Решение по делу № 33-4978/2023 от 13.02.2023

Номер дела, присвоенный судом апелляционной инстанции, 33-4978/2023

Учёт № 148г

Номер дела, присвоенный судом первой инстанции, 2-1266/2022

УИД 16RS0018-01-2022-002098-16

Судья Ф.К. Ширшлина

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 марта 2023 г.                                    г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Б.Г. Абдуллаева, судей Р.Э. Курмашевой и Л.Ф. Митрофановой, при секретаре судебного заседания Е.Д. Мироновой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Б.Г. Абдуллаева апелляционные жалобы Д.В. Казакова, И.Н. Гайсиной на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 30.11.2022 по гражданскому делу по иску Д.В. Казакова к И.Н. Гайсиной о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца Д.В. Казакова и его представителя И.А. Садыкова, ответчика И.Н. Гайсиной и её представителя И.Н. Михайловой, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Д.Н. Таймасовой, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Д.В. Казаков обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указано, что между сторонами заключён договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка от <дата>, по которому ответчик продал истцу земельный участок с кадастровым номером .... площадью .... кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющий вид разрешенного использования для ведения садоводства и огородничества (далее – Земельный участок), по цене .... руб. В тот же день между сторонами заключено дополнительное соглашение № ...., по которому истец обязуется дополнительно уплатить ответчику .... руб. в счет оплаты неотделимых улучшений. Истец в полном объёме исполнил обязательства по оплате.

После приобретения земельного участка выяснилось, что он расположен в охранной зоне максимально допустимых расстояний магистрального трубопровода, в которой запрещено какое-либо строительство. Данное ограничение не позволяет истцу в полной мере пользоваться Земельным участком, строить на нём объекты и извлекать из него пользу. Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан отказал истцу в согласовании уведомления о планируемом строительстве.

Ответчик до продажи Земельного участка скрыл данное обстоятельство и не предоставил истцу полную и достоверную информацию о Земельном участке. Истец не мог узнать об указанных ограничениях при приобретении Земельного участка.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка от <дата> и дополнительное соглашение № .... к данному договору, заключённые между сторонами, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере .... руб.

В дальнейшем истец дополнительно просил суд возместить с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме .... руб. и на оплату государственной пошлины – .... руб.

Суд первой инстанции принял решение, которым исковые требования удовлетворены и постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка от <дата> и дополнительное соглашение № .... к данному договору, заключенные между Д.В. Казаковым и И.Н. Гайсиной, взыскать с И.Н. Гайсиной в пользу Д.В. Казакова денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в размере .... руб.;

взыскать с И.Н. Гайсиной в пользу Д.В. Казакова в возмещение расходов на оплату услуг представителя .... руб. и на оплату государственной пошлины .... руб.; в остальной части требования о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказать.

    В апелляционной жалобе истец просит решение суда в части возмещения расходов на оплату услуг представителя отменить и взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов на оплату услуг представителя .... руб. В обоснование жалобы указано, что указанные расходы подлежат возмещению в полном объёме.

    В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что строительство индивидуальных жилых домов на Земельном участке не является приоритетным видом разрешённого использования, поэтому ответчик не обязан был предполагать, что истец имеет намерение возвести жилой дом на приобретаемом земельном участке. Истец не обращался в отношении Земельного участка с запросом в Росреестр, он возвёл на Земельном участке строение и подключил его к электроснабжению. Риск неосведомлённости о наличии ограничений не может быть возложен только на продавца, покупатель также должен был проявить добросовестность в выявлении возможных ограничений. Истец не обращался за согласованием в Константиновское линейно-производственное управление магистральных газопроводов. Отказ в согласовании уведомления о планируемом строительстве является необоснованным. Действительных препятствий для строительства жилого дома на Земельном участке не имеется. Истец знал о наличии препятствий для строительства в виде магистрального газопровода. Суд не выяснил позицию ПАО Сбербанк – залогодержателя Земельного участка.

    В судебном заседании стороны и их представители свои апелляционные жалобы поддержали по изложенным в них основаниям, с апелляционными жалобами друг друга не согласились; третье лицо Д.Н. Таймасова согласилась с апелляционной жалобой ответчика.

    Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика с заявлением о возмещении расходов на оплату услуг представителя в суде апелляционной инстанции в сумме .... руб. Однако в ходе судебного заседания истец просил суд данное заявление не рассматривать, поскольку предъявит его в суд первой инстанции после вступления в законную силу всех судебных постановлений по делу, рассмотрения его частной жалобы.

Дело в апелляционном порядке рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не сообщивших суду об уважительных причинах неявки.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между И.Н. Гайсиной (продавец) и Д.В. Казаковым (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка от <дата>, на основании которого истец купил у ответчика Земельный участок по цене .... руб.

В пункте 11 договора указано, что на Земельном участке имеются следующие ограничения: 1) приаэродромная территория международного аэропорта «Казань», зона охраны искусственных объектов, зона с особыми условиями использования территории, охранная зона транспорта; 2) для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельных участков с кадастровыми номерами ...., .....

В соответствии с заключённым между сторонами дополнительным соглашением от <дата> № .... к указанному договору покупатель дополнительно к цене Земельного участка обязуется уплатить продавцу в счёт оплаты неотделимых улучшений Земельного участка .... руб.

По передаточному акту от <дата>, составленному между сторонами, ответчик передал истцу Земельный участок.

Истец в полном объёме исполнил перед ответчиком обязательства, предусмотренные договором купли-продажи земельного участка с учётом дополнительного соглашения к нему, уплатив ответчику всего .... руб. до <дата>.

Государственная регистрация права собственности истца на Земельный участок осуществлена <дата>.

До заключения договора купли-продажи И.Н. Гайсина предоставила истцу градостроительный план земельного участка, выданный ей на основании её заявления от <дата> начальником отдела архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан, согласно которому в отношении Земельного участка отсутствует информация об ограничениях, кроме связанных с его расположением в границах территории международного аэропорта «Казань».

Ограничение прав и обременение в отношения Земельного участка не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости на момент его приобретения истцом.

<дата> Д.В. Казаков обратился в отдел архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на Земельном участке.

Письмом от <дата> отдел архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан отказал истцу в согласовании уведомления о планируемом строительстве, поскольку Земельный участок расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний магистрального трубопровода, в которой запрещено какое-либо строительство.

<дата> данным отделом истцу предоставлен градостроительный план земельного участка, согласно которому Земельный участок расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний магистрального трубопровода, в которой запрещено какое-либо строительство.

После этого выяснилось, что <дата> И.Н. Гайсина также обращалась в отдел архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на Земельном участке.

Письмом от <дата> отдел архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан отказал ответчику в согласовании уведомления о планируемом строительстве, поскольку Земельный участок расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний магистрального трубопровода, в которой запрещено какое-либо строительство.

Получение данного отказа до продажи Земельного участка истцу признала И.Н. Гайсина в судебных заседаниях суда первой инстанции от <дата>, <дата>.

    Указанные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле, подтверждаются имеющимися в материалах дела и исследованными судом в ходе разбирательства дела доказательствами, относимость, допустимость и достоверность которых сомнению не подвергаются.

Разрешая спор и принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878, и пришёл к выводам об удовлетворении иска, поскольку ответчик на момент продажи Земельного участка истцу знал, что данный участок расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний магистрального трубопровода, в которой запрещено какое-либо строительство. Доказательств того, что ответчик сообщил истцу о невозможности строительства на Земельном участке, ответчик не предоставил, то есть при продаже земельного участка он скрыл от истца данное обстоятельство. Для истца наличие указанного ограничения является существенным нарушением договора, поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно использовать земельный участок по назначению, в том числе с возведением на нем строения. При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, однако он не мог узнать о наличии ограничения в виде запрещения строительства на Земельном участке. В связи с изложенным исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения к нему и о возврате уплаченных по договору денежных средств подлежат удовлетворению.

    Суд апелляционной инстанции полностью соглашается с данными выводами суда первой инстанции и признаёт их правильными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, вышеприведённым нормам права с учётом их правильного понимания и толкования.

Все имеющиеся по делу доказательства, на которых основаны указанные выводы суда, оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), то есть по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании; результаты оценки доказательств отражены в обжалуемом решении суда.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения как в правильности произведённой судом первой инстанции оценки доказательств, так и в правильности и обоснованности анализируемых выводов суда.

Доказательств, одновременно отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, которые опровергают выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска, не имеется; доводы апелляционной жалобы ответчика эти выводы суда не опровергают и не содержат ссылок на обстоятельства и доказательства, которые не исследованы либо неверно оценены судом первой инстанции и способны повлиять на правильное разрешение дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьёй 475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в частности, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (пункт 2).

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное (пункт 5).

Особенности купли-продажи земельных участков установлены статьёй 37 ЗК РФ, согласно пункту 1 которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу пункта 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из изложенного следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

На основании части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, И.Н. Гайсина при продаже Земельного участка Д.В. Казакову знала о наличии ограничения его использования в виде запрещения какого-либо строительства, поскольку Земельный участок расположен в охранной зоне минимально допустимых расстояний магистрального трубопровода.

Между тем И.Н. Гайсиной не представлены суду доказательства, отвечающие требованиям относимости, допустимости и достоверности, подтверждающие предоставление ею Д.В. Казакову указанной информации до продажи Земельного участка.

При этом данная информация является существенной и влияла на решение истца о покупке Земельного участка, поскольку ограничивает использование Земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

    Довод ответчика о том, что строительство индивидуальных жилых домов на Земельном участке не является приоритетным видом разрешённого использования, не имеет значения. Данное обстоятельство не освобождало истца от обязанности предоставить ответчику имеющуюся у него информацию об ограничениях использования Земельного участка, поскольку строительство индивидуального жилого дома на Земельном участке разрешено в соответствии с видом его разрешённого использования.

    При этом в договоре купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств банка от <дата> специально не оговорено, что Земельный участок продаётся и покупается не в целях осуществления на нём строительства.

    Доводы ответчика о том, что истец не обращался в отношении Земельного участка с запросом в Росреестр, отклоняется, так как на момент покупки истцом Земельного участка в отношении него в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения о том, что он находится в охранной зоне минимально допустимых расстояний магистрального трубопровода.

    Доводы ответчика о том, что истец возвёл на Земельном участке строение и подключил его к электроснабжению, выставил Земельный участок на продажу, не имеют значения, поскольку не являются основаниями для отказа в иске.

    Судебная коллегия не принимает во внимание доводы ответчика о том, что истец не обращался за согласованием в Константиновское линейно-производственное управление магистральных газопроводов.

    В силу статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство и рассмотрение уведомления о планируемом строительстве, является орган местного самоуправления, то есть в рассматриваемом случае Исполнительный комитет Лаишевского муниципального района Республики Татарстан в лице отдела архитектуры и градостроительства, который отказал истцу в согласовании данного уведомления.

    Вопреки доводам ответчика, сведения о том, что указанный отказ в согласовании уведомления о планируемом строительстве является необоснованным, отсутствуют.

    При этом ответчик также получил аналогичный отказ от <дата> от отдела архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Лаишевского муниципального района Республики Татарстан. Данный отказ И.Н. Гайсина не обжаловала в установленном законом порядке.

    Утверждение ответчика о том, что истец знал о наличии препятствий для строительства в виде магистрального газопровода, отклоняется, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, не имеется.

    В том числе отсутствуют доказательства того, что истец был уведомлен о наличии ограничений использования Земельного участка через риелтора Д.Н. Таймасову.

    Вопреки доводам ответчика, документов, подтверждающих данное обстоятельство, в деле не имеется.

    Утверждение ответчика о том, что доказательствами предоставления информации об ограничениях использования Земельного участка являются представленные им фотоснимки (скриншоты) переписки в приложении (системе) «WhatsApp», отклоняется, поскольку, во-первых, отсутствуют сведения о том, что данная переписка совершена с истцом, во-вторых, указанные фотоснимки переписки не содержат конкретных сведений об ограничениях использования Земельного участка в виде запрещения строительства.

    Довод ответчика о том, что суд не выяснил позицию ПАО Сбербанк – залогодержателя Земельного участка, не принимается во внимание, поскольку сведения о том, что данное обстоятельство повлияло или может повлиять на правильность решения суда, не имеется.

    При этом нахождение Земельного участка в залоге не является препятствием для расторжения договора его купли-продажи.

Таким образом, решение суда об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных по данному договору денежных средств является законным, обоснованным и справедливым, а доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат оснований для его отмены или изменения.

Между тем доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии оснований для снижения расходов на оплату услуг представителя заслуживают внимания.

Как следует из материалов дела, истцом в связи с рассмотрением настоящего дела понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме .... руб., что ответчиком не оспаривается, не опровергается и доказывается имеющимися в деле документами (договором с учётом дополнительного соглашения, расписками).

Разрешая требование о возмещении расходов на оплату услуг представителя, суд первой инстанции исходил из того, что с учетом сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку документов, с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере .... руб.

Данные выводы районного суда не доказаны, не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм процессуального права, что является основанием для изменения решения суда в анализируемой части в силу пунктов 2 – 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 1 статьи 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ) (пункт 12).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (пункт 13).

Однако ответчик не заявил обоснованных возражений и не представил доказательства чрезмерности заявленных истцом к возмещению расходов на оплату услуг представителя в сумме .... руб.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что данные расходы не соответствуют обычно взымаемым за аналогичные услуги с учётом сложности и длительности рассмотрения дела (более четырёх месяцев в суде первой инстанции), категории спора, объёма оказанных истцу юридических услуг и совершённых в его интересах представителем действий, связанных с рассмотрением дела, количества судебных заседаний с участием представителя истца (три), эффективности данных действий, цены иска.

Таким образом, оснований для уменьшения предъявленной к возмещению суммы расходов истца на оплату услуг представителя не имеется, учитывая удовлетворение требований истца в полном объёме, ответчик должен возместить ему расходы на оплату услуг представителя в размере .... руб.

Руководствуясь статьями 328 (пункт 2), 329, 330 (пункты 2, 3, 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 30.11.2022 изменить в части возмещения расходов на оплату услуг представителя.

Взыскать с И.Н. Гайсиной (паспорт серии .... № ....) в пользу Д.В. Казакова (паспорт серии .... № ....) в возмещение расходов на оплату услуг представителя .... рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трёх месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Апелляционное определение суда изготовлено в окончательной форме 13.03.2023.

Председательствующий

Судьи