Решение от 20.10.2022 по делу № 2-221/2022 от 16.09.2022

Дело № 2-221/2022

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Колосовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Сорокиной Н.В.,

при секретаре Карасёвой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Колосовка 20 октября 2022 года гражданское дело по исковому заявлению Немкова О.В. к Кочанову А.В. о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Немков О.В. обратился с иском к Кочанову А.В. о признании права собственности на нежилое здание в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Кочановым А.В. и покупателем Немковым О.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. В установленном законом порядке право собственности Кочанов А.В. на указанный объект недвижимого имущества не оформлял, а при обращении в уполномоченные органы для регистрации права собственности, заявление о регистрации было приостановлено, рекомендовано обратиться в суд. Спорное имущество строилось колхозом «Красный Октябрь» и являлось его собственностью, а при реорганизации хозяйства оно вошло в паевой фонд АОЗТ, а затем в состав неделимого фонда СПК. Кочанов А.В. приобрел расформированный неделимый фонд между участниками СПК на основании договоров купли-продажи, а впоследствии по договору купли-продажи передал ему. Просит признать за ним право собственности на нежилое здание, № года постройки, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением Колосовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация Колосовского муниципального района Омской области.

Истец Немков О.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что условия договора купли-продажи с обеих сторон выполнены, денежные средства он передал продавцу, а продавец передал ему нежилое здание. В процессе оформления выяснилось, что право собственности Кочанова А.В. в установленном порядке не зарегистрировано, нежилое помещение на кадастровом учете не состоит. Исковые требования уточнил, просил признать право собственности на нежилое помещение с постановкой его на кадастровый учет.

Ответчик Кочанов А.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что спорный объект недвижимости принадлежит ему на основании договоров купли-продажи имущественных паев у членов СПК «Нива». Право собственности на нежилое помещение не оформлял, поскольку правомерность его владения указанным объектом кем-либо на протяжении длительного времени не оспаривалась.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать в его отсутствие, на исковое заявление представил письменный отзыв.

Представитель третьего лица - администрации Колосовского муниципального района Омской области Коробов А.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, путем признания права.

Основания приобретения права собственности определены в соответствии со ст. 218 ГК РФ, из которой следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1); право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1, п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из ст. 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3).

Из договора купли-продажи нежилого здания, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-7) следует, что между продавцом Кочановым А.В. и покупателем Немковым О.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 1300,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-39) рыночная стоимость указанного нежилого здания составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-55) нежилое здание – гараж для грузовых машин по адресу: <адрес> года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м..

Сделано заключение, что в результате проведения работ выявлено, что контур здания расположен в границах кадастрового квартала 55:08:2240403. Проектная документация и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

Как следует из справок БУ «Исторический архив Омской области» от 27.07.<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53) проектно-сметной документации, решений, актов о вводе в эксплуатацию гаража для грузовых машин за ДД.ММ.ГГГГ года не выявлено.

Согласно информации администрации Колосовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54) разрешение на строительство, акт приемки в эксплуатацию и проектная документация на здание гаража для грузовых отсутствует, поскольку объект был построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (№190-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно уведомлению межмуниципального Тарского отдела (Тарского района) Управления Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-14) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав по заявлению истца приостановлена, поскольку не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится объект недвижимости; технический план не содержит информации, предусмотренной законом.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности Кочанова А.В. на здание в установленном порядке зарегистрировано не было.

Вместе с тем право продавца распоряжаться указанными объектами недвижимости подтверждено представленными документами, а именно передаточным актом паевого фонда СПК «Нива» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-10), приложением к перечню имущества СПК «Нива», договорам купли-продажи имущественного пая от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 71-84), из которых следует, что паевой фонд СПК «Нива» передан члену кооператива Кочанову А.В. на основании договоров купли-продажи имущественных паев. В перечне имущества значится помещение гараж для грузовых машин.

    Таким образом, само по себе отсутствие сведений о зарегистрированном праве собственности на нежилое здание в Едином государственном реестре недвижимости не свидетельствует об отсутствии права собственности СПК «Нива» и Кочанова А.В. на здание, поскольку в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация недвижимости права, на которую возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, является правом, а не обязанностью обладателя.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам КАС РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из представленных материалов следует, что контур здания расположен в границах кадастрового квартала 55:08:2240403, т.е. на неразграниченных землях, а само спорное нежилое здание не состоит на кадастровом учете.

В силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Судом установлено, что Немков О.В. в 2022 году приобрел по договору купли-продажи нежилое здание гаража для грузовых машин у Кочанова А.В., на которое право собственности продавца в установленном законом порядке не зарегистрировано. Спорный объект недвижимости не состоит на государственном кадастровом учете, поскольку построено в 1975 года. Разрешительная документация не выдавалась, поскольку объект построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Нежилое здание расположено на неразграниченных землях, земельный участок под зданием не образован.

Устранить обстоятельства, которые явились препятствием для государственного кадастрового учета и регистрации права на спорный объект во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, судом установлена законность возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у продавца Кочанова А.В., а также соблюдение условий по договору купли-продажи нежилого здания между Кочановым А.В. и Немковым О.Н..

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу п. 5 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи с указанными положениями закона настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности и осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности нежилого здания.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░., <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░ ░.░. , <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, 1975 ░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 1300,3 ░░. ░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░                                                                                  ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 24 ░░░░░░░ 2022 ░░░░