Решение по делу № 8Г-6243/2021 [88-13355/2021] от 04.03.2021

Дело № 88-13355/2021

                                                                       № дела суда 1-й инстанции 2-159/2020

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Краснодар                                                                            03 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Косарева И.Э.,

судей Грибанова Ю.Ю., Песоцкого В.В.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея к Самовик Наталии Степановне о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, обязании снести самовольную постройку,

    по встречному иску Самовик Наталии Степановны к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании права собственности на постройку

    по кассационной жалобе МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э., выслушав объяснения представителя истца Возжикова А.А., представителя ответчика Кизилова М.Г., судебная коллегия

установила:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в суд с иском, указав, что Самовик Н.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на срок до <данные изъяты> года. Договор предусматривает вид разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного назначения. Условия договора не разрешают строительство новых объектов на участке до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном законом порядке.

При проверке использования участка было выявлено, что признаков осуществления сельскохозяйственной деятельности на участке не имеется, на участке возведен капитальный двухэтажный объект, являющийся по визуальным признакам жилым домом, имеется строительный мусор и щебень насыпью. Разрешительной документации на строительство по указанному участку не выдавалось, вид его разрешенного использования не изменялся.

Ответчиком существенно нарушены условия договора о целевом использовании участка сельскохозяйственного назначения, возведена самовольная постройка.

    Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> в состояние, предусмотренное договором аренды, обязать ответчика снести размещенный в границах данного участка самовольно возведенный объект капитального строительства, взыскать неустойку на случай неисполнения решения суда за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Самовик Н.С. исковые требования не признала, предъявила встречный иск о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание литер <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, этажностью - <данные изъяты> г. постройки, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, возведенное на спорном участке. В обоснование встречного иска Самовик Н.С. указывала, что она зарегистрирована в качестве крестьянско-фермерского хозяйства, с целью сельскохозяйственного производства (цветоводства) возвела на спорном участке нежилое здание для обработки сельхозпродукции. Здание соответствует строительным и санитарным нормам, не нарушает права и законные интересы граждан, не угрожает их жизни и здоровью. Уполномоченными органами ей отказано в выдаче разрешения как на строительство жилого дома по мотиву того, что участок имеет сельскохозяйственное назначение, так и на строительство здания в сельскохозяйственных целях, поскольку участок в соответствии с градостроительными нормами г. Краснодара входит в зону жилой застройки, где не предусмотрена сельскохозяйственная деятельность.

    Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июня 2020 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск Самовик Н.С. оставлен без рассмотрения.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от                  03 декабря 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения с отклонением апелляционной жалобы МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Принимая данное решение, суды исходили из того, что законом не запрещено строительство на землях сельскохозяйственного назначения, а возведенное ответчиком здание согласно его техническим характеристикам пригодно для сельскохозяйственных целей.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений и принятии по делу нового решения об удовлетворении его иска со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы заявитель указал на неправильное установление и оценку судами фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о том, что ответчиком нарушено как условие договора о целевом использовании земельного участка и недопустимости строительства на нем, так и требования земельного законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, представитель ответчика полагал жалобу не подлежащей удовлетворению. Другие лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены, возражений на жалобу не представлено, препятствий для рассмотрения дела в соответствии с ч.5 ст. 379.5 ГПК РФ в их отсутствие не имеется.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч.1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции и не устранены при апелляционном рассмотрении дела.

Как следует из первоначального иска, его предметом являлось требование о расторжении договора аренды и производные от него требования о приведении участка в первоначальное состояние, в том числе о сносе самовольной постройки. Основанием иска истец указал существенное нарушение ответчиком условий договора аренды.

Исходя из предмета и основания первоначального иска, а также норм материального права, подлежащих применению при его разрешении, имеющими юридическое значение по делу являлись обстоятельства, свидетельствующие о наличии или отсутствии существенных нарушений арендатором условий договора, как оснований его расторжения.

В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п.1). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно обязательствам арендатора, которые приняла на себя Самовик Н.С. в соответствии с договором цессии № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом аренды являлся земельный участок для сельскохозяйственного использования (п. 1.1 договора). Арендатор взяла на себя обязательство использовать участок в соответствии с целевым назначением (п. 5.2.6).

По условиям договора (5.1.3, 5.2.12) строительство новых объектов на участке без письменного согласия арендодателя не допускается.

Как следует из материалов дела, такого согласия от арендодателя арендатор не получила, однако возвела на участке двухэтажный капитальный объект.

Данное обстоятельство само по себе является существенным нарушением условий договора аренды.

Ответчиком не опровергнуто утверждение истца о том, что никакой сельскохозяйственной деятельности на участке не ведется. Следовательно, в порядке ст.ст. 56 и 67 ГПК РФ у суда имелись все основания считать доказанным, что земельный участок по целевому назначению не используется, что также следует считать существенным нарушением условий целевого договора аренды.

Существенность нарушения в обоих случаях вытекает из особенностей регулирования и особой охраны земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных нормами Земельного кодекса РФ, Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Доводы ответчика о том, что существующее на участке двухэтажное капитальное строение является не жилым домом, а нежилым зданием для цветоводства, применительно к вышеуказанным нарушениям договора аренды правового значения не имеют, так как условия договора содержат запрет на строительство любых объектов без предварительного разрешения арендодателя.

Согласно представленному заключению строительной экспертизы объект непригоден для жилья и может быть использован как нежилое здание.

Однако данный вывод следует лишь из того, что на момент осмотра в доме отсутствует внутренняя отделка, не подведены коммуникации водоснабжения, водоотведения и электрификации. Каких-либо данных, что объект имеет признаки специфического сельскохозяйственного назначения ни в заключении экспертизы, ни в иных материалах дела не имеется. Напротив, содержание заключения экспертизы указывает на то, что какое-либо оборудование, предназначенное для коммерческого цветоводства, в здании или на участке отсутствует. В связи с этим у судов отсутствовали основания для вывода о том, что спорное здание пригодно для сельскохозяйственной деятельности. Такой вывод должен следовать из анализа конкретной деятельности (в данном случае ответчиком заявлено цветоводство) и сопоставления ее характерных элементов с элементами объекта недвижимости, где такая деятельность осуществляется, иначе вышеуказанный вывод является голословным, а соответствующие доводы ответчика надуманными. Доказательства того, что ответчик ведет предпринимательскую деятельность в сфере сельскохозяйственного производства, объективно в деле отсутствуют. Сама по себе регистрация ответчика в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства таким доказательством не является, а в отсутствие реальной предпринимательской деятельности факт регистрации КХФ свидетельствует о попытке создать видимость такой деятельности.

Исходя из приведенных в экспертном заключении описания и фотографий земельного участка и построенного объекта, анализируя расположение объекта на участке, его этажность, архитектурное решение, планировку внутренних помещений, межэтажной лестницы, качество использованных материалов, нет оснований сомневаться в том, что данный объект является недостроенным жилым домом, а не оконченным объектом промышленного цветоводства, для такого вывода по смыслу ст. 79 ГПК РФ специальных познаний не требуется.

Более того, сам факт обращения Самовик Н.С. в городскую администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома и последующее судебное оспаривание отказа в выдаче соответствующего разрешения свидетельствует о том, что целью застройки участка являлось возведение жилого дома.

Кроме того, принимая решение по делу, суд не учел преюдициальное значение ранее состоявшихся по делу судебных постановлений в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.

Так, постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 15.05.2019 и последующим решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 08.07.2019 по делу по административному иску Самовик Н.С. об оспаривании отказа МТУ Росимущества в изменении договора аренды в части вида разрешенного использования спорного земельного участка указывалось, что действия Самовик Н.С. по застройке арендованного земельного участка направлены на обход установленной Земельным кодексом РФ процедуры предоставления земельных участков под застройку, общим правилом которой является предоставление участков по результатам торгов.

Как видно из материалов дела, спорный участок предоставлялся в 2011 году в аренду без торгов как участок сельскохозяйственного назначения, не подлежащий застройке. Попытка же легализовать строительство на данном участке нарушает принцип равенства граждан на приобретение государственных или муниципальных земельных участков под застройку, способом реализации которого являются публичные торги (ст. 39.6 ЗК РФ).

Именно нарушение Самовик Н.С. условий договора о предварительном получении согласия арендодателя на застройку с представлением и согласованием проекта и получением необходимых разрешений на строительство позволило ей в ходе рассмотрения настоящего дела оперировать неопределенностью назначения построенного ею объекта, выдавая его за объект сельхозназначения.

Как следует из материалов дела, собственником спорного участка решение об изменении вида разрешенного использования не принималось. Наличие в выписке из ЕГРН другого вида разрешенного использования обусловлено положениями п.4 ст. 37 ЗК РФ и отнесением спорного участка к зоне жилой застройки Правилами землепользования и застройки города Краснодара.

Вместе с тем, ранее состоявшимся апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты> Самовик Н.С. было отказано в признании незаконным отказа администрации Прикубанского внутригородского округа в выдаче ей разрешения на строительство жилого дома по мотиву отнесения спорного земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, то есть ликвидировать на участке негативные последствия, не связанные с его использованием для сельскохозяйственного назначения. Ликвидация этих последствий предусматривает как снос возведенного на участке строения, так и приведение участка в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, согласно акту приема-передачи участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Требование о сносе возведенного здания, имеющее по отношению к требованию о расторжении договора производный характер, кроме того соответствует положениям ст. 222 ГК РФ.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как следует из материалов дела, земельный участок под застройку ответчику не предоставлялся, договором аренды прямо запрещено строительство на участке без согласия арендодателя, разрешения на строительство не выдавалось, разрешенное использование участка строительства жилья не допускает, постройка возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7, п.2 ст. 40 ЗК РФ).

В этой связи по смыслу ст. 222 ГК РФ возведенный ответчиком объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Встречные требования ответчика о признании права собственности на самовольную постройку (п.3 ст. 222 ГК РФ) оставлены судом первой инстанции без рассмотрения, в этой части решение не обжаловалось, в связи с чем обстоятельства, связанные с возможностью признания за ответчиком права на самовольную постройку судом кассационной инстанции не исследуются.

Допущенные нижестоящими судами нарушения норм материального и процессуального права при разрешении спора являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п.5 ч.1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе изменить либо отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, если допущена ошибка в применении и (или) толковании норм материального права.

Поскольку по делу не требуется установления новых обстоятельств, суд кассационной инстанции полагает необходимым принять по делу новое решение об удовлетворении заявлявшихся МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея требований о расторжении договора аренды и сноса самовольно возведенного в границах данного участка объекта капитального строительства в установленные законом сроки.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея удовлетворить.

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 декабря 2020 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея отменить, принять по делу в данной части новое решение.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> Самовик Наталию Степановну вернуть данный участок истцу в первоначальном состоянии.

Обязать Самовик Наталию Степановну снести самовольно возведенный в границах данного участка объект капитального строительства.

Председательствующий:

Судьи: