Решение по делу № 33-3-2491/2024 от 19.02.2024

Судья Суржа Н.В. дело № 2-2653/2021, 33-3-2491/2024

УИД15RS0009-01-2020-004163-14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 11 апреля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Мясникова А.А.,

судей: Мирошниченко Д.С., Куцурова П.О.,

при секретаре судебного заседания Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Цагараевой И.И. на решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 года по исковому заявлению Цагараевой И.И. к АО «Россельхозбанк» о взыскании арендных платежей,

заслушав доклад судьи Мирошниченко Д.С.,

установила:

Цагараева И.И. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к АО «Россельхозбанк» о взыскании арендных платежей.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Цаболовой В.Б. (арендодатель) и АО «Россельхозбанк» в лице Северо-Осетинского регионального филиала АО «Россельхозбанк» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №, по которому арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество назначение: нежилое, Литер А (1 этаж, помещения № 2, 2а-3, 6-11, 14, 15, 15а), подвал (помещения № 1а, 1, 2, 2а. 26, 4а. 4б. 4. 5) общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, инвентарный номер №291-11-12, кадастровый (условный) номер здания: №. Срок договора – 11 месяцев, с возможностью автоматического продления срока, в случае отсутствия заявления сторон о его расторжении (п.п. 6.1, 7.2 договора). Имущество было передано в аренду по акту приема-передачи от 01 декабря 2014 года, согласно которому передаваемое в аренду имущество полностью соответствовало всем нормативам инженерно-технических и санитарных стандартов, в полном соответствии с условиями договора аренды. 10 октября 2019 года АО «Россельхозбанк» в лице Ставропольского регионального филиала, письмом №006-04-08/1873 уведомило арендодателя о досрочном расторжении 03 февраля 2020 года договора аренды от 01 декабря 2014 года, а также о том, что соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи будет направлен арендодателю дополнительно. 22 января 2020 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 006/006-27-570а-2014 от 01 декабря 2014 в пункте 2 которого стороны установили, что обязательства сторон по договору аренды нежилого помещения №006/006-27-570а-2014 от 01 декабря 2014 года прекращаются 10 февраля 2020 года, а в отношении расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Обязательство ответчика как арендатора передать (возвратить) арендодателю недвижимое имущество, в соответствии с п. 5.5, п. 5.7 договора аренды должно было быть исполнено 10 февраля 2020 года в месте нахождения недвижимого имущества. Обязанность арендатора по обеспечению явки своего представителя исполнена не была, что свидетельствует об уклонении арендатора от возврата арендуемого имущества. Составленный и не подписанный ответчиком акт приема-передачи содержал недостоверные сведения о состоянии недвижимого имущества, о чем в акте арендодателем были сделаны соответствующие отметки, который представитель банка подписывать отказался. 21 июля 2021 года арендодателем в месте нахождения недвижимого имущества, в присутствии работника банка был составлен акт приема-передачи с подробным описанием технического состояния арендуемого имущества, от подписания которого представитель банка отказался. Считает, что за период с 11 февраля 2020 года по 20 января 2021 года подлежит начислению и взысканию с ответчика сумма арендной платы в размере 6 306 908,34 руб., а также пеня с момента нарушения обязательств по невнесению каждого арендного платежа по 18 августа 2021 года в общей сумме 2 449 327,81 руб., предусмотренная договором аренды. Указывает, что во время первичного демонтажа и вывоза имущества банка был нанесен ущерб арендуемому имуществу, выраженный в повсеместном механическом повреждении покрытия пола, стен, электропроводки и потолка помещения. Кроме того, в нарушение п. 3.2.2 договора аренды, инженерно-технические коммуникации арендуемого помещения также находятся в аварийном состоянии. Согласно заключению судебной экспертизы стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, вследствие ущерба, нанесенного банком в период эксплуатации с 01 декабря 2009 года по 20 октября 2020 года, составляет сумму в размере 2 367758,00 руб., которую, с учетом индекса потребительских цен на товары и платные услуги по РСО-Алания, просит взыскать с ответчика. В связи с невозможностью использования вышеуказанного помещения из-за действия ответчиков, истец понесла убытки за период с 20 января 2021 года по 20 октября 2021 года в размере 5 023053,00 руб., которые просит взыскать как убытки от упущенной выгоды. Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя, оплату судебной экспертизы и расходы по оплате государственной пошлины, которые также просит взыскать с ответчика.

Просила взыскать с АО «Россельхозбанк» (Ставропольского регионального филиала) в пользу Цагараевой И.И.: арендную плату по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 11 февраля 2020 года по 20 января 2021 года в размере 6 306 908,34 руб.; сумму пени за период с 11 февраля 2020 года по 18 августа 2021 года за просрочку уплаты арендной платы за период фактического владения АО «Россельхозбанк» недвижимым имуществом с 11 февраля 2020 года по 20 января 2021 года в размере 2 449 327,81 руб.; стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества назначение: нежилое, Литер А (1 этаж, помещения №2, 2а-3, 6-11, 14, 15, 15а), подвал (помещения №1а, 1, 2, 2а, 26, 4а, 4б, 4, 5) общей площадью 590,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, инвентарный номер №291-11-12, кадастровый (условный) номер здания: № в размере 2443 526,26 руб.; упущенную выгоду за период с 20 января 2021 года по 20 октября 2021 года в размере 5 023053,00 руб.; судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 200000,00 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 350000,00 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 60000,00 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Цагараева И.И. просит решение суда отменить, мотивируя тем, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей по договору аренды, пени, упущенной выгоды, невозможностью использовать арендуемое помещение после демонтажа оборудования ответчиком. Судом неправомерно не приняты во внимание выводы судебной экспертизы.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика АО «Россельхозбанк» указывает о необоснованности доводов апелляционной жалобы и законности вынесенного судом решения и просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 февраля 2022 года решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 года отменено в части отказа в иске Цагараевой И.И. к АО «Россельхозбанк» о взыскании стоимости восстановительного ремонта недвижимого имущества общей площади 590,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2 433526,26 руб., расходов на оплату судебной экспертизы в размере 350000,00 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 60000,00 руб.

В отмененной части принято по делу новое решение, которым требования Цагараевой И.И. к АО «Россельхозбанк» - удовлетворены.

Суд взыскал с OA «Россельхозбанк» в пользу Цагараевой И.И. стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества общей площади 590,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> размере 2 443526,26 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 350000,00 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 60000,00 руб.

В части отказа в иске о взыскании с АО «Россельзозбанк» расходов по оплате услуг представителя в размере 200000,00 руб. отменил.

Суд принял в указанной части новое решение, которым требования Цагараевой И.И. удовлетворил частично. Суд взыскал с АО «Россельхозбанк» в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 100000,00 руб.

В остальной части это же решение оставлено без изменения.

Апелляционную жалобу суд удовлетворил частично.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 июля 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 февраля 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 года решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 года оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения.

Взыскано с Цагараевой И.И. в пользу АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» расходы на проведение экспертизы в размере 280000,00 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 января 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражений на нее, выслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01 декабря 2014 года между Цаболовой В.Б. (арендодатель) и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее АО «Россельхозбанк», арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование часть нежилого здания - литер А (1 этаж, помещения №№ 2, 2а-3, 6-11, 14, 15, 15а, подвал помещения
№№ 1а, 1, 2, 2а, 2б, 4а, 4б, 4, 5) назначение: нежилое, общей площадью 590,6 кв.м, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу:
<адрес>, кадастровый номер №. Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что арендуемое помещение будет использоваться арендатором для осуществления банковской деятельности для размещения дополнительного офиса №2612 Северо-Осетинского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк».

Договором аренды предусмотрены условия договора, срок договора – 11 месяцев, ежемесячная арендная плата с 01 декабря 2014 года - 590600,00 руб., а с 01 января 2015 года - 620130,00 руб.; возможность автоматического продления договора при отсутствии заявлений сторон о расторжении договора.

Возврат арендуемого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора (п. 5.5 договора). При прекращении договора, арендатор передает арендодателю помещение в исправном состоянии вместе с неотделимыми улучшениями, которые согласованы с арендодателем (п. 5.6.).

Договором предусмотрен порядок произведения неотделимых и отделимых улучшений. Стороны согласились, что отделимыми улучшениями помещения признаются перегородки, инженерные и электронные системы, устройства, декоративные элементы, которые легко демонтируются, без ущерба для помещения и/или перемещаются без демонтажа, и после отделения которых ремонт не требуется. Все отделимые улучшения при расторжении договора подлежат изъятию и вывозу силами и за счет средств арендатора до дня возврата арендуемого помещения по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 9.2. арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный помещению его виновными действиями. В случае повреждения помещения по вине арендатора, арендатор возмещает фактическую стоимость нанесенного ущерба, подтвержденную документально. При этом фактический ущерб определяется на основании двустороннего акта, составленного уполномоченными представителями сторон.

Согласно акту приема-передачи от 01 декабря 2014 года подписанного сторонами, арендодатель передал, а арендатор принял арендуемое помещение в хорошем техническом состоянии. Имеющиеся двери, окна, запирающие устройства, осветительные приборы, электрические розетки и др. в наличии, исправны.

10 октября 2019 года Цаболовой В.Б. направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 декабря 2014 года, начиная с 03 февраля 2020 года.

22 января 2020 года АО «Россельхозбанк» и Цаболовой В.Б. подписано соглашение о расторжении договора нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. В соглашении указано, что стороны пришли к взаимному соглашению расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 декабря 2014 года. Обязательства сторон по договору аренды прекращаются 10 февраля 2020 года, а в отношении расчетов до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды от 01 декабря 2014 года.

Согласно справке о смерти № С-01247 20 февраля 2020 года установлена смерть Цаболовой В.Б., о чем 21 февраля 2020 года составлена запись акта № 170209150000200523008.

13 апреля 2020 года в адрес представителя по закону Цаболовой В.Б. направлено уведомление с просьбой подписать акт приема-передачи спорного нежилого помещения, которое вручено истцу 24 апреля 2020 года.

21 апреля 2020 года ответчиком направлено в адрес представителя Цаболовой В.Б. уведомление о необходимости подписать акт приема-передачи нежилого помещения, в связи с чем, предложено явиться в АО «Россельхозбанк» по адресу: <адрес>. В этом же уведомлении указано, что банк фактически освободил ранее арендованное нежилое помещение.

24 апреля 2020 года в операционный офис Ставропольского РФ АО «Россельхозбанк» поступило письменное уведомление, в котором сообщается, что произошла смена собственника помещения на Цагараеву И.И. и предложено в кратчайшие сроки обеспечить вывоз принадлежащего банку имущества, установить демонтированную на фасадной части дверь и провести иные действия, необходимые для подписания акта приема-передачи.

Согласно письму от 30 апреля 2020 года, подписанному Цагараевой И.И., арендодатель претензий к состоянию помещения не имеет и требования не предъявляет, просит подготовить соответствующим образом помещение и передать его собственнику. В случае, если по истечении 10 рабочих дней помещение не будет освобождено, собственник по своему усмотрению распорядится имуществом, находящимся на территории арендодателя.

18 мая 2020 года ответчиком получено повторное уведомление от Цагараевой И.И. о необходимости подписать акт приема-передачи нежилого помещения в установленном порядке.

Согласно письму, полученному АО «Россельхозбанк» от Цагараевой И.И. 27 июля 2020 года, сторонами был проведен осмотр арендованного ранее нежилого помещения 21 июля 2020 года. В письме указанно, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, не подготовлено к возврату собственнику, на территории находится специфическое банковское имущество, принадлежащее банку и подлежащее демонтажу и вывозу, в том числе бронеконструкции кассового узла, денежного хранилища, а также информационные указатели на фасадных стенах здания и прочее имущество, находящееся в арендуемых помещениях.

09 июня 2020 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием передать нежилое помещение и подписать акт приема-передачи.

06 июля 2020 года в адрес Цагараевой И.И. направлено уведомление с просьбой предоставить правоустанавливающие документы на спорное нежилое помещение. Правоустанавливающие документы от Цагараевой И.И. поступили в отделение банка 13 июля 2020 года.

20 июля 2020 года Цагаревой И.И. вручено уведомление с просьбой явиться 21 июля 2020 года в 11-00 по адресу: <адрес> для подписания акта приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

21 июля 2020 года составлен акт осмотра помещения, согласно которому собственник Цагарева И.И., представитель со стороны собственника - Рассказов М.Ю., представитель от арендатора - Байцаев И.К., независимые участники Агкалаев Р.К. и Булашвили Д.Г. произвели осмотр помещения и зафиксировали повреждения арендуемого помещения, выразившиеся в неудовлетворительном состоянии поверхности стен и пола (отверстия, торчащие провода и т.п.), нарушение потолочного освещения, установке неопределенного коммуникационного оборудования, наличие не демонтированных бронеконструкций кассового узла. Также в акте указано, что нарушена целостность водно-технических коммуникаций, нарушена целостность проводов, разукомплектованы осветительные приборы и электрические розетки, электрическая и коммуникационная сеть имеют явные механические повреждения, территория помещения загромождена специфическим банковским оборудованием и не вывезенными отделимыми улучшениями банка.

Акт подписан Цагаревой И.И., Рассказовым М.Ю., Агкалаевым Р.К., Булашвили Д.Г., в строке подписи Байцева И.К. указано - отказался.

31 июля 2020 года АО «Россельхозбанк» направило в адрес Цагараевой И.И. уведомление с просьбой подписать акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения. В уведомлении предложено в случае необходимости проведения демонтажных работ по произведенным неотделимым улучшениям по помещению совместно определить виды проводимых работ после демонтажа неотделимых улучшений. Повторно направлен акт приема-передачи нежилого помещения.

Письмом от 09 октября 2020 года ответчик направил истцу акт приема-передачи с просьбой явиться для его подписания и передачи ключей от нежилого помещения.

Из переписки сторон следует, что 19 ноября 2020 года истцом проведен осмотр нежилого помещения, после чего составлен акт приема-передачи, 24 ноября 2020 года подписание акта не состоялось по причине того, что банку потребовалось время для ознакомления с представленным истом актом, о чем истец бы уведомлен.

16 декабря 2020 года истец сообщил ответчику, что подписание акта приема-передачи до демонтажа и вывоза ответчиком кассового оборудование не является оптимальным решением, банку предложено провести демонтаж банковского оборудования своими силами и вывезти его из помещения не позднее 25 декабря 2020 года.

20 января 2021 года представителем АО «Россельхозбанк» и Цагаревой И.И. подписан акт приема-передачи нежилого помещения Литер А (1 этаж, помещения № 2, 2а-3, 6-11, 14, 15, 15а), подвал (помещения № 1а, 1, 2, 2а. 26, 4а. 4б. 4. 5) общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, инвентарный номер №, кадастровый (условный) номер здания: №.

Согласно акту, арендуемое помещение непригодно для использования, на момент приема-передачи сторонами зафиксировано, что помещение находится в неудовлетворительном техническом и санитарном состоянии. Механические повреждения возникли вследствие демонтажа, нарушают целостность стен, потолка и полов во всех комнатах арендуемых помещений. Полный объем нарушений зафиксирован на диске с видеозаписью и прилагается к акту приема-передачи.

В примечании указано, что банк не согласен с формулировкой «не пригодно к использованию». Имеется рукописная запись «очаговое отсырение фундамента не является следствием протечек коммуникаций. Помещение находится в удовлетворительном состоянии».

Отказывая в удовлетворении требований Цагараевой И.И. в части взыскания арендных платежей, пени и упущенной выгоды, суд первой инстанции руководствовался ст. 450, 606, 616, 622, 655 ГК РФ, сослался на то, что ответчик, воспользовавшись правом досрочного прекращения договора, исполнил его условия, своевременно направив арендатору (10 октября 2019 года) уведомление об отказе от исполнения договора, начиная с 03 февраля 2020 года, освободив с 29 января 2020 года по 13 февраля 2020 года арендуемое помещение, в связи с чем, оснований для взыскания с ответчика арендных платежей и пени у суда не имелось.

С данным выводом судебная коллегия соглашается.

Довод апелляционной жалобы о том, что акт приема-передачи не был подписан сторонами, вследствие чего договор аренды продолжал действовать, был предметом рассмотрения судом первой инстанции и как верно указано судом, акт-приема передачи арендуемого помещения сторонами был не подписан не по вине банка, а в связи со смертью арендодателя (20 февраля 2020 года).

При этом банк неоднократно предпринимал попытки в розыске арендодателя и передаче здания представителю арендодателя по закону по акту приема-передачи.

Правовых оснований для отказа в подписании акта-приема передачи у истца не имелось, поскольку выявленные недостатки истец имела возможность зафиксировать в акте осмотра помещения, чего ею сделано не было.

При этом судом учтено, что банк оплатил арендодателю арендную плату по 10 февраля 2020 года, задолженности по арендной плате перед арендодателем не имел, с указанной даты прекратил использовать арендуемое здание.

Суду первой инстанции и судебной коллегии не представлено доказательств того, что ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением после расторжения договора аренды, следовательно, ответчик выполнил условия договора аренды и правовых оснований для взыскания с него арендной платы и пени не имелось.

Поскольку истцом не представлено надлежащих доказательств того, что причинение убытков в виде упущенной выгоды произошло в результате виновных действий ответчика, судом первой инстанции в удовлетворении данного требования отказано правомерно.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта, суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца отсутствуют основания требовать возмещения расходов по проведению восстановительных работ, поскольку демонтаж неотделимых улучшений произведен по ее требованию.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, для решения вопроса о взыскании в пользу Цагараевой И.И. стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения вследствие демонтажа произведенных улучшений объектов недвижимости, юридически значимыми и подлежащими установлению являются обстоятельства, касающиеся наличия или отсутствия согласия собственника - Цаболовой В.Б. на производство улучшений, при недоказанности согласия - факт наличия улучшений имущества, увеличивающих его стоимость, правового значения не имеет.

В ходе рассмотрения дела Цагараева И.И. не оспаривала наличие согласия арендодателя (Цаболовой В.Б.) по выполнению арендатором работ по улучшению спорного помещения, установка банковского оборудования также была оговорена в договоре аренды, заключенного с Цаболовой В.Б.

При этом, именно Цагараева И.И. настаивала на демонтаже установленного ответчиком оборудования и освобождении арендуемого помещения от указанного оборудования.

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Ирпроект» № 5/02 от 05 февраля 2021 года, назначенного определением суда от 20 октября 2020 года, банк после своего выселения произвел демонтажные работы, в том числе неотделимых улучшений. Вследствие ущерба, нанесенного банком в период эксплуатации и демонтажа им неотделимых улучшений после его выселения не возможна эксплуатация нежилого помещения Литер А, 1 этаж (помещения 2, 2а-3, 6-11, 14,15, 15а), подвал (помещения 1, 1а, 2, 2а, 2б, 4, 4а, 4б, 5) общей площадью 590,6 кв.м, расположенном по адресу: РСО-Алания <адрес>, без производства восстановительных работ. Стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества вследствие ущерба, нанесенного банком в период эксплуатации с 01 декабря 2009 года по 20 октября 2020 года, и демонтажа им неотделимых улучшений после его выселения составляет 2 367758,00 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 10 ноября 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований».

Согласно заключению АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» № 203-Э/2022 указано, что проведенным исследованием установить производился ли монтаж (работы по установке) какого-либо оборудования арендатором в обследуемом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, инвентарный номер №, кадастровый (условный) номер здания: №, Литер А (1 этаж, помещения № 2, 2а-3, 6-11, 14, 15, 15а), подвал (помещения № 1а, 1, 2, 2а, 2б, 4а, 4б, 4, 5) не представилось возможным.

Проведенным исследованием установлено, что в нежилом помещении Литер А, 1 этаж (помещения №2, 2а-3, 6-11, 14,15, 15а), подвал (помещения 1, 1а, 2, 2а, 26, 4.4а, 46, 5) общей площадью 590,6 м2, расположенном по адресу: <адрес>, на момент проведения осмотра, на стенах имеются локальные повреждения штукатурного слоя, на полах имеются локальные повреждения напольного покрытия 1 этажа (см. фототаблицу № 1).

Потолки помещений типа (армстронг) имеются не во всех помещениях, светильники отсутствуют, на стенах имеются не сквозные отверстия на стенах, на оконных откосах имеются участки биоповреждений, а также плесени, наиболее вероятно является следствием нарушения температурного влажностного режима содержания помещения. Отопление помещения осуществляется через «теплые» полы, однако, такой способ отопления помещений, как отопление способом теплых полов, для нормальной эксплуатации помещения не допускается, повреждения полов не выявлены. В связи с этим не представляется возможным определить объемы повреждения стен, потолков, светильников, а также поврежденную керамической плитки. Оборваны и отрезаны электрические и слаботочные сети, система видеонаблюдения, отсутствуют (демонтированы) приборы, потреблявшие электрический и слабые токи (см. фототаблицу). На потолке основного помещения имеется освещение, при его проверке освещение в исправном состояние. На первом этаже на стенах отсутствует декоративное покрытие. В подвале в помещении 1 в правом углу от входа со стороны <адрес> на стенах видны следы затопления. По характеру и направлению потока, вода поступала с верхних этажей (см. фототаблицу). Так как полы в подвальном помещении с подогревом, пары от стекающей по стенам воды и перекрытию и влага в помещениях привели к отслоению штукатурки с керамической плиткой от водонасыщенных паров вследствие затопления стен и перекрытия в указанном помещении (см. фототаблица № 1). Продухи-приямки необходимые для вентиляции подвального помещения на время исследования были открыты, вентиляции подвала в исправном состоянии при эксплуатации подвального помещения арендатором. Штукатурный слой и отшпатлевонный слой потолков подвального помещения отслоились от конструкции перекрытия, частично обрушились (см. фототаблица №1). Судя потому что на потолках подвала имеется расслоение - это свидетельства протечек либо имеет техногенный характер, либо нарушения целостности гидроизоляции фундамента здания. В подвале в помещениях № 1а, 2, 26, нарушена целостность облицовки стен из керамической плитки имеются локальные незначительные повреждения. Отсутствует часть металлической входной двери с <адрес>, на месте отсутствующей части двери монтирован металлический лист, внутри помещения №2а-3 полотно двери обшито листом из гипсокартона. Нарушена целостность входной двери из поливинилхлоридного профиля, расположенного с <адрес>.

Установлены следующие дефекты ограждающих конструкций с внешней стороны стен, надземной части фундамента: разрушение отмостки по периметру здания, трещины в фундаменте. Отрыв отмостки от цоколя здания. Образовавшийся зазор имеет переменную ширину раскрытия, максимальная величина которой составляет 20 мм. Отсутствует полноценная вентиляция подвальных помещений, что приводит к нарушению температурно-влажностного режима, конденсации водяных паров на строительных конструкциях, намоканию стен и перекрытий здания жилого дома и результат протечки инженерных систем здания: водопровода и канализации. Протечки систем приводят к замачиванию и суффозии грунта под подошвой фундамента.

Часть выявленных повреждений обследуемых помещений носят механический характер, такие как: локальные повреждения штукатурного слоя, на полах локальные повреждения напольного покрытия 1 этажа; отсутствие декоративного покрытия на стенах; не сквозные отверстия на стенах; частичное нарушение целостности облицовки стен из керамической плитки; нарушение целостности входной двери из поливинилхлоридного профиля.

Основная часть выявленных повреждений (дефектов), с экспертной точки зрения, наиболее вероятно, являются следствием нарушения правил эксплуатации или нарушений строительных норм и правил при строительстве или иных строительных работах, примененных в обследуемых помещениях, таких как: нарушение строительных норм и правил организации отопления в помещениях; нарушение строительных норм и правил организации вентиляции в помещениях; несвоевременное обслуживание инженерных систем (водопровода, канализации и иное); несвоевременный ремонт отмостки и гидроизоляции фундамента.

Объем повреждений нежилого помещения, Литер А (1 этаж, помещения 2, 2а-3, 6-11, 14, 15, 15а), подвал (помещения № la, 1, 2, 2а. 26, 4а. 46. 4. 5) общей площадью 590,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. инвентарный номер №. кадастровый (условный) номер/здания: № на момент проведения исследования составил (см. таблицу ниже).

В соответствии с методикой определения физического износа гражданских зданий от 27 октября 1970 года № 404 определен физический износ отдельных конструктивных элементов, предоставленных эксперту для осмотра: фундамент - 30% - Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см и сырые места в цоколе и подокнами; выпучивание отдельных участков стен подвала; перегородки -10% - Волосные трещины в местах сопряжений перегородок с потолками, редкие сколы от ударов; полы - 10% - Мелкие сколы и трещины отдельных плиток; отделочные работы -15% Трещины, загрязнение и обрывы в углах к местам установки электрических приборов и у дверных проемов. Обесцвечивание рисунка местами.

Иные элементы, строительной конструкции не исследовались, так как не влияют на процесс проведения экспертизы и на выводы по поставленным вопросам.

Нежилое здание, в котором расположены обследуемые помещения относится к классу конструктивной системы KC-1. Здания. Ограждающие конструкции - кирпич; несущие – железобетон, сталь. Год постройки: 1963. Возраст на момент обследования: 60 лет. Общий износ здания в целом рассчитан в соответствии с изданием - Корсаков P.O. (2015), «Величина физического износа объектов капитального строительства, Группа Компаний «Аверс», 28 октября 2015 года и в соответствии ВСН 53- 86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» Нормативные сроки эксплуатации конструкций зданий и составляет- 48%.

На основании проведенного исследования, эксперт приходит к выводу, что установить являются ли выявленные в ходе проведения обследования объекта исследования- Литер А, 1 этаж (помещения № 2, 2а-3, 6-11, 14,15, 15а), подвал (помещения 1, 1а, 2, 2а, 26, 4.4а, 46, 5) общей площадью 590,6 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> повреждения и дефекты следствием демонтажа оборудования, а, следовательно, ответить на поставленный вопрос о стоимости восстановительного ремонта исследуемого помещения, не представляется возможным.

С учетом выводов вышеуказанной экспертизы о том, что основная часть выявленных повреждений (дефектов) является следствием нарушения правил эксплуатации или нарушений строительных норм и правил при строительстве или иных строительных работах в обследуемых помещениях (нарушение норм организации отопления, вентиляции, несвоевременное обслуживание инженерных систем, несвоевременный ремонт отмостки и гидроизолиции фундамента), которые, по мнению судебной коллегии, подтверждаются, приложенной к заключению экспертизы фототаблицей, оснований для удовлетворения требований истицы о взыскании стоимости восстановительного ремонта не имеется.

Суд кассационной инстанции в своем определение от 22 января 2024 года указывает на то, что следовало установить, какие именно работы произведены арендатором, какие из произведенных улучшений изменили качественные характеристики объекта, а какие были произведены с целью дооборудования объекта исключительно для нужд арендатора, в том случае, если, как упоминала в письме Цаболова В.Б., производились работы по осуществлению неотделимых улучшений, в частности, на фасаде здания, их стоимостную и физическую характеристики – в связи с чем, суд апелляционной инстанции 28 марта 2024 года в судебном заседании выяснял данные указания суда кассационной инстанции и предоставлялось достаточное время для установления и представления их суду апелляционной инстанции с 28 марта 2024 года по 11 апреля 2024 года. Соответственно, в судебном заседании суда апелляционной инстанции 11 апреля 2024 года ни сторона истца, ни сторона ответчика никаких документов не представили. Более того, представитель истца Цагараевой И.И. - Цагараев Г.Ч. пояснил, что никаких документов не имеется и ничего представлять не намерены. (том 7 листы дела 227-231, протокол судебного заседания от 11 апреля 2024 г.).

С учетом установленных обстоятельств и имеющихся доказательств в материалах дела, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Кроме того, в пользу АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» подлежит возмещение понесенных расходов на проведение экспертизы в размере 280000,00 руб. с истца, поскольку обязанность по оплате стоимости производства экспертизы, возложенная на истца Цагараеву И.И. - сведений факта оплаты в материалах дела не имеется.

Руководствуясь ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 10 сентября 2021 года – оставить без изменения.

Взыскать с Цагараевой И.И. в пользу АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» расходы на проведение экспертизы в размере 280000,00 руб. по следующим реквизитам: АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» ИНН: № КПП: №, ОГРН: №, расчетный счет: №, банк:Ставропольское отделение №5230 ПАО Сбербанк БИК: №, корр.счет: №, юридический адрес: <адрес>.

Апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 11 апреля 2024 года.