Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, а также исследовав пояснения эксперта судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

          Так доводы ответчика об отсутствии в заключении результатов фотофиксации, а также копий объявлений, используемых экспертом, опровергаются содержанием заключения, где на стр. 197-200 предоставлены фотографии объектов оценки, а на стр. 201-214 скриншоты объявлений.

           Эксперт не счел возможным использовать данные о стоимости объектов оценки из договоров залога, поскольку данные договоры заключены в 2014 году, соответственно, указанная в них залоговая стоимость, является не актуальной.

           Доводы о том, что при расчете потенциального валового дохода должна учитываться вся площадь объектов оценки, а не только арендопригодная, судом отклоняются, поскольку отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что в используемых экспертом объявлениях в площадь, сданную в аренду, включена площадь лестничных клеток, коридоров и прочих вспомогательных помещений. При отсутствии таких доказательств, а также отсутствии единой методологии в расчете рыночной стоимости объектов оценки, у суда отсутствуют основания полагать, что использование при расчете потенциального валового дохода арендопригодной площади является методологической ошибкой.

          Для оценки рыночной стоимости объектов исследования эксперт посчитал возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного под­хода и метод капитализации в рамках доходного подхода, сопоставив полученные результаты экспертом определена рыночная стоимость объектов оценки, которая является сопоставимой с анализом рынка проведенным экспертом.

            В свою очередь административный ответчик, не привел доказательства, указывающие, что  выбранные экспертом методы не применимы к объектам оценку, а проведенные экспертом расчеты содержат методологические и арифметические ошибки и привели  к искажению рыночной стоимости объектов оценки за пределами статистической погрешности. Предоставленные административным ответчиком примеры объявлений, судом во внимание не принимаются ввиду отсутствия доказательств сопоставимости, выбранных ответчиком объектов по своим техническим и экономическим характеристикам объекту оценки.

           Таким образом, доводы представителя ДГИ г. Москвы относительно недостоверности выводов судебной экспертизы опровергаются письменными пояснениями эксперта и являются необоснованными.

           Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

            Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

    В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 14 000 000 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 16 000 000 рублей, в отношении нежилого здания с кадастровым номером * в размере 133 000 000 рублей.

          Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

            В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в  суд – 01 августа 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

          На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2018 ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 360,7 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ * ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: * ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░  14 000 000 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░) ░░░░░░;

 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 414,2 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ * ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░* ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░  16 000 000 (░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░) ░░░░░░;

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░  3358, 3 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ * ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░* ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░  133 000 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ) ░░░░░░.

        ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 01.08.2019 ░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░                                    ░░░░░░░░ ░.░.

5