Решение по делу № 2-6316/2019 от 15.05.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар                                ДД.ММ.ГГГГ

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием представителя истцов Ткаченко С.С. и Зайцева Н.И. – Косогор Д.В. (доверенности № 23АА9050784 от 21.05.2019 года; № 23АА8283867 от 01.06.2018 года),

представителя ответчика ООО «Союз-92» – Дюкаревой А.С. (Устав, приказ №11 от 19.03.2018 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ткаченко С. С., Зайцева Н. И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Союз-92» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Ткаченко С.С. и Зайцев Н.И. обратились в суд с иском к ООО «Союз-92» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации.

Свои требования истцы мотивировали тем, что на основании государственного акта № 557859 от 19.03.1952 года с планом и описанием границ, выданного Исполнительным Комитетом Района Совета депутатов трудящихся, совхозу (колхозу) им. Ленина, из которого согласно архивной справки ГКУ Крайгосархив от 14.08.2015 года № 211-к образован совхоз «Пашковский», в дальнейшем реорганизованный на основании постановления администрации города Краснодара от 22.06.1992 года № 302 в АОЗТ «Союз-92», правопреемником всех прав и обязанностей которого является ООО «Союз-92», согласно Уставу ООО «Союз-92», утвержденному Комитетом государственного имущества по Краснодарскому краю 22.02.1996 года» за ответчиком была закреплена в бесплатное и бессрочное пользование, то есть навечно, земля в количестве 12837,37 га. В дальнейшем постановлением главы городского самоуправления Краснодара от 23.07.1997 года № 1349, площадь ранее предоставленного участка была уточнена и в постоянное бессрочное пользование обществу был предоставлен земельный участок, площадью 53 га. С целью получения прибыли и достижения иного полезного эффекта (в том числе увеличения налоговых отчислений в бюджет муниципального образования и т.п.) обществом, владеющим указанными имущественными правами на землю, 30.07.2015 года в соответствии со ст. 1, ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» были заключены договоры и привлечены инвесторы для освоения земельных участков принадлежащих ООО «Союз-92». В 2015 году участниками ООО «Союз-92» привлечение инвесторов было одобрено единогласно, в результате чего была совершена сделка по продаже земельного участка, площадью 2 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № за <данные изъяты> рублей. Стоимость имущества была оплачена в полном объеме, а сам объект инвестиций передан истцам. Однако от подачи документов на государственную регистрацию перехода права ответчик уклоняется, в связи с чем истцы были вынуждены обратиться в суд с иском, поскольку не видят иного способа защиты своих нарушенных прав.

Представитель истцов – Косогор Д.В., в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика – Дюкарева А.С., в судебном заседании пояснила, что в 2015 году с гражданином Сахно К.В. был заключен инвестиционный договор, по условиям которого общество обязалось передать в его собственность земельный участок с кадастровым номером № по цене <данные изъяты> рублей. Данная сделка была одобрена общим собранием учредителей. Денежные средства инвестором были переведены на расчетный счет предприятия в размере, обусловленном договором. Процесс оформления земельно-правовой документации затянулся в связи с бюрократическим проволочками, отсутствием в штате общества квалифицированного специалиста, а в дальнейшем и смерти одного из учредителей, смены руководства самого предприятия. Первоначальный инвестор ввиду затяжного процесса оформления документов уступил свои права по заключенному с обществом договору Зайцеву Н.И., а тот в свою очередь уступил большую часть своих прав Ткаченко С.С. Во избежание возникновения путаницы ранее заключенные договоры были расторгнуты по соглашению всех сторон и заключен новый предварительный договор непосредственно между обществом и Ткаченко С.С., Зайцевым Н.И., по условиям которого общество обязалось в срок до 05.04.2019 года подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако, к указанному сроку предприятие не успело произвести основную государственную регистрацию права на земельный участок с кадастровым номером №. Инвесторы Ткаченко С.С. и Зайцев Н.И. свои обязательства по договору исполнили в полном объеме. В срок, установленный договором, они произвели полный расчет по сделке оплатив оставшиеся 250 000 рублей, в связи с чем у общества отсутствуют основания возражать относительно заявленных исковых требований. При вынесении решения представитель общества полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил. При таких обстоятельствах суд считает неявку представителя третьего лица неуважительной и слушает дело в его отсутствии в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает необходимым иск удовлетворить по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании государственного акта № 557859 от 19.03.1952 года с планом и описанием границ, выданного Исполнительным Комитетом Района Совета депутатов трудящихся, совхозу (колхозу) им. Ленина, из которого согласно архивной справки ГКУ Крайгосархив от 14.08.2015 года № 211-к образован совхоз «Пашковский», в дальнейшем реорганизованный на основании Постановления администрации города Краснодара от 22.06.1992 года № 302 в АОЗТ «Союз-92», правопреемником всех прав и обязанностей которого является ООО «Союз-92», согласно Уставу ООО «Союз-92», утвержденному Комитетом государственного имущества по Краснодарскому краю 22.02.1996 года» за ответчиком была закреплена в бесплатное и бессрочное пользование, земля в количестве 12837,37 га.

Согласно представленному в судебное заседание постановлению главы городского самоуправления Краснодара от 23.07.1997 года № 1349, площадь ранее предоставленного участка была уточнена и в постоянное бессрочное пользование ответчику был предоставлен земельный участок, площадью 53 га.

Из пояснений сторон и представленных в материалы дела доказательств следует, что между ответчиком, владеющим указанными имущественными правами на землю, 30.07.2015 года в соответствии со ст. 1, ст. 8 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» были заключены договоры и привлечены инвесторы для освоения земель, принадлежащих ООО «Союз-92».

В 2015 году участниками ООО «Союз-92» привлечение инвесторов было одобрено единогласно, в результате чего была совершена сделка по продаже земельного участка, площадью 2 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № за <данные изъяты> рублей.

Судом установлено, что в рамках заключенной сделки произведена оплата стоимости земельного участка в общей сумме <данные изъяты> рублей, путем внесения денежных средств на расчетный счет ответчика, что подтверждается платежными поручениями № 288635 от 02.12.2015 года, № 444 от 13.08.2015 года.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 08.12.2015 года № 8316 «Об отнесении земельного участка к землям населенных пунктов» земельный участок, предоставленный обществу, с кадастровым номером №, площадью 20000 кв.м. был отнесен к категории земель населенных пунктов.

02.12.2015 года ООО «Союз-92» произвело оплату за земельный участок с кадастровым номером № в размере его кадастровой стоимости, которая на момент оплаты согласно представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке от 14.12.2015 года № 2343/12/15-1429950 составляла <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует платежное поручение № 170 от 02.12.2015 года.

При вынесении решения, суд учитывает положения п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и считает, что стоимость названного земельного участка была верно определена сторонами сделки как его кадастровая стоимость на момент производства оплаты. («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N5 (2017)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Судом достоверно установлено, что земельный участок с кадастровым номером № имеет статус «ранее учтенный», его точная площадь составляет 20 000 кв.м., границы участка установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, местоположение установлено по адресу: <адрес>, что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН от 19.02.2019 года № 23/261/002/2019-1531, от 26.04.2019 года № 23/261/002/2019-3795.

20.03.2019 года на общем собрании учредителей ООО «Союз-92» протоколом № 54 принято решение одобрить крупную сделку купли-продажи указанного земельного участка, в том числе состоявшуюся уступку прав по договору в пользу Зайцева Н.И. и Ткаченко С.С. Учредителями также постановлено считать 4/5 доли прав и обязанностей по указанному договору переданными Ткаченко С. С., а 1/5 долю прав и обязанностей по договору переданными Зайцеву Н. И., в том числе в части оплаты всех произведенных платежей по договору, совершенных до 20.03.2019 года.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии с которым стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи земельного участка, площадью 20 000 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Стороны решили, что земельный участок будет приобретаться истцами в общую долевую собственность в следующих долях: 4/5 доли – Ткаченко С.С.; 1/5 долю – Зайцеву Н.И. Стоимость недвижимого имущества определена в <данные изъяты> рублей и подлежала уплате покупателями следующим образом: <данные изъяты> рублей в качестве предоплаты внесены на расчетный счет общества до подписания договора (о чем имеются платежные получения № 288635 от 02.12.2015 года, № 444 от 13.08.2015 года); оставшиеся <данные изъяты> рублей в день подписания основного договора купли-продажи.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что продавец обязуется произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являющийся предметом договора в срок до 31.03.2019 года на свое имя.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № в срок до 05.04.2019 года.

05.04.2019 года во исполнение п.3 договора истцы произвели окончательный расчет по сделке, оплатив ответчику <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией об оплате от 05.04.2019 года № 5004 на сумму <данные изъяты> рублей, квитанцией об оплате от 05.04.2019 года № 00655 на сумму <данные изъяты> рублей.

Однако, 05.04.2019 года основной договор купли-продажи заключен не был ввиду неисполнения ответчиком обязанности по регистрации права собственности на участок, являющийся предметом сделки на свое имя.

06.04.2019 года ответчику было вручено досудебное требование об исполнении договора и необходимости осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, что подтверждается отметкой о вручении со входящим номером 03 от 09.04.2019 года.

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности не произведена, на требования о необходимости подачи документов на регистрацию ответчик не реагирует, меры направленные на переход права собственности на земельный участок, в отношении которого заключен договор купли-продажи, не предпринимает.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании части 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1 статьи 556 ГК Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Смысл приведенных выше правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Таким образом, требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть основано только на доказанности факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактического исполнения сторонами данной сделки и уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что сторонами соблюдены условия позволяющие осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в судебном порядке, поскольку между истцами и ответчиком фактически заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому соглашение по всем условиям сделки достигнуто. Расчет за отчуждаемый земельный участок произведен с ответчиком в полном объеме и в соответствии с условиями заключенной сделки, что нашло свое обоснованное подтверждение в материалах дела.

Передача земельного участка продавцом – ООО «Союз-92» и принятие его Покупателями – истцами по настоящему иску, осуществлена на основании п. 12 договора, который является единственным документом, подтверждающим фактическую передачу земельного участка, являющегося предметом договора. Следовательно, условия, установленные ст. 556 Гражданского кодекса РФ сторонами соблюдены.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют как фактические, так и юридические основания к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании ст. ст. 421, 422, 434, 550, 551, 554, 555, 556 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ткаченко С. С., Зайцева Н. И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Союз-92» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать за Ткаченко С. С. право общей долевой собственности на 4/5 доли в праве на земельный участок, площадью 20 000 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за Зайцевым Н. И. право общей долевой собственности на 1/5 долю в праве на земельный участок, площадью 20 000 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Исключить ООО «Союз 92», ИНН 2312018222, ОГРН 1022301970151, из числа собственников на земельный участок, площадью 20 000 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для осуществления управлением Росреестра по Краснодарскому краю государственной регистрации права общей долевой собственности за Ткаченко С.С. и Зайцевым Н.И. на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд города Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара                                И.Н. Кантимир